Wie riskant sind Immobilien wirklich? Ein Worst-Case-Szenario

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Worst-Case-Szenario

Jedes Investment birgt gewisse Risiken, dies ist bei Immobilien-Investments nicht anders. Im Folgenden werden drei verschiedene Szenarien betrachtet, um zu beurteilen, wie risikoreich Immobilien wirklich sind. 

Dabei gehen wir auf die folgenden drei Aspekte ein:

  1. Der Wert der Immobilie sinkt
  2. Es entstehen unvorhergesehene Kosten
  3. Mietausfall

Die modellhafte Ausgangssituation sieht so aus, dass eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 100.000€ gekauft und diese zu 100% über eine Bank finanziert wird. Lediglich die Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten i. H. v. insgesamt 10.000€ werden aus Eigenkapital gezahlt. 

Die Kaltmiete beträgt 400€ monatlich, was einer Brutto-Mietrendite von 4,8% entspricht, also ein vollkommen realistischer Wert.

Die monatliche Finanzierungsrate beträgt 275€ (Zins: 1,3%, anfängliche Tilgung: 2%, Zinsbindung: 15 Jahre) und die nicht umlagefähigen Nebenkosten inkl. Instandhaltung betragen 50€.

Nach Abzug aller Ausgaben erwirtschaftet diese Immobilie somit einen monatlichen Überschuss von 75€. 

Risiko 1: Der Wert der Immobilie sinkt

Von einer Wertminderung der Immobilie, z. B. aufgrund eines Immobilien-Crashs, sind weder die Mieteinnahme, noch die Finanzierungsrate oder die sonstigen Kosten betroffen. Die Wohnung mag vielleicht auf dem Papier jetzt weniger Wert sein, aber in der Realität ändert sich erst einmal nichts. Die monatliche Miete deckt nach wie vor die Finanzierungsrate und die sonstigen Kosten, so dass auch nach einem Preisverfall der Wohnung immer noch 75€ monatlich übrig bleiben. Dieser sehr triviale Aspekt ist wichtig zu verstehen, da es viele Menschen gibt, die der Auffassung sind, ein Rückgang der Immobilienpreise würde sie unmittelbar betreffen. Dies ist aber nicht der Fall. 

Allerdings haben Banken dann, wenn der Wert einer Immobilie drastisch sinkt, das Recht, zusätzliche Sicherheiten vom Eigentümer zu verlangen. Würde die Wohnung zum Beispiel 10% an Wert verlieren, so könnte die Bank 10.000€ an neuen Sicherheiten verlangen. Aber schauen wir noch etwas genauer hin: Pro Jahr werden durch den Mieter 2.000€ getilgt, d. h. nach 5 Jahren beträgt die Restschuld bei der Bank nur noch 89.673€, so dass wir hier bereits aus dem Risiko sind. Das Risiko einer zusätzlichen Sicherheitenforderung durch die Bank besteht somit nur für die Anfangsjahre und wird von Jahr zu Jahr in Höhe der Tilgung reduziert. Man sollte daher insgesamt darauf achten, dass die Beleihungsquote von Immobilien möglichst unter 80% beträgt, denn dann ist das Risiko eines Preisverfalls weitestgehend eliminiert. Selbst bei einem Preisverfall von 20% würde die Bank dann keine neuen Sicherheiten einfordern, da die Immobilie immer noch wertvoller ist als die Höhe der Restschuld. Ein Wertminderungsrisiko von mehr als 20% halte ich für sehr unwahrscheinlich, da die Mietrendite bei konstanter Miethöhe dann um ebenfalls 20% steigen würde und das würde die betreffende Immobilie wieder sehr atttrativ machen. 

Dennoch zahlen mache Anleger aus diesem Grund bereits beim Kauf 20% des Kaufpreises aus Eigenkapital. Auch in diesem Fall ist das Risiko einer Nachforderung durch die Bank weitestgehend eliminiert, allerdings verhält sich dieses Vorgehen absolut konträr zum möglichst sinnvollen Ausnutzen des Hebeleffektes, was wiederum für eine Vollfinanzierung der Immobilie spricht. Hier muss jeder Anleger für sich selbst abwägen, welches Risiko er bereit ist einzugehen. 

Was aber, wenn die Immobilie nach der Zinsbindungsfrist verkauft werden muss? In unserem Beispiel beträgt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch 66.895€, d. h. selbst wenn die Immobilie für 20% unter dem ursprünglichen Kaufpreis, also für 80.000€ verkauft werden muss, z. B. weil eine Anschlussfinanzierung nicht zu realisieren ist, kann bequem die Restschuld bei der Bank beglichen werden und es bleiben noch mehr als 13.000€ übrig. Zudem hat man 15 Jahre lang monatlich 75€, insgesamt also 13.500€ als Überschuss aus der Vermietung erhalten. Selbst dann, wenn während der Haltedauer die ein oder andere Reparatur angefallen sein sollte, so kommt man immer noch mit einem deutlichen Plus aus diesem „Horror-Szenario“ heraus. Die Eigenkapitalrendite betrüge immer noch 6,7% p. a. und das trotz des Wertverlustes der Wohnung von 20%.

Detaillierter gehe ich darauf in dem Beitrag „Sinkende Preise? – Die Risiken von Immobilien-Investments“ ein. 

Risiko 2: Es entstehen unvorhergesehene Kosten

Bei einer Eigentumswohnung ist der Eigentümer wirtschaftlich für alles verantwortlich, was sich im sogenannten Sondereigentum befindet. Dies bedeutet nichts anderes als für alles, was sich innerhalb der Wohnung befindet, also auch Wasserleitungen, Heizkörper, Gas-Thermen, Elektrik etc. 

Nicht zum Sondereigentum gehören i. d. R. sogenannte Strangleitungen, das sind die senkrechten Wasserleitungen im Gebäude, die von Etage zu Etage verlaufen und der Rohbau, also das Mauerwerk, sowie eine Zentralheizung, sofern es diese gibt, das Dach und i. d. R. auch nicht die Fenster, wo bei es hier manchmal Ausnahmen gibt. Für diese Dinge – und das sind meist auch die teuren Reparaturen – kommt bei einem Schaden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf. Wichtig ist, dass man bereits beim Kauf einer Wohnung darauf achtet, dass die WEG eine entsprechende Instandhaltungsrücklage gebildet hat, die regelmäßig bespart wird, so dass solche gemeinschaftlichen Reparaturen auch durch die WEG beglichen werden können. Zwar kann es theoretisch passieren, dass Eigentümer im Falle von Reparaturen, die aufgrund ihrer Höhe nicht durch die Rücklage gedeckt sind, zu einer sogenannten Sonderumlage aufgefordert werden, dies kommt aber eher selten vor und wenn doch, sind die Beträge meist auch überschaubar, da die Kosten ja durch alle Eigentümer geteilt werden. Dennoch sollte man wissen, dass dieses Risiko besteht. Ich hatte den Fall persönlich bislang zwei mal. Einmal betrug die Sonderumlage 1.000€ und ein anderes mal 250€.

Somit bleibt natürlich das Risiko, dass Dinge innerhalb der Wohnung repariert werden müssen, beispielsweise ein defekter Durchlauferhitzer, eine Gas-Therme, eine undichte WC-Spülung, eine oder eine defekte Sicherung. Aber all dies sind keine kostspieligen Angelegenheiten. Man überlege einmal selbst, was in der eigenen Wohnung kaputt gehen könnte, das man seinem Vermieter in Rechnung stellen würde oder wie oft man dies schon getan hat. Diese Dinge kommen nicht allzu häufig vor und wenn doch, dann sind es meist überschaubare Beträge. Meiner Auffassung nach stellt das Worst-Case-Szenario eine nicht reparable Gas-Therme dar. Der Neu-Einbau kostet ca. 2.500 bis 3.500€, das ist etwa das schlimmste, was einem passieren kann und trifft natürlich nur auf Wohnungen zu, die eine Gas-Therme besitzen. Bei Zentralheizungen geht dieses Risiko auf die WEG über.

