Immobilien haben sich über die Jahre hinweg als eine der zuverlässigsten und potentesten Anlageformen für Vermögensaufbau erwiesen. Aber wie genau verdient man mit Immobilien Geld? Und was macht diese Anlageform so besonders? In diesem Artikel erkläre ich genau das.
Strategien für Immobilieninvestments
Es gibt unzählige Strategien für Immobilieninvestments – von Cashflow-Strategien bis hin zu spekulativeren Ansätzen. Unabhängig von der gewählten Methode gibt es jedoch drei Kernprinzipien, die immer gelten, wenn es um Immobilien geht.
1. Cashflow
Beim Cashflow handelt es sich um den monatlichen Überschuss, den man erzielt, wenn man seine Immobilie vermietet. Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung für 1.000 € im Monat und haben Kosten von 900 € – Sie erzielen dann einen Cashflow von 100 €. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Immobilien von Beginn an Cashflow positiv sind. Die Lage, der Kaufpreis und die Zinssituation können variieren, aber im Idealfall sollte eine Immobilie zumindest Cashflow neutral starten und mit der Zeit Cashflow positiv werden.
2. Wertentwicklung
Die Wertentwicklung einer Immobilie kann in zwei Kategorien unterteilt werden: beeinflussbare und nicht beeinflussbare Faktoren. Während wir die Wertentwicklung, die durch Inflationsraten oder Nachfrage und Angebot bestimmt wird, nicht direkt steuern können, haben wir die Kontrolle über Renovierungen und Modernisierungen. Eine 20.000 € Sanierung könnte beispielsweise den Wert einer Wohnung um 30.000 € erhöhen, was einen Profit von 10.000 € bedeutet.
3. Tilgungsanteil
Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Hypothekenzahlung, mit dem das Darlehen reduziert wird. Nehmen wir an, Sie haben eine monatliche Rate von 700 €, von denen 300 € auf die Tilgung gehen. Dieser Betrag verringert Ihr Darlehen, und über die Jahre hinweg baut dies effektiv Ihr Vermögen auf. Das Tolle daran? In der Regel zahlt der Mieter diesen Betrag und nicht Sie.
Ein weiterer, oft übersehener Aspekt, der den Wert von Immobilieninvestitionen steigert, ist die Inflationssicherheit. Dies ist ein faszinierendes Thema, das oft unterschätzt wird und den Gegenstand eines zukünftigen Artikels darstellen wird.
Warum sind Immobilien so effektiv?
Der echte Vorteil von Immobilien als Anlageform liegt in der Hebelwirkung des Mietereinkommens. Stellen Sie sich vor, Sie haben fünf Wohnungen und jede von ihnen trägt 300 € zur Tilgung bei – das bedeutet, dass Sie jeden Monat 1.500 € an Vermögen aufbauen, ohne Ihr eigenes Geld zu investieren. Im Vergleich dazu können Investitionen in beispielsweise ETFs zwar auch profitabel sein, aber sie sind in der Regel durch Ihr verfügbares Einkommen begrenzt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Cashflow, die Wertsteigerung und die Tilgung die drei Säulen sind, auf denen der Erfolg von Immobilieninvestitionen basiert. Und während die Inflationssicherheit ein weiterer Vorteil ist, der in Betracht gezogen werden sollte, bleibt die Fähigkeit, passives Einkommen und Vermögen durch Mietereinkommen zu generieren, unerreicht.
Danke fürs Lesen und bleiben Sie dran für weitere Einblicke in die Welt der Immobilieninvestitionen!
Jedes Investment birgt gewisse Risiken, dies ist bei Immobilien-Investments nicht anders. Im Folgenden werden drei verschiedene Szenarien betrachtet, um zu beurteilen, wie risikoreich Immobilien wirklich sind.
Dabei gehen wir auf die folgenden drei Aspekte ein:
- Der Wert der Immobilie sinkt
- Es entstehen unvorhergesehene Kosten
- Mietausfall
Die modellhafte Ausgangssituation sieht so aus, dass eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 100.000€ gekauft und diese zu 100% über eine Bank finanziert wird. Lediglich die Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten i. H. v. insgesamt 10.000€ werden aus Eigenkapital gezahlt.
Die Kaltmiete beträgt 400€ monatlich, was einer Brutto-Mietrendite von 4,8% entspricht, also ein vollkommen realistischer Wert.
Die monatliche Finanzierungsrate beträgt 275€ (Zins: 1,3%, anfängliche Tilgung: 2%, Zinsbindung: 15 Jahre) und die nicht umlagefähigen Nebenkosten inkl. Instandhaltung betragen 50€.
Nach Abzug aller Ausgaben erwirtschaftet diese Immobilie somit einen monatlichen Überschuss von 75€.
Risiko 1: Der Wert der Immobilie sinkt
Von einer Wertminderung der Immobilie, z. B. aufgrund eines Immobilien-Crashs, sind weder die Mieteinnahme, noch die Finanzierungsrate oder die sonstigen Kosten betroffen. Die Wohnung mag vielleicht auf dem Papier jetzt weniger Wert sein, aber in der Realität ändert sich erst einmal nichts. Die monatliche Miete deckt nach wie vor die Finanzierungsrate und die sonstigen Kosten, so dass auch nach einem Preisverfall der Wohnung immer noch 75€ monatlich übrig bleiben. Dieser sehr triviale Aspekt ist wichtig zu verstehen, da es viele Menschen gibt, die der Auffassung sind, ein Rückgang der Immobilienpreise würde sie unmittelbar betreffen. Dies ist aber nicht der Fall.
Allerdings haben Banken dann, wenn der Wert einer Immobilie drastisch sinkt, das Recht, zusätzliche Sicherheiten vom Eigentümer zu verlangen. Würde die Wohnung zum Beispiel 10% an Wert verlieren, so könnte die Bank 10.000€ an neuen Sicherheiten verlangen. Aber schauen wir noch etwas genauer hin: Pro Jahr werden durch den Mieter 2.000€ getilgt, d. h. nach 5 Jahren beträgt die Restschuld bei der Bank nur noch 89.673€, so dass wir hier bereits aus dem Risiko sind. Das Risiko einer zusätzlichen Sicherheitenforderung durch die Bank besteht somit nur für die Anfangsjahre und wird von Jahr zu Jahr in Höhe der Tilgung reduziert. Man sollte daher insgesamt darauf achten, dass die Beleihungsquote von Immobilien möglichst unter 80% beträgt, denn dann ist das Risiko eines Preisverfalls weitestgehend eliminiert. Selbst bei einem Preisverfall von 20% würde die Bank dann keine neuen Sicherheiten einfordern, da die Immobilie immer noch wertvoller ist als die Höhe der Restschuld. Ein Wertminderungsrisiko von mehr als 20% halte ich für sehr unwahrscheinlich, da die Mietrendite bei konstanter Miethöhe dann um ebenfalls 20% steigen würde und das würde die betreffende Immobilie wieder sehr atttrativ machen.
