Wer eine oder mehrere Immobilien finanzieren möchte, kommt an dem Thema „Bonität“ nicht vorbei. Heute wollen wir uns einmal damit befassen, was man selbst aktiv tun kann, um seine Bonität zu verbessern und somit seine Finanzierungsmöglichkeiten zu optimieren. Was viele nämlich gar nicht wissen: die eigene Bonität bestimmt nicht nur, ob man eine Finanzierung bekommt, sondern auch bis zu welcher Kredithöhe und vor allem zu welchen Konditionen. Bei einer besseren Bonität ist nämlich aus Sicht der Bank deren Risiko geringer und das spiegelt sich in einem niedrigeren Zins wider. Es macht daher immer Sinn, sich auch mal mit diesem Thema auseinander zu setzen.
Zunächst einmal muss man wissen, wie Banken die Bonität überhaupt ermitteln. Dabei geht es im Wesentlichen um drei Dinge:
- Die Haushaltsrechnung
- Die Vermögensübersicht
- Schufa und sonstige Merkmale
Die Haushaltsrechnung
Bei der sogenannten Haushaltsrechnung schaut sich die Bank Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben an und ermittelt wie viel Geld dann unterm Strich noch übrig bleibt. Je mehr Du nach Abzug aller Ausgaben noch übrig hast, desto „stabiler“ ist Deine Bonität, da dieses Geld quasi eine Reserve bildet für den Fall, dass mal Einkommen ausfallen sollte oder aber unvorhergesehene Ausgaben entstehen, beispielsweise, weil die Waschmaschine kaputt gegangen ist.
Zu den Einnahmen gehören natürlich Dein Arbeits-Einkommen (netto) aber auch Mieteinnahmen (Kaltmiete), Kindergeld, Unterhaltszahlungen, die Du erhältst, Zinserträge oder Dividenden und sonstige Einnahmen.
Ein ganz wichtiger Punkt ist der, dass Dein Einkommen nur dann angerechnet wird, wenn es nachhaltig ist. Als „nachhaltig“ gilt z. B. Arbeitslohn, wenn Du in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stehst. Für den Fall, dass Du selbständig oder Freiberufler bist, so solltest Du diese Tätigkeit seit mindestens drei Jahren ausüben und drei positive Jahresabschlüsse vorweisen können. Dabei sollte die Höhe des Gewinns so hoch sein, dass man auch davon leben kann, als Single mindestens 30.000€ Gewinn nach Steuern pro Jahr. Idealerweise sollten die Gewinne auch von Jahr zu Jahr steigen, damit die Bank sieht, dass Dein Business wächst. Hast Du aktuell hingegen einen Gewinn von weniger als 30.000€ netto pro Jahr oder befindest Dich als Angestellter noch in der Probezeit, so ist dies nicht kategorisch ein Ausschlusskriterium, macht die Sache aber deutlich schwieriger.
Zu den Ausgaben gehören die Miete inkl. Nebenkosten – sofern Du zur Miete wohnst – Deine Lebenshaltungskosten, Kosten für ein Auto – sofern Du eins besitzt – Kreditverpflichtungen, die Bewirtschaftungskosten Deiner bestehenden Immobilien, aber auch Sparverträge, Versicherungsbeiträge etc.
Oberstes Kriterium seitens der Bank ist, dass Deine Haushaltsrechnung positiv sein muss, wobei man hier annimmt, dass Du mindestens 200€ übrig haben solltest. Ist Dein Ergebnis unterhalb von 200€ monatlich oder gar negativ, so ist es fast unmöglich ein Darlehen zu bekommen, da die Bank davon ausgeht, dass Du finanziell zu leicht in die Bredouille kommen kannst.
Möchtest Du nun eine Finanzierung anfragen, so ist es ratsam, Deine Haushaltsrechnung dahingehend zu überprüfen. Hast Du z. B. andere Kredite laufen, z. B. für einen Fernseher, den Du finanziert hast, so solltest Du im Falle einer zu schlechten Haushaltsrechnung, den Kredit zunächst zurückzahlen. Zudem könntest Du prüfen, welche monatlichen Ausgaben sich sonst noch reduzieren lassen. Je mehr am Ende unterm Strich übrig bleibt, desto besser! Insbesondere, wenn Du vorhast, im Laufe der Zeit mehrere Immobilien zu finanzieren, solltest Du bereits beim Kauf der Objekte darauf achten, dass die Immobilien Dir monatlich mehr einbringen als Du ausgeben musst, da ansonsten Deine Haushaltsrechnung früher oder später unweigerlich ins Negative rutscht. Dabei sind die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten der Immobilien natürlich genauso zu berücksichtigen wie angemessene Rücklagen.
Die Vermögensübersicht
Ähnlich wie bei der Haushaltsrechnung stellt die Bank bei der Vermögensübersicht alle Vermögenswerte und alle Schulden gegenüber. Auch dieser Wert muss positiv sein, da Du ansonsten als „überschuldet“ giltst.
Wichtig zu wissen ist, dass die Bank nur „nachhaltige“ Vermögenswerte in ihre Berechnung mit einbezieht. Ein Auto oder ein teurer Fernseher werden hingegen nicht berücksichtigt, da diese zu schnell an Wert verlieren.
Bei manchen Anlageklassen macht die Bank auch noch Risiko-Abschläge. So werden Aktien z. B. immer nur mit 60% ihres aktuellen Wertes angesetzt, Immobilien in der Regel mit 80%, da all diese Werte theoretisch an Wert verlieren könnten.
Überprüfe also Deine Vermögensübersicht und stelle sicher, dass Du unterm Strich mehr Vermögenswerte als Verbindlichkeiten hast.
Schufa und sonstige Merkmale
Der dritte Aspekt ist der, dass sich die Bank Deine Schufa-Auskunft ansieht und prüft, ob es sonstige Merkmale gibt, die gegen eine Kreditvergabe sprechen. Hier wären z. B. häufige Rücklastschriften auf Deinen Konten, ein dauerhafter Kontostand im Minus oder die Abgabe einer sog. „eidesstaatlichen Versicherung“ zu nennen, bei der Du einräumst, dass Du Deinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kannst.