Eine Faustformel besagt daher, dass man immer 5% des Immobilienwertes an Rücklage besitzen sollte, im vorliegenden Fall also 5.000€. Dies ist meiner Meinung nach auch ausreichend. Es werden i. d. R. keine unvorhergesehenen Reparaturen entstehen, die diesen Betrag übersteigen, außer es sind Versicherungsfälle, wie z. B. ein Rohrbruch, und eben diese Fälle sind natürlich durch die Gebäudeversicherung abgesichert. 

Bei ganzen Häusern sind die Risiken entsprechend größer, vor allem, weil es viele Menschen versäumen, entsprechende Rücklagen zu bilden. In einer WEG wird darauf schon eher geachtet. Wenn dann das Dach erneuert werden muss, kann das schnell 50.000€ kosten. Allerdings mindert eine vorausschauende Planung sowie eine regelmäßige Wartung und Kontrolle die Risiken. So kann man die Erbneuerung eines Daches oder einer Zentralheizung in der Regel schon 2-3 Jahre im Vorfeld planen und sich dann finanziell entsprechend darauf einstellen. Kosten in solcher Höhe entstehen nicht über Nacht.

Fazit: Man sollte eine Rücklage in Höhe von etwa 5% des Immobilienwertes als Sicherheit bereithalten und wird zu 99% kein finanzielles Risiko aufgrund unvorhersehbarer Kosten erleiden.

Risiko 3: Mietausfall

Das Szenario eines Mietnomadens ist wahrscheinlich das weitverbreiteste Horror-Szenario für einen jeden Anleger und vermutlich dasjenige, was die meisten Menschen davon abhält, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen. 

Man nimmt an, dass es in Deutschland (je nach Quelle) zwischen 15.000 und 100.000 Mietnomaden gibt. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo in der Mitte, aber gehen wir vom Worst Case aus: Selbst 100.000 Mietnomaden stehen in Deutschland ca. 42 Millionen Haushalte gegenüber (Quelle: Statista 2021). Statistisch gesehen liegt die Chance, dass man als Mieter einen Mietnomaden vorfindet, demnach bei 0,0024%.

Häufiger sind jedoch die Fälle, in denen Mieter ihr Miete verspätet zahlen. Auch aus diesem Grund sollte man immer ein kleines Puffer auf seinem Mieteingangskonto haben. Je mehr Mühe man sich bei der Mieterwahl gibt, desto weniger wahrscheinlich wird man im Nachhinein mit solchen Problemen konfrontiert. Sollte man dennoch Sorge haben, zu den Betroffenen zu gehören, so kann man aber auch das Risiko des Mietausfalls versichern. Die Höhe der Prämie richtet sich natürlich nach der Höhe der Miete. Die Versicherung einer Kaltmiete von z. B. monatlich 500€ liegt bei etwa 170€ im Jahr. Wichtig ist hier das Kleingedruckte in den Policen, da die Versicherer sonst schnell Gründe finden, warum der Versicherungsschutz nicht greift. So ist das Einholen einer Schufa-Auskunft z. B. verbindlich vorgeschrieben. Die Versicherung deckt in aller Regel den Mietausfall von bis zu einem Jahr sowie die anfallenden Prozesskosten ab. 

Fazit:

Die finanziellen Risiken sind in der Summe sehr überschaubar. Selbst ein Worst-Case-Szenario kann einem nichts anhaben, wenn man vorausschauend plant. Wichtig ist eine finanzielle Rücklage i. H. v. 5% des Objektwertes, um anfallende Reparaturen oder Sonderumlagen immer begleichen zu können. 

Wertminderungen sind nicht so schlimm, wie sie auf den ersten Blick wirken, da sie sich nicht auf die Zahlungsfähigkeit auswirken und man trotzdem noch eine gute Rendite erwirtschaften kann. Das Risiko, plötzlich zusätzliche Sicherheiten einbringen zu müssen, kann man verringern, indem man bereits einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlt.

Die Gefahr von Mietausfällen sollte nicht überbewertet werden. Wer dennoch Sorge hat, kann dies für kleines Geld versichern. 

Diesen Risiken stehen die hohen Rendite-Chancen gegenüber. 

Ich wünsche viel Erfolg beim Investieren!

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Welche Renditen sind überhaupt noch mit Immobilien möglich?

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Sehr oft fragen mich Leute, ob sich Immobilien überhaupt noch lohnen. Gerade nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, glauben viele Menschen, der Zug sei abgefahren und man solle besser wieder in Aktien, Gold oder Kryptowährungen investieren. 

Dazu seien zwei Dinge gesagt:

Meine persönliche Meinung ist die, dass Immobilienpreise langfristig weiter steigen werden und zwar nicht unbedingt nur, weil die Nachfrage – vor allem in Innenstädten – weiter steigt, sondern insbesondere weil unser Geldsystem ohne Inflation nicht auskommt. Und diese wurde durch die expansive Geldpolitik des Staates im Zuge der Corona-Krise 2020 geradezu angetrieben. 

Ich erinnere mich an eine Situation als ein 55jähriger Elektriker-Meister in meiner Wohnung im Belgischen Viertel in Köln stand und mir fast schon wehleidig erzählte, dass er vor 20 Jahren in genau diesem Haus eine Wohnung zum Kauf besichtigt hat, sich dann aber doch gegen den Kauf entschied. Heute sind die Wohnungen alle das 5-Fache wert und er bereute  zu tiefst seine Entscheidung. Er stammelte nur: „Hätte ich doch vor 20 Jahren…“, worauf ich ihm sagte, dass er diesen Satz in 20 Jahren wiederholen wird, wenn er nicht jetzt eine Immobilie kauft. 

Alleine durch Inflation werden die Preise von Gütern – also auch Immobilien – langfristig weiter steigen. Wenn sie aber nur dadurch steigen, hat man ja gar keinen realen Wertzuwachs. Die Preise sind dann zwar höher, aber nicht mehr wert, weil die Kaufkraft identisch geblieben ist, oder? Das ist genau richtig. 

Dieser Aspekt ist aber nicht der, womit man als Immobilien-Investor sein Geld verdient. Sollten Immobilienpreise stärker als die Inflationsrate ansteigen, so dass ein realer Wertzuwachs entsteht, so ist das für Investoren das I-Tüpfelchen, das Geld verdienen sie aber auf ganz andere Weise…

Und das ist der zweite Aspekt, der den meisten Menschen völlig unbekannt ist. Es wirkt fast wie ein „Geheimnis“ und ich wundere mich immer wieder, dass dies keiner zu wissen scheint. 

Und so geht es:

Nehmen wir mal an, man hätte 10.000€, die man investieren möchte und würde sich für Aktien entscheiden. Nehmen wir weiterhin an, an den Aktienmärkten läuft es richtig rund und man erzielt eine tolle Rendite von 9%, dann hat man in einem Jahr vor Steuern 900€ verdient (die langfristige Durchschnittsrendite bei Aktien beträgt übrigens 7%, aber natürlich wird es auch mal Verlustjahre geben). 

Alternativ könnte man mit den 10.000€ eine Eigentumswohnung kaufen, die man zu 100% über eine Bank finanziert. Mit den 10.000€ bezahlt man die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.

Die monatliche Tilgung beträgt 200€ und die Wohnung erwirtschaftet zudem einen Cashflow-Überschuss von 100€, im Übrigen alles reelle Zahlen, dann sieht der Gewinn nach einem Jahr wie folgt aus:

200€ x 12 = 2.400€ Gewinn aus Tilgung

100€ x 12 = 1.200€ Gewinn aus Cashflow

300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt

Bei 10.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Eigenkapital-Rendite von 36%!

