3 Wege, um mit Immobilien richtig Geld zu verdienen

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Immobilien haben sich über die Jahre hinweg als eine der zuverlässigsten und potentesten Anlageformen für Vermögensaufbau erwiesen. Aber wie genau verdient man mit Immobilien Geld? Und was macht diese Anlageform so besonders? In diesem Artikel erkläre ich genau das.

Strategien für Immobilieninvestments

Es gibt unzählige Strategien für Immobilieninvestments – von Cashflow-Strategien bis hin zu spekulativeren Ansätzen. Unabhängig von der gewählten Methode gibt es jedoch drei Kernprinzipien, die immer gelten, wenn es um Immobilien geht.

1. Cashflow

Beim Cashflow handelt es sich um den monatlichen Überschuss, den man erzielt, wenn man seine Immobilie vermietet. Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung für 1.000 € im Monat und haben Kosten von 900 € – Sie erzielen dann einen Cashflow von 100 €. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Immobilien von Beginn an Cashflow positiv sind. Die Lage, der Kaufpreis und die Zinssituation können variieren, aber im Idealfall sollte eine Immobilie zumindest Cashflow neutral starten und mit der Zeit Cashflow positiv werden.

2. Wertentwicklung

Die Wertentwicklung einer Immobilie kann in zwei Kategorien unterteilt werden: beeinflussbare und nicht beeinflussbare Faktoren. Während wir die Wertentwicklung, die durch Inflationsraten oder Nachfrage und Angebot bestimmt wird, nicht direkt steuern können, haben wir die Kontrolle über Renovierungen und Modernisierungen. Eine 20.000 € Sanierung könnte beispielsweise den Wert einer Wohnung um 30.000 € erhöhen, was einen Profit von 10.000 € bedeutet.

3. Tilgungsanteil

Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Hypothekenzahlung, mit dem das Darlehen reduziert wird. Nehmen wir an, Sie haben eine monatliche Rate von 700 €, von denen 300 € auf die Tilgung gehen. Dieser Betrag verringert Ihr Darlehen, und über die Jahre hinweg baut dies effektiv Ihr Vermögen auf. Das Tolle daran? In der Regel zahlt der Mieter diesen Betrag und nicht Sie.

Ein weiterer, oft übersehener Aspekt, der den Wert von Immobilieninvestitionen steigert, ist die Inflationssicherheit. Dies ist ein faszinierendes Thema, das oft unterschätzt wird und den Gegenstand eines zukünftigen Artikels darstellen wird.

Warum sind Immobilien so effektiv?

Der echte Vorteil von Immobilien als Anlageform liegt in der Hebelwirkung des Mietereinkommens. Stellen Sie sich vor, Sie haben fünf Wohnungen und jede von ihnen trägt 300 € zur Tilgung bei – das bedeutet, dass Sie jeden Monat 1.500 € an Vermögen aufbauen, ohne Ihr eigenes Geld zu investieren. Im Vergleich dazu können Investitionen in beispielsweise ETFs zwar auch profitabel sein, aber sie sind in der Regel durch Ihr verfügbares Einkommen begrenzt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Cashflow, die Wertsteigerung und die Tilgung die drei Säulen sind, auf denen der Erfolg von Immobilieninvestitionen basiert. Und während die Inflationssicherheit ein weiterer Vorteil ist, der in Betracht gezogen werden sollte, bleibt die Fähigkeit, passives Einkommen und Vermögen durch Mietereinkommen zu generieren, unerreicht.

Danke fürs Lesen und bleiben Sie dran für weitere Einblicke in die Welt der Immobilieninvestitionen!

 

 

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Wie riskant sind Immobilien wirklich? Ein Worst-Case-Szenario

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Worst-Case-Szenario

Jedes Investment birgt gewisse Risiken, dies ist bei Immobilien-Investments nicht anders. Im Folgenden werden drei verschiedene Szenarien betrachtet, um zu beurteilen, wie risikoreich Immobilien wirklich sind. 

Dabei gehen wir auf die folgenden drei Aspekte ein:

  1. Der Wert der Immobilie sinkt
  2. Es entstehen unvorhergesehene Kosten
  3. Mietausfall

Die modellhafte Ausgangssituation sieht so aus, dass eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 100.000€ gekauft und diese zu 100% über eine Bank finanziert wird. Lediglich die Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten i. H. v. insgesamt 10.000€ werden aus Eigenkapital gezahlt. 

Die Kaltmiete beträgt 400€ monatlich, was einer Brutto-Mietrendite von 4,8% entspricht, also ein vollkommen realistischer Wert.

Die monatliche Finanzierungsrate beträgt 275€ (Zins: 1,3%, anfängliche Tilgung: 2%, Zinsbindung: 15 Jahre) und die nicht umlagefähigen Nebenkosten inkl. Instandhaltung betragen 50€.

Nach Abzug aller Ausgaben erwirtschaftet diese Immobilie somit einen monatlichen Überschuss von 75€. 

Risiko 1: Der Wert der Immobilie sinkt

Von einer Wertminderung der Immobilie, z. B. aufgrund eines Immobilien-Crashs, sind weder die Mieteinnahme, noch die Finanzierungsrate oder die sonstigen Kosten betroffen. Die Wohnung mag vielleicht auf dem Papier jetzt weniger Wert sein, aber in der Realität ändert sich erst einmal nichts. Die monatliche Miete deckt nach wie vor die Finanzierungsrate und die sonstigen Kosten, so dass auch nach einem Preisverfall der Wohnung immer noch 75€ monatlich übrig bleiben. Dieser sehr triviale Aspekt ist wichtig zu verstehen, da es viele Menschen gibt, die der Auffassung sind, ein Rückgang der Immobilienpreise würde sie unmittelbar betreffen. Dies ist aber nicht der Fall. 

Allerdings haben Banken dann, wenn der Wert einer Immobilie drastisch sinkt, das Recht, zusätzliche Sicherheiten vom Eigentümer zu verlangen. Würde die Wohnung zum Beispiel 10% an Wert verlieren, so könnte die Bank 10.000€ an neuen Sicherheiten verlangen. Aber schauen wir noch etwas genauer hin: Pro Jahr werden durch den Mieter 2.000€ getilgt, d. h. nach 5 Jahren beträgt die Restschuld bei der Bank nur noch 89.673€, so dass wir hier bereits aus dem Risiko sind. Das Risiko einer zusätzlichen Sicherheitenforderung durch die Bank besteht somit nur für die Anfangsjahre und wird von Jahr zu Jahr in Höhe der Tilgung reduziert. Man sollte daher insgesamt darauf achten, dass die Beleihungsquote von Immobilien möglichst unter 80% beträgt, denn dann ist das Risiko eines Preisverfalls weitestgehend eliminiert. Selbst bei einem Preisverfall von 20% würde die Bank dann keine neuen Sicherheiten einfordern, da die Immobilie immer noch wertvoller ist als die Höhe der Restschuld. Ein Wertminderungsrisiko von mehr als 20% halte ich für sehr unwahrscheinlich, da die Mietrendite bei konstanter Miethöhe dann um ebenfalls 20% steigen würde und das würde die betreffende Immobilie wieder sehr atttrativ machen. 

Dennoch zahlen mache Anleger aus diesem Grund bereits beim Kauf 20% des Kaufpreises aus Eigenkapital. Auch in diesem Fall ist das Risiko einer Nachforderung durch die Bank weitestgehend eliminiert, allerdings verhält sich dieses Vorgehen absolut konträr zum möglichst sinnvollen Ausnutzen des Hebeleffektes, was wiederum für eine Vollfinanzierung der Immobilie spricht. Hier muss jeder Anleger für sich selbst abwägen, welches Risiko er bereit ist einzugehen. 

Was aber, wenn die Immobilie nach der Zinsbindungsfrist verkauft werden muss? In unserem Beispiel beträgt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch 66.895€, d. h. selbst wenn die Immobilie für 20% unter dem ursprünglichen Kaufpreis, also für 80.000€ verkauft werden muss, z. B. weil eine Anschlussfinanzierung nicht zu realisieren ist, kann bequem die Restschuld bei der Bank beglichen werden und es bleiben noch mehr als 13.000€ übrig. Zudem hat man 15 Jahre lang monatlich 75€, insgesamt also 13.500€ als Überschuss aus der Vermietung erhalten. Selbst dann, wenn während der Haltedauer die ein oder andere Reparatur angefallen sein sollte, so kommt man immer noch mit einem deutlichen Plus aus diesem „Horror-Szenario“ heraus. Die Eigenkapitalrendite betrüge immer noch 6,7% p. a. und das trotz des Wertverlustes der Wohnung von 20%.

Detaillierter gehe ich darauf in dem Beitrag „Sinkende Preise? – Die Risiken von Immobilien-Investments“ ein. 

Risiko 2: Es entstehen unvorhergesehene Kosten

Bei einer Eigentumswohnung ist der Eigentümer wirtschaftlich für alles verantwortlich, was sich im sogenannten Sondereigentum befindet. Dies bedeutet nichts anderes als für alles, was sich innerhalb der Wohnung befindet, also auch Wasserleitungen, Heizkörper, Gas-Thermen, Elektrik etc. 