Dabei sind auch Dinge, die für eine „instabile“ Lebensweise sprechen, manchmal nachteilig für den sogenannten Schufa-Score. Beispielhaft sind hier zu nennen: häufige Umzüge in kurzer Zeit, viele Vertragswechsel, z. B. beim Telefonanbieter, häufige Wechsel der Hausbank etc. Wichtig ist hier auch nicht, ob das fair oder gerechtfertigt ist, stattdessen solltest Du nur wissen, welche Mechanismen unmerklich Deinen Schufa-Score beeinflussen können. Hintergrund ist der, dass die Schufa hier mit statistischen Wahrscheinlichkeiten arbeitet und, ob es Dir nun gefällt oder nicht, statistisch gesehen, sind diejenigen Leute, die oft umziehen, ständig ihr Konto wechseln etc. auch diejenigen, bei denen öfter mal eine Rate nicht pünktlich gezahlt wird. Alles, was hingegen „Stabilität“ und eine „geordnete Lebensweise“ ausstrahlt, ist dafür förderlich.
Im Vergleich zu den ersten beiden Punkten, sind diese Aspekte zwar von untergeordneter Bedeutung, aber sie haben einen Einfluss.
Es gibt noch weitere Feinheiten und Tricks, wie man seine Bonität verbessern kann. Solltest Du hier weitergehende Fragen haben, so kannst Du gerne eine Nachricht schicken, aber für´s Erste, weißt Du jetzt, worauf es ankommt und was Du tun kannst, um Deine Bonität zu optimieren.
Sehr oft fragen mich Leute, ob sich Immobilien überhaupt noch lohnen. Gerade nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, glauben viele Menschen, der Zug sei abgefahren und man solle besser wieder in Aktien, Gold oder Kryptowährungen investieren.
Dazu seien zwei Dinge gesagt:
Meine persönliche Meinung ist die, dass Immobilienpreise langfristig weiter steigen werden und zwar nicht unbedingt nur, weil die Nachfrage – vor allem in Innenstädten – weiter steigt, sondern insbesondere weil unser Geldsystem ohne Inflation nicht auskommt. Und diese wurde durch die expansive Geldpolitik des Staates im Zuge der Corona-Krise 2020 geradezu angetrieben.
Ich erinnere mich an eine Situation als ein 55jähriger Elektriker-Meister in meiner Wohnung im Belgischen Viertel in Köln stand und mir fast schon wehleidig erzählte, dass er vor 20 Jahren in genau diesem Haus eine Wohnung zum Kauf besichtigt hat, sich dann aber doch gegen den Kauf entschied. Heute sind die Wohnungen alle das 5-Fache wert und er bereute zu tiefst seine Entscheidung. Er stammelte nur: „Hätte ich doch vor 20 Jahren…“, worauf ich ihm sagte, dass er diesen Satz in 20 Jahren wiederholen wird, wenn er nicht jetzt eine Immobilie kauft.
Alleine durch Inflation werden die Preise von Gütern – also auch Immobilien – langfristig weiter steigen. Wenn sie aber nur dadurch steigen, hat man ja gar keinen realen Wertzuwachs. Die Preise sind dann zwar höher, aber nicht mehr wert, weil die Kaufkraft identisch geblieben ist, oder? Das ist genau richtig.
Dieser Aspekt ist aber nicht der, womit man als Immobilien-Investor sein Geld verdient. Sollten Immobilienpreise stärker als die Inflationsrate ansteigen, so dass ein realer Wertzuwachs entsteht, so ist das für Investoren das I-Tüpfelchen, das Geld verdienen sie aber auf ganz andere Weise…
Und das ist der zweite Aspekt, der den meisten Menschen völlig unbekannt ist. Es wirkt fast wie ein „Geheimnis“ und ich wundere mich immer wieder, dass dies keiner zu wissen scheint.
Und so geht es:
Nehmen wir mal an, man hätte 10.000€, die man investieren möchte und würde sich für Aktien entscheiden. Nehmen wir weiterhin an, an den Aktienmärkten läuft es richtig rund und man erzielt eine tolle Rendite von 9%, dann hat man in einem Jahr vor Steuern 900€ verdient (die langfristige Durchschnittsrendite bei Aktien beträgt übrigens 7%, aber natürlich wird es auch mal Verlustjahre geben).
Alternativ könnte man mit den 10.000€ eine Eigentumswohnung kaufen, die man zu 100% über eine Bank finanziert. Mit den 10.000€ bezahlt man die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.
Die monatliche Tilgung beträgt 200€ und die Wohnung erwirtschaftet zudem einen Cashflow-Überschuss von 100€, im Übrigen alles reelle Zahlen, dann sieht der Gewinn nach einem Jahr wie folgt aus:
200€ x 12 = 2.400€ Gewinn aus Tilgung
100€ x 12 = 1.200€ Gewinn aus Cashflow
300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt
Bei 10.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Eigenkapital-Rendite von 36%!
Und wir haben noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilie im Wert steigen könnte. Steigt der Wert der Wohnung z. B. um lediglich 1%, also um 1.000€, so steigt der Gewinn auf 4.600€ und somit auf 46%.
Und es wird noch besser: als Immobilien-Investor halte ich viele meiner Objekt nicht im Privatvermögen, sondern in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Das besondere hieran ist, dass diese in Deutschland nur 15% Steuern auf die Gewinne zahlt. Solltest Du in Aktien investieren, so zahlst Du 25% Steuern auf die Gewinne. Die Immobilien machen also viel mehr Gewinn und auf die Gewinne zahlst Du dann auch noch weniger Steuern.
Und wer jetzt glaubt, dies seien Ausnahmeobjekte oder Glücksfälle, dem kann ich nur sagen, dass das nicht so ist. Jeden Tag werden solche Immobilien angeboten und jeden Tag machen Investoren solche Investments. Es ist einfach Alltag, aber halt nur für ganz wenige Menschen. Die meisten glauben, sie seien ein Glückspilz, wenn die Aktienmärkte mal wieder ein paar Prozentpunkte zugelegt haben, dabei kann man Jahr für Jahr – und das ist die Antwort auf die Überschrift des Artikels – Renditen von 20, 30 und manchmal sogar 40 Prozent machen. Das wichtigste aber ist: der Gewinn liegt nur zu einem Bruchteil im Objekt. Viel, viel wichtiger ist die Finanzierung und damit meine ich nicht, dass man beim Zins um jede Kommastelle feilschen muss, sondern wie man die Finanzierung aufstellt.
Kauft man die Wohnung aus dem obigen Beispiel etwa mit 30.000€ Eigenkapital anstatt 10.0000€, so sinkt die monatliche Tilgung auf 140€ und der Cashflow erhöht sich entsprechend auf 160€, wie aber sieht nun die Rendite aus?