Und wir haben noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilie im Wert steigen könnte. Steigt der Wert der Wohnung z. B. um lediglich 1%, also um 1.000€, so steigt der Gewinn auf 4.600€ und somit auf 46%.

Und es wird noch besser: als Immobilien-Investor halte ich viele meiner Objekt nicht im Privatvermögen, sondern in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Das besondere hieran ist, dass diese in Deutschland nur 15% Steuern auf die Gewinne zahlt. Solltest Du in Aktien investieren, so zahlst Du 25% Steuern auf die Gewinne. Die Immobilien machen also viel mehr Gewinn und auf die Gewinne zahlst Du dann auch noch weniger Steuern. 

Und wer jetzt glaubt, dies seien Ausnahmeobjekte oder Glücksfälle, dem kann ich nur sagen, dass das nicht so ist. Jeden Tag werden solche Immobilien angeboten und jeden Tag machen Investoren solche Investments. Es ist einfach Alltag, aber halt nur für ganz wenige Menschen. Die meisten glauben, sie seien ein Glückspilz, wenn die Aktienmärkte mal wieder ein paar Prozentpunkte zugelegt haben, dabei kann man Jahr für Jahr – und das ist die Antwort auf die Überschrift des Artikels – Renditen von 20, 30 und manchmal sogar 40 Prozent machen. Das wichtigste aber ist: der Gewinn liegt nur zu einem Bruchteil im Objekt. Viel, viel wichtiger ist die Finanzierung und damit meine ich nicht, dass man beim Zins um jede Kommastelle feilschen muss, sondern wie man die Finanzierung aufstellt. 

Kauft man die Wohnung aus dem obigen Beispiel etwa mit 30.000€ Eigenkapital anstatt 10.0000€, so sinkt die monatliche Tilgung auf 140€ und der Cashflow erhöht sich entsprechend auf 160€, wie aber sieht nun die Rendite aus?

140€ x 12 = 1.680€ Gewinn aus Tilgung

160€ x 12 = 1.920€ Gewinn aus Cashflow

300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt

Bei 30.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Rendite von 12%. 

Steigt die Immobilie jetzt um 1.000€ im Wert, erhöht sich die Rendite nur noch auf 15,3%.

Und genau deshalb sag ich immer „Der Gewinn liegt in der Finanzierung!“. Leider machen die Menschen hier die größten Fehler und glaub’ mir eins: kein Banker wird Dir diese Dinge je aufzeigen, nicht aus Boshaftigkeit, sondern weil Banker das selbst nicht durchblicken. Banker lernen, wie man Finanzierungsanfragen bearbeitet, Immobilien bewertet und ein paar Regeln zu Beleihungsausläufen und Beleihungsquoten, aber diese Dinge lernen sie nicht. Die wenigsten Banker besitzen ja überhaupt selbst Immobilien. 

Und genau aus diesen Gründen verdienen die meisten Menschen mit Immobilien kein Geld. Diejenigen aber, die dieses Wissen haben, belächeln diejenigen, die sich über 9% Rendite am Aktienmarkt freuen und manchmal empfinden sie auch Mitleid, weil den meisten nicht beigebracht wird, wie man es so viel besser machen könnte. 

Und das hier ist nur ein kleiner „Wissens-Baustein“ von vielen, den man in fünf Minuten vermitteln kann. Was aber meinst Du, welche Potentiale sich ergeben, wenn Du noch viel mehr Wissen zu diesen Themen hast? Deine finanziellen Chancen werden dann unermesslich!

Deshalb empfehle ich Dir von Herzen, Dir das nötige Wissen anzueignen, um so auch in den Genuss von dauerhaft hohen Renditen zu kommen und Deinen Traum von finanzieller Freiheit zu erreichen. Viel Erfolg dabei!

P. S. Wenn Dich interessiert, wie die Berechnungen im Einzelnen zu Stande kommen, dann empfehle ich Dir die Internetseite zinsen-berechnen.de, auf der Du das alles nachprüfen und auch Deine eigenen Berechnungen anstellen kannst. Natürlich alles kostenlos. Ich bekomme auch nichts für die Empfehlung dieser Seite, aber ich nutze sie selbst sehr viel für meine Berechnungen und kann sie guten Gewissens weiter empfehlen.

von

Warum die Wertsteigerung beim Eigenheim nichts nützt

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Immobilien bieten eine sehr gute, planbare und teilweise sogar recht einfache Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Dabei sind die Risiken sehr überschaubar. Aber trifft dies auch auf alle Immobilien zu? 

Wenn ich mit Leuten über Immobilien spreche, kommt früher oder später die Frage auf, ob man zum Vermögensaufbau besser vermietete Objekte kauft oder ob auch das Eigenheim hierzu eine gute Möglichkeit darstellt. Die Antwort ist dann häufig: „ist doch egal, Hauptsache Immobilien.“ Ganz so einfach ist die Sache meiner Meinung nach jedoch nicht, und zwar aus folgendem Grund:

Dass man bei selbstgenutzten Immobilien kaum die Möglichkeit hat, irgendwelche Kosten oder Abschreibungen geltend zu machen und dadurch steuerlich stark benachteiligt ist, ist den meisten Menschen klar. Eine bewährte Strategie, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen besteht aber unter anderem darin, Objekte, die teilweise abbezahlt wurden oder sogar im Wert gestiegen sind, nach einer gewissen Zeit zu veräußern, um die erzielten Gewinne dann wieder gewinnbringend zu re-investieren. 

Hier ein Beispiel: ich kaufe eine Eigentumswohnung für 200.000€ und zahle die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklergebühr in Höhe von insgesamt 20.000€ aus meinem Eigenkapital (EK). Den Kaufpreis finanziere ich zu 1,5% Zinsen vollständig über eine Bank. Der Mieter zahlt eine Miete von 800€ kalt, wovon ich sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere aber die Finanzierungsrate von monatlich 600€ zahle, so dass ich kein weiteres eigenes Geld investiere.

Nach 10 Jahren verkaufe ich die Wohnung steuerfrei. Die Restschuld bei der Bank beträgt dann noch 155.000€. 

Selbst, wenn der Wert der Wohnung nicht gestiegen sein sollte, ich diese also nach 10 Jahren wieder zum Preis von 200.000€ verkaufe und die Restschuld bei der Bank begleiche, bleibt – abzüglich meines Investments von 20.000€ Eigenkapital – ein steuerfreier Gewinn in Höhe von 25.000€ (200.000€ – 155.000€ Restschuld – 20.000€ EK = 25.000€). Dieser Gewinn ist dadurch entstanden, dass der Mieter für mich einen Teil des Darlehens bei der Bank getilgt hat. Es ist ein bißchen so als würde ein anderer für mich monatlich Geld ansparen.

Hätte ich auf anderem Wege innerhalb von 10 Jahren 25.000€ ansparen wollen, so hätte ich monatlich – selbst bei einer Verzinsung von 2% – 188€ bei Seite legen müssen. Und auf die Zinserträge wären noch Steuern fällig geworden, weil es außer Immobilien keine steuerfreien Anlagen mehr gibt.  

In dem Beispiel habe ich nach 10 Jahren nun 45.000€ freies Kapital (20.000€ EK + 25.000€ Gewinn). Für 5.000€ gönne ich mir einen schönen Urlaub und mit den verbleibenden 40.000€ wiederhole ich das Spiel; diesmal aber mit zwei Wohnungen nach dem vorherigen Modell. Nach weiteren 10 Jahren erhalte ich ceteris paribus nun schon einen Gewinn von 50.000€, wohl bemerkt ebenfalls steuerfrei. 

Insgesamt habe ich in 20 Jahren nun 75.000€ Gewinn eingestrichen, ohne monatlich auch nur einen Cent selbst zu sparen. Hätte ich dieses Ziel alleine erreichen wollen, so hätte ich 20 Jahre lang monatlich 312€ sparen müssen.  