Dennoch zahlen mache Anleger aus diesem Grund bereits beim Kauf 20% des Kaufpreises aus Eigenkapital. Auch in diesem Fall ist das Risiko einer Nachforderung durch die Bank weitestgehend eliminiert, allerdings verhält sich dieses Vorgehen absolut konträr zum möglichst sinnvollen Ausnutzen des Hebeleffektes, was wiederum für eine Vollfinanzierung der Immobilie spricht. Hier muss jeder Anleger für sich selbst abwägen, welches Risiko er bereit ist einzugehen.
Was aber, wenn die Immobilie nach der Zinsbindungsfrist verkauft werden muss? In unserem Beispiel beträgt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch 66.895€, d. h. selbst wenn die Immobilie für 20% unter dem ursprünglichen Kaufpreis, also für 80.000€ verkauft werden muss, z. B. weil eine Anschlussfinanzierung nicht zu realisieren ist, kann bequem die Restschuld bei der Bank beglichen werden und es bleiben noch mehr als 13.000€ übrig. Zudem hat man 15 Jahre lang monatlich 75€, insgesamt also 13.500€ als Überschuss aus der Vermietung erhalten. Selbst dann, wenn während der Haltedauer die ein oder andere Reparatur angefallen sein sollte, so kommt man immer noch mit einem deutlichen Plus aus diesem „Horror-Szenario“ heraus. Die Eigenkapitalrendite betrüge immer noch 6,7% p. a. und das trotz des Wertverlustes der Wohnung von 20%.
Detaillierter gehe ich darauf in dem Beitrag „Sinkende Preise? – Die Risiken von Immobilien-Investments“ ein.
Risiko 2: Es entstehen unvorhergesehene Kosten
Bei einer Eigentumswohnung ist der Eigentümer wirtschaftlich für alles verantwortlich, was sich im sogenannten Sondereigentum befindet. Dies bedeutet nichts anderes als für alles, was sich innerhalb der Wohnung befindet, also auch Wasserleitungen, Heizkörper, Gas-Thermen, Elektrik etc.
Nicht zum Sondereigentum gehören i. d. R. sogenannte Strangleitungen, das sind die senkrechten Wasserleitungen im Gebäude, die von Etage zu Etage verlaufen und der Rohbau, also das Mauerwerk, sowie eine Zentralheizung, sofern es diese gibt, das Dach und i. d. R. auch nicht die Fenster, wo bei es hier manchmal Ausnahmen gibt. Für diese Dinge – und das sind meist auch die teuren Reparaturen – kommt bei einem Schaden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf. Wichtig ist, dass man bereits beim Kauf einer Wohnung darauf achtet, dass die WEG eine entsprechende Instandhaltungsrücklage gebildet hat, die regelmäßig bespart wird, so dass solche gemeinschaftlichen Reparaturen auch durch die WEG beglichen werden können. Zwar kann es theoretisch passieren, dass Eigentümer im Falle von Reparaturen, die aufgrund ihrer Höhe nicht durch die Rücklage gedeckt sind, zu einer sogenannten Sonderumlage aufgefordert werden, dies kommt aber eher selten vor und wenn doch, sind die Beträge meist auch überschaubar, da die Kosten ja durch alle Eigentümer geteilt werden. Dennoch sollte man wissen, dass dieses Risiko besteht. Ich hatte den Fall persönlich bislang zwei mal. Einmal betrug die Sonderumlage 1.000€ und ein anderes mal 250€.
Somit bleibt natürlich das Risiko, dass Dinge innerhalb der Wohnung repariert werden müssen, beispielsweise ein defekter Durchlauferhitzer, eine Gas-Therme, eine undichte WC-Spülung, eine oder eine defekte Sicherung. Aber all dies sind keine kostspieligen Angelegenheiten. Man überlege einmal selbst, was in der eigenen Wohnung kaputt gehen könnte, das man seinem Vermieter in Rechnung stellen würde oder wie oft man dies schon getan hat. Diese Dinge kommen nicht allzu häufig vor und wenn doch, dann sind es meist überschaubare Beträge. Meiner Auffassung nach stellt das Worst-Case-Szenario eine nicht reparable Gas-Therme dar. Der Neu-Einbau kostet ca. 2.500 bis 3.500€, das ist etwa das schlimmste, was einem passieren kann und trifft natürlich nur auf Wohnungen zu, die eine Gas-Therme besitzen. Bei Zentralheizungen geht dieses Risiko auf die WEG über.
Eine Faustformel besagt daher, dass man immer 5% des Immobilienwertes an Rücklage besitzen sollte, im vorliegenden Fall also 5.000€. Dies ist meiner Meinung nach auch ausreichend. Es werden i. d. R. keine unvorhergesehenen Reparaturen entstehen, die diesen Betrag übersteigen, außer es sind Versicherungsfälle, wie z. B. ein Rohrbruch, und eben diese Fälle sind natürlich durch die Gebäudeversicherung abgesichert.
Bei ganzen Häusern sind die Risiken entsprechend größer, vor allem, weil es viele Menschen versäumen, entsprechende Rücklagen zu bilden. In einer WEG wird darauf schon eher geachtet. Wenn dann das Dach erneuert werden muss, kann das schnell 50.000€ kosten. Allerdings mindert eine vorausschauende Planung sowie eine regelmäßige Wartung und Kontrolle die Risiken. So kann man die Erbneuerung eines Daches oder einer Zentralheizung in der Regel schon 2-3 Jahre im Vorfeld planen und sich dann finanziell entsprechend darauf einstellen. Kosten in solcher Höhe entstehen nicht über Nacht.
Fazit: Man sollte eine Rücklage in Höhe von etwa 5% des Immobilienwertes als Sicherheit bereithalten und wird zu 99% kein finanzielles Risiko aufgrund unvorhersehbarer Kosten erleiden.
Risiko 3: Mietausfall
Das Szenario eines Mietnomadens ist wahrscheinlich das weitverbreiteste Horror-Szenario für einen jeden Anleger und vermutlich dasjenige, was die meisten Menschen davon abhält, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen.
Man nimmt an, dass es in Deutschland (je nach Quelle) zwischen 15.000 und 100.000 Mietnomaden gibt. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo in der Mitte, aber gehen wir vom Worst Case aus: Selbst 100.000 Mietnomaden stehen in Deutschland ca. 42 Millionen Haushalte gegenüber (Quelle: Statista 2021). Statistisch gesehen liegt die Chance, dass man als Mieter einen Mietnomaden vorfindet, demnach bei 0,0024%.