140€ x 12 = 1.680€ Gewinn aus Tilgung
160€ x 12 = 1.920€ Gewinn aus Cashflow
300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt
Bei 30.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Rendite von 12%.
Steigt die Immobilie jetzt um 1.000€ im Wert, erhöht sich die Rendite nur noch auf 15,3%.
Und genau deshalb sag ich immer „Der Gewinn liegt in der Finanzierung!“. Leider machen die Menschen hier die größten Fehler und glaub’ mir eins: kein Banker wird Dir diese Dinge je aufzeigen, nicht aus Boshaftigkeit, sondern weil Banker das selbst nicht durchblicken. Banker lernen, wie man Finanzierungsanfragen bearbeitet, Immobilien bewertet und ein paar Regeln zu Beleihungsausläufen und Beleihungsquoten, aber diese Dinge lernen sie nicht. Die wenigsten Banker besitzen ja überhaupt selbst Immobilien.
Und genau aus diesen Gründen verdienen die meisten Menschen mit Immobilien kein Geld. Diejenigen aber, die dieses Wissen haben, belächeln diejenigen, die sich über 9% Rendite am Aktienmarkt freuen und manchmal empfinden sie auch Mitleid, weil den meisten nicht beigebracht wird, wie man es so viel besser machen könnte.
Und das hier ist nur ein kleiner „Wissens-Baustein“ von vielen, den man in fünf Minuten vermitteln kann. Was aber meinst Du, welche Potentiale sich ergeben, wenn Du noch viel mehr Wissen zu diesen Themen hast? Deine finanziellen Chancen werden dann unermesslich!
Deshalb empfehle ich Dir von Herzen, Dir das nötige Wissen anzueignen, um so auch in den Genuss von dauerhaft hohen Renditen zu kommen und Deinen Traum von finanzieller Freiheit zu erreichen. Viel Erfolg dabei!
P. S. Wenn Dich interessiert, wie die Berechnungen im Einzelnen zu Stande kommen, dann empfehle ich Dir die Internetseite zinsen-berechnen.de, auf der Du das alles nachprüfen und auch Deine eigenen Berechnungen anstellen kannst. Natürlich alles kostenlos. Ich bekomme auch nichts für die Empfehlung dieser Seite, aber ich nutze sie selbst sehr viel für meine Berechnungen und kann sie guten Gewissens weiter empfehlen.
Wenn ich mein Geld sinnvoll anlegen möchte, schaue ich zum einen natürlich danach, wo ich gute Renditen erwirtschaften kann, zum anderen versuche ich aber auch, mögliche Risiken zu minimieren, um nicht Geld zu verlieren. Dass der größte Teil meines Geldes in Immobilien angelegt ist, ist ja kein Geheimnis. Gerade in wirtschaftlich schwachen Zeiten werde ich daher oft gefragt, ob ich nicht Angst habe, dass die Immobilienpreise sinken und ich dadurch einen finanziellen Verlust erleiden werde. Aber schauen wir uns die Sache doch einmal genauer an:
Mal angenommen, ich habe ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zum Preis von einer Million Euro gekauft. Meine Mieteinnahmen betragen monatlich €4.000,00, wovon aber €2.500,00 für die Finanzierungsrate draufgehen. Weitere €500,00 fallen monatlich für Verwaltung, Versicherung und Rücklage an, so dass ein positiver Cashflow von €1.000,00 bleibt – im Übrigen: alles realistische Zahlen.
Die Finanzierung hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, danach kann ich das Darlehen neu verhandeln, verlängern oder zu einer anderen Bank gehen. Oder aber ich kann die Immobilie verkaufen und mit dem Erlös den noch offenen Teil des Darlehens ablösen.
Jetzt zu den Risiken:
Das erste Risiko besteht darin, dass der Preis des Hauses sinkt. Aber ist dies wirklich ein Risiko? Was würde denn passieren? Das Haus, das ich für eine Million gekauft habe, ist jetzt vielleicht nur noch €750.000,00 wert. Na und? Meine Miete hat sich nicht geändert, meine Rate hat sich auch nicht geändert und mein Cashflow von €1.000,00 ebenfalls nicht. In anderen Worten: die Preisminderung, die ja zunächst nur auf dem Papier besteht, trifft mich doch gar nicht. Erst dann, wenn ich die Immobilie verkaufen will, würde ich doch den Verlust realisieren. Sollte ich aber nach 15 Jahren feststellen, dass ich nicht zufrieden mit dem möglichen Wiederverkaufspreis bin, dann verlängere ich einfach die Finanzierung und alles bleibt beim alten; ich mache also gar keinen Verlust.
Es kann aber auch noch ein anderes Szenario eintreten: In den 15 Jahren, die ich die Immobilie besessen habe, habe ich ja zum einen monatlich einen Cashflow von €1.000,00, insgesamt also €180.000,00 erwirtschaftet. Zudem haben die Mieter des Hauses meine Finanzierungsrate bezahlt und dadurch in den 15 Jahren €281.400,00 getilgt, so dass bei der Bank nur noch eine offene Restschuld von € 718.600,00 besteht. Sollte ich mich dazu entschließen, die Immobilie doch für €750.000,00 zu verkaufen, könnte ich davon bequem die Restschuld begleichen und hätte zu den €180.000,00 Cashflow-Ergebnis noch einen steuerfreien Gewinn aus dem Verkaufserlös von €31.400,00.
Es geht hier also eher um Luxusprobleme. Das wichtigste ist aber zu verstehen, dass ein Rückgang der Immobilienpreise mich gar nicht trifft, so lange ich die Immobilie weiterhin vermiete. Der Rückgang ist nur ein fiktiver „Buchverlust“, aber kein realer Verlust. Zudem kann man selbst bei gesunkenem Preis immer noch viel Geld verdienen, da die Mieter bereits für einen selbst getilgt haben.
Das zweite Risiko besteht darin, dass die Mietpreise sinken. Ehrlich gesagt will ich hier gar nicht zu sehr ins Detail gehen. Ich frage Dich: für wie realistisch hältst Du es, dass Mieten in Deutschland sinken? Vorausgesetzt natürlich man kauft in vernünftigen Lagen. Ich halte dies für äußerst unwahrscheinlich. Eine Deckelung nach oben kann ich mir bei der aktuellen politischen Diskussion schon eher vorstellen, aber das würde lediglich dazu führen, dass es zukünftig keine Mietsteigerungen mehr gibt, an der aktuellen Situation von €1.000,00 Cashflow pro Monat würde sich aber nichts ändern. Jetzt nehmen wir aber mal an, es kommt hart auf hart und die Mieten sinken tatsächlich; im vorliegenden Fall dürfte die Miete um ganze 25% einbrechen und ich wäre immer noch im Stande davon die Finanzierungsrate sowie alle Nebenkosten zu begleichen.