Ich denke, dieses Beispiel verdeutlicht, wie leicht sich mit Immobilien Geld verdienen lässt, ohne dass man selber etwas ansparen muss. Die Mieter „übernehmen“ quasi die Sparrate für einen selbst.

Und wir haben noch völlig außer acht gelassen, dass Immobilien im Wert steigen können, was die Ergebnisse erheblich verbessern würde. Hier mal die Zahlen: selbst eine Wertsteigerungsrate der Immobilie von nur einem einzigen Prozent jährlich, würde aus den 75.000€ Gewinn sage und schreibe 200.000€ machen, bei 2% jährlich wären es sogar über 330.000€. Man sieht, dass die Sprünge drastisch sind, was natürlich damit zu tun hat, dass es sich um exponentielles Wachstum handelt. Ein Gewinn von 330.000€ entspräche einer monatlichen Sparrate von 1.300€ über 20 Jahre hinweg. Wie soll man das auf konventionelle Weise erreichen? 

Und auch, wenn ich zugeben muss, dass Wertsteigerungen von Immobilien „unsichere“ Gewinne sind, weil man keine Garantie dafür hat, dass diese eintreten, so sind diese höheren Ergebnisse auf lange Sicht doch wahrscheinlicher.

Aber was hat das jetzt mit dem Titel zu tun? 

Ganz einfach: bei Eigenheimen funktioniert dieses Spiel nicht! Der Gewinn liegt eben darin, seine Mieter die eigene Sparrate „übernehmen“ zu lassen und Gewinne zu re-investieren. Ich werde aber in der Regel nicht alle 10 Jahre umziehen und mein Haus verkaufen, um genau dies zu tun. Daher nehme ich mir beim Eigenheim die Möglichkeit, durch intelligente Investments Vermögen aufzubauen, ohne selbst sparen zu müssen. Natürlich stellt auch das Eigenheim, dass man ja über die Jahre hinweg abbezahlt, einen Vermögenswert dar, aber ich habe nichts davon, da ich die Gewinne nicht frei bekomme. Erst dann, wenn ich das Haus verkaufe, profitiere ich von dem bereits getilgten Betrag. Ansonsten habe ich einfach ein abbezahltes Haus, aber kein Geld auf dem Konto.

Um jetzt ganz genau zu bleiben, könnte ich mein Eigenheim nach einer gewissen Tilgungszeit noch nachbeleihen, um mir über diesen Umweg Kapital zu beschaffen, welches ich dann statt meiner Gewinne investieren kann. Ich nehme also quasi ein neues Darlehen auf mein eigenes Haus auf. Dies funktioniert aber oft nur in der Theorie, da eine Nachbeleihung nur möglich ist, wenn bereits ein bestimmter Prozentsatz getilgt ist und dann auch nur bei derjenigen Bank, bei der das ursprüngliche Darlehen läuft, man ist also abhängig von dieser. 

Dadurch, dass ich auf diesem Wege auch das Eigenkapital aus dem obigen Beispiel durch finanziertes Geld ersetze, steigt meine Finanzierungsrate in die Höhe, was die Ergebnisse der Kapitalanlage verschlechtert. Oftmals reicht die Miete, die man erhält dann nicht mehr aus, um die Rate in voller Höhe zu beglichen, da man neben der Finanzierung des Anlageobjektes ja auch noch das Darlehen zurückzahlen muss, was man als EK-Ersatz aufgenommen hat. Dies führt dann dazu, dass man auf die Finanzierung noch draufzahlen würde, weil man mehr Rate als Mieteinnahme hat; ein absolutes No-Go. 

In der Praxis ist dieses Vorgehen daher mit vielen Nachteilen verbunden. 

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Wunsch nach einem selbst bewohnten Eigenheim aus emotionalen Gesichtspunkten vollkommen nachvollziehbar ist, aus Rendite-Aspekten gewinnt aber immer die vermietete Kapitalanlage.

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Immobilien – wo soll man noch kaufen?

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Über die Frage, wo man am besten Immobilien kauft, streiten die Gemüter seit eh und je. Dabei werden ein paar wichtige Voraussetzungen allzu häufig übersehen: zunächst sollte man nämlich klären, unter welchen Gesichtspunkten man diese Frage stellt bzw. welche „Immobilien-Strategie“ dahinter steckt.

Die Antwort „Lage, Lage, Lage“ ist häufig nicht nur undifferenziert, sondern gleichzeitig auch oft mit Unwissenheit gepaart, wissen doch die wenigsten, was mit den „drei Lagen“ überhaupt gemeint ist. Die Wiederholung soll nämlich nicht ausschließlich betonen, wie wichtig die Lage ist, sondern vielmehr darauf hinweisen, dass man verschiedene Lagen – namentlich die Makro-, die Meta- und die Mikrolage beachten soll.

Wichtiger ist meiner Meinung nach aber die Frage nach der dahinter stehenden Strategie. Nicht alle Immobilienkäufer verfolgen mit ihrem Kauf dasselbe Interesse. Demnach werden auch nicht alle dieselbe Lage befürworten. 

Ich persönlich habe erst sehr spät den Unterschied zwischen einem Kapitalanleger und einem Investor verstanden. Während ersterer nach Wegen sucht, sein Kapital primär sicher und mit akzeptabler Rendite anzulegen, versucht der Investor, seine Eigenkapitalrendite zu maximieren. Tendenziell wird er daher nach höheren Renditen Ausschau halten, was ihn in den seltensten Fällen dazu bringen dürfte, in sogenannten A-Lagen zu investieren. Vielmehr sucht der Investor nach Cashflow-starken Objekten, um Überschüsse zu generieren und dieses kurzfristig zu re-investieren. Dieses Vorgehen führt durch den Zinses-Zins-Effekt der Re-Investments zu ungleich höheren Renditen als die, mit denen sich der Kapitalanleger begnügt. Für diese höheren Renditen ist der Investor bereit, höhere Risiken einzugehen, während der Kapitalanleger wohl eher darauf aus, mit seinem Objekt möglichst wenig Arbeit zu haben. 

Es gibt aber noch eine dritte Käufergruppe: die Eigenheimkäufer. Deren Motive sind neben der oftmals falschen Ansicht, mit einem Eigenheimkauf ein lukratives Investment zu machen, emotionaler Natur. Gedanken wie „sein eigenes Haus zu besitzen“, „unabhängig von Vermietern zu sein“ oder „tun und lassen zu können, was man möchte“ sind eher der Vater des Gedankens. Zudem fallen Faktoren, wie Arbeitsweg, Schulen und Supermärkte in der Nähe, gegebenenfalls Freizeitangebote usw. ganz anders ins Gewicht.

Wenn man sich nun der Frage widmet, wo man am besten Immobilien kauft, so sollte man zunächst klären, um welche Käufergruppe es sich handelt, um dann eine geeignete Antwort zu finden.

Ich bin Investor! Demnach werde ich im Folgenden diesen Blickwinkel einnehmen, um die Frage zu beantworten: 

Wie schon angedeutet, sind uns Investoren hohe Renditen, vor allem aber ein starker Cashflow wichtig. D.h. wir versuchen Objekte zu finden, deren Einnahmen – also die Mieten – sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Hausgeld und Rücklagen möglichst weit übersteigen. Kurz: es geht um das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Man spricht hier auch vom sogenannten Kaufpreisfaktor. Bringt eine Wohnung z. B. 12.000€ Miete im Jahr und der Kaufpreis beträgt 240.000€, so beträgt der Kaufpreisfaktor 20 (240.000€ / 12.000€ = 20). Rechnerisch bedeutet dies, dass man in 20 Jahren sein investiertes Geld wieder reinbekommen hat. Je geringer der Faktor, desto rentabler ist das Objekt also. Ich persönlich schaue nach Immobilien mit einem Faktor von ca. 16. 

