Thema Immobilienfinanzierung – wie kann ich meine Bonität verbessern?

Wer eine oder mehrere Immobilien finanzieren möchte, kommt an dem Thema „Bonität“ nicht vorbei. Heute wollen wir uns einmal damit befassen, was man selbst aktiv tun kann, um seine Bonität zu verbessern und somit seine Finanzierungsmöglichkeiten zu optimieren. Was viele nämlich gar nicht wissen: die eigene Bonität bestimmt nicht nur, ob man eine Finanzierung bekommt, sondern auch bis zu welcher Kredithöhe und vor allem zu welchen Konditionen. Bei einer besseren Bonität ist nämlich aus Sicht der Bank deren Risiko geringer und das spiegelt sich in einem niedrigeren Zins wider. Es macht daher immer Sinn, sich auch mal mit diesem Thema auseinander zu setzen.

Zunächst einmal muss man wissen, wie Banken die Bonität überhaupt ermitteln. Dabei geht es im Wesentlichen um drei Dinge:

1. Die Haushaltsrechnung
2. Die Vermögensübersicht
3. Schufa und sonstige Merkmale

Die Haushaltsrechnung

Bei der sogenannten Haushaltsrechnung schaut sich die Bank Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben an und ermittelt wie viel Geld dann unterm Strich noch übrig bleibt. Je mehr Du nach Abzug aller Ausgaben noch übrig hast, desto „stabiler“ ist Deine Bonität, da dieses Geld quasi eine Reserve bildet für den Fall, dass mal Einkommen ausfallen sollte oder aber unvorhergesehene Ausgaben entstehen, beispielsweise, weil die Waschmaschine kaputt gegangen ist.

Zu den Einnahmen gehören natürlich Dein Arbeits-Einkommen (netto) aber auch Mieteinnahmen (Kaltmiete), Kindergeld, Unterhaltszahlungen, die Du erhältst, Zinserträge oder Dividenden und sonstige Einnahmen.

Ein ganz wichtiger Punkt ist der, dass Dein Einkommen nur dann angerechnet wird, wenn es nachhaltig ist. Als „nachhaltig“ gilt  z. B. Arbeitslohn, wenn Du in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stehst. Für den Fall, dass Du selbständig oder Freiberufler bist, so solltest Du diese Tätigkeit seit mindestens drei Jahren ausüben und drei positive Jahresabschlüsse vorweisen können. Dabei sollte die Höhe des Gewinns so hoch sein, dass man auch davon leben kann, als Single mindestens 30.000€ Gewinn nach Steuern pro Jahr. Idealerweise sollten die Gewinne auch von Jahr zu Jahr steigen, damit die Bank sieht, dass Dein Business wächst. Hast Du aktuell hingegen einen Gewinn von weniger als 30.000€ netto pro Jahr oder befindest Dich als Angestellter noch in der Probezeit, so ist dies nicht kategorisch ein Ausschlusskriterium, macht die Sache aber deutlich schwieriger.

Zu den Ausgaben gehören die Miete inkl. Nebenkosten – sofern Du zur Miete wohnst – Deine Lebenshaltungskosten, Kosten für ein Auto – sofern Du eins besitzt – Kreditverpflichtungen, die Bewirtschaftungskosten Deiner bestehenden Immobilien, aber auch Sparverträge, Versicherungsbeiträge etc.

Oberstes Kriterium seitens der Bank ist, dass Deine Haushaltsrechnung positiv sein muss, wobei man hier annimmt, dass Du mindestens 200€ übrig haben solltest. Ist Dein Ergebnis unterhalb von 200€ monatlich oder gar negativ, so ist es fast unmöglich ein Darlehen zu bekommen, da die Bank davon ausgeht, dass Du finanziell zu leicht in die Bredouille kommen kannst.