Häufiger sind jedoch die Fälle, in denen Mieter ihr Miete verspätet zahlen. Auch aus diesem Grund sollte man immer ein kleines Puffer auf seinem Mieteingangskonto haben. Je mehr Mühe man sich bei der Mieterwahl gibt, desto weniger wahrscheinlich wird man im Nachhinein mit solchen Problemen konfrontiert. Sollte man dennoch Sorge haben, zu den Betroffenen zu gehören, so kann man aber auch das Risiko des Mietausfalls versichern. Die Höhe der Prämie richtet sich natürlich nach der Höhe der Miete. Die Versicherung einer Kaltmiete von z. B. monatlich 500€ liegt bei etwa 170€ im Jahr. Wichtig ist hier das Kleingedruckte in den Policen, da die Versicherer sonst schnell Gründe finden, warum der Versicherungsschutz nicht greift. So ist das Einholen einer Schufa-Auskunft z. B. verbindlich vorgeschrieben. Die Versicherung deckt in aller Regel den Mietausfall von bis zu einem Jahr sowie die anfallenden Prozesskosten ab.
Fazit:
Die finanziellen Risiken sind in der Summe sehr überschaubar. Selbst ein Worst-Case-Szenario kann einem nichts anhaben, wenn man vorausschauend plant. Wichtig ist eine finanzielle Rücklage i. H. v. 5% des Objektwertes, um anfallende Reparaturen oder Sonderumlagen immer begleichen zu können.
Wertminderungen sind nicht so schlimm, wie sie auf den ersten Blick wirken, da sie sich nicht auf die Zahlungsfähigkeit auswirken und man trotzdem noch eine gute Rendite erwirtschaften kann. Das Risiko, plötzlich zusätzliche Sicherheiten einbringen zu müssen, kann man verringern, indem man bereits einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlt.
Die Gefahr von Mietausfällen sollte nicht überbewertet werden. Wer dennoch Sorge hat, kann dies für kleines Geld versichern.
Diesen Risiken stehen die hohen Rendite-Chancen gegenüber.
Ich wünsche viel Erfolg beim Investieren!
Fix n Flip ist unter Immobilien-Investoren gerade in aller Munde. Darunter versteht man das kurzfristige Kaufen, Aufwerten und Verkaufen von Immobilien, so wie viele es aus Fernsehsendungen wie „Fixer Upper“ oder „Flip or Flop“ schon kennen.
Die Idee ist einfach: man kauft eine sanierungsbedürftige Immobilie, macht alles wieder schön und verkauft sie anschließend mit Gewinn. Heute möchte ich einmal aufzeigen, wie man dieses Geschäftsmodell, das durchaus sehr lukrativ ist, noch optimieren kann.
Wenn ich die Immobilie verkaufe, muss ich den Gewinn natürlich versteuern. Das ist grundsätzlich nicht schlimm, denn, wenn ich anderswo arbeiten gehe, muss ich meinen „Gewinn“, also meinen Lohn, auch versteuern, aber vielleicht kann man ja noch etwas verbessern. Außerdem ist es doch schade, wenn ich eine Immobilie gerade richtig schön saniert und aufgewertet habe, dass ich diese dann wieder hergeben muss. Aus diesen zwei Nachteilen ist folgendes Konstrukt entstanden, das ich genau so auch schon umgesetzt habe:
Statt die Immobilie zu verkaufen, lasse ich Sie von einer Bank nach der Sanierung neu bewerten. Da die Immobilie durch die Sanierungsmaßnahmen deutlich im Wert gestiegen ist, verkaufe ich Sie nicht, sondern refinanziere sie, d. h. dass ich sie zum ursprünglich geplanten Verkaufspreis nachbeleihe.
Hier ein Beispiel:
Ich kaufe eine Eigentumswohnung für 70.000€ zuzüglich 7.000€ Erwerbsnebenkosten und 23.000€ Sanierungskosten. Insgesamt habe ich also 100.000€ ausgegeben. Diese Wohnung könnte ich nun für z. B. 120.000€ verkaufen. Den Gewinn von 20.000€ müsste ich versteuern. Stattdessen kann ich die Wohnung aber auch bis zu 120.000€ beleihen lassen und behalte sie einfach. Auf diese Art und Weise erhalte ich ebenfalls 20.000€ auf mein Konto überwiesen, habe also etwas mit der Wohnung verdient und kann diese nun vermieten. Der Mieter zahlt die Wohnung ab, so dass ich damit weiteres Geld verdiene. Da ich meinen „Gewinn“ nun aber nicht durch den Verkauf, sondern über das Darlehen bezogen habe, ist dieser nicht zu versteuern, da mir die Bank das Geld nur geliehen hat; ich habe steuerlich also gar keinen Gewinn erwirtschaftet obwohl ich die 20.000€ auf dem Konto habe. Zudem muss ich den Kredit nicht an die Bank zurückzahlen, da das der Mieter für mich übernimmt. Eventuell habe ich durch die Vermietung, je nach Miete und Finanzierung, sogar noch einen positiven Cashflow, so dass ich noch zusätzliches Geld erwirtschafte. Im anderen Fall wäre die Wohnung einfach weg gewesen.
Ich gebe zu, dass man sich in dieses Konstrukt erst etwas „reindenken“ muss und es auch an gewisse Bedingungen wie Beleihungsgrenzen, entsprechende Bonität etc. geknüpft ist, aber es funktioniert. Ganz wichtig ist auch zu wissen, dass man dies nie in der „privaten Sphäre“ machen darf, da man dann die Zinsen für das Darlehen als Privatperson nicht mehr absetzen darf. Das ganze geht nur innerhalb einer Firma bzw. Gesellschaft. Man darf als Privatperson, die Zinsen für ein Immobiliardarlehen, nur dann absetzen, wenn das Darlehen kausal für den Erwerb der Immobilie war. Habe ich aber bereits die Immobilie und nehme dann ein Darlehen auf, so darf ich die Zinsen nicht mehr absetzen. Bei Firmen gilt diese Regel nicht. Ich erwähne das hier so explizit, weil ich schon namhafte Steuerberater gesprochen habe, die das nicht wussten.
Sofern Du also einmal vor hast, durch Fix n Flip nebenbei oder auch hauptberuflich Geld zu verdienen, ziehe diese Möglichkeit doch einmal in Betracht. Du sparst Dir die Steuer auf den Verkaufsgewinn und profitierst zusätzlich von dem Erhalt der schönen Immobilie in Deinem Portfolio.
Kennen wir nicht alle Phasen im Leben, in denen wir das Gefühl haben, das alles schief zu laufen scheint? Gerade im Bereich „Immobilien“ kommt es nicht selten zu Problemen; sei es mit Mietern oder Handwerkern, mit Banken oder Bauämtern.