Was aber bestimmt nun den Faktor? Generell kann man sagen: je besser die Lage, je solider das Haus und je besser die Mieterklientel, desto höher ist der Faktor, in anderen Worten, desto teurer ist das Objekt. Dies macht auch Sinn. Für eine tolle Wohnung in der Innenstadt von München wird man mehr Geld bezahlen als für eine renovierungsbedürftige Bude in ländlichen Kreisen Brandenburgs. Für diese tollen Aspekte und das geringe Risiko zahlt man aber auch in Form der geringere Rendite. Auf der anderen Seite kann man sagen, dass je höher die Rendite, desto größer wird auch das Risiko, dass entweder an dem Objekt etwas gemacht werden muss oder man bei einem Auszug langen Leerstand zu verzeichnen hat, weil man das Objekt nicht so schnell wieder vermietet bekommt. Wieviel Risiko man nun eingehen möchte, ist natürlich jedem selbst überlassen. 

Prinzipiell lassen sich nun drei wesentliche Lagen unterscheiden: Innenstadtlagen bilden i. d. R. die sogenannten A-Lagen. Objekte in A-Lagen sind sehr leicht zu vermieten, da sie begehrt sind und die Nachfrage entsprechend groß ist. 

Dann gibt es sehr ländliche Regionen und Dörfer. Diese bilden meist die C-Lagen. Selten ziehen neue Menschen dort hin, die Bevölkerung besteht im Wesentlichen aus denjenigen, die dort geboren wurden. Oftmals ziehen diese Menschen für die Ausbildung oder den Beruf aber später weg, weswegen diese Orte oftmals auch durch ein negatives Bevölkerungswachstum gekennzeichnet sind. Vereinzelt kann es dann passieren, dass irgendwann in der Zukunft Geschäfte schließen und Schulen umgesiedelt oder zusammengelegt werden, was eine Ortschaft zum Erliegen bringen kann. Eine Immobilie kann hierdurch später stark an Wert verlieren oder sogar nahezu unverkäuflich werden. Zugegeben, dies ist ein Extremfall, ich möchte hier aber auch die Risiken beleuchten. 

Und dann gibt es die B-Lagen, die genau dazwischen liegen. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Städte, die aber in der Nähe von Großstädten oder Ballungszentren liegen. Da die demographische Entwicklung in Deutschland (übrigens auch weltweit) sich dahingehend wandelt, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen, ist davon auszugehen, dass diese B-Lagen auch zukünftig stark nachgefragt werden, da in den Städten selber der Wohnraum knapp ist. Menschen ziehen daher in die Nähe. Vereinzelt werden kleine Ortschaften auch später eingemeindet und werden dann Teil der Stadt. 

Diese B-Lagen bieten meiner Meinung nach ein gesundes Mittelmaß zwischen den anderen beiden Extremen. Zwar sind sie nicht ganz so gefragt wie die A-Lagen, dafür sind sie aber bedeutend günstiger im Einkauf und bieten dadurch sehr gute Renditechancen, ohne die Risiken der C-Lagen zu besitzen. Zudem sind die Wachstumspotenziale der Immobilienpreise in solchen Regionen höher, da sie noch nicht als so überteuert gelten wie die A-Lagen.

Für mich persönlich liegt beim Faktor 16 ein gutes Mittelmaß zwischen Rendite, aber auch Substanz und Lage einer Immobilie.

Und diese Faktor 16-Objekte findet man häufig genau in den B-Lagen, nämlich in der Peripherie von mittleren und großen Städten, wo Pendler eine solide Wohnung suchen, aber nicht gewillt sind, die überhöhten Mieten aus den Innenstädten zu zahlen. Beispiele in NRW sind z. B. Brühl und Erftstad bei Köln, Troidorf bei Bonn oder Monheim zwischen Köln und Düsseldorf. Manchmal findet man auch noch gute Objekte im Zentrum kleinerer Städte wie z. B. Neuss, Krefeld oder Dortmund.

Insbesondere empfehle ich B-Lagen in und um Studentenstädte herum, und zwar deshalb, weil im Gegensatz zu großen Unternehmen, die für einen Standort wichtig sind, aber auch pleite gehen können, die Wahrscheinlichkeit, dass eine Universität zugemacht wird, doch äußerst gering ist. Diese wird also auch zukünftig für Wohnraumnachfrage in der Region sorgen. 

Das Interessante ist, dass obwohl die Kaufpreise in B-Lagen deutlich geringer sind als diejenigen in den entsprechenden Großstädten, die Mieten aufgrund der guten Anbindung und einer vertretbaren „Reisezeit“ für die Pendler nur geringfügig nach unten abweichen. Während der QM-Preis in Erftstadt etwa die Hälfte desjenigen von Köln beträgt, ist die Miete dort nur 20% geringer. Genau diese Tatsache ist es, die für einen besseren Kaufpreisfaktor sorgt. Und danach gilt es zu suchen. 

Wer hingegen toll sanierte Altbauten oder sogar Neubauten in Innenstädten kauft, der wird evtl. Neider im Bekanntenkreis bekommen und sicherlich keine „Sorgen“ mit dem Objekt oder einer möglichen Wiedervermietung haben; Geld verdienen wird er aber nicht. 

Zusammenfassend kann ich also gute B-Lagen empfehlen. Die Substanz des Gebäudes sollte solide sein. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahme und Kaufpreis bestimmt am Ende die Rendite.

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Wie viel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?

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Kürzlich habe ich mich mit einer Arbeitskollegin namens Juliane über Immobilien unterhalten. Sie erzählte mir, dass sie gerne eine Eigentumswohnung kaufen wolle, aber leider erst 15.000€ und somit noch nicht genügend Geld gespart hätte, um endlich den Anfang zu machen. Als ich ihr erzählte, dass das für die erste Wohnung locker reichen würde, war sie völlig perplex. 

Die meisten Menschen haben überzogene Vorstellungen davon, wie viel Eigenkapital man benötigt, um eine Immobilie zu erwerben. Klassisch – so sagt man – sind ja bekanntlich 25%. Die meisten Menschen haben aber ebenfalls überzogene Vorstellungen davon, was Immobilien kosten. Schauen wir uns die Dinge einmal genauer an:

Was ist der Hintergrund der empfohlenen Eigenkapitalquote von 25%? 

Zunächst einmal ist das eine Empfehlung aus Sicht der Bank, nicht aus Sicht eines Investors. Wenn eine Bank einem nämlich ein Darlehen in Höhe von 75% des Immobilienwertes gibt, dann ist die Bank weitest gehend aus dem Risiko. Sollte der Darlehensnehmer eines Tages seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen, so kann die Bank die Immobilie nämlich versteigern. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass man auch unter schwierigen Bedingungen und unter Abzug von Kosten immer mindestens 75% des Objektwertes in einer Zwangsversteigerung erzielen kann. Wird dieser Wert erreicht, bekommt die Bank das gesamte Darlehen zurück und hat somit kein Risiko aus der Finanzierung. Auf der anderen Seite erleichtert diese Voraussetzung aber auch die Kreditvergabe. Da für die Bank kaum ein Risiko besteht, wird sie gerne bereit sein, die Immobilie zu finanzieren. Anders wäre es, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanzieren würde – man spricht hier von einer 100%-Finanzierung – und dann im Falle einer Versteigerung nur 75% des Darlehens zurückerhalten würde. Die Bank hätte somit einen Verlust von 25% gemacht. Daher erleichtert eine  Eigenkapitalquote von 25% deutlich die Kreditvergabe.

Wenn jemand also empfiehlt, mindestens 25% Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, dann denkt er entweder aus Sicht der Bank, oder meint es im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Oder er weiß gar nicht, warum er es empfiehlt und sagt es nur, weil es jeder sagt; ohne die Hintergründe zu kennen.