Möchtest Du nun eine Finanzierung anfragen, so ist es ratsam, Deine Haushaltsrechnung dahingehend zu überprüfen. Hast Du z. B. andere Kredite laufen, z. B. für einen Fernseher, den Du finanziert hast, so solltest Du im Falle einer zu schlechten Haushaltsrechnung, den Kredit zunächst zurückzahlen. Zudem könntest Du prüfen, welche monatlichen Ausgaben sich sonst noch reduzieren lassen. Je mehr am Ende unterm Strich übrig bleibt, desto besser! Insbesondere, wenn Du vorhast, im Laufe der Zeit mehrere Immobilien zu finanzieren, solltest Du bereits beim Kauf der Objekte darauf achten, dass die Immobilien Dir monatlich mehr einbringen als Du ausgeben musst, da ansonsten Deine Haushaltsrechnung früher oder später unweigerlich ins Negative rutscht. Dabei sind die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten der Immobilien natürlich genauso zu berücksichtigen wie angemessene Rücklagen. 

Die Vermögensübersicht

Ähnlich wie bei der Haushaltsrechnung stellt die Bank bei der Vermögensübersicht alle Vermögenswerte und alle Schulden gegenüber. Auch dieser Wert muss positiv sein, da Du ansonsten als „überschuldet“ giltst.

Wichtig zu wissen ist, dass die Bank nur „nachhaltige“ Vermögenswerte in ihre Berechnung mit einbezieht. Ein Auto oder ein teurer Fernseher werden hingegen nicht berücksichtigt, da diese zu schnell an Wert verlieren.

Bei manchen Anlageklassen macht die Bank auch noch Risiko-Abschläge. So werden Aktien z. B. immer nur mit 60% ihres aktuellen Wertes angesetzt, Immobilien in der Regel mit 80%, da all diese Werte theoretisch an Wert verlieren könnten.

Überprüfe also Deine Vermögensübersicht und stelle sicher, dass Du unterm Strich mehr Vermögenswerte als Verbindlichkeiten hast.

Schufa und sonstige Merkmale

Der dritte Aspekt ist der, dass sich die Bank Deine Schufa-Auskunft ansieht und prüft, ob es sonstige Merkmale gibt, die gegen eine Kreditvergabe sprechen. Hier wären z. B. häufige Rücklastschriften auf Deinen Konten, ein dauerhafter Kontostand im Minus oder die Abgabe einer sog. „eidesstaatlichen Versicherung“ zu nennen, bei der Du einräumst, dass Du Deinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kannst.

Dabei sind auch Dinge, die für eine „instabile“ Lebensweise sprechen, manchmal nachteilig für den sogenannten Schufa-Score. Beispielhaft sind hier zu nennen: häufige Umzüge in kurzer Zeit, viele Vertragswechsel, z. B. beim Telefonanbieter, häufige Wechsel der Hausbank etc. Wichtig ist hier auch nicht, ob das fair oder gerechtfertigt ist, stattdessen solltest Du nur wissen, welche Mechanismen unmerklich Deinen Schufa-Score beeinflussen können. Hintergrund ist der, dass die Schufa hier mit statistischen Wahrscheinlichkeiten arbeitet und, ob es Dir nun gefällt oder nicht, statistisch gesehen, sind diejenigen Leute, die oft umziehen, ständig ihr Konto wechseln etc. auch diejenigen, bei denen öfter mal eine Rate nicht pünktlich gezahlt wird. Alles, was hingegen „Stabilität“ und eine „geordnete Lebensweise“ ausstrahlt, ist dafür förderlich.

Im Vergleich zu den ersten beiden Punkten, sind diese Aspekte zwar von untergeordneter Bedeutung, aber sie haben einen Einfluss.

Es gibt noch weitere Feinheiten und Tricks, wie man seine Bonität verbessern kann. Solltest Du hier weitergehende Fragen haben, so kannst Du gerne eine Nachricht schicken, aber für´s Erste, weißt Du jetzt, worauf es ankommt und was Du tun kannst, um Deine Bonität zu optimieren.