Nicht zum Sondereigentum gehören i. d. R. sogenannte Strangleitungen, das sind die senkrechten Wasserleitungen im Gebäude, die von Etage zu Etage verlaufen und der Rohbau, also das Mauerwerk, sowie eine Zentralheizung, sofern es diese gibt, das Dach und i. d. R. auch nicht die Fenster, wo bei es hier manchmal Ausnahmen gibt. Für diese Dinge – und das sind meist auch die teuren Reparaturen – kommt bei einem Schaden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf. Wichtig ist, dass man bereits beim Kauf einer Wohnung darauf achtet, dass die WEG eine entsprechende Instandhaltungsrücklage gebildet hat, die regelmäßig bespart wird, so dass solche gemeinschaftlichen Reparaturen auch durch die WEG beglichen werden können. Zwar kann es theoretisch passieren, dass Eigentümer im Falle von Reparaturen, die aufgrund ihrer Höhe nicht durch die Rücklage gedeckt sind, zu einer sogenannten Sonderumlage aufgefordert werden, dies kommt aber eher selten vor und wenn doch, sind die Beträge meist auch überschaubar, da die Kosten ja durch alle Eigentümer geteilt werden. Dennoch sollte man wissen, dass dieses Risiko besteht. Ich hatte den Fall persönlich bislang zwei mal. Einmal betrug die Sonderumlage 1.000€ und ein anderes mal 250€.

Somit bleibt natürlich das Risiko, dass Dinge innerhalb der Wohnung repariert werden müssen, beispielsweise ein defekter Durchlauferhitzer, eine Gas-Therme, eine undichte WC-Spülung, eine oder eine defekte Sicherung. Aber all dies sind keine kostspieligen Angelegenheiten. Man überlege einmal selbst, was in der eigenen Wohnung kaputt gehen könnte, das man seinem Vermieter in Rechnung stellen würde oder wie oft man dies schon getan hat. Diese Dinge kommen nicht allzu häufig vor und wenn doch, dann sind es meist überschaubare Beträge. Meiner Auffassung nach stellt das Worst-Case-Szenario eine nicht reparable Gas-Therme dar. Der Neu-Einbau kostet ca. 2.500 bis 3.500€, das ist etwa das schlimmste, was einem passieren kann und trifft natürlich nur auf Wohnungen zu, die eine Gas-Therme besitzen. Bei Zentralheizungen geht dieses Risiko auf die WEG über.

Eine Faustformel besagt daher, dass man immer 5% des Immobilienwertes an Rücklage besitzen sollte, im vorliegenden Fall also 5.000€. Dies ist meiner Meinung nach auch ausreichend. Es werden i. d. R. keine unvorhergesehenen Reparaturen entstehen, die diesen Betrag übersteigen, außer es sind Versicherungsfälle, wie z. B. ein Rohrbruch, und eben diese Fälle sind natürlich durch die Gebäudeversicherung abgesichert. 

Bei ganzen Häusern sind die Risiken entsprechend größer, vor allem, weil es viele Menschen versäumen, entsprechende Rücklagen zu bilden. In einer WEG wird darauf schon eher geachtet. Wenn dann das Dach erneuert werden muss, kann das schnell 50.000€ kosten. Allerdings mindert eine vorausschauende Planung sowie eine regelmäßige Wartung und Kontrolle die Risiken. So kann man die Erbneuerung eines Daches oder einer Zentralheizung in der Regel schon 2-3 Jahre im Vorfeld planen und sich dann finanziell entsprechend darauf einstellen. Kosten in solcher Höhe entstehen nicht über Nacht.

Fazit: Man sollte eine Rücklage in Höhe von etwa 5% des Immobilienwertes als Sicherheit bereithalten und wird zu 99% kein finanzielles Risiko aufgrund unvorhersehbarer Kosten erleiden.

Risiko 3: Mietausfall

Das Szenario eines Mietnomadens ist wahrscheinlich das weitverbreiteste Horror-Szenario für einen jeden Anleger und vermutlich dasjenige, was die meisten Menschen davon abhält, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen. 

Man nimmt an, dass es in Deutschland (je nach Quelle) zwischen 15.000 und 100.000 Mietnomaden gibt. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo in der Mitte, aber gehen wir vom Worst Case aus: Selbst 100.000 Mietnomaden stehen in Deutschland ca. 42 Millionen Haushalte gegenüber (Quelle: Statista 2021). Statistisch gesehen liegt die Chance, dass man als Mieter einen Mietnomaden vorfindet, demnach bei 0,0024%.

Häufiger sind jedoch die Fälle, in denen Mieter ihr Miete verspätet zahlen. Auch aus diesem Grund sollte man immer ein kleines Puffer auf seinem Mieteingangskonto haben. Je mehr Mühe man sich bei der Mieterwahl gibt, desto weniger wahrscheinlich wird man im Nachhinein mit solchen Problemen konfrontiert. Sollte man dennoch Sorge haben, zu den Betroffenen zu gehören, so kann man aber auch das Risiko des Mietausfalls versichern. Die Höhe der Prämie richtet sich natürlich nach der Höhe der Miete. Die Versicherung einer Kaltmiete von z. B. monatlich 500€ liegt bei etwa 170€ im Jahr. Wichtig ist hier das Kleingedruckte in den Policen, da die Versicherer sonst schnell Gründe finden, warum der Versicherungsschutz nicht greift. So ist das Einholen einer Schufa-Auskunft z. B. verbindlich vorgeschrieben. Die Versicherung deckt in aller Regel den Mietausfall von bis zu einem Jahr sowie die anfallenden Prozesskosten ab. 

Fazit:

Die finanziellen Risiken sind in der Summe sehr überschaubar. Selbst ein Worst-Case-Szenario kann einem nichts anhaben, wenn man vorausschauend plant. Wichtig ist eine finanzielle Rücklage i. H. v. 5% des Objektwertes, um anfallende Reparaturen oder Sonderumlagen immer begleichen zu können. 

Wertminderungen sind nicht so schlimm, wie sie auf den ersten Blick wirken, da sie sich nicht auf die Zahlungsfähigkeit auswirken und man trotzdem noch eine gute Rendite erwirtschaften kann. Das Risiko, plötzlich zusätzliche Sicherheiten einbringen zu müssen, kann man verringern, indem man bereits einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlt.

Die Gefahr von Mietausfällen sollte nicht überbewertet werden. Wer dennoch Sorge hat, kann dies für kleines Geld versichern. 

Diesen Risiken stehen die hohen Rendite-Chancen gegenüber. 

Ich wünsche viel Erfolg beim Investieren!

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Das Ziel hinter dem Ziel – warum willst Du reich sein?

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Warum soll man reich werden? Macht Geld glücklich? Oder sogar unglücklich? Es gibt kaum jemanden, der sich solche oder ähnliche Fragen nicht irgendwann schon einmal gestellt hat. Natürlich sind die Antworten höchst subjektiv, aber ganz egal wie diese lauten, eines ist wichtig zu erkennen:

Ob man nun reich werden will oder nicht, es gibt immer ein Ziel hinter dem Ziel. Geld selber ist nie das Ziel. Niemand arbeitet für seinen Kontostand; dahinter stehen immer andere Ziele wie 

  • „Nicht mehr arbeiten müssen“
  • „Mehr Zeit mit seinen Freunden verbringen“
  • „Ferne Länder zu bereisen“
  • „Mit dem Geld Gutes stiften können“.

Wenn Geld Dir also wichtig ist, frag’ Dich immer auch: was ist Dein dahinter stehendes Ziel? Warum willst Du vermögend werden? Welche Träume möchtest Du Dir erfüllen? Wenn Du Dir diese Dinge bewusst machst, dann weißt Du auch, wofür es sich morgens aufzustehen lohnt. Nicht das Geld auf dem Konto treibt Dich morgens aus dem Bett, aber der Ausblick auf eine Weltreise oder das Naturschutzprojekt, für das Du schon immer arbeiten wolltest. 

Daher kannst Du Dich auch von dem falschen Glaubenssatz verabschieden, dass Geld etwas schlechtes ist oder dass reiche Menschen schlechte Menschen seien. Nicht das Geld prägt diese Antwort, sondern einzig und allein, der Mensch der es besitzt und die Art und Weise wie er damit umgeht. 

Gerade in unserer heutigen Zeit ist Geld so dominant wie selten zuvor. Ich will wahrlich nicht behaupten, dass Geld glücklich macht, aber es bringt Ruhe und Sicherheit in Dein Leben und vor allem aber eröffnet es Dir Möglichkeiten. Möglichkeiten, Dir Deine eigenen Träume zu erfüllen, aber auch Möglichkeiten, anderen etwas Gutes zu tun.

John D. Rockefeller hat schon gesagt „Es gibt nur eine Gruppe von Menschen, die mehr über Geld nachdenkt als die Reichen… nämlich die Armen!“. Insofern lohnt es sich doch, für seine finanzielle Unabhängigkeit zu kämpfen. Frage Dich, wie Dein perfektes Leben aussehen könnte, wen oder was Du mit Deinem Geld unterstützen könntest. Mach´ Dir das Leben nicht unnötig schwer, nur weil unser Bildungssystem es versäumt hat, Dir finanzielles Wissen zu vermitteln und beginne Deinen Weg hin zu finanzieller Freiheit. Aber vergiss´ nicht, auch etwas zurück zu geben, um die Welt insgesamt zu einem besseren Ort zu machen. Verstehe Geld als Mittel zum Zweck und verwirkliche Dir und anderen das Leben, von dem Ihr schon immer geträumt habt. 

Mir macht es Freude, andere auf Ihrem Weg zu unterstützen und ihnen mit meinem Wissen zu helfen, ihre Ziele zu erreichen. Das ist ein Teil dessen, was ich zurückgeben möchte. Wenn in zehn Jahren jemand sagt, dass er dank mir bestimmte Dinge im Leben erreichen konnte, dann macht auch mich das zu einem glücklicheren Menschen.