Zudem ist die Empfehlung von 25% Eigenkapital schon Jahrzehnte alt und stammt aus Zeiten, in denen Finanzierungszinsen noch 6% und mehr betrugen. Die Darlehen waren damals so teuer, dass eine 100%-Finanzierung so hohe Raten zur Folge hatte, dass die Miete, die man als Investor erhielt, niemals ausreichte, um davon die Raten sowie die Nebenkosten der Immobilie zu begleichen. Brachte man aber 25% Eigenkapital mit, so schrumpften die Raten und die Miete deckte alle Ausgaben. 

Dieser Sachverhalt trifft heute aber nicht mehr zu. Heutzutage findet man haufenweise Immobilien, deren Mieteinnahme selbst bei einer 100%-Finanzierung alle Ausgaben übersteigt. 

Ein dritter Aspekt ist der, dass die meisten Menschen bei der 25%-Empfehlung von Eigenheimen sprechen und nicht vom Erwerb einer Kapitalanlage. Da man bei selbstbewohnten Immobilien die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann, ist es hier auch viel mehr von Interesse, Zinsen zu sparen; nicht zuletzt deshalb macht eine höhere Eigenkapitalquote bei Eigenheimen also Sinn. 

Was ist nun aber besser bei Kapitalanlagen? 100%-Finanzierungen oder auch lieber mehr Eigenkapital? Aus Investorensicht ist die Antwort klar: Ersteres! Natürlich gibt es hier eine Menge zu beachten, wie Beleihungsquoten, die eigene Bonität, sogenannte Stress-Tests und vieles mehr. Aber unter Renditegesichtspunkten sollte man eher wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Wenn Dich interessiert, warum das so ist, dann empfehle ich Dir meinen Artikel „Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden“, in dem dies genau beschrieben wird. 

Vor allem aber, und das war ja die Ausgangsfrage dieses Artikels, kann man viel eher eine Immobilie erwerben, weil man eben nicht erst 25% Eigenkapital ansparen muss. Und da jede gute Immobilie Geld für einen erwirtschaftet, sollte man so früh wie möglich damit anfangen. 

Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann ich 100%-Finanzierungen demnach guten Gewissens empfehlen. Man muss natürlich das Gesamtportfolio im Blick behalten, aber sie machen durchaus Sinn. 

Und wieviel Geld braucht man jetzt? Was Du in jedem Fall selber bezahlen solltest, sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und nicht immer eine Maklerprovision fällig wird (z. B. wenn der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft), betragen die Erwerbsnebenkosten in etwa zwischen 8 und 12%. Im Folgenden werde ich der Einfachheit halber von 10% sprechen. 

Oben hatte ich zudem erwähnt, dass viele Menschen überzogene Vorstellungen davon haben, was Immobilien kosten. In den Medien hören wir immer wieder vom Immobilien-Boom, von Wohnungsnot, von astronomischen Preisen usw. Das ist aber nicht immer und überall der Fall. Während eine 50qm-Wohnung in der Kölner-Innenstadt vielleicht €300.000 kostet und somit im Falle einer Vollfinanzierung über 40 Jahre zu 1% Zins alleine eine Finanzierungsrate von €759 hätte (bei einer Miete, die vermutlich darunter liegt), bekomme ich eine gleich große Wohnung in Dortmund oder Krefeld für etwa €80.000. Die Lage ist natürlich eine andere, aber die Miete in Dortmund oder Krefeld beträgt für eine solche Wohnung etwa €500, die Finanzierungsrate aber nur €202. Das heißt, ich erwirtschafte hier einen Überschuss. 

Zudem würde ich jedem, der in Immobilien investieren möchte, empfehlen, erst einmal klein anzufangen. Es ist wichtig, sich mit den Prozessen wie etwa einem Notartermin vertraut zu machen, Erfahrungen zu sammeln und Stück für Stück zu wachsen. Allein deshalb macht es Sinn, nicht gleich eine Wohnung für eine Viertel Million Euro zu kaufen. 

Wenn ich dies also berücksichtige und wir von etwa 10% Erwerbsnebenkosten ausgehen, dann kann man mit ca. €8.000 durchaus seine erste Eigentumswohnung kaufen. Das man natürlich noch ein paar Euro als Reserve zurückhalten sollte, ist ja selbstverständlich – bitte berücksichtige das natürlich. Und falls Du jetzt meinst, dass das doch nicht sein kann, so lass Dir sagen, dass es täglich hunderte von Immobilienkäufen dieser Art in Deutschland gibt. Ich selbst habe mit €12.000 meine erste Wohnung in Köln gekauft und erst neulich wieder eine 51qm-Wohnung in Krefeld mit €6.375 Eigenkapital. Das ist wirklich nichts besonderes. 

Mache also nicht den Fehler und glaube, Du seist nicht „reich genug“ für Immobilien oder müsstest erst noch Jahre lang sparen. Suche Dir stattdessen eine solide kleine Eigentumswohnung in einer guten B-Lage, achte darauf, dass die Miete höher ist als sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen und lebe den Traum Deiner ersten Immobilie. Und dann heißt es Stück für Stück wachsen. Ich wünsche Dir viel Erfolg beim Investieren.

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Wie Du mit einem Börsen-Crash ein Vermögen verdienst

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Das chinesische Schriftzeichen für Krise besteht aus zwei Teilen: der eine Teil symbolisiert Gefahr oder Risiko, der andere Chance. Dies soll zeigen, dass man eine Krise also auch immer als etwas positives, als eine Chance sehen kann. 

Heute möchte ich Dir zeigen, welche immensen Chancen in Crashs stecken, dabei spielt es keine Rolle, ob wir von einem Börsen-, Immobilien- oder sonstigen Crash reden; jeder Crash ist unterschiedlich, aber jeder Crash birgt auch Chancen.

Langfristig bewegen sich die Preise von Geldanlagen, sogenannten Assets, immer nach oben. Ob es nun Firmenanteile sind, Immobilienpreise oder Kunstgemälde, Gegenstände von Wert werden mit der Zeit immer teurer. Warum ist das so? 

Im Wesentlichen gibt es zwei Dinge, die sich auf die Preise auswirken: zum einen ist da – wie man es in der Volkswirtschaftslehre lernt – die Relation von Angebot und Nachfrage. Ist die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig, geht der Preis hoch und vice versa. Diese Relation zwischen Angebot und Nachfrage aber ist unbeständig, kann sich mit der Zeit ändern und ist daher nicht immer prognostizierbar. Zudem ist sie in der langfristigen Betrachtung von untergeordneter Bedeutung.

Der zweite Aspekt hingegen wirkt langfristig und stetig: Inflation. 

Tatsache ist, dass die Menge an Geld, die insgesamt im globalen Finanzsystem verfügbar ist, mit der Zeit immer weiter ansteigt. Um das zu verstehen, muss man sich einmal kurz verdeutlichen, wie neues Geld ins System hineinkommt. Die meisten Menschen beantworten diese Frage mit dem Verweis auf die Zentralbanken, die immer neues Geld drucken. Tatsächlich aber beträgt der Anteil an Bargeld im EU-Raum nur ca. 18%. Der deutlich größere Teil (82%), das sogenannte Giralgeld, besteht aus dem Geld, das nur virtuell vorhanden ist. Sobald ich von meiner Bank einen Kredit, z. B. zur Finanzierung einer Immobilie, bewilligt bekomme, drückt dort jemand auf einen Knopf, überweist mir den Betrag und hat auf diese Weise Geld geschaffen. Der Geldbetrag, den die Bank mir überweist, war vorher gar nicht vorhanden. Nur einen kleinen Teil dieses Kreditbetrages muss die Bank als Sicherheit bereithalten. Auf diese Art und Weise gelangen weltweit täglich Millionen von Euro, Dollar und sonstigen Währungen ins Geldsystem und sorgen dafür, dass die Geldmenge insgesamt immer größer wird. Dies wiederum sorgt dafür, dass Inflation entsteht und wie wir alle wissen bedeutet Inflation wiederum steigende Preise. Nach dem zweiten Weltkrieg ließ die Deutsche Regierung so viel Geld drucken, um die Schulden des Krieges zu begleichen, dass es zu einer sogenannten Hyperinflation zu kam. Die Preise haben sich dabei täglich vervielfacht. 