Viele Menschen lassen sich daher davon abhalten, überhaupt in Immobilien zu investieren, und das obwohl sie die wohl rentabelste Anlageklasse überhaupt sind, schlicht deshalb, weil sie Angst vor den Problemen haben. Sollte man aber stattdessen nicht besser an der Art arbeiten, wie man mit diesen Problemen umgeht anstatt einfach davor wegzulaufen? Macht es nicht mehr Sinn, sein Mind-Set zu überarbeiten statt Chancen ungenutzt zu lassen? Die erfolgreichsten Menschen sind am Ende nicht die, die keine Fehler machen, sondern diejenigen, die keine Angst vor Fehlern haben und einfach immer und immer wieder aufstehen, wenn sie hinfallen. Dazu kommt, dass eine Vielzahl von Ängsten und Sorgen überhaupt nie eintreten. Oft machen wir uns Sorgen vor Dingen, die passieren könnten, tatsächlich kommt es aber niemals dazu. Viele Dinge, die wir einst als Problem sahen, entpuppen sich im Nachhinein sogar als Chance auf etwas besseres. Probleme und Ängste zu überwinden lässt uns wachsen und beschert uns Glücksmomente. Überlege also immer, ob eine Angst begründet ist, wie Du mit einem Problem umgehen kannst und ob sich nicht sogar eine Chance dahinter verbirgt. Will Smith hat es treffend auf den Punkt gebracht: „Bliss is on the other side of fear“.
Kürzlich habe ich folgende chinesische Anekdote gelesen, an der ich Dich gerne teilhaben lassen möchte:
Es war ein armer chinesischer Bauer, der alleine mit seinem Sohn auf einem Hof lebte. Sie besaßen ein einziges Pferd, mit dem sie den Acker pflügten und lebten von dem, was sie dort anbauten.
Eines Tages rannte das Pferd weg und die Leute aus dem Dorf sagten voller Mitleid zu dem Bauer und seinem Sohn: „Habt Ihr ein Pech! Jetzt habt ihr nicht mal mehr ein Pferd, das Euch bei der Arbeit hilft und müsst die ganze Feldarbeit alleine machen!“. Der Bauer antwortete gelassen: „Ob das Glück oder Pech ist, wird sich noch zeigen…“
Nach zwei harten Arbeitstagen aber kam das Pferd plötzlich wieder zurück, gefolgt von 15 Wildpferden, die sich ihm angeschlossen hatten. Die Leute aus dem Dorf waren voller Neid und sprachen: „Habt Ihr ein Glück! Jetzt seid ihr reich und könnt vielmehr anbauen als je zuvor.“ Der Bauer antwortete gelassen: „Ob das Glück oder Pech ist, wird sich noch zeigen…“
Schon am nächsten Morgen nahm der Sohn des Bauern sich vor, das erste Wildpferd zu zähmen und einzureiten. Er viel dabei vom Pferd und brach sich ein Bein. Die Dorfbewohner waren erneut voller Mitleid für den Bauern und sagten: „Hast Du ein Pech! Jetzt fällt Dein Sohn für Wochen aus und Du musst die ganze Arbeit alleine machen. Der Bauer antwortete wieder gelassen: „Ob das Glück oder Pech ist, wird sich noch zeigen…“
Kurze Zeit später brach ein Krieg aus und alle jungen Männer wurden einberufen, an der Front zu kämpfen, bis auf den Sohn des Bauern, der mit dem gebrochenen Bein nicht laufen konnte…
Wenn Dir wieder einmal etwas vermeintlich negatives widerfährt, dann lass Dich nicht entmutigen! Betrachte die Dinge einmal aus einem anderen Blickwinkel und suche nach etwas Gutem daran. Und wenn es wirklich nichts Gutes zu entdecken gibt, dann denke immer daran, dass Du mit jedem Problem wächst und Dich nur weiterentwickeln kannst, wenn Du Aufgaben löst, die Dir zuvor noch nicht gestellt worden waren. Erfolgreich werden die, die immer wieder aufstehen…!
Wer eine oder mehrere Immobilien finanzieren möchte, kommt an dem Thema „Bonität“ nicht vorbei. Heute wollen wir uns einmal damit befassen, was man selbst aktiv tun kann, um seine Bonität zu verbessern und somit seine Finanzierungsmöglichkeiten zu optimieren. Was viele nämlich gar nicht wissen: die eigene Bonität bestimmt nicht nur, ob man eine Finanzierung bekommt, sondern auch bis zu welcher Kredithöhe und vor allem zu welchen Konditionen. Bei einer besseren Bonität ist nämlich aus Sicht der Bank deren Risiko geringer und das spiegelt sich in einem niedrigeren Zins wider. Es macht daher immer Sinn, sich auch mal mit diesem Thema auseinander zu setzen.
Zunächst einmal muss man wissen, wie Banken die Bonität überhaupt ermitteln. Dabei geht es im Wesentlichen um drei Dinge:
- Die Haushaltsrechnung
- Die Vermögensübersicht
- Schufa und sonstige Merkmale
Die Haushaltsrechnung
Bei der sogenannten Haushaltsrechnung schaut sich die Bank Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben an und ermittelt wie viel Geld dann unterm Strich noch übrig bleibt. Je mehr Du nach Abzug aller Ausgaben noch übrig hast, desto „stabiler“ ist Deine Bonität, da dieses Geld quasi eine Reserve bildet für den Fall, dass mal Einkommen ausfallen sollte oder aber unvorhergesehene Ausgaben entstehen, beispielsweise, weil die Waschmaschine kaputt gegangen ist.
Zu den Einnahmen gehören natürlich Dein Arbeits-Einkommen (netto) aber auch Mieteinnahmen (Kaltmiete), Kindergeld, Unterhaltszahlungen, die Du erhältst, Zinserträge oder Dividenden und sonstige Einnahmen.
Ein ganz wichtiger Punkt ist der, dass Dein Einkommen nur dann angerechnet wird, wenn es nachhaltig ist. Als „nachhaltig“ gilt z. B. Arbeitslohn, wenn Du in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stehst. Für den Fall, dass Du selbständig oder Freiberufler bist, so solltest Du diese Tätigkeit seit mindestens drei Jahren ausüben und drei positive Jahresabschlüsse vorweisen können. Dabei sollte die Höhe des Gewinns so hoch sein, dass man auch davon leben kann, als Single mindestens 30.000€ Gewinn nach Steuern pro Jahr. Idealerweise sollten die Gewinne auch von Jahr zu Jahr steigen, damit die Bank sieht, dass Dein Business wächst. Hast Du aktuell hingegen einen Gewinn von weniger als 30.000€ netto pro Jahr oder befindest Dich als Angestellter noch in der Probezeit, so ist dies nicht kategorisch ein Ausschlusskriterium, macht die Sache aber deutlich schwieriger.