Zusammenfassend liegt das Risiko für mich daher nahezu bei Null. Wichtig ist allerdings, dass man die Finanzierung richtig aufgestellt hat. Hätte ich von Anfang an eine monatliche Finanzierungsrate i. H. v. €3.500,00, dann würde mich eine Mietminderung in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Daran sieht man wieder einmal, dass man durch „Know-how“ und die richtige Herangehensweise sämtliche Risiken nahezu ausmerzen kann. Zudem zeigt dies, dass sich mit Immobilien nach wie vor hervorragend Geld verdienen lässt.
Solltest Du tiefergehendes Interesse daran haben, worauf man bei der Finanzierung achten soll, so empfehle ich Dir noch meinen Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung“.
Inzwischen kenne ich viele Menschen, die gerne in Immobilien investieren würden, aber nicht so richtig wissen, wie man es konkret angeht. Fragen wie
- Wo finde ich gute Immobilien?
- Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?
- Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?
- Wie finde ich eine gute Finanzierung?
sorgen für Unsicherheit.
Im Folgenden will ich die wichtigsten Dinge einmal ganz konkret erklären, damit auch Du endlich den Anfang machen und Deine erste Immobilie kaufen kannst.
Frage 1: Wo finde ich gute Immobilien?
Tatsächlich findet man haufenweise gute Immobilien auf allen bekannten Internet-Portalen wie immoscout24.de oder immowelt.de. Dass man dort nichts mehr findet und alle guten Objekte schon verkauft werden bevor sie überhaupt inseriert werden, stimmt einfach nicht. Ich persönlich habe etwa 90% meiner eigenen Objekte über eines dieser beiden Portale gekauft.
Wichtiger ist allerdings, WO man kauft, damit man auch in renditestarke Immobilien investiert und nicht in überteuerte Prestige-Objekte in Innenstadtlagen, die kein Geld erwirtschaften. Wenn Du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest, empfehle ich Dir meinen Beitrag „Wo soll man noch kaufen?“, in dem das alles genau erklärt wird.
Frage 2: Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?
Tatsächlich ist diese Frage viel einfacher zu beantworten als Du glaubst. Vor allem aber braucht man dazu keinen teuren Gutachter oder Experten. Mit meiner „Faustformel“ ermittelst Du in 60 Sekunden, ob der Preis gut ist oder nicht: Bei einer Immobilie gibt es – wie bei jedem Business – eine Einnahmen- und eine Ausgabenseite. Die Einnahmen bestehen aus den Mieteinnahmen, die Ausgaben bestehen aus 1. Finanzierungsrate, 2. Hausgeld (auch Wohngeld genannt) und 3. Rücklagen.
Kompliziert wird es oft, wenn Experten jetzt anfangen zu erklären, dass Du das Hausgeld in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten aufteilen musst, als Rücklage eine fiktive Position von 0,75€ pro Quadratmeter Wohnfläche einplanen und dann noch eine steuerliche Optmierung vornehmen musst, ob zu prüfen, ob das Investment sich lohnt. Nach diesem Satz ist jetzt auch der letzte Interessent ausgestiegen und hängt das Thema Immobilien für immer an den Nagel. Daher empfehle ich Dir einen anderen, sehr einfachen weg:
Nimm alle Einnahmen und ziehe alle Ausgaben ab. Das Ergebnis sollte bei einer Eigentumswohnung je nach Kaufpreis mindestens 50€, besser aber 100€ sein. Ist das der Fall, ist der Preis in Ordnung. Je höher das Ergebnis, desto besser. Ist das Ergebnis sogar negativ, darfst Du auf keinen Fall kaufen!
Eine einzige Variable fehlt jetzt noch: woher weißt Du, wie hoch die Finanzierungsrate ist? Auch hier gehen wir nicht erst zu fünf Banken, um alle Konditionen zu vergleichen, sondern bedienen uns folgender Faustformel, die ich für diesen Zweck entwickelt habe:
Du nimmst den Darlehensbetrag, also den Kaufpreis der Wohnung, und teilst diesen durch 350. Auf diese Art und Weise hast Du in wenigen Sekunden Deine Rate ermittelt. Natürlich hängt die genaue Ratenhöhe vom Zinssatz und der Laufzeit ab, da man diese aber entsprechend anpassen kann, ist diese Faustformel erstaunlich realistisch. (Es sei angemerkt, dass sich diese je nach Zinsniveau ändern kann. Aber hier geht es um einen Schnell-Check und nicht um Cent-Beträge. Seit 2024 teilen wir für die Faustformel durch 240, das ist aktuell realistischer) Falls Du Dich jetzt fragst, warum man denn den ganzen Kaufpreis finanzieren soll, empfehle ich Dir meinen Beitrag dazu: „Wieviel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?“
Jetzt ein Beispiel:
Ich finde folgendes Apartment zum Kaufpreis von 79.000€ auf immoscout24.de und möchte meinen Schnell-Check machen.
Die Miete für diese 28qm-Wohnung in Bonn-Tannenbusch beträgt gemäß Inserat 280€ zzgl. einer Nebenkosten-Vorauszahlung von 127€. Meine Einnahmen sind also 407€.
Die Finanzierungsrate beträgt gemäß Faustformel 79.000€ / 350 = 226€.
Das Hausgeld beträgt 163€, hierin sind die Rücklagen schon enthalten (das ist bei Eigentumswohnungen in 99% der Fälle so, da die Hausverwaltung sich um die Rücklagen kümmert).
Die Ausgaben betragen also 226€ + 163€ = 389€.
Einnahmen minus Ausgaben ergibt 408€ – 389€ = 19€.
Das heißt, dass diese Wohnung einen Überschuss von 19€ pro Monat erwirtschaften würde. Da dies leider nicht unser Kriterium von mindestens 50€ erfüllt, ist diese Wohnung ein ganz klein bißchen zu teuer und ich würde sie nicht kaufen, außer ich könnte die Miete um 31€ erhöhen; dann wäre das Kriterium von 50€ erfüllt.