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Wo lerne ich am besten zum Thema „Immobilien“

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Wer in Immobilien investieren möchte, der sollte stets danach streben, sein Fachwissen zu vertiefen und auszubauen. Manchmal sind es etwas trockene Themen, die dennoch wichtig sind, wie z. B. aktuelle Änderungen im Miet- oder Baurecht, oftmals sind es aber auch spannende Fragen, denen man nachgehen kann: mit dem richtigen Know-How lassen sich nämlich Eigenkapitalrenditen ins unermessliche steigern, die Steuerlast senken oder durch kluge Finanzierungstricks der monatliche Cashflow erhöhen – alles Dinge, die durchaus Spaß machen.

Wo aber findet man nun den besten Content und lernt die besten Tricks?

Wie Du weißt, versuche ich, mein Wissen bestmöglich zu vermitteln und freue mich, wenn ich Dir damit weiterhelfen kann. Da es aber immer wichtig ist, sich mehrere Meinungen einzuholen, Dinge auch mal aus einer anderen Perspektive zu beleuchten, sich auch mal die Gegenseite anzuhören, habe ich nachfolgend einmal die besten und wichtigsten Quellen zum Thema „Immobilien-Know-How“ zusammengestellt. Alle Empfehlungen spiegeln natürlich meine persönliche Meinung wider. Ich bekomme hierfür weder Geld noch sonst irgendetwas (die meisten werden mich nicht einmal kennen), aber ich dachte, es könnte Dir weiterhelfen, nochmals neue Quellen zu erkunden.

1. http://www.immlab.de

Die Seite wird von Erik Renk und Paul Hinrichs betrieben. Beide sind absolute Experten auf dem Gebiet „Immobilien“ und vermitteln hier alles, was wichtig ist. Angefangen von den absoluten Basics bis hin zu Spezialwissen. Ein Großteil des Contents ist kostenlos; für kleines Geld gibt es aber auch noch Videokurse, um sein Wissen zu vertiefen (ab 9€). Außerdem empfehlenswert ist das Buch „Entspannt in Immobilien investieren“.

2. http://www.alex-fischer-duesseldorf.de

Alex Fischer gilt als einer der erfolgreichsten Immobilien-Investoren und hat sich auch als Coach und „Wissensvermittler“ einen Namen gemacht. Sein Know-How ist sehr breit gefächert und geht sehr in die Tiefe. Auch der Bereich „Steuern“ nimmt bei Alex großen Raum ein. Auf seinem Youtube -Kanal findest Du hunderte Videos zu allen möglichen Themen. Es ist beachtlich, was Alex in den vergangenen Jahren aufgebaut hat, ich kann seinen Content daher sehr empfehlen.

3. http://www.immocation.de

Die Seite vermittelt, ähnlich wie immlab.de super Content zum Thema. Insbesondere, wenn Du gerne konservativ planst, bist Du hier an der richtigen Adresse. Alles wird hier sehr vorsichtig und sorgfältig kalkuliert und mit höchster Seriösität vermittelt. Zudem gibt es nützliche Tools für Kalkulationen etc. 

4. http://www.richdad.com

Robert Kiyosaki ist Autor vieler Bücher, u. a. des New York Times – Bestsellers „Rich Dad, poor Dad“. Speziell dieses Buch gilt als absolutes „Muss“, wenn es darum geht, zu lernen wie ein Investor zu denken. Gerade Anfängern kann ich die Lektüre daher wärmstens empfehlen. Ich gebe zu, dass es teilweise etwas langatmig ist, aber es geht hier um die Inhalte. Das Buch ist auf Englisch und Deutsch erhältlich. Du findest weitere Infos unter richdad.com.

5. http://www.bodoschaefer.de

Abschließend möchte ich noch Bodo Schäfer erwähnen. Er ist zwar nicht auf das Thema „Immobilien“ spezialisiert, aber seit Jahrzehnten einer der erfolgreichsten und wichtigsten Coaches Deutschlands. Er hat ein ungeheures Wissen rund um die Themen „Finanzen“, „Vermögensaufbau“, „Motivation“ und „Persönlichkeitsentwicklung“. Ergänzend zu dem Fachwissen „Immobilien“ kann ich Bodo Schäfer und seine Kurse daher jedem nur empfehlen. 

Wenn Du also vor hast, erfolgreich in Immobilien zu investieren, dann kannst Du Dir meiner Meinung nach mit diesen wenigen Quellen ein unfassbares Wissen aneignen. Ich habe selber früher oftmals unterschätzt, wie viel Geld sich allein mit dem richtigen Know-How verdienen lässt. Ein paar kleine Änderungen bei einer Immobilienfinanzierung z. B. entscheiden am Ende darüber, ob Du mit ein und demselben Objekt 10% oder 30% Eigenkapitalrendite erwirtschaftest. Ob man es nun gut oder schlecht findet, das Sprichwort „Wissen ist Macht“ war noch nie so wahr. 

Ich wünsche Dir viel Freude beim Lernen und natürlich viel Erfolg bei Deinem Vermögensaufbau!

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Welche Renditen sind überhaupt noch mit Immobilien möglich?

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Sehr oft fragen mich Leute, ob sich Immobilien überhaupt noch lohnen. Gerade nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, glauben viele Menschen, der Zug sei abgefahren und man solle besser wieder in Aktien, Gold oder Kryptowährungen investieren. 

Dazu seien zwei Dinge gesagt:

Meine persönliche Meinung ist die, dass Immobilienpreise langfristig weiter steigen werden und zwar nicht unbedingt nur, weil die Nachfrage – vor allem in Innenstädten – weiter steigt, sondern insbesondere weil unser Geldsystem ohne Inflation nicht auskommt. Und diese wurde durch die expansive Geldpolitik des Staates im Zuge der Corona-Krise 2020 geradezu angetrieben. 

Ich erinnere mich an eine Situation als ein 55jähriger Elektriker-Meister in meiner Wohnung im Belgischen Viertel in Köln stand und mir fast schon wehleidig erzählte, dass er vor 20 Jahren in genau diesem Haus eine Wohnung zum Kauf besichtigt hat, sich dann aber doch gegen den Kauf entschied. Heute sind die Wohnungen alle das 5-Fache wert und er bereute  zu tiefst seine Entscheidung. Er stammelte nur: „Hätte ich doch vor 20 Jahren…“, worauf ich ihm sagte, dass er diesen Satz in 20 Jahren wiederholen wird, wenn er nicht jetzt eine Immobilie kauft. 

Alleine durch Inflation werden die Preise von Gütern – also auch Immobilien – langfristig weiter steigen. Wenn sie aber nur dadurch steigen, hat man ja gar keinen realen Wertzuwachs. Die Preise sind dann zwar höher, aber nicht mehr wert, weil die Kaufkraft identisch geblieben ist, oder? Das ist genau richtig. 

Dieser Aspekt ist aber nicht der, womit man als Immobilien-Investor sein Geld verdient. Sollten Immobilienpreise stärker als die Inflationsrate ansteigen, so dass ein realer Wertzuwachs entsteht, so ist das für Investoren das I-Tüpfelchen, das Geld verdienen sie aber auf ganz andere Weise…

Und das ist der zweite Aspekt, der den meisten Menschen völlig unbekannt ist. Es wirkt fast wie ein „Geheimnis“ und ich wundere mich immer wieder, dass dies keiner zu wissen scheint. 

Und so geht es:

Nehmen wir mal an, man hätte 10.000€, die man investieren möchte und würde sich für Aktien entscheiden. Nehmen wir weiterhin an, an den Aktienmärkten läuft es richtig rund und man erzielt eine tolle Rendite von 9%, dann hat man in einem Jahr vor Steuern 900€ verdient (die langfristige Durchschnittsrendite bei Aktien beträgt übrigens 7%, aber natürlich wird es auch mal Verlustjahre geben). 

Alternativ könnte man mit den 10.000€ eine Eigentumswohnung kaufen, die man zu 100% über eine Bank finanziert. Mit den 10.000€ bezahlt man die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.

Die monatliche Tilgung beträgt 200€ und die Wohnung erwirtschaftet zudem einen Cashflow-Überschuss von 100€, im Übrigen alles reelle Zahlen, dann sieht der Gewinn nach einem Jahr wie folgt aus:

200€ x 12 = 2.400€ Gewinn aus Tilgung

100€ x 12 = 1.200€ Gewinn aus Cashflow

300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt

Bei 10.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Eigenkapital-Rendite von 36%!

Und wir haben noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilie im Wert steigen könnte. Steigt der Wert der Wohnung z. B. um lediglich 1%, also um 1.000€, so steigt der Gewinn auf 4.600€ und somit auf 46%.

Und es wird noch besser: als Immobilien-Investor halte ich viele meiner Objekt nicht im Privatvermögen, sondern in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Das besondere hieran ist, dass diese in Deutschland nur 15% Steuern auf die Gewinne zahlt. Solltest Du in Aktien investieren, so zahlst Du 25% Steuern auf die Gewinne. Die Immobilien machen also viel mehr Gewinn und auf die Gewinne zahlst Du dann auch noch weniger Steuern. 