Zu den Ausgaben gehören die Miete inkl. Nebenkosten – sofern Du zur Miete wohnst – Deine Lebenshaltungskosten, Kosten für ein Auto – sofern Du eins besitzt – Kreditverpflichtungen, die Bewirtschaftungskosten Deiner bestehenden Immobilien, aber auch Sparverträge, Versicherungsbeiträge etc.
Oberstes Kriterium seitens der Bank ist, dass Deine Haushaltsrechnung positiv sein muss, wobei man hier annimmt, dass Du mindestens 200€ übrig haben solltest. Ist Dein Ergebnis unterhalb von 200€ monatlich oder gar negativ, so ist es fast unmöglich ein Darlehen zu bekommen, da die Bank davon ausgeht, dass Du finanziell zu leicht in die Bredouille kommen kannst.
Möchtest Du nun eine Finanzierung anfragen, so ist es ratsam, Deine Haushaltsrechnung dahingehend zu überprüfen. Hast Du z. B. andere Kredite laufen, z. B. für einen Fernseher, den Du finanziert hast, so solltest Du im Falle einer zu schlechten Haushaltsrechnung, den Kredit zunächst zurückzahlen. Zudem könntest Du prüfen, welche monatlichen Ausgaben sich sonst noch reduzieren lassen. Je mehr am Ende unterm Strich übrig bleibt, desto besser! Insbesondere, wenn Du vorhast, im Laufe der Zeit mehrere Immobilien zu finanzieren, solltest Du bereits beim Kauf der Objekte darauf achten, dass die Immobilien Dir monatlich mehr einbringen als Du ausgeben musst, da ansonsten Deine Haushaltsrechnung früher oder später unweigerlich ins Negative rutscht. Dabei sind die Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten der Immobilien natürlich genauso zu berücksichtigen wie angemessene Rücklagen.
Die Vermögensübersicht
Ähnlich wie bei der Haushaltsrechnung stellt die Bank bei der Vermögensübersicht alle Vermögenswerte und alle Schulden gegenüber. Auch dieser Wert muss positiv sein, da Du ansonsten als „überschuldet“ giltst.
Wichtig zu wissen ist, dass die Bank nur „nachhaltige“ Vermögenswerte in ihre Berechnung mit einbezieht. Ein Auto oder ein teurer Fernseher werden hingegen nicht berücksichtigt, da diese zu schnell an Wert verlieren.
Bei manchen Anlageklassen macht die Bank auch noch Risiko-Abschläge. So werden Aktien z. B. immer nur mit 60% ihres aktuellen Wertes angesetzt, Immobilien in der Regel mit 80%, da all diese Werte theoretisch an Wert verlieren könnten.
Überprüfe also Deine Vermögensübersicht und stelle sicher, dass Du unterm Strich mehr Vermögenswerte als Verbindlichkeiten hast.
Schufa und sonstige Merkmale
Der dritte Aspekt ist der, dass sich die Bank Deine Schufa-Auskunft ansieht und prüft, ob es sonstige Merkmale gibt, die gegen eine Kreditvergabe sprechen. Hier wären z. B. häufige Rücklastschriften auf Deinen Konten, ein dauerhafter Kontostand im Minus oder die Abgabe einer sog. „eidesstaatlichen Versicherung“ zu nennen, bei der Du einräumst, dass Du Deinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kannst.
Dabei sind auch Dinge, die für eine „instabile“ Lebensweise sprechen, manchmal nachteilig für den sogenannten Schufa-Score. Beispielhaft sind hier zu nennen: häufige Umzüge in kurzer Zeit, viele Vertragswechsel, z. B. beim Telefonanbieter, häufige Wechsel der Hausbank etc. Wichtig ist hier auch nicht, ob das fair oder gerechtfertigt ist, stattdessen solltest Du nur wissen, welche Mechanismen unmerklich Deinen Schufa-Score beeinflussen können. Hintergrund ist der, dass die Schufa hier mit statistischen Wahrscheinlichkeiten arbeitet und, ob es Dir nun gefällt oder nicht, statistisch gesehen, sind diejenigen Leute, die oft umziehen, ständig ihr Konto wechseln etc. auch diejenigen, bei denen öfter mal eine Rate nicht pünktlich gezahlt wird. Alles, was hingegen „Stabilität“ und eine „geordnete Lebensweise“ ausstrahlt, ist dafür förderlich.
Im Vergleich zu den ersten beiden Punkten, sind diese Aspekte zwar von untergeordneter Bedeutung, aber sie haben einen Einfluss.
Es gibt noch weitere Feinheiten und Tricks, wie man seine Bonität verbessern kann. Solltest Du hier weitergehende Fragen haben, so kannst Du gerne eine Nachricht schicken, aber für´s Erste, weißt Du jetzt, worauf es ankommt und was Du tun kannst, um Deine Bonität zu optimieren.
Wer in Immobilien investieren möchte, der sollte stets danach streben, sein Fachwissen zu vertiefen und auszubauen. Manchmal sind es etwas trockene Themen, die dennoch wichtig sind, wie z. B. aktuelle Änderungen im Miet- oder Baurecht, oftmals sind es aber auch spannende Fragen, denen man nachgehen kann: mit dem richtigen Know-How lassen sich nämlich Eigenkapitalrenditen ins unermessliche steigern, die Steuerlast senken oder durch kluge Finanzierungstricks der monatliche Cashflow erhöhen – alles Dinge, die durchaus Spaß machen.
Wo aber findet man nun den besten Content und lernt die besten Tricks?
Wie Du weißt, versuche ich, mein Wissen bestmöglich zu vermitteln und freue mich, wenn ich Dir damit weiterhelfen kann. Da es aber immer wichtig ist, sich mehrere Meinungen einzuholen, Dinge auch mal aus einer anderen Perspektive zu beleuchten, sich auch mal die Gegenseite anzuhören, habe ich nachfolgend einmal die besten und wichtigsten Quellen zum Thema „Immobilien-Know-How“ zusammengestellt. Alle Empfehlungen spiegeln natürlich meine persönliche Meinung wider. Ich bekomme hierfür weder Geld noch sonst irgendetwas (die meisten werden mich nicht einmal kennen), aber ich dachte, es könnte Dir weiterhelfen, nochmals neue Quellen zu erkunden.
Die Seite wird von Erik Renk und Paul Hinrichs betrieben. Beide sind absolute Experten auf dem Gebiet „Immobilien“ und vermitteln hier alles, was wichtig ist. Angefangen von den absoluten Basics bis hin zu Spezialwissen. Ein Großteil des Contents ist kostenlos; für kleines Geld gibt es aber auch noch Videokurse, um sein Wissen zu vertiefen (ab 9€). Außerdem empfehlenswert ist das Buch „Entspannt in Immobilien investieren“.