Natürlich bedarf es bei dieser Herangehensweise auch etwas „Fingespitzengefühl“. Bei einer Wohnung, die total schön ist, eine super Lage hat etc. wäre ich vielleicht auch mit weniger als 50€ zufrieden, aber die Grundaussage ist klar.
Auf diese Art kannst Du nun im Internet nach Wohnungen suchen und weißt sehr schnell, ob sich ein Investment lohnt. Ich mache es in der Regel so, dass ich jede Wohnung, die in Frage kommt, auf Immoscout als Favorit speichere. Bei einer zweiten Durchsicht suche ich mir dann die 5-10 besten Objekte aus und vereinbare Besichtigungstermine. Danach entscheide ich mich für das beste Objekt.
Frage 3: Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?
Diese Frage ist wohl diejenige, die „Neulingen“ am meisten Angst macht. Grund hierfür ist, dass es sich um eine Materie handelt, mit der sich die meisten nicht auskennen und zunächst auch noch keine Erfahrungen in diesem Bereich haben. ABER: man darf dieses Thema nicht zu hoch hängen. Erstens kommt es viel seltener vor, dass mit einer Wohnung etwas nicht stimmt, das man nicht auch sofort sieht und zweitens empfehle ich jedem als erste Immobilie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen. Dort ist es nämlich so, dass sich eine professionelle Hausverwaltung um das Haus im Ganzen kümmert und Reparaturen von der sogenannten Eigentümergemeinschaft getragen werden. Muss dann tatsächlich einmal z. B. das Dach oder die Strangleitung saniert werden, so trifft Dich dies a) finanziell nur zu einem Bruchteil, da die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt werden, wird b) durch die Instandhaltungsrücklage finanziert, so dass es äußerst selten dazu kommt, dass man überhaupt etwas zahlen muss. Und c) sind Schäden wie Rohrbrüche durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Lediglich für das „Innere“ der Wohnung selbst, das sogenannte Sondereigentum, bist DU verantwortlich. Und ob hier etwas nicht stimmt, das kannst Du wirklich erkennen. Daher lautet mein Tipp: mach Dir ein umfassendes Bild bei der Besichtigung, vielleicht hast Du auch einen befreundeten Handwerker oder Immobilien-Investor im Freundeskreis, der Dir bei der Besichtigung zur Seite steht, aber habe keine Angst. Wirkliche Probleme gibt es sehr selten.
Frage 4: Wo finde ich eine gute Finanzierung?
Nach aktuell etwa 30 Finanzierungen, die ich in meinem Leben abgeschlossen habe, kann ich Dir – und nein, ich bekomme kein Geld dafür – ganz klar Finanzierungsmakler wie die Interhyp oder Dr. Klein empfehlen, und zwar aus folgenden Gründen:
Es sind Finanzierungsmakler, die mit über 100 Banken zusammenarbeiten und Dir aus allen Angeboten, die besten heraussuchen, so dass Du nicht selber zu diversen Banken laufen musst, sondern nur einen Ansprechpartner hast. Und aus Erfahrung kann ich sagen, dass Du bei den Banken direkt auch keine besseren Konditionen erhältst. Es ist ein bißchen wie bei Hotels, wo man sich immer wundert, warum booking.com das Zimmer günstiger anbietet als wenn ich direkt im Hotel buche. Aber genauso wie booking ganze Zimmer-Kontingente aufkauft und dadurch bessere Preise bekommt, setzen die Finanzierungsmakler Volumen in Millionenhöhe um und erhalten dadurch eben auch bessere Konditionen. Die Kosten, die für den Makler entstehen, trägt im übrigen zu 100% die Bank.
Der zweite Aspekt ist aber noch viel wichtiger: wenn Du noch unerfahren bist, weißt Du vielleicht gar nicht, worauf die Bank bei Deiner Bonitätsprüfung genau schaut. Gehst Du direkt zu Deiner Hausbank und machst hier Fehler, so dass es zu einer Kreditablehnung kommt, bist Du bei Deiner Bank „verbrannt“. Dann kannst Du nicht kurze Zeit später wiederkommen und erneut anfragen. Die Kreditablehnung steht dann in Deiner Akte. Der Finanzierungsmakler hingegen ist quasi Dein Verbündeter gegenüber der Bank. Er hilft Dir die Unterlagen so aufzubereiten und auszufüllen, dass Du auch eine Zusage bekommst. Zudem haben Banken unterschiedliche interne Richtlinien, die der Makler genau kennt. Er wird daher auch nur Banken anfragen, die wirklich in Frage kommen. Ein Beispiel: Es gibt Banken, die finanzieren generell keine Wohnungen unter 40qm Wohnfläche, warum auch immer. Das kannst Du aber nicht wissen. Durch den Makler sparst Du Dir die Mühe, diese Banken anzufragen, da sie eh ablehnen würden.
Und dann musst Du natürlich noch wissen, was FÜR DICH bei der Finanzierung wichtig ist, und das ist:
- so wenig Eigenkapital wie möglich und
- eine möglichst niedrige monatliche Rate, um einen positiven Cashflow zu erwirtschaften.
Bitte lies hierzu noch den Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilienfinanzierung“. Es ist wirklich wichtig, dass Du diese Dinge verstanden hast bevor Du eine Finanzierung anfragst.
So jetzt hast Du die Basics gelernt und weißt wo Du gute Objekte findest und wie Du in Sekundenschnelle deren Rentabilität überprüfst. Zudem weißt Du, dass man keine große Angst vor Mängeln haben musst, insbesondere nicht bei Eigentumswohnungen. Und zu guter letzt weißt Du, wie Du eine gute Finanzierung bekommst und diese so anfragst, dass Du auch mit einer Zusage rechnen kannst.
Ich wünsche Dir viel Erfolg auf dem Weg zu Deiner ersten Immobilie.
Immobilien bieten eine sehr gute, planbare und teilweise sogar recht einfache Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Dabei sind die Risiken sehr überschaubar. Aber trifft dies auch auf alle Immobilien zu?