Und wer jetzt glaubt, dies seien Ausnahmeobjekte oder Glücksfälle, dem kann ich nur sagen, dass das nicht so ist. Jeden Tag werden solche Immobilien angeboten und jeden Tag machen Investoren solche Investments. Es ist einfach Alltag, aber halt nur für ganz wenige Menschen. Die meisten glauben, sie seien ein Glückspilz, wenn die Aktienmärkte mal wieder ein paar Prozentpunkte zugelegt haben, dabei kann man Jahr für Jahr – und das ist die Antwort auf die Überschrift des Artikels – Renditen von 20, 30 und manchmal sogar 40 Prozent machen. Das wichtigste aber ist: der Gewinn liegt nur zu einem Bruchteil im Objekt. Viel, viel wichtiger ist die Finanzierung und damit meine ich nicht, dass man beim Zins um jede Kommastelle feilschen muss, sondern wie man die Finanzierung aufstellt. 

Kauft man die Wohnung aus dem obigen Beispiel etwa mit 30.000€ Eigenkapital anstatt 10.0000€, so sinkt die monatliche Tilgung auf 140€ und der Cashflow erhöht sich entsprechend auf 160€, wie aber sieht nun die Rendite aus?

140€ x 12 = 1.680€ Gewinn aus Tilgung

160€ x 12 = 1.920€ Gewinn aus Cashflow

300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt

Bei 30.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Rendite von 12%. 

Steigt die Immobilie jetzt um 1.000€ im Wert, erhöht sich die Rendite nur noch auf 15,3%.

Und genau deshalb sag ich immer „Der Gewinn liegt in der Finanzierung!“. Leider machen die Menschen hier die größten Fehler und glaub’ mir eins: kein Banker wird Dir diese Dinge je aufzeigen, nicht aus Boshaftigkeit, sondern weil Banker das selbst nicht durchblicken. Banker lernen, wie man Finanzierungsanfragen bearbeitet, Immobilien bewertet und ein paar Regeln zu Beleihungsausläufen und Beleihungsquoten, aber diese Dinge lernen sie nicht. Die wenigsten Banker besitzen ja überhaupt selbst Immobilien. 

Und genau aus diesen Gründen verdienen die meisten Menschen mit Immobilien kein Geld. Diejenigen aber, die dieses Wissen haben, belächeln diejenigen, die sich über 9% Rendite am Aktienmarkt freuen und manchmal empfinden sie auch Mitleid, weil den meisten nicht beigebracht wird, wie man es so viel besser machen könnte. 

Und das hier ist nur ein kleiner „Wissens-Baustein“ von vielen, den man in fünf Minuten vermitteln kann. Was aber meinst Du, welche Potentiale sich ergeben, wenn Du noch viel mehr Wissen zu diesen Themen hast? Deine finanziellen Chancen werden dann unermesslich!

Deshalb empfehle ich Dir von Herzen, Dir das nötige Wissen anzueignen, um so auch in den Genuss von dauerhaft hohen Renditen zu kommen und Deinen Traum von finanzieller Freiheit zu erreichen. Viel Erfolg dabei!

P. S. Wenn Dich interessiert, wie die Berechnungen im Einzelnen zu Stande kommen, dann empfehle ich Dir die Internetseite zinsen-berechnen.de, auf der Du das alles nachprüfen und auch Deine eigenen Berechnungen anstellen kannst. Natürlich alles kostenlos. Ich bekomme auch nichts für die Empfehlung dieser Seite, aber ich nutze sie selbst sehr viel für meine Berechnungen und kann sie guten Gewissens weiter empfehlen.

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Sinkende Preise? – Die wirklichen Risiken von Immobilieninvestments

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Wenn ich mein Geld sinnvoll anlegen möchte, schaue ich zum einen natürlich danach, wo ich gute Renditen erwirtschaften kann, zum anderen versuche ich aber auch, mögliche Risiken zu minimieren, um nicht Geld zu verlieren. Dass der größte Teil meines Geldes in Immobilien angelegt ist, ist ja kein Geheimnis. Gerade in wirtschaftlich schwachen Zeiten werde ich daher oft gefragt, ob ich nicht Angst habe, dass die Immobilienpreise sinken und ich dadurch einen finanziellen Verlust erleiden werde. Aber schauen wir uns die Sache doch einmal genauer an:

Mal angenommen, ich habe ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zum Preis von einer Million Euro gekauft. Meine Mieteinnahmen betragen monatlich €4.000,00, wovon aber €2.500,00 für die Finanzierungsrate draufgehen. Weitere €500,00 fallen monatlich für Verwaltung, Versicherung und Rücklage an, so dass ein positiver Cashflow von €1.000,00 bleibt – im Übrigen: alles realistische Zahlen. 

Die Finanzierung hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, danach kann ich das Darlehen neu verhandeln, verlängern oder zu einer anderen Bank gehen. Oder aber ich kann die Immobilie verkaufen und mit dem Erlös den noch offenen Teil des Darlehens ablösen.

Jetzt zu den Risiken:

Das erste Risiko besteht darin, dass der Preis des Hauses sinkt. Aber ist dies wirklich ein Risiko? Was würde denn passieren? Das Haus, das ich für eine Million gekauft habe, ist jetzt vielleicht nur noch €750.000,00 wert. Na und? Meine Miete hat sich nicht geändert, meine Rate hat sich auch nicht geändert und mein Cashflow von €1.000,00 ebenfalls nicht. In anderen Worten: die Preisminderung, die ja zunächst nur auf dem Papier besteht, trifft mich doch gar nicht. Erst dann, wenn ich die Immobilie verkaufen will, würde ich doch den Verlust realisieren. Sollte ich aber nach 15 Jahren feststellen, dass ich nicht zufrieden mit dem möglichen Wiederverkaufspreis bin, dann verlängere ich einfach die Finanzierung und alles bleibt beim alten; ich mache also gar keinen Verlust.

Es kann aber auch noch ein anderes Szenario eintreten: In den 15 Jahren, die ich die Immobilie besessen habe, habe ich ja zum einen monatlich einen Cashflow von €1.000,00, insgesamt also €180.000,00 erwirtschaftet. Zudem haben die Mieter des Hauses meine Finanzierungsrate bezahlt und dadurch in den 15 Jahren €281.400,00 getilgt, so dass bei der Bank nur noch eine offene Restschuld von € 718.600,00 besteht. Sollte ich mich dazu entschließen, die Immobilie doch für €750.000,00 zu verkaufen, könnte ich davon bequem die Restschuld begleichen und hätte zu den €180.000,00 Cashflow-Ergebnis noch einen steuerfreien Gewinn aus dem Verkaufserlös von €31.400,00. 

Es geht hier also eher um Luxusprobleme. Das wichtigste ist aber zu verstehen, dass ein Rückgang der Immobilienpreise mich gar nicht trifft, so lange ich die Immobilie weiterhin vermiete. Der Rückgang ist nur ein fiktiver „Buchverlust“, aber kein realer Verlust. Zudem kann man selbst bei gesunkenem Preis immer noch viel Geld verdienen, da die Mieter bereits für einen selbst getilgt haben.

Das zweite Risiko besteht darin, dass die Mietpreise sinken. Ehrlich gesagt will ich hier gar nicht zu sehr ins Detail gehen. Ich frage Dich: für wie realistisch hältst Du es, dass Mieten in Deutschland sinken? Vorausgesetzt natürlich man kauft in vernünftigen Lagen. Ich halte dies für äußerst unwahrscheinlich. Eine Deckelung nach oben kann ich mir bei der aktuellen politischen Diskussion schon eher vorstellen, aber das würde lediglich dazu führen, dass es zukünftig keine Mietsteigerungen mehr gibt, an der aktuellen Situation von €1.000,00 Cashflow pro Monat würde sich aber nichts ändern. Jetzt nehmen wir aber mal an, es kommt hart auf hart und die Mieten sinken tatsächlich; im vorliegenden Fall dürfte die Miete um ganze 25% einbrechen und ich wäre immer noch im Stande davon die Finanzierungsrate sowie alle Nebenkosten zu begleichen. 

Zusammenfassend liegt das Risiko für mich daher nahezu bei Null. Wichtig ist allerdings, dass man die Finanzierung richtig aufgestellt hat. Hätte ich von Anfang an eine monatliche Finanzierungsrate i. H. v. €3.500,00, dann würde mich eine Mietminderung in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Daran sieht man wieder einmal, dass man durch „Know-how“ und die richtige Herangehensweise sämtliche Risiken nahezu ausmerzen kann. Zudem zeigt dies, dass sich mit Immobilien nach wie vor hervorragend Geld verdienen lässt. 

Solltest Du tiefergehendes Interesse daran haben, worauf man bei der Finanzierung achten soll, so empfehle ich Dir noch meinen Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung“.

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Die Steuer bei Immobilien – was gilt es zu beachten?

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Heute wollen wir einmal ganz kurz das Thema „Steuern“ bei vermieteten Immobilien betrachten. Ich gebe zu, dass es ein etwas „trockenes“ Thema ist, aber ich halte es für sehr wichtig, dass man schon vor dem Kauf einer Immobilie in der Lage ist, eine steuerliche Betrachtung durchzuführen, um die Rentabilität einer Immobilie sowie die steuerliche Belastung genauer zu ermitteln. Zudem soll dieser kurze Artikel Dir eine unnötige Angst vor dem Thema „Steuern“ nehmen. Der Form halber muss ich natürlich dazu sagen, dass dies hier keine steuerliche Beratung darstellt.

Die Steuererklärung für eine vermietete Immobilie kann jeder im Prinzip in 30 Minuten selber machen. Wir beschränken uns hier allerdings auf Immobilien, die von Privatpersonen gehalten werden, also keine Immobilien von Firmen wie z. B. einer GmbH, da dort andere Vorschriften gelten.