2. http://www.alex-fischer-duesseldorf.de
Alex Fischer gilt als einer der erfolgreichsten Immobilien-Investoren und hat sich auch als Coach und „Wissensvermittler“ einen Namen gemacht. Sein Know-How ist sehr breit gefächert und geht sehr in die Tiefe. Auch der Bereich „Steuern“ nimmt bei Alex großen Raum ein. Auf seinem Youtube -Kanal findest Du hunderte Videos zu allen möglichen Themen. Es ist beachtlich, was Alex in den vergangenen Jahren aufgebaut hat, ich kann seinen Content daher sehr empfehlen.
Die Seite vermittelt, ähnlich wie immlab.de super Content zum Thema. Insbesondere, wenn Du gerne konservativ planst, bist Du hier an der richtigen Adresse. Alles wird hier sehr vorsichtig und sorgfältig kalkuliert und mit höchster Seriösität vermittelt. Zudem gibt es nützliche Tools für Kalkulationen etc.
Robert Kiyosaki ist Autor vieler Bücher, u. a. des New York Times – Bestsellers „Rich Dad, poor Dad“. Speziell dieses Buch gilt als absolutes „Muss“, wenn es darum geht, zu lernen wie ein Investor zu denken. Gerade Anfängern kann ich die Lektüre daher wärmstens empfehlen. Ich gebe zu, dass es teilweise etwas langatmig ist, aber es geht hier um die Inhalte. Das Buch ist auf Englisch und Deutsch erhältlich. Du findest weitere Infos unter richdad.com.
Abschließend möchte ich noch Bodo Schäfer erwähnen. Er ist zwar nicht auf das Thema „Immobilien“ spezialisiert, aber seit Jahrzehnten einer der erfolgreichsten und wichtigsten Coaches Deutschlands. Er hat ein ungeheures Wissen rund um die Themen „Finanzen“, „Vermögensaufbau“, „Motivation“ und „Persönlichkeitsentwicklung“. Ergänzend zu dem Fachwissen „Immobilien“ kann ich Bodo Schäfer und seine Kurse daher jedem nur empfehlen.
Wenn Du also vor hast, erfolgreich in Immobilien zu investieren, dann kannst Du Dir meiner Meinung nach mit diesen wenigen Quellen ein unfassbares Wissen aneignen. Ich habe selber früher oftmals unterschätzt, wie viel Geld sich allein mit dem richtigen Know-How verdienen lässt. Ein paar kleine Änderungen bei einer Immobilienfinanzierung z. B. entscheiden am Ende darüber, ob Du mit ein und demselben Objekt 10% oder 30% Eigenkapitalrendite erwirtschaftest. Ob man es nun gut oder schlecht findet, das Sprichwort „Wissen ist Macht“ war noch nie so wahr.
Ich wünsche Dir viel Freude beim Lernen und natürlich viel Erfolg bei Deinem Vermögensaufbau!
Wenn man eine Immobilie kaufen möchte, muss man im Rahmen der Finanzierung einen Darlehensvertrag mit einer Bank abschließen und zudem einen Kaufvertrag über die Immobilie beim Notar unterzeichnen. Was aber ist die richtige Reihenfolge, was gilt es zudem zu beachten und welche Fallstricke lauern hier?
Da Deutschland ein sehr gut reglementiertes Land ist, sind diese Prozesse i. d. R. gut organisiert, dennoch gibt es einiges zu beachten. Im Wesentlichen geht es immer um das Problem, was entsteht, wenn einer der beiden Verträge zu Stande kommt und der Abschluss des anderen aber scheitert, also Kaufvertrag ohne Darlehensvertrag oder umgekehrt.
Fall 1:
Unterschreibt man den Kaufvertrag und der Darlehensvertrag kommt – aus welchen Gründen auch immer – nicht zu Stande, so ist man per Gesetz zur Zahlung des Kaufpreises der Immobilie verpflichtet, kann diesen aber nicht zahlen. Dies berechtigt den Verkäufer dann nach einer gewissen Frist, vom Vertrag zurück zu treten und Schadensersatz geltend zu machen. Da er die Immobilie ja behält, ist der Schaden nicht allzu groß, dennoch hat man alle Kosten, die dem Verkäufer entstanden sind, zu erstatten. Das können Maklergebühren sein (Innenprovision, die der Verkäufer zahlt), Gebühren für die sogenannte Lastenfreistellung der Immobilie oder sonstige Ausgaben und Gebühren, die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallen sind. Zudem hat man noch seine eigenen Kosten zu tragen: ebenfalls Maklergebühren (Außenprovision, die der Käufer zahlt), Notar- und Gerichtskosten etc.
In der Regel fallen beim Kauf auch noch Kosten für die Eintragung der Grundschuld an. Wenn der Darlehensvertrag aber nicht zu Stande kommt, kommt es auch nicht zur Eintragung der Grundschuld, so dass diese Kosten hier nicht anfallen. Es ist also sehr wichtig, sicher zu stellen, dass der Darlehensvertrag auch wirksam zu Stande kommt. Sollte man diesen daher nicht immer unterschreiben bevor man den Kaufvertrag unterzeichnet? Dann hätte man das Risiko, dass man ein Darlehen hat, aber der Kauf nicht zu Stande kommt. Schauen wir uns nun diesen zweiten Fall an:
Fall 2:
Tatsächlich kenne ich einige Fälle, in denen ein Notartermin, der seit Wochen vereinbart war, einen Tag davor oder sogar am selben Tag noch abgesagt wurde, so dass der Kauf plötzlich nicht zu Stande kam. Zunächst mag man jetzt denken, na und? Dann platzt der Kauf und alles ist gut. Tatsächlich ist dieses Problem aber schlimmer als der erste Fall. Genauso wie der Verkäufer hat auch die Bank im Falle des Scheiterns Anspruch auf Schadensersatz. Aber was bestimmt den Schaden der Bank? Dieser besteht in den entgangenen Zinsen, die ihr über die Laufzeit des Vertrages normalerweise zugestanden hätten. Da das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vorsieht, dass man ein Immobilien-Darlehen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung oder Laufzeit immer nach 10 Jahren kündigen kann (hier gilt sozusagen ein Sonderkündigungsrecht), bemisst sich der Schaden der Bank allerdings immer nur auf die entgangenen Zinsen der ersten zehn Jahre, denn dann hätte man das Darlehen ohnehin kündigen dürfen. Dazu kommen noch Bearbeitungskosten und Gebühren der Bank, so dass es hier schnell zu erhebliche Beträgen kommt. Bei einem Darlehen von 200.000€, einem nominalen Zins von nur 1,5% und einer anfänglichen Tilgung von 2% betrüge dieser Schadensersatz schon über 27.000€. Es gibt noch Tricks, wie man diesen Schaden begrenzen kann: vereinbart man z. B. ein Sondertilgungsrecht, bei dem man die Möglichkeit hat, freiwillige Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe zu leisten oder aber einen Tilgungssatzwechsel, bei dem man die Höhe der monatlichen Tilgung ändern kann, dann wird der Schaden der Bank so berechnet als hätte man immer alle Rechte ausgeübt. Dies würde den Schaden zumindest verringern. Die Vereinbarung solcher Rechte in einem Darlehensvertrag, macht also auch dann Sinn, wenn man sie eigentlich nicht ausüben möchte, weil sie die Höhe der sog. Vorfälligkeitsentschädigung rechnerisch reduziert. Allerdings muss man prüfen, ob die Bank für solche Rechte einen Zinsaufschlag verlangt. Dann muss man abwägen, was einem wichtiger ist.