Wenn ich mit Leuten über Immobilien spreche, kommt früher oder später die Frage auf, ob man zum Vermögensaufbau besser vermietete Objekte kauft oder ob auch das Eigenheim hierzu eine gute Möglichkeit darstellt. Die Antwort ist dann häufig: „ist doch egal, Hauptsache Immobilien.“ Ganz so einfach ist die Sache meiner Meinung nach jedoch nicht, und zwar aus folgendem Grund:
Dass man bei selbstgenutzten Immobilien kaum die Möglichkeit hat, irgendwelche Kosten oder Abschreibungen geltend zu machen und dadurch steuerlich stark benachteiligt ist, ist den meisten Menschen klar. Eine bewährte Strategie, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen besteht aber unter anderem darin, Objekte, die teilweise abbezahlt wurden oder sogar im Wert gestiegen sind, nach einer gewissen Zeit zu veräußern, um die erzielten Gewinne dann wieder gewinnbringend zu re-investieren.
Hier ein Beispiel: ich kaufe eine Eigentumswohnung für 200.000€ und zahle die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklergebühr in Höhe von insgesamt 20.000€ aus meinem Eigenkapital (EK). Den Kaufpreis finanziere ich zu 1,5% Zinsen vollständig über eine Bank. Der Mieter zahlt eine Miete von 800€ kalt, wovon ich sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere aber die Finanzierungsrate von monatlich 600€ zahle, so dass ich kein weiteres eigenes Geld investiere.
Nach 10 Jahren verkaufe ich die Wohnung steuerfrei. Die Restschuld bei der Bank beträgt dann noch 155.000€.
Selbst, wenn der Wert der Wohnung nicht gestiegen sein sollte, ich diese also nach 10 Jahren wieder zum Preis von 200.000€ verkaufe und die Restschuld bei der Bank begleiche, bleibt – abzüglich meines Investments von 20.000€ Eigenkapital – ein steuerfreier Gewinn in Höhe von 25.000€ (200.000€ – 155.000€ Restschuld – 20.000€ EK = 25.000€). Dieser Gewinn ist dadurch entstanden, dass der Mieter für mich einen Teil des Darlehens bei der Bank getilgt hat. Es ist ein bißchen so als würde ein anderer für mich monatlich Geld ansparen.
Hätte ich auf anderem Wege innerhalb von 10 Jahren 25.000€ ansparen wollen, so hätte ich monatlich – selbst bei einer Verzinsung von 2% – 188€ bei Seite legen müssen. Und auf die Zinserträge wären noch Steuern fällig geworden, weil es außer Immobilien keine steuerfreien Anlagen mehr gibt.
In dem Beispiel habe ich nach 10 Jahren nun 45.000€ freies Kapital (20.000€ EK + 25.000€ Gewinn). Für 5.000€ gönne ich mir einen schönen Urlaub und mit den verbleibenden 40.000€ wiederhole ich das Spiel; diesmal aber mit zwei Wohnungen nach dem vorherigen Modell. Nach weiteren 10 Jahren erhalte ich ceteris paribus nun schon einen Gewinn von 50.000€, wohl bemerkt ebenfalls steuerfrei.
Insgesamt habe ich in 20 Jahren nun 75.000€ Gewinn eingestrichen, ohne monatlich auch nur einen Cent selbst zu sparen. Hätte ich dieses Ziel alleine erreichen wollen, so hätte ich 20 Jahre lang monatlich 312€ sparen müssen.
Ich denke, dieses Beispiel verdeutlicht, wie leicht sich mit Immobilien Geld verdienen lässt, ohne dass man selber etwas ansparen muss. Die Mieter „übernehmen“ quasi die Sparrate für einen selbst.
Und wir haben noch völlig außer acht gelassen, dass Immobilien im Wert steigen können, was die Ergebnisse erheblich verbessern würde. Hier mal die Zahlen: selbst eine Wertsteigerungsrate der Immobilie von nur einem einzigen Prozent jährlich, würde aus den 75.000€ Gewinn sage und schreibe 200.000€ machen, bei 2% jährlich wären es sogar über 330.000€. Man sieht, dass die Sprünge drastisch sind, was natürlich damit zu tun hat, dass es sich um exponentielles Wachstum handelt. Ein Gewinn von 330.000€ entspräche einer monatlichen Sparrate von 1.300€ über 20 Jahre hinweg. Wie soll man das auf konventionelle Weise erreichen?
Und auch, wenn ich zugeben muss, dass Wertsteigerungen von Immobilien „unsichere“ Gewinne sind, weil man keine Garantie dafür hat, dass diese eintreten, so sind diese höheren Ergebnisse auf lange Sicht doch wahrscheinlicher.
Aber was hat das jetzt mit dem Titel zu tun?
Ganz einfach: bei Eigenheimen funktioniert dieses Spiel nicht! Der Gewinn liegt eben darin, seine Mieter die eigene Sparrate „übernehmen“ zu lassen und Gewinne zu re-investieren. Ich werde aber in der Regel nicht alle 10 Jahre umziehen und mein Haus verkaufen, um genau dies zu tun. Daher nehme ich mir beim Eigenheim die Möglichkeit, durch intelligente Investments Vermögen aufzubauen, ohne selbst sparen zu müssen. Natürlich stellt auch das Eigenheim, dass man ja über die Jahre hinweg abbezahlt, einen Vermögenswert dar, aber ich habe nichts davon, da ich die Gewinne nicht frei bekomme. Erst dann, wenn ich das Haus verkaufe, profitiere ich von dem bereits getilgten Betrag. Ansonsten habe ich einfach ein abbezahltes Haus, aber kein Geld auf dem Konto.
Um jetzt ganz genau zu bleiben, könnte ich mein Eigenheim nach einer gewissen Tilgungszeit noch nachbeleihen, um mir über diesen Umweg Kapital zu beschaffen, welches ich dann statt meiner Gewinne investieren kann. Ich nehme also quasi ein neues Darlehen auf mein eigenes Haus auf. Dies funktioniert aber oft nur in der Theorie, da eine Nachbeleihung nur möglich ist, wenn bereits ein bestimmter Prozentsatz getilgt ist und dann auch nur bei derjenigen Bank, bei der das ursprüngliche Darlehen läuft, man ist also abhängig von dieser.
Dadurch, dass ich auf diesem Wege auch das Eigenkapital aus dem obigen Beispiel durch finanziertes Geld ersetze, steigt meine Finanzierungsrate in die Höhe, was die Ergebnisse der Kapitalanlage verschlechtert. Oftmals reicht die Miete, die man erhält dann nicht mehr aus, um die Rate in voller Höhe zu beglichen, da man neben der Finanzierung des Anlageobjektes ja auch noch das Darlehen zurückzahlen muss, was man als EK-Ersatz aufgenommen hat. Dies führt dann dazu, dass man auf die Finanzierung noch draufzahlen würde, weil man mehr Rate als Mieteinnahme hat; ein absolutes No-Go.