Zu unterscheiden gibt es bei der Besteuerung drei zeitliche Phasen: 

  1. Den Ankauf
  2. Die laufende Vermietung
  3. Den Verkauf

Grundsätzlich ist es so, dass man immer zwischen der Einnahmen-Seite und der Ausgaben-Seite unterscheidet. Alle Einnahmen, die man mit einer Immobilie erwirtschaftet, sind zu versteuern, dabei dürfen aber fast alle Ausgaben, die man durch die Immobilie hat, als Kosten abgezogen werden. Warum schreibe ich „fast“? Es gibt Ausgaben, die steuerlich gesehen keine Kosten darstellen. Vorrangig ist hier die Tilgung der Immobilie zu nennen. Da man von einer Bank ein Darlehen bekommen hat und dieses nun lediglich zurückzahlt, sind dies keine Kosten, sondern nur geborgtes Geld. Im Umkehrschluss muss man ja in dem Jahr, in dem die Bank einem das Darlehen auszahlt, dieses auch nicht als Einnahme versteuern. Das ist sehr wichtig zu verstehen, weil hier die meisten Menschen Fehler in ihren Kalkulationen machen und sich dann am Jahresende wundern, wenn sie Steuern nachzahlen müssen. Was aber natürlich Kosten sind, sind die Zinsen, die man auf sein Darlehen zahlen muss. Man zahlt also quasi eine einzige monatliche Rate an die Bank, von der ein Teil Tilgung und ein Teil Zinsen sind. Nur die Zinsen darf man absetzen. Wie man das genau macht, erkläre ich nachher.

Jetzt ein einfaches Beispiel:

Hat man z. B. Mieteinnahmen von 12.000€ auf der einen Seite und 4.800€ Kosten auf der anderen Seite, so hat man einen Gewinn – einen sogenannten Überschuss – von 7.200€ erzielt und muss diesen mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Der Gewinn wird quasi zum sonstigen Einkommen wie z. B. Arbeitslohn hinzuaddiert und dann versteuert man dieses Gesamteinkommen gemäß Einkommensteuertabelle, die man sich einfach im Internet unter www.grundtabelle.de aufrufen kann. Das, was man noch nicht, z. B. schon durch die monatliche Lohnsteuer bezahlt hat, muss man dann nachzahlen.

Das Wichtigste, was man jetzt noch lernen muss, ist einfach, was genau alles Kosten sind und wie diese dann abgesetzt werden dürfen.

Zunächst die erste Frage: Kosten sind im Prinzip sämtliche Aufwendungen (Ausgaben), die einem im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, die man also ohne die Immobilie nicht hätte, mit Ausnahme der oben bereits beschriebenen Tilgung und der Rücklagen, die man spart, falls man später einmal etwas reparieren muss. Die Rücklagen sind deshalb keine Kosten, weil man sie ja nur anspart, aber noch nicht ausgibt. Beispiele für Kosten sind:

-Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbucheintragung)

-Zinsen für das Darlehen

-Kosten für die Verwaltung

-Versicherungsbeiträge

-Sanierungskosten

-Reparaturen

-Einrichtungsgegenstände wie z. B. Möbel, Küchen etc.

-Fahrtkosten, die durch die Immobilie entstehen (Besichtigungstermine)

All dies sind Kosten, die man von den Einnahmen abziehen darf. Und dann natürlich noch die Kosten für die Abnutzung des Gebäudes, dazu unten mehr.

Als letztes muss man jetzt noch wissen, wie man diese richtig abzieht. Dabei unterscheidet man zwei Fälle:

  1. Kosten, die man sofort in voller Höhe abziehen darf und
  2. Kosten die über eine bestimmte Laufzeit verteilt werden

Hintergrund für letzteres ist der, dass das Finanzamt sagt, es ist nicht in Ordnung, wenn man eine langfristige Ausgabe tätigt und diese dann sofort in vollständiger Höhe absetzt. Ein einfaches Beispiel ist z. B. eine Küche, die man kauft und einbaut, um eine Wohnung besser vermieten zu können. Eine solche Küche hält in der Regel 7 Jahre oder länger, daher zwingt das Finanzamt einen, die Kosten für die Küche entsprechend über 7 Jahre zu verteilen; dieses Verteilen nennt man abschreiben, im Fachjargon „Abschreibung für Abnutzung“ oder kurz: AfA. Man spricht dann davon, dass die Küche über 7 Jahre abgeschrieben wird. Kostet die Küche z. B. 3.500€, so kann man sieben Jahre lang jedes Jahr 500€ als Kosten absetzen bzw. abziehen.

Jetzt, wo Du weißt, was Abschreibung (AfA) bedeutet, kann ich Dir sagen, dass Wohnimmobilien in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben werden, d. h. dass man die Kosten der Immobilie über 50 Jahre verteilt, indem man jedes Jahr 2% vom Kaufpreis der Immobilie als Kosten absetzen darf. Wichtig ist hierbei, dass sich dies nur auf die Kosten des Gebäudes bezieht, nicht aber auf die Kosten des Grundstücks, weil sich das Grundstück nicht abnutzt, das Gebäude schon. Da diese zwei Einzelpreise meistens in den Kaufverträgen nicht einzeln ausgewiesen werden, hat das Finanzamt ein Excel-Formular, mit dem man diese zwei Größen berechnen kann. Als Richtwert kannst Du aber ca. 80% des Gesamtpreises annehmen. 

Es gibt bei dieser Gebäudeabschreibung noch Ausnahmen, auf die gehen wir hier aber nicht ein. 

Jetzt schauen wir uns einmal konkret die drei Phasen an:

Phase 1 – Der Ankauf:

Durch den Ankauf entstehen ganz bestimmte Kosten, im Einzelnen:

  1. Kaufpreis des Gebäudes (zzgl. den Anteil für das Grundstück)
  2. Grunderwerbsteuer für den Kauf
  3. Maklerkosten, sofern durch Makler vermittelt
  4. Notarkosten für den Kaufvertrag
  5. Gerichtskosten für Umschreibung im Grundbuch
  6. Eventuell Kosten für die Sanierung
  7. Notarkosten für die Grundschuldeintragung zur Besicherung der Immobilie durch die Bank
  8. Eventuell Einrichtungsgegenstände wie Küche

Die Positionen 1-6 addiert man nun zusammen und verteilt sie dann über 50 Jahre, setzt also jährlich 2% dieser Summe als Kosten ab.

Dabei gibt es noch eine Besonderheit: Betragen die Sanierungskosten weniger als 15% des Gebäudewertes, so darf man diese Kosten auch komplett im Jahr des Kaufs absetzen. Bei Sanierungen sollte man hierauf achten, da es steuerlich viel interessanter ist als die Kosten langfristig abzuschreiben. (s. hierzu auch Anschaffungsnaher Aufwand und 3-Gewerke-Regel).

Die Position 7 darf ebenfalls komplett im Jahr des Kaufs abgesetzt werden. 

Und die Position 8 wird über die sogenannte „übliche Nutzungsdauer“ abgeschrieben. Wie lang diese ist, findest Du im Internet, da gibt es extra Tabellen für alle möglichen Gegenstände von Küchen über Möbel bis hinzu Fernsehgeräten etc.

Auch hier gibt es noch eine Ausnahme: Alles, was bis zu 800€ netto kostet, sogenannte „geringwertige Wirtschaftsgüter“ (GWGs), darf man ebenfalls sofort im Jahr des Kaufs abschreiben.

Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Im Gegensatz zum Anschaffungsjahr ist das hier ein Kinderspiel. Nimm alle Deine Einnahmen in dem Jahr und ziehe alle Deine Ausgaben aus dem Jahr ab. Dann ziehst Du noch die AfA-Beträge, die da ja oben schon für jedes Jahr ermittelt hast ab und Du erhältst den Betrag, den Du zu versteuern hast.

Phase 3 – Der Verkauf:

Nach 10 Jahren kannst Du Deine Immobilie steuerfrei verkaufen, musst also keine Steuern auf den Verkaufserlös zahlen.

Solltest Du Deine Immobilie vor dem Ablauf von zehn Jahren verkaufen wollen, so versteuerst Du die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis als Gewinn. Spätestens hier solltest Du dann aber mit Deinem Steuerberater sprechen. In der Regel macht dies aber wenig Sinn, weswegen ich darauf auch nicht näher eingehe.

Nun ein kurzes Beispiel zum besseren Verständnis:

1. Kaufpreis: €100.000,00 (davon Gebäudewert: € 80.000)

2. Grundwerwerbsteuer: €    6.500,00

3. Maklerprovision: €    3.570,00

4. Notarkosten Kaufvertrag: €    1.500,00

5. Gerichtskosten: €       500,00

6. Sanierung: €  20.000,00

7. Notarkosten Grundschuld: €       500,00

8. Einbauküche: €    3.500,00

Die Jährlichen Mieteinnahmen betragen insgesamt €6.000,00, wobei man laufende Kosten für Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen etc. i. H. v. €3.000,00 hat. Die Ausgaben für die Instandhaltungsrücklage belaufen sich auf €500,00, diese darf man aber nicht abziehen, weil sie lediglich in die Rücklage fließen. Ferner betragen die Zinsen für das Darlehen im Kaufjahr €1.800,00.

Bspl. Phase 1 – Der Ankauf:

Pos. 1-6 werden mit jeweils 2% abgeschrieben. Die Summe beträgt €132.070,00, jährlich kann ich also €2.641,40 als Kosten geltend machen. Da die Sanierungskosten mehr als 15% der Kaufpreises für den Gebäudeteil betrugen, kann ich von der Ausnahmeregel leider keinen Gebrauch machen.