Sollte dieser Fall aber eintreten, kann man noch versuchen eine andere vergleichbare Immobilie zu finden, die man kaufen möchte, so dass diese dann von der Bank finanziert wird. In diesem Fall hätte die Bank keinen Schaden und es kommt nicht zum Schadensersatz. Allerdings muss die Bank der Finanzierung des neuen Objektes zustimmen.
Was aber ist nun die richtige Reihenfolge und was kann man tun, um sein Risiko zu begrenzen?
Als Privatperson geht es folgendermaßen:
Man vereinbart mit seiner Bank einen Termin zur Unterzeichnung des Darlehensvertrages in einem Zeitraum, der max. zehn Tage vor dem bereits vereinbarten Notartermin liegt, und zwar deshalb, weil man als Privatperson ein 14-tägiges Rücktrittsrecht hat. Innerhalb dieser Frist kann man also jederzeit ohne Angabe von Gründen vom Darlehensvertrag zurück treten.
Nach Unterzeichnung der Darlehensverträge unterschreibt man dann den Kaufvertrag im Notartermin. Sollte hier wider Erwarten irgendetwas nicht klappen, so dass der Kaufvertrag nicht zu Stande kommt, hat man nun noch mindestens vier Tage Zeit, sein Rücktrittsrecht gegenüber der Bank auszuüben und ist aus der Sache raus. Allerdings sollte man wissen, dass auch der Notar sich die Kosten für die Erstellung des Kaufvertrages erstatten lassen kann.
Als gewerblicher Kunde, also immer dann, wenn man seine Immobilien in eine Gesellschaft kauft, gilt das Verbraucherrecht nicht, so dass es kein Rücktrittsrecht beim Darlehensvertrag gibt. Hier sollte man zwingend darauf achten, dass von der Bank eine schriftliche Finanzierungszusage vorliegt, allerdings muss man wissen, dass diese juristisch immer noch nicht verbindlich ist; für gewerbliche Kunden bleibt also ein gewisses Restrisiko.
Nach dem Kaufvertrag unterzeichnet man dann noch die sogenannte Grundschuldeintragung. Dies bedeutet, dass im Grundbuch der Immobilie die Höhe der Schuld an die Bank eingetragen wird, so dass diese im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Immobilie zwangsversteigern kann, um sich aus dem Verkaufserlös die noch offene Restforderung zurück zu holen. Die Kosten für die Eintragung der Grundschuld betragen etwa 0,5% der Höhe der Grundschuld, i. d. R. also vom Darlehensbetrag.
Um hier nicht das Risiko einzugehen, diese Kosten umsonst zu zahlen, sollte man immer prüfen, ob es noch Dinge gibt, die den Kauf nach der Unterzeichnung beim Notar zum Scheitern bringen könnten. Einige Städten und Gemeinden oder aber auch bestimmte Personen haben manchmal sogenannte Vorkaufsrechte. Nach Abschluss des Kaufvertrages werden diese dann vom Notar gefragt, ob sie nicht die Immobilie kaufen möchte. Machen sie dann von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch, so scheitert der Verkauf an Dich. Wenn möglich, sollte man dies natürlich zuvor erfragen.
Ein anderer Fall ist die sogenannte Verwalterzustimmung. Möchtest Du z. B. eine Eigentumswohnung kaufen, ist es häufig so, dass der WEG-Verwalter diesem Kauf zustimmen muss. Hast Du theoretisch schon andere Wohnungen im selben Objekt und zahlst dort Dein Hausgeld nicht pünktlich, so kann der Verwalter den Verkauf einer weiteren Wohnung an Dich ablehnen.
In der Praxis kommt all dies zwar selten vor, aber es passiert hin und wieder. Hier wäre es ratsam, die Grundschuld erst später einzutragen, wenn Sicherheit über das Zustandekommen des Vertrages besteht.
Zusammenfassend kann man sagen, dass Du keine Sorgen haben musst, weil in 99% der Fälle alles reibungslos läuft. Ich möchte nur, dass Du weißt, welche Fälle eintreten könnten, so dass Du dies im Einzelfall im Blick hast und Deine Risiken somit minimieren kannst.
Sehr oft fragen mich Leute, ob sich Immobilien überhaupt noch lohnen. Gerade nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, glauben viele Menschen, der Zug sei abgefahren und man solle besser wieder in Aktien, Gold oder Kryptowährungen investieren.
Dazu seien zwei Dinge gesagt:
Meine persönliche Meinung ist die, dass Immobilienpreise langfristig weiter steigen werden und zwar nicht unbedingt nur, weil die Nachfrage – vor allem in Innenstädten – weiter steigt, sondern insbesondere weil unser Geldsystem ohne Inflation nicht auskommt. Und diese wurde durch die expansive Geldpolitik des Staates im Zuge der Corona-Krise 2020 geradezu angetrieben.
Ich erinnere mich an eine Situation als ein 55jähriger Elektriker-Meister in meiner Wohnung im Belgischen Viertel in Köln stand und mir fast schon wehleidig erzählte, dass er vor 20 Jahren in genau diesem Haus eine Wohnung zum Kauf besichtigt hat, sich dann aber doch gegen den Kauf entschied. Heute sind die Wohnungen alle das 5-Fache wert und er bereute zu tiefst seine Entscheidung. Er stammelte nur: „Hätte ich doch vor 20 Jahren…“, worauf ich ihm sagte, dass er diesen Satz in 20 Jahren wiederholen wird, wenn er nicht jetzt eine Immobilie kauft.
Alleine durch Inflation werden die Preise von Gütern – also auch Immobilien – langfristig weiter steigen. Wenn sie aber nur dadurch steigen, hat man ja gar keinen realen Wertzuwachs. Die Preise sind dann zwar höher, aber nicht mehr wert, weil die Kaufkraft identisch geblieben ist, oder? Das ist genau richtig.