In der Praxis ist dieses Vorgehen daher mit vielen Nachteilen verbunden.
Zusammenfassend kann man sagen, dass der Wunsch nach einem selbst bewohnten Eigenheim aus emotionalen Gesichtspunkten vollkommen nachvollziehbar ist, aus Rendite-Aspekten gewinnt aber immer die vermietete Kapitalanlage.
Ich bin bekannt dafür, dass meine Anlage- und Finanzierungs-Strategien sehr cashflow-orientiert sind. Die Hauptgründe dafür sind zum einen die Wachstumspotenziale, die sich daraus gegenüber anderen Strategien ergeben und zum anderen die erhöhte Sicherheit, die sie mit sich bringen.
Im Kern sieht der Grundsatz so aus, dass man möglichst wenig Eigenkapital in eine Finanzierung mit einbringt, um Eigenkapital als Reserve oder für andere Investments zurückzuhalten und zum anderen eine lange Laufzeit wählt, um einen hohen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen.
Somit hebelt man sein Eigenkapital und erzielt dadurch deutlich bessere Renditen. Allerdings gibt es auch Kritiker dieser Vorgehensweise. Diese sind der Auffassung, man solle lieber möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Beleihungsausläufe und dadurch wiederum bessere Konditionen zu erhalten. Zudem solle man möglichst hoch und schnell tilgen, um über die Laufzeit der Finanzierung Zinsen zu sparen. Manche vereinbaren sogar Finanzierungsraten, die höher als die Mieteinnahmen sind, so dass sie monatlich noch etwas von ihrem privaten Gehalt dazuzahlen müssen; und das über Jahrzehnte hinweg. Das sollte man auf keinen Fall machen!
Die Corona-Krise, die uns alle Anfang 2020 überrascht hat, brachte mich dann dazu, mich mit meinen eigenen Strategien erneut auseinander zu setzen. Meine Firmen hatten insgesamt Immobiliendarlehen von etwa drei Millionen Euro für 17 verschiedene Immobilien laufen und es dauerte nicht lange bis der erste Mieter mir schrieb, er könne seine Miete aufgrund eines Jobverlustes durch die Krise nicht zahlen.
Hätte ich auf die vielen Banker und gut gemeinten Ratschläge gehört, dann hätten mich die Mietausfälle wahrscheinlich in die Bredouille gebracht. Tatsächlich aber, sind die monatlichen Mietüberschüsse so hoch, dass es kein Problem ist, wenn ein oder auch mehrere Mieten mal ausfallen. Zudem hatte ich durch die geringen Eigenkapitalquoten bei den Investments soviel Geld zurückbehalten, dass mir die Krise auch psychisch keinen Stress bereitete, weil ich wusste, alle Finanzierungsraten auch bei möglichen Mietausfällen problemlos zahlen zu können.
Im Gegensatz dazu sind diejenigen, die schnell tilgen wollten, plötzlich unter Druck geraten, weil sie nicht mehr im Stande waren, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Und hat man erst einmal Zahlungsschwierigkeiten, ist keine Bank der Welt bereit, einem mit den Raten entgegenzukommen. Zwar konnte man während der Krise ausnahmsweise auch Raten stunden, aber die Bonität war damit im Eimer und zukünftige Finanzierungsanfragen brauchte man nicht mehr stellen, weil die Banken einen plötzlich als Risiko-Kunde einstuften. Schließlich hatte man ihnen ja gezeigt, dass die Finanzierung „am Limit“ war. Das ursprünglich gut gemeinte Ziel, Zinsen zu sparen und die Immobilie schnell abzubezahlen, entpuppte sich plötzlich als riskante Vorgehensweise mit langfristigen Folgen.
Ich sehe mich also insbesondere durch die Corona-Krise in meiner Vorgehensweise bestätigt. Meine Investment-Strategien ermöglichen nicht nur ein rasantes Wachstum, sie stehen zudem auch finanziell auf sehr soliden Füßen und bewähren sich vor allem in Krisenzeiten, wenn andere Kapitalanleger in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
Mein Rat lautet daher: insbesondere bei Kapitalanlagen, wo die Zinsen auch noch steuerlich absetzbar sind und es um Renditen geht, strecke die Laufzeit der Finanzierung in die Länge und profitiere in mehrfacher Hinsicht von niedrigen Raten. Nur so erwirtschaftest Du Überschüsse aus der Vermietung und hast auch in finanziell schwierigen Zeiten ausreichend Puffer, um allen Darlehensverpflichtungen nachzukommen.
Wenn man – aus welchen Gründen auch immer – doch unbedingt schnell tilgen möchte, dann sollte man zusehen, dass man mit der Bank trotzdem niedrige monatliche Raten vereinbart und sich im Darlehensvertrag die Möglichkeit der freiwilligen Sondertilgung einräumt. Dadurch kann man schneller tilgen, muss es aber nicht und kann jederzeit wieder neu entscheiden. Somit nimmt man den Druck aus der Finanzierung und bleibt flexibel.
Kürzlich habe ich mich mit einer Arbeitskollegin namens Juliane über Immobilien unterhalten. Sie erzählte mir, dass sie gerne eine Eigentumswohnung kaufen wolle, aber leider erst 15.000€ und somit noch nicht genügend Geld gespart hätte, um endlich den Anfang zu machen. Als ich ihr erzählte, dass das für die erste Wohnung locker reichen würde, war sie völlig perplex.
Die meisten Menschen haben überzogene Vorstellungen davon, wie viel Eigenkapital man benötigt, um eine Immobilie zu erwerben. Klassisch – so sagt man – sind ja bekanntlich 25%. Die meisten Menschen haben aber ebenfalls überzogene Vorstellungen davon, was Immobilien kosten. Schauen wir uns die Dinge einmal genauer an:
Was ist der Hintergrund der empfohlenen Eigenkapitalquote von 25%?