Die Notarkosten für die Grundschuld kann ich komplett im 1. Jahr geltend machen.

Die Kosten für die Einbauküche werden über 7 Jahre abgeschrieben, pro Jahr kann ich also €500,00 geltend machen. 

Im Kaufjahr rechne ich also:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.800,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €    500,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           – € 441,40

Ich habe also ein negatives steuerliches Ergebnis, bekomme also Steuern zurückerstattet. Dies ist typisch für Anschaffungsjahre, muss aber nicht immer so sein.

Bspl. Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.700,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €        0,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           € 158,60

Die Position „Grundschuld“ hat sich geändert, da wir diese ja bereits im 1. Jahr vollständig abgesetzt haben. Die zu zahlen Zinsen ändern sich von Jahr zu Jahr geringfügig. Man bekommt einmal pro Jahr eine Bestätigung der Bank, in der die Höhe der geleisteten Zinsen ausgewiesen ist. Dieses Jahr haben wir also Einnahmen i. H. v. € 158,60, die es zu versteuern gilt, und das, obwohl wir € 8.000,00 an Mieteinnahmen hatten. Insgesamt ist es also immer gut, wenn Du hohe Abschreibungen hast, da diese als Kosten gelten obwohl Du kein Geld mehr ausgibst. Somit kannst Du positive Erträge haben, aber ein negatives steuerliches Ergebnis. Nicht nur deshalb sind Immobilien auch steuerlich gesehen, sehr interessante Investments.

Und viel mehr ist es dann auch nicht.

In der Steuererklärung gibt es die Anlage V+V (Vermietung und Verpachtung), in der die einzelnen Positionen eingetragen werden. Ein paar Ausnahmen gibt es natürlich noch, aber das Grundgerüst hast Du nun verstanden, so dass Du nun bereits vor dem Kauf eines Objektes dessen Rentabilität kalkulieren und selbst berechnen kannst, wie hoch Deine steuerliche Belastung am Jahresende sein wird, so dass Du hier keine bösen Überraschungen erlebst.

Der Vollständigkeit halber sei gesagt, dass es natürlich noch weitere Gesetze und Regularien gibt, aber mit den Basics aus diesem Beitrag beherrschst Du nun das Grundgerüst und kannst mit Deinem Steuerwissen bequem hierauf aufbauen. 

von

Die erste Immobilie – wie mache ich endlich den Anfang?

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Inzwischen kenne ich viele Menschen, die gerne in Immobilien investieren würden, aber nicht so richtig wissen, wie man es konkret angeht. Fragen wie

  • Wo finde ich gute Immobilien?
  • Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?
  • Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?
  • Wie finde ich eine gute Finanzierung?

sorgen für Unsicherheit. 

Im Folgenden will ich die wichtigsten Dinge einmal ganz konkret erklären, damit auch Du endlich den Anfang machen und Deine erste Immobilie kaufen kannst.

Frage 1: Wo finde ich gute Immobilien?

Tatsächlich findet man haufenweise gute Immobilien auf allen bekannten Internet-Portalen wie immoscout24.de oder immowelt.de. Dass man dort nichts mehr findet und alle guten Objekte schon verkauft werden bevor sie überhaupt inseriert werden, stimmt einfach nicht. Ich persönlich habe etwa 90% meiner eigenen Objekte über eines dieser beiden Portale gekauft. 

Wichtiger ist allerdings, WO man kauft, damit man auch in renditestarke Immobilien investiert und nicht in überteuerte Prestige-Objekte in Innenstadtlagen, die kein Geld erwirtschaften. Wenn Du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest, empfehle ich Dir meinen Beitrag „Wo soll man noch kaufen?“, in dem das alles genau erklärt wird.

Frage 2: Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?

Tatsächlich ist diese Frage viel einfacher zu beantworten als Du glaubst. Vor allem aber braucht man dazu keinen teuren Gutachter oder Experten. Mit meiner „Faustformel“ ermittelst Du in 60 Sekunden, ob der Preis gut ist oder nicht: Bei einer Immobilie gibt es – wie bei jedem Business – eine Einnahmen- und eine Ausgabenseite. Die Einnahmen bestehen aus den Mieteinnahmen, die Ausgaben bestehen aus 1. Finanzierungsrate, 2. Hausgeld (auch Wohngeld genannt) und 3. Rücklagen. 

Kompliziert wird es oft, wenn Experten jetzt anfangen zu erklären, dass Du das Hausgeld in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten aufteilen musst, als Rücklage eine fiktive Position von 0,75€ pro Quadratmeter Wohnfläche einplanen und dann noch eine steuerliche Optmierung vornehmen musst, ob zu prüfen, ob das Investment sich lohnt. Nach diesem Satz ist jetzt auch der letzte Interessent ausgestiegen und hängt das Thema Immobilien für immer an den Nagel. Daher empfehle ich Dir einen anderen, sehr einfachen weg:

Nimm alle Einnahmen und ziehe alle Ausgaben ab. Das Ergebnis sollte bei einer Eigentumswohnung je nach Kaufpreis mindestens 50€, besser aber 100€ sein. Ist das der Fall, ist der Preis in Ordnung. Je höher das Ergebnis, desto besser. Ist das Ergebnis sogar negativ, darfst Du auf keinen Fall kaufen!

Eine einzige Variable fehlt jetzt noch: woher weißt Du, wie hoch die Finanzierungsrate ist? Auch hier gehen wir nicht erst zu fünf Banken, um alle Konditionen zu vergleichen, sondern bedienen uns folgender Faustformel, die ich für diesen Zweck entwickelt habe:

Du nimmst den Darlehensbetrag, also den Kaufpreis der Wohnung, und teilst diesen durch 350. Auf diese Art und Weise hast Du in wenigen Sekunden Deine Rate ermittelt. Natürlich hängt die genaue Ratenhöhe vom Zinssatz und der Laufzeit ab, da man diese aber entsprechend anpassen kann, ist diese Faustformel erstaunlich realistisch. (Es sei angemerkt, dass sich diese je nach Zinsniveau ändern kann. Aber hier geht es um einen Schnell-Check und nicht um Cent-Beträge. Seit 2024 teilen wir für die Faustformel durch 240, das ist aktuell realistischer) Falls Du Dich jetzt fragst, warum man denn den ganzen Kaufpreis finanzieren soll, empfehle ich Dir meinen Beitrag dazu: „Wieviel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?“

Jetzt ein Beispiel:

Ich finde folgendes Apartment zum Kaufpreis von 79.000€ auf immoscout24.de und möchte meinen Schnell-Check machen. 

Die Miete für diese 28qm-Wohnung in Bonn-Tannenbusch beträgt gemäß Inserat 280€ zzgl. einer Nebenkosten-Vorauszahlung von 127€. Meine Einnahmen sind also 407€.

Die Finanzierungsrate beträgt gemäß Faustformel 79.000€ / 350 = 226€. 

Das Hausgeld beträgt 163€, hierin sind die Rücklagen schon enthalten (das ist bei Eigentumswohnungen in 99% der Fälle so, da die Hausverwaltung sich um die Rücklagen kümmert). 

Die Ausgaben betragen also 226€ + 163€ = 389€.

Einnahmen minus Ausgaben ergibt 408€ – 389€ = 19€.

Das heißt, dass diese Wohnung einen Überschuss von 19€ pro Monat erwirtschaften würde. Da dies leider nicht unser Kriterium von mindestens 50€ erfüllt, ist diese Wohnung ein ganz klein bißchen zu teuer und ich würde sie nicht kaufen, außer ich könnte die Miete um 31€ erhöhen; dann wäre das Kriterium von 50€ erfüllt.

Natürlich bedarf es bei dieser Herangehensweise auch etwas „Fingespitzengefühl“. Bei einer Wohnung, die total schön ist, eine super Lage hat etc. wäre ich vielleicht auch mit weniger als 50€ zufrieden, aber die Grundaussage ist klar.

Auf diese Art kannst Du nun im Internet nach Wohnungen suchen und weißt sehr schnell, ob sich ein Investment lohnt. Ich mache es in der Regel so, dass ich jede Wohnung, die in Frage kommt, auf Immoscout als Favorit speichere. Bei einer zweiten Durchsicht suche ich mir dann die 5-10 besten Objekte aus und vereinbare Besichtigungstermine. Danach entscheide ich mich für das beste Objekt. 

Frage 3: Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?

Diese Frage ist wohl diejenige, die „Neulingen“ am meisten Angst macht. Grund hierfür ist, dass es sich um eine Materie handelt, mit der sich die meisten nicht auskennen und zunächst auch noch keine Erfahrungen in diesem Bereich haben. ABER: man darf dieses Thema nicht zu hoch hängen. Erstens kommt es viel seltener vor, dass mit einer Wohnung etwas nicht stimmt, das man nicht auch sofort sieht und zweitens empfehle ich jedem als erste Immobilie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen. Dort ist es nämlich so, dass sich eine professionelle Hausverwaltung um das Haus im Ganzen kümmert und Reparaturen von der sogenannten Eigentümergemeinschaft getragen werden. Muss dann tatsächlich einmal z. B. das Dach oder die Strangleitung saniert werden, so trifft Dich dies a) finanziell nur zu einem Bruchteil, da die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt werden, wird b) durch die Instandhaltungsrücklage finanziert, so dass es äußerst selten dazu kommt, dass man überhaupt etwas zahlen muss. Und c) sind Schäden wie Rohrbrüche durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Lediglich für das „Innere“ der Wohnung selbst, das sogenannte Sondereigentum, bist DU verantwortlich. Und ob hier etwas nicht stimmt, das kannst Du wirklich erkennen. Daher lautet mein Tipp: mach Dir ein umfassendes Bild bei der Besichtigung, vielleicht hast Du auch einen befreundeten Handwerker oder Immobilien-Investor im Freundeskreis, der Dir bei der Besichtigung zur Seite steht, aber habe keine Angst. Wirkliche Probleme gibt es sehr selten.