Insgesamt ist der Effekt, den Inflation auf die Asset-Preise ausübt, so stark, dass es langfristig immer zu steigenden Preisen kommen wird. Wichtig ist zu erkennen, dass es sich hierbei um einen system-immanenten Mechanismus handelt und sich dieser Effekt der Inflation daher langfristig gar nicht ändern kann. Zumindest so lange wir an unserem bisherigen Geldsystem festhalten.

Was aber hat das jetzt mit Chancen in der Krise zu tun? Nehmen wir einmal an, es kommt zu einem Crash, also einem drastischen Kursrückgang innerhalb weniger Tage oder Wochen, dann ist es für sehr viele Anleger nur sehr schwer vorstellbar, dass die Kurse wieder steigen werden. Häufig ist die Angst plötzlich so groß, dass Anleger, ihre jahrelang gehaltenen Aktien nun plötzlich am absoluten Tiefpunkt verkaufen und dadurch große Verluste realisieren. Sie können sich einfach nicht vorstellen, dass es wieder zu einer Wende kommt oder haben Angst, noch mehr zu verlieren, so dass sie häufig irrationale Entscheidungen treffen, die sie viel Geld kosten. 

Wenn man aber die oben beschriebenen Mechanismen unseres Geldsystems kennt und verstanden hat, dann hat man die notwendige Ruhe und Zuversicht, die nötig sind, um auch in Krisenzeiten gelassen zu bleiben, Geduld zu bewahren und einfach abzuwarten, bis die Kurse wieder steigen und sogar neue Hochpunkte erreichen. Und genau hier finden sich auch die besten Chancen. Wenn man auf diese Mechanismen vertraut, dann wird man die Krise nicht nur durchstehen, sondern man wird sie sogar dazu nutzen, um seine Positionen auszubauen, um also Aktien nachzukaufen – jetzt, wo sie so günstig sind, wie nie zuvor. Und hier möchte ich nochmal auf eine ganz wichtige Besonderheit eingehen: Stellen wir uns mal vor, die Aktienkurse seien um 50% gefallen. Wenn man dann Aktien kauft und diese später wieder ihr ursprüngliches Ausgangsniveau erreichen, wie hoch ist dann der Gewinn? Intuitiv sagen viele Leser ebenfalls 50%, tatsächlich sind es aber sogar 100%. Hier ein Beispiel: Eine Aktie sinkt von 100€ auf 50€; wenn ich diese nun zum Preis von 50€ einkaufe und die Aktie dann später wieder auf 100€ ansteigt, dann habe ich eine Verdopplung meines Kapitals – also 100% Rendite – erreicht. Bei einem Kauf von Aktien nach einem Kursrutsch von 40% entspräche ein Erreichen des Ausgangsniveaus immer noch 66% Rendite. Zudem sind die Risiken, die mit Aktienkäufen zu Krisenzeiten einhergehen, viel geringer, da das Kurs-Rutsch-Potenzial jetzt viel kleiner ist. Bei einer Aktie, die bereits 50% an Wert verloren hat, ist es viel unwahrscheinlicher, dass diese nochmals drastisch an Wert verliert als bei einer Aktie, die gerade ihren Höchststand markiert. Vorausgesetzt natürlich, es handelt sich um eine Wirtschaftskrise und nicht um den Kursrutsch einer einzelnen Aktie aufgrund eines unternehmensinternen Faktors. 

Diese Zahlen verdeutlichen die immensen Potenziale, die sich während einer Krise ergeben können. 

Um solche Investments aber auch emotional durchzuhalten und nicht – wie viele Anleger – doch bei sinkenden Kursen aus Angst vor noch größeren Verlusten alles zu verkaufen, braucht man Vertrauen in sich selbst und in das Verständnis des Marktes. Daher ist es so wichtig, diese Zusammenhänge zu kennen und zu verstehen. 

Hat man diese Erkenntnis aber erlangt und weiß, wie man eine solche Krise positiv nutzen kann, dann ergeben sich hier – gerade auch für kleine Anleger – einzigartige Chancen und die Aussicht auf überproportionale Renditen! 

Ich hoffe, Du konntest bei diesem Beitrag etwas lernen und wünsche Dir viel Erfolg bei Investieren – auch in Krisenzeiten!

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Eigenheim vs. Kapitalanlage – was ist wirklich besser?

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Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt. 

Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll. 

Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.

Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:

  1. Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
  2. Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
  3. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht. 

Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.

Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.

Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?

Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte. 

Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen. 

Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter. 

Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?

Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!

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Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite

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Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert. 

Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:

Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:

Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein? 

In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf. 

Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich. 

Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann: 

Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!

Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von

  1. dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
  2. der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.

Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss. 

Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.

Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden. 

Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen. 

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Warum Immobilien jede andere Anlageklasse schlagen

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In diesem Artikel möchte ich nochmal zusammenfassen, was Immobilien-Investments so besonders macht, was sie von anderen Investments unterscheidet und warum sie alle anderen Anlageklassen schlagen.

Wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen, dann denken die meisten Menschen intuitiv an monatliche Sparraten, die man mehr oder minder besser anlegen kann. Der einzige Unterschied, den diese Sparer auszeichnet, ist der, ob man sein Geld nun in Aktien, ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds, in REITs oder sogar in Schiffscontainer oder Bitcoin investiert. Man grübelt, recherchiert, spricht mit Kollegen und Freunden, um die vermeintlich beste Anlageklasse ausfindig zu machen, nämlich die, die z. B. statt 7% ganze 9% verspricht. Welche Verbesserung! Dabei wird schnell vergessen, dass es – egal wie viel Mühe man in seine Analyse steckt und egal, wie gut man sich auskennt – eine „Entscheidung unter Unsicherheit“ bleibt. Zwar kann man auf statistische Analyseverfahren zurückgreifen, Back-Tests machen usw., eine Garantie, dass seine Prognose eintritt hat man aber nicht. An der Stelle sei nur mal kurz erwähnt, dass über 90% aller weltweit aktiv gemanagten Fonds, ihre jeweiligen Vergleichsindizes nicht schlagen, d. h. sogar die „Profis“, die dafür im übrigen viel Geld kassieren, schaffen es nicht, dauerhaft eine Outperformance zu erzielen. 

Jetzt nehmen wir aber mal an, es läuft alles rund, man erwirtschaftet überdurchschnittliche Renditen, hat einfach ein goldenes Händchen usw. Wie viel Vermögen lässt sich auf diese Art und Weise denn als normalsterblicher Mensch aufbauen? Einem Durchschnittsverdiener gelingt es vielleicht monatlich €250 in regelmäßigen Sparraten anzulegen. Selbst bei einer guten Rendite, von dauerhaft 10% – und in der Realität wird es auch mal schlechte Jahre geben – macht das nach 20 Jahren gerade einmal €181.132. Nach weiteren 10 Jahren wären es €520.212. Und da sind Steuern noch gar nicht berücksichtigt. So richtig vermögend wird man auf diese Art und Weise jedenfalls nicht. Es ist schlicht unmöglich. Und viel mehr pro Monat bei Seite zu legen ist für die meisten Menschen ebenfalls unmöglich, wobei es auch nur eine moderate Verbesserung des Ergebnises bringen würde. Und selbst wenn es möglich wäre, dann bedeutet dies, dass man sich für 20 oder 30 Jahre einschränken muss, weil man das Geld ja nicht mehr selber ausgeben kann. Wer will so leben? 