Zunächst einmal ist das eine Empfehlung aus Sicht der Bank, nicht aus Sicht eines Investors. Wenn eine Bank einem nämlich ein Darlehen in Höhe von 75% des Immobilienwertes gibt, dann ist die Bank weitest gehend aus dem Risiko. Sollte der Darlehensnehmer eines Tages seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen, so kann die Bank die Immobilie nämlich versteigern. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass man auch unter schwierigen Bedingungen und unter Abzug von Kosten immer mindestens 75% des Objektwertes in einer Zwangsversteigerung erzielen kann. Wird dieser Wert erreicht, bekommt die Bank das gesamte Darlehen zurück und hat somit kein Risiko aus der Finanzierung. Auf der anderen Seite erleichtert diese Voraussetzung aber auch die Kreditvergabe. Da für die Bank kaum ein Risiko besteht, wird sie gerne bereit sein, die Immobilie zu finanzieren. Anders wäre es, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanzieren würde – man spricht hier von einer 100%-Finanzierung – und dann im Falle einer Versteigerung nur 75% des Darlehens zurückerhalten würde. Die Bank hätte somit einen Verlust von 25% gemacht. Daher erleichtert eine Eigenkapitalquote von 25% deutlich die Kreditvergabe.
Wenn jemand also empfiehlt, mindestens 25% Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, dann denkt er entweder aus Sicht der Bank, oder meint es im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Oder er weiß gar nicht, warum er es empfiehlt und sagt es nur, weil es jeder sagt; ohne die Hintergründe zu kennen.
Zudem ist die Empfehlung von 25% Eigenkapital schon Jahrzehnte alt und stammt aus Zeiten, in denen Finanzierungszinsen noch 6% und mehr betrugen. Die Darlehen waren damals so teuer, dass eine 100%-Finanzierung so hohe Raten zur Folge hatte, dass die Miete, die man als Investor erhielt, niemals ausreichte, um davon die Raten sowie die Nebenkosten der Immobilie zu begleichen. Brachte man aber 25% Eigenkapital mit, so schrumpften die Raten und die Miete deckte alle Ausgaben.
Dieser Sachverhalt trifft heute aber nicht mehr zu. Heutzutage findet man haufenweise Immobilien, deren Mieteinnahme selbst bei einer 100%-Finanzierung alle Ausgaben übersteigt.
Ein dritter Aspekt ist der, dass die meisten Menschen bei der 25%-Empfehlung von Eigenheimen sprechen und nicht vom Erwerb einer Kapitalanlage. Da man bei selbstbewohnten Immobilien die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann, ist es hier auch viel mehr von Interesse, Zinsen zu sparen; nicht zuletzt deshalb macht eine höhere Eigenkapitalquote bei Eigenheimen also Sinn.
Was ist nun aber besser bei Kapitalanlagen? 100%-Finanzierungen oder auch lieber mehr Eigenkapital? Aus Investorensicht ist die Antwort klar: Ersteres! Natürlich gibt es hier eine Menge zu beachten, wie Beleihungsquoten, die eigene Bonität, sogenannte Stress-Tests und vieles mehr. Aber unter Renditegesichtspunkten sollte man eher wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Wenn Dich interessiert, warum das so ist, dann empfehle ich Dir meinen Artikel „Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden“, in dem dies genau beschrieben wird.
Vor allem aber, und das war ja die Ausgangsfrage dieses Artikels, kann man viel eher eine Immobilie erwerben, weil man eben nicht erst 25% Eigenkapital ansparen muss. Und da jede gute Immobilie Geld für einen erwirtschaftet, sollte man so früh wie möglich damit anfangen.
Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann ich 100%-Finanzierungen demnach guten Gewissens empfehlen. Man muss natürlich das Gesamtportfolio im Blick behalten, aber sie machen durchaus Sinn.
Und wieviel Geld braucht man jetzt? Was Du in jedem Fall selber bezahlen solltest, sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und nicht immer eine Maklerprovision fällig wird (z. B. wenn der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft), betragen die Erwerbsnebenkosten in etwa zwischen 8 und 12%. Im Folgenden werde ich der Einfachheit halber von 10% sprechen.
Oben hatte ich zudem erwähnt, dass viele Menschen überzogene Vorstellungen davon haben, was Immobilien kosten. In den Medien hören wir immer wieder vom Immobilien-Boom, von Wohnungsnot, von astronomischen Preisen usw. Das ist aber nicht immer und überall der Fall. Während eine 50qm-Wohnung in der Kölner-Innenstadt vielleicht €300.000 kostet und somit im Falle einer Vollfinanzierung über 40 Jahre zu 1% Zins alleine eine Finanzierungsrate von €759 hätte (bei einer Miete, die vermutlich darunter liegt), bekomme ich eine gleich große Wohnung in Dortmund oder Krefeld für etwa €80.000. Die Lage ist natürlich eine andere, aber die Miete in Dortmund oder Krefeld beträgt für eine solche Wohnung etwa €500, die Finanzierungsrate aber nur €202. Das heißt, ich erwirtschafte hier einen Überschuss.
Zudem würde ich jedem, der in Immobilien investieren möchte, empfehlen, erst einmal klein anzufangen. Es ist wichtig, sich mit den Prozessen wie etwa einem Notartermin vertraut zu machen, Erfahrungen zu sammeln und Stück für Stück zu wachsen. Allein deshalb macht es Sinn, nicht gleich eine Wohnung für eine Viertel Million Euro zu kaufen.
Wenn ich dies also berücksichtige und wir von etwa 10% Erwerbsnebenkosten ausgehen, dann kann man mit ca. €8.000 durchaus seine erste Eigentumswohnung kaufen. Das man natürlich noch ein paar Euro als Reserve zurückhalten sollte, ist ja selbstverständlich – bitte berücksichtige das natürlich. Und falls Du jetzt meinst, dass das doch nicht sein kann, so lass Dir sagen, dass es täglich hunderte von Immobilienkäufen dieser Art in Deutschland gibt. Ich selbst habe mit €12.000 meine erste Wohnung in Köln gekauft und erst neulich wieder eine 51qm-Wohnung in Krefeld mit €6.375 Eigenkapital. Das ist wirklich nichts besonderes.
Mache also nicht den Fehler und glaube, Du seist nicht „reich genug“ für Immobilien oder müsstest erst noch Jahre lang sparen. Suche Dir stattdessen eine solide kleine Eigentumswohnung in einer guten B-Lage, achte darauf, dass die Miete höher ist als sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen und lebe den Traum Deiner ersten Immobilie. Und dann heißt es Stück für Stück wachsen. Ich wünsche Dir viel Erfolg beim Investieren.
Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt.
Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll.
Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.
Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:
- Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
- Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
- Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht.
Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.
Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.
Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?
Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte.
Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen.
Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter.
Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?
Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!
Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert.
Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:
Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:
Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein?
In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf.
Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich.
Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann:
Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!
Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von
- dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
- der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.
Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss.
Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.
Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden.
Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen.