Frage 4: Wo finde ich eine gute Finanzierung?

Nach aktuell etwa 30 Finanzierungen, die ich in meinem Leben abgeschlossen habe, kann ich Dir – und nein, ich bekomme kein Geld dafür – ganz klar Finanzierungsmakler wie die Interhyp oder Dr. Klein empfehlen, und zwar aus folgenden Gründen:

Es sind Finanzierungsmakler, die mit über 100 Banken zusammenarbeiten und Dir aus allen Angeboten, die besten heraussuchen, so dass Du nicht selber zu diversen Banken laufen musst, sondern nur einen Ansprechpartner hast. Und aus Erfahrung kann ich sagen, dass Du bei den Banken direkt auch keine besseren Konditionen erhältst. Es ist ein bißchen wie bei Hotels, wo man sich immer wundert, warum booking.com das Zimmer günstiger anbietet als wenn ich direkt im Hotel buche. Aber genauso wie booking ganze Zimmer-Kontingente aufkauft und dadurch bessere Preise bekommt, setzen die Finanzierungsmakler Volumen in Millionenhöhe um und erhalten dadurch eben auch bessere Konditionen. Die Kosten, die für den Makler entstehen, trägt im übrigen zu 100% die Bank.

Der zweite Aspekt ist aber noch viel wichtiger: wenn Du noch unerfahren bist, weißt Du vielleicht gar nicht, worauf die Bank bei Deiner Bonitätsprüfung genau schaut. Gehst Du direkt zu Deiner Hausbank und machst hier Fehler, so dass es zu einer Kreditablehnung kommt, bist Du bei Deiner Bank „verbrannt“. Dann kannst Du nicht kurze Zeit später wiederkommen und erneut anfragen. Die Kreditablehnung steht dann in Deiner Akte. Der Finanzierungsmakler hingegen ist quasi Dein Verbündeter gegenüber der Bank. Er hilft Dir die Unterlagen so aufzubereiten und auszufüllen, dass Du auch eine Zusage bekommst. Zudem haben Banken unterschiedliche interne Richtlinien, die der Makler genau kennt. Er wird daher auch nur Banken anfragen, die wirklich in Frage kommen. Ein Beispiel: Es gibt Banken, die finanzieren generell keine Wohnungen unter 40qm Wohnfläche, warum auch immer. Das kannst Du aber nicht wissen. Durch den Makler sparst Du Dir die Mühe, diese Banken anzufragen, da sie eh ablehnen würden.

Und dann musst Du natürlich noch wissen, was FÜR DICH bei der Finanzierung wichtig ist, und das ist:

  1. so wenig Eigenkapital wie möglich und
  2. eine möglichst niedrige monatliche Rate, um einen positiven Cashflow zu erwirtschaften.

Bitte lies hierzu noch den Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilienfinanzierung“. Es ist wirklich wichtig, dass Du diese Dinge verstanden hast bevor Du eine Finanzierung anfragst.

So jetzt hast Du die Basics gelernt und weißt wo Du gute Objekte findest und wie Du in Sekundenschnelle deren Rentabilität überprüfst. Zudem weißt Du, dass man keine große Angst vor Mängeln haben musst, insbesondere nicht bei Eigentumswohnungen. Und zu guter letzt weißt Du, wie Du eine gute Finanzierung bekommst und diese so anfragst, dass Du auch mit einer Zusage rechnen kannst. 

Ich wünsche Dir viel Erfolg auf dem Weg zu Deiner ersten Immobilie.

von

Lieber leerstehende oder vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

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Wenn ich mal wieder diverse Online-Portale wie Immoscout24 oder Immowelt nach interessanten Anlage-Objekten durchforste, dann werden mir oft vermietete, häufig aber auch leerstehende Wohnungen zum Kauf angeboten. Aber was von beidem ist denn eigentlich besser? Nachfolgend möchte ich einmal die Vor- und Nachteile der beiden Varianten erläutern:

Der meiner Meinung nach größte Nachteil vermieteter Immobilien ist der, dass in der Mehrheit der Fälle der vorherige Besitzer und Verkäufer der Immobilie es – insbesondere bei Objekten, die schon lange an ein und dieselbe Person vermietet sind – versäumt hat, die Miete auf einem attraktiven Niveau zu halten. Oft läuft es so ab, dass man eine Wohnung neu vermieten möchte, ist froh einen netten Mieter gefunden zu haben, vereinbart einen monatlichen Mietzins und unterschreibt den Vertrag. Und 20 Jahre später ist die Miete dann immer noch nahezu unverändert. Das, was für diesen Mieter natürlich ein absoluter Glücksgriff ist, macht die Wohnung aber total unattraktiv. Obwohl die aktuelle Miethöhe natürlich auch den Wert der Wohnung bestimmt, muss ich als Käufer für das Objekt bei den heutigen Preisen eine beachtliche Summe zahlen, aber monatlich kommt kaum etwas herein. Natürlich könnte man jetzt hingehen und als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, aber will man das? Ich möchte nicht der Ar… sein, der seinem Mieter nach dem Kauf des Objektes eine Mieterhöhung um 100€ schickt. Es ist moralisch grenzwertig, man beeinträchtigt das Verhältnis zu seinem Mieter auf eine negative Art und entsprich damit nur dem Image der sogenannten „Immobilienhaie“, die versuchen, überall den letzten Cent rauszupressen. 

Ich finde es hingegen viel fairer, wenn man mit seinen Mietern von vornherein eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die sich z. B. alle zwei Jahre um einem zuvor festgelegten Betrag von z. B. 5,00€ oder 1% erhöht. Auf diese Art und Weise wissen beide Parteien von vornherein, wo sie dran sind und können vor allem planen, da bei einer solchen Vereinbarung plötzliche und unerwartete Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen sind. Dies ist auch für den Mieter ein großer Vorteil, da er nicht ständig Angst haben muss, es könnte eine Mieterhöhung in unbekannter Höhe geben.

Jedenfalls sind bei vermieteten Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden meistens die Mieten viel zu niedrig und es ist schwierig und moralisch bedenklich, diese auf ein gutes Niveau anzuheben.

Ein weiterer Punkt ist der, dass man häufig nach dem Kauf eines Objektes etwas sanieren möchte. Zum einen macht dies oft Sinn, um die Wohnung attraktiv zu machen – wer will schon gerne eine Wohnung mieten, wo das Bad schon 30 Jahre alt ist, oder bei den Heizkörpern schon der Lack abblättert – vor allem aber hat es den Vorteil, dass man die Sanierungskosten direkt mit in die Finanzierung packen kann. Saniert man hingegen erst einige Jahre später, so müsste man die Sanierung von seinem eigenen Geld bezahlen oder einen neuen Kredit anfragen. Im Rahmen des Immobilienkaufes ist dies meist viel einfacher und die Konditionen sind viel besser. Der Vollständigkeit halber muss ich an dieser Stelle auf das Thema „Anschaffungsnaher Aufwand“ und die „3-Gewerke-Regel“ hinweisen. Das erkläre ich aber in dem entsprechenden Artikel.

Eine entsprechend gewünschte Sanierung ist bei einer vermieteten Wohnung natürlich mit Praxisproblemen verbunden. Man müsste den Mieter umquartieren, eine Ersatzwohnung oder ein Hotel stellen, was wieder mit erhebliche Kosten verbunden ist.

Der dritte Aspekt ist der, dass man einen Mieter „übernimmt“, den man sich nicht selbst ausgesucht hat. Dies kann gut gehen, ist aber dann von Nachteil, wenn man mit diesem nicht „auf einer Wellenlänge“ schwimmt oder es sich um einen problematischen Mieter handelt.

Es gibt aber auch Vorteile:

Ein Risiko, was es im Bereich Vermietung gibt, ist das, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, was einen selbst in Zahlungsschwierigkeiten hinsichtlich seiner Finanzierungsraten bringen kann. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir vor dem Kauf vom Verkäufer die Kontoauszüge zeigen lassen, so dass ich ganz genau die Zahlungsmoral des Mieters einschätzen kann. Ich sehe sofort, ob dieser seit Jahren pünktlich seine Miete zahlt oder ob es regelmäßig zu Verspätungen kommt bzw. ob sogar Rückstände bestehen. Auf diese Art und Weise kann man das Risiko, was damit verbunden ist, sofort ziemlich präzise einschätzen.

Zudem kann man bei der Wohnungsbesichtigung noch vor dem Kauf den Mieter nach bestehenden Mängeln fragen und erhält so ein umfassenderes Bild der Immobilie. Man schränkt somit auch das Risiko ein, dass irgend ein Mangel an der Wohnung besteht, der einem ansonsten verborgen bleiben könnte wie z. B. ein undichtes Fenster, eine defekte Heizung oder auch ein ruhestörender Nachbar. Diese Dinge wird der Verkäufer oder Makler einem nämlich meistens nicht erzählen, wenn er sie überhaupt kennt. 