Damit ich hier nicht falsch verstanden werde, auch ich investiere in Aktien und Fonds, auch ich versuche, diejenigen Assetklassen „herauszupicken“, von denen ich glaube, dass sie dieses Jahr besser performen, aber ich investiere nur einen kleinen Teil meines Geldes auf diese Art und das zur Diversifizierung meines Portfolios; den Großteil investiere ich in Immobilien. Und jetzt erfährst Du, warum:

Nehmen wir als Beispiel eine kleine vermietete Eigentumswohnung für €100.000, die ich als Kapitalanlage erwerbe, deren Kaufpreis ich vollständig über eine Bank finanziere, wobei ich lediglich die Erwerbsnebenkosten in Höhe von – ja nach Bundesland – ca. €12.000 selber bezahle. Die Finanzierung wird so gestaltet, dass die Mieteinnahmen sämtliche Kosten der Wohnung decken, zudem die Finanzierungsrate zahlen und außerdem noch €50 monatlich übrig bleiben. 

Was passiert nun: die Mieteinnahmen zahlen für mich die Wohnung ab, dabei ist gerade egal, ob es 20, 30 oder 40 Jahre dauert. Um aber bei dem obigen Beispiel zu bleiben: nehmen wir an, die monatliche Tilgungsrate beträgt €250, und das ist ein realistischer Wert – , dann zahlt ab sofort jemand anderes in meinen Vermögensaufbau ein. Ich muss die €250 plötzlich nicht mehr selbst aufbringen. Stattdessen bleiben monatlich noch €50 übrig, die ich entweder zusätzlich anlegen kann oder aber nutze, um mir das nötige Eigenkapital für die nächste Wohnung anzusparen. 

Irgendwann ist die Wohnung abbezahlt. Dann kann ich sie sogar steuerfrei verkaufen und das ganze Geld gehört mir. Was aber habe ich dafür geleistet? Lediglich €12.000! 

Ich will gar nicht verschleiern, dass auch dieser Weg mit Mühen verbunden ist, so muss man z. B. ja auch erstmal €12.000 angespart haben, um überhaupt die erste Wohnung zu kaufen und sie muss auch verwaltet werden, aber die Mühen und die anfängliche Geduld zahlen sich später mehr als aus. In einigen Jahren kann man auf diese Art und Weise eine ganze Menge Wohnungen oder vielleicht später auch Mehrfamilienhäuser kaufen. Die Summe meiner monatlichen Bankraten zum Beispiel, die aus Mieteinnahmen gezahlt werden, beträgt inzwischen etwa €6.700. Das ist die Rate, mit der ich aktuell Vermögensaufbau betreibe. Macht €804.000 in zehn Jahren ohne dass ich auch nur einen Cent selber sparen muss. Wie in aller Welt sollte ich das mit einem normalen Einkommen schaffen? Es ist schlicht unmöglich. Und da ist noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilien im Wert steigen könnten. Ich sage bewusst „könnten“, weil auch das nicht vorhersehbar ist. Daher plane ich nicht damit, aber es ist „nice to have“, wenn es so kommt. Alles andere aber, die Mieteinnahmen, die Bankraten etc. sind vollkommen planbar, so dass ich schon zu Beginn eines Investments weiß, was ich nach 20 oder 30 Jahren mindestens herausbekomme. Anders als bei Aktien etc., wo ich eben nicht weiß, wo ich in einigen Jahren stehe. 

Jetzt gibt es noch ganz viele andere Faktoren wie 

  • Steuervergünstigungen bei Immobilien
  • die Inflation, die sich positiv auf den „Schuldenabbau“ auswirkt (s. auch: Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite)
  • die Steigerung der Mieteinnahmen über die Jahre, wodurch der monatliche Überschuss bei gleichbleibender Finanzierungsrate ja immer größer wird
  • der steigende monatliche Cashflow, der einen das Leben auch jetzt schon genießen lässt etc.

Auf diese Dinge gehe ich aber an anderer Stelle ein. Hier wollte ich lediglich kurz aufzeigen, dass Immobilien einem Möglichkeiten bieten, die es bei anderen Anlageklassen einfach nicht gibt, nämlich, dass jemand anderes die eigene „Sparrate“ übernimmt. Ich werde im gewöhnlichen Leben keinen Menschen finden, der monatlich €250 für mich in einen ETF-Sparplan einzahlt. Bei Immobilien ist sowas möglich. Und das ist der große Unterschied!

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Angst vor sinkenden Immobilienpreisen?

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Ich werde oft gefragt, ob ich keine Angst habe, dass die Immobilienpreise demnächst sinken und ich dadurch Verluste erleiden würde. „Schließlich könnten die Preise ja nicht immer weiter steigen“ heißt es ja bekanntlich. Im folgenden erkläre ich, warum diese Angst völlig unbegründet ist und auf welche Risiken man dennoch achten sollte.

Ich betrachte Immobilien als Kapitalanlage, d. h. ich kaufe z. B. eine Eigentumswohnung, um diese dann langfristig zu vermieten. Von der Miete zahle ich die Finanzierungsrate, das Hausgeld und etwas in die Instandhaltungsrücklage ein. Etwas Geld bleibt dann noch übrig, denn das ist oberstes Gebot bei jeder Finanzierung; sonst wird das betreffende Objekt gar nicht erst gekauft.

Jetzt stelle ich mir vor, die Immobilienpreise würden sinken; schauen wir mal, was passiert: Meine Miete ist davon nicht betroffen. Nur, weil sich der Preis des Gebäudes ändert, sinkt ja nicht die Miete, die per Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gegenteil: vielleicht enthält der Vertrag sogar eine Staffelung, wo nach die Miete über die Jahre hinweg moderat steigt. Ebenso wenig ändert sich meine Finanzierungsrate, das Hausgeld oder der Rücklagenanteil. Mein monatlicher Überschuss aus der Vermietung wird also auch nicht kleiner. Grund also nervös zu werden? Ganz und gar nicht, weil ich es eigentlich überhaupt nicht mitbekomme. Erst dann, wenn ich vorhabe, ein Objekt zu veräußern, betrifft mich ein gesunkener Immobilienpreis überhaupt. Da ich meine Immobilien aber langfristig behalten möchte, ist mir es – mit Verlaub – ziemlich egal, wenn die Preise sinken würden. Eher würde ich dies nutzen, um neue Objekte einzukaufen. Die Angst vieler Leute vor sinkenden Preisen ist wirklich übertrieben, weil es erst im Verkaufsfall relevant wird. Manche meinen noch, dass eine Anschlussfinanzierung unter Umständen schwierig sein könnte, wenn zwischen Kauf und Anschlussfinanzierung der Objektwert deutlich sinkt. Dazu sei gesagt, dass nach 10 Jahren, wenn in der Regel in Deutschland die kürzesten Zinsfestschreibungen auslaufen, bereits so viel vom Darlehen getilgt ist, dass auch ein gesunkener Objektwert eine Anschlussfinanzierung sichern wird. Zudem ist für die Bank die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit, also die rechnerische Fähigkeit, aus den Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen zahlen zu können, wichtiger als die Beleihungsgrenze und diese wird sich inzwischen sogar verbessert haben, da die Miete innerhalb der 10 Jahre gestiegen sein dürfte. Der monatliche Überschuss aus der Vermietung dürfte sich also erhöht haben. 

Fazit: Als langfristig orientierter Investor bzw. Kapitalanleger ist es völlig egal, wenn die Immobilienpreise temporär sinken, da dies nicht die Zahlungsfähigkeit beeinflusst. Viel wichtiger sind stabile Mieten. Sinkende Mieten hätten einen direkten Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit und somit die Sicherheit der Finanzierung. Aber ehrlich gesagt, halte ich sinkende Mieten für Wohnimmobilien in B-Lagen und aufwärts, und das sind die Gegenden wo man investieren sollte, für nahezu ausgeschlossen. Gute Finanzierungen stehen demnach auch bei sinkenden Immobilienpreisen auf sehr sicheren Füßen. 

von