Der dritte Punkt ist der, dass bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung wohnt, nicht davon auszugehen ist, dass dieser sich nach dem Einzug über irgendwas beklagen könnte. Ich hatte kürzlich den Fall, dass ein Mieterpärchen, was in einer Wohnung neu einzog, plötzlich ein „Geruchsproblem“ im Bad feststellte. Es dauerte ewig bis die Ursache, nämlich ein undichter Wannensiphon, der aufgrund austretenden Wassers Gerüche unter der Badewanne verursachte, gefunden wurde. 

Ein anderer Mieter, der neu in eine Wohnung einzog, beschwerte sich darüber, dass seine Nachbarin regelmäßig nachts sehr laut sei.

Bei einer vermieteten Wohnung hingegen ist mit solchen plötzlichen Problemen nicht zu rechnen, zumindest aber wird der Mieter einem schon zuvor davon berichten, so dass man nicht böse überrascht wird.

Ein letzter Vorteil ist der, dass das ganze Thema der Mietersuche natürlich entfällt, d. h. ich muss keine Exposés verfassen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Bonitätsprüfungen machen etc., wenngleich man diese Dinge natürlich auch an einen Makler abgeben kann. Allerdings zahlt man dafür ja in der Regel auch zwei Monatsmieten an Provision.

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Vor- und Nachteile in etwa ausgleichen. Man muss also im Einzelfall prüfen, ob die betreffende Wohnung für einen interessant ist. Dabei werden sich die einzelne Punkte auch gegenseitig beeinflussen. Bei einer sehr schönen, mängelfreien Wohnung mit einem tollen Mieter wird man als Anleger wohl eine etwas geringere Miete akzeptieren. Ist die Wohnung eher „schwierig“, so kann eine hohe Miete diesen Nachteil aber auch ausgleichen. Ich persönlich kaufe lieber leer stehende Wohnungen, die ich dann zunächst umfassend saniere. So weiß ich, dass die Wohnung in einem top Zustand ist, ich in den nächsten Jahren mit keinen baulichen Mängeln oder Problemen rechnen muss und kann von Anfang an eine gute aber faire Index- bzw. Staffelmiete vereinbaren. Dennoch sind vermietete Wohnungen für mich kein Ausschlusskriterium, wenn das Gesamtpaket stimmt. 

von

Warum die Wertsteigerung beim Eigenheim nichts nützt

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Immobilien bieten eine sehr gute, planbare und teilweise sogar recht einfache Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Dabei sind die Risiken sehr überschaubar. Aber trifft dies auch auf alle Immobilien zu? 

Wenn ich mit Leuten über Immobilien spreche, kommt früher oder später die Frage auf, ob man zum Vermögensaufbau besser vermietete Objekte kauft oder ob auch das Eigenheim hierzu eine gute Möglichkeit darstellt. Die Antwort ist dann häufig: „ist doch egal, Hauptsache Immobilien.“ Ganz so einfach ist die Sache meiner Meinung nach jedoch nicht, und zwar aus folgendem Grund:

Dass man bei selbstgenutzten Immobilien kaum die Möglichkeit hat, irgendwelche Kosten oder Abschreibungen geltend zu machen und dadurch steuerlich stark benachteiligt ist, ist den meisten Menschen klar. Eine bewährte Strategie, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen besteht aber unter anderem darin, Objekte, die teilweise abbezahlt wurden oder sogar im Wert gestiegen sind, nach einer gewissen Zeit zu veräußern, um die erzielten Gewinne dann wieder gewinnbringend zu re-investieren. 

Hier ein Beispiel: ich kaufe eine Eigentumswohnung für 200.000€ und zahle die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklergebühr in Höhe von insgesamt 20.000€ aus meinem Eigenkapital (EK). Den Kaufpreis finanziere ich zu 1,5% Zinsen vollständig über eine Bank. Der Mieter zahlt eine Miete von 800€ kalt, wovon ich sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere aber die Finanzierungsrate von monatlich 600€ zahle, so dass ich kein weiteres eigenes Geld investiere.

Nach 10 Jahren verkaufe ich die Wohnung steuerfrei. Die Restschuld bei der Bank beträgt dann noch 155.000€. 

Selbst, wenn der Wert der Wohnung nicht gestiegen sein sollte, ich diese also nach 10 Jahren wieder zum Preis von 200.000€ verkaufe und die Restschuld bei der Bank begleiche, bleibt – abzüglich meines Investments von 20.000€ Eigenkapital – ein steuerfreier Gewinn in Höhe von 25.000€ (200.000€ – 155.000€ Restschuld – 20.000€ EK = 25.000€). Dieser Gewinn ist dadurch entstanden, dass der Mieter für mich einen Teil des Darlehens bei der Bank getilgt hat. Es ist ein bißchen so als würde ein anderer für mich monatlich Geld ansparen.

Hätte ich auf anderem Wege innerhalb von 10 Jahren 25.000€ ansparen wollen, so hätte ich monatlich – selbst bei einer Verzinsung von 2% – 188€ bei Seite legen müssen. Und auf die Zinserträge wären noch Steuern fällig geworden, weil es außer Immobilien keine steuerfreien Anlagen mehr gibt.  

In dem Beispiel habe ich nach 10 Jahren nun 45.000€ freies Kapital (20.000€ EK + 25.000€ Gewinn). Für 5.000€ gönne ich mir einen schönen Urlaub und mit den verbleibenden 40.000€ wiederhole ich das Spiel; diesmal aber mit zwei Wohnungen nach dem vorherigen Modell. Nach weiteren 10 Jahren erhalte ich ceteris paribus nun schon einen Gewinn von 50.000€, wohl bemerkt ebenfalls steuerfrei. 

Insgesamt habe ich in 20 Jahren nun 75.000€ Gewinn eingestrichen, ohne monatlich auch nur einen Cent selbst zu sparen. Hätte ich dieses Ziel alleine erreichen wollen, so hätte ich 20 Jahre lang monatlich 312€ sparen müssen.  

Ich denke, dieses Beispiel verdeutlicht, wie leicht sich mit Immobilien Geld verdienen lässt, ohne dass man selber etwas ansparen muss. Die Mieter „übernehmen“ quasi die Sparrate für einen selbst.

Und wir haben noch völlig außer acht gelassen, dass Immobilien im Wert steigen können, was die Ergebnisse erheblich verbessern würde. Hier mal die Zahlen: selbst eine Wertsteigerungsrate der Immobilie von nur einem einzigen Prozent jährlich, würde aus den 75.000€ Gewinn sage und schreibe 200.000€ machen, bei 2% jährlich wären es sogar über 330.000€. Man sieht, dass die Sprünge drastisch sind, was natürlich damit zu tun hat, dass es sich um exponentielles Wachstum handelt. Ein Gewinn von 330.000€ entspräche einer monatlichen Sparrate von 1.300€ über 20 Jahre hinweg. Wie soll man das auf konventionelle Weise erreichen? 

Und auch, wenn ich zugeben muss, dass Wertsteigerungen von Immobilien „unsichere“ Gewinne sind, weil man keine Garantie dafür hat, dass diese eintreten, so sind diese höheren Ergebnisse auf lange Sicht doch wahrscheinlicher.

Aber was hat das jetzt mit dem Titel zu tun? 

Ganz einfach: bei Eigenheimen funktioniert dieses Spiel nicht! Der Gewinn liegt eben darin, seine Mieter die eigene Sparrate „übernehmen“ zu lassen und Gewinne zu re-investieren. Ich werde aber in der Regel nicht alle 10 Jahre umziehen und mein Haus verkaufen, um genau dies zu tun. Daher nehme ich mir beim Eigenheim die Möglichkeit, durch intelligente Investments Vermögen aufzubauen, ohne selbst sparen zu müssen. Natürlich stellt auch das Eigenheim, dass man ja über die Jahre hinweg abbezahlt, einen Vermögenswert dar, aber ich habe nichts davon, da ich die Gewinne nicht frei bekomme. Erst dann, wenn ich das Haus verkaufe, profitiere ich von dem bereits getilgten Betrag. Ansonsten habe ich einfach ein abbezahltes Haus, aber kein Geld auf dem Konto.

Um jetzt ganz genau zu bleiben, könnte ich mein Eigenheim nach einer gewissen Tilgungszeit noch nachbeleihen, um mir über diesen Umweg Kapital zu beschaffen, welches ich dann statt meiner Gewinne investieren kann. Ich nehme also quasi ein neues Darlehen auf mein eigenes Haus auf. Dies funktioniert aber oft nur in der Theorie, da eine Nachbeleihung nur möglich ist, wenn bereits ein bestimmter Prozentsatz getilgt ist und dann auch nur bei derjenigen Bank, bei der das ursprüngliche Darlehen läuft, man ist also abhängig von dieser. 

Dadurch, dass ich auf diesem Wege auch das Eigenkapital aus dem obigen Beispiel durch finanziertes Geld ersetze, steigt meine Finanzierungsrate in die Höhe, was die Ergebnisse der Kapitalanlage verschlechtert. Oftmals reicht die Miete, die man erhält dann nicht mehr aus, um die Rate in voller Höhe zu beglichen, da man neben der Finanzierung des Anlageobjektes ja auch noch das Darlehen zurückzahlen muss, was man als EK-Ersatz aufgenommen hat. Dies führt dann dazu, dass man auf die Finanzierung noch draufzahlen würde, weil man mehr Rate als Mieteinnahme hat; ein absolutes No-Go. 

In der Praxis ist dieses Vorgehen daher mit vielen Nachteilen verbunden. 

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Wunsch nach einem selbst bewohnten Eigenheim aus emotionalen Gesichtspunkten vollkommen nachvollziehbar ist, aus Rendite-Aspekten gewinnt aber immer die vermietete Kapitalanlage.

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