Dieser Aspekt ist aber nicht der, womit man als Immobilien-Investor sein Geld verdient. Sollten Immobilienpreise stärker als die Inflationsrate ansteigen, so dass ein realer Wertzuwachs entsteht, so ist das für Investoren das I-Tüpfelchen, das Geld verdienen sie aber auf ganz andere Weise…
Und das ist der zweite Aspekt, der den meisten Menschen völlig unbekannt ist. Es wirkt fast wie ein „Geheimnis“ und ich wundere mich immer wieder, dass dies keiner zu wissen scheint.
Und so geht es:
Nehmen wir mal an, man hätte 10.000€, die man investieren möchte und würde sich für Aktien entscheiden. Nehmen wir weiterhin an, an den Aktienmärkten läuft es richtig rund und man erzielt eine tolle Rendite von 9%, dann hat man in einem Jahr vor Steuern 900€ verdient (die langfristige Durchschnittsrendite bei Aktien beträgt übrigens 7%, aber natürlich wird es auch mal Verlustjahre geben).
Alternativ könnte man mit den 10.000€ eine Eigentumswohnung kaufen, die man zu 100% über eine Bank finanziert. Mit den 10.000€ bezahlt man die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.
Die monatliche Tilgung beträgt 200€ und die Wohnung erwirtschaftet zudem einen Cashflow-Überschuss von 100€, im Übrigen alles reelle Zahlen, dann sieht der Gewinn nach einem Jahr wie folgt aus:
200€ x 12 = 2.400€ Gewinn aus Tilgung
100€ x 12 = 1.200€ Gewinn aus Cashflow
300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt
Bei 10.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Eigenkapital-Rendite von 36%!
Und wir haben noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilie im Wert steigen könnte. Steigt der Wert der Wohnung z. B. um lediglich 1%, also um 1.000€, so steigt der Gewinn auf 4.600€ und somit auf 46%.
Und es wird noch besser: als Immobilien-Investor halte ich viele meiner Objekt nicht im Privatvermögen, sondern in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Das besondere hieran ist, dass diese in Deutschland nur 15% Steuern auf die Gewinne zahlt. Solltest Du in Aktien investieren, so zahlst Du 25% Steuern auf die Gewinne. Die Immobilien machen also viel mehr Gewinn und auf die Gewinne zahlst Du dann auch noch weniger Steuern.
Und wer jetzt glaubt, dies seien Ausnahmeobjekte oder Glücksfälle, dem kann ich nur sagen, dass das nicht so ist. Jeden Tag werden solche Immobilien angeboten und jeden Tag machen Investoren solche Investments. Es ist einfach Alltag, aber halt nur für ganz wenige Menschen. Die meisten glauben, sie seien ein Glückspilz, wenn die Aktienmärkte mal wieder ein paar Prozentpunkte zugelegt haben, dabei kann man Jahr für Jahr – und das ist die Antwort auf die Überschrift des Artikels – Renditen von 20, 30 und manchmal sogar 40 Prozent machen. Das wichtigste aber ist: der Gewinn liegt nur zu einem Bruchteil im Objekt. Viel, viel wichtiger ist die Finanzierung und damit meine ich nicht, dass man beim Zins um jede Kommastelle feilschen muss, sondern wie man die Finanzierung aufstellt.
Kauft man die Wohnung aus dem obigen Beispiel etwa mit 30.000€ Eigenkapital anstatt 10.0000€, so sinkt die monatliche Tilgung auf 140€ und der Cashflow erhöht sich entsprechend auf 160€, wie aber sieht nun die Rendite aus?
140€ x 12 = 1.680€ Gewinn aus Tilgung
160€ x 12 = 1.920€ Gewinn aus Cashflow
300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt
Bei 30.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Rendite von 12%.
Steigt die Immobilie jetzt um 1.000€ im Wert, erhöht sich die Rendite nur noch auf 15,3%.
Und genau deshalb sag ich immer „Der Gewinn liegt in der Finanzierung!“. Leider machen die Menschen hier die größten Fehler und glaub’ mir eins: kein Banker wird Dir diese Dinge je aufzeigen, nicht aus Boshaftigkeit, sondern weil Banker das selbst nicht durchblicken. Banker lernen, wie man Finanzierungsanfragen bearbeitet, Immobilien bewertet und ein paar Regeln zu Beleihungsausläufen und Beleihungsquoten, aber diese Dinge lernen sie nicht. Die wenigsten Banker besitzen ja überhaupt selbst Immobilien.
Und genau aus diesen Gründen verdienen die meisten Menschen mit Immobilien kein Geld. Diejenigen aber, die dieses Wissen haben, belächeln diejenigen, die sich über 9% Rendite am Aktienmarkt freuen und manchmal empfinden sie auch Mitleid, weil den meisten nicht beigebracht wird, wie man es so viel besser machen könnte.
Und das hier ist nur ein kleiner „Wissens-Baustein“ von vielen, den man in fünf Minuten vermitteln kann. Was aber meinst Du, welche Potentiale sich ergeben, wenn Du noch viel mehr Wissen zu diesen Themen hast? Deine finanziellen Chancen werden dann unermesslich!
Deshalb empfehle ich Dir von Herzen, Dir das nötige Wissen anzueignen, um so auch in den Genuss von dauerhaft hohen Renditen zu kommen und Deinen Traum von finanzieller Freiheit zu erreichen. Viel Erfolg dabei!
P. S. Wenn Dich interessiert, wie die Berechnungen im Einzelnen zu Stande kommen, dann empfehle ich Dir die Internetseite zinsen-berechnen.de, auf der Du das alles nachprüfen und auch Deine eigenen Berechnungen anstellen kannst. Natürlich alles kostenlos. Ich bekomme auch nichts für die Empfehlung dieser Seite, aber ich nutze sie selbst sehr viel für meine Berechnungen und kann sie guten Gewissens weiter empfehlen.
Wenn ich mein Geld sinnvoll anlegen möchte, schaue ich zum einen natürlich danach, wo ich gute Renditen erwirtschaften kann, zum anderen versuche ich aber auch, mögliche Risiken zu minimieren, um nicht Geld zu verlieren. Dass der größte Teil meines Geldes in Immobilien angelegt ist, ist ja kein Geheimnis. Gerade in wirtschaftlich schwachen Zeiten werde ich daher oft gefragt, ob ich nicht Angst habe, dass die Immobilienpreise sinken und ich dadurch einen finanziellen Verlust erleiden werde. Aber schauen wir uns die Sache doch einmal genauer an:
Mal angenommen, ich habe ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zum Preis von einer Million Euro gekauft. Meine Mieteinnahmen betragen monatlich €4.000,00, wovon aber €2.500,00 für die Finanzierungsrate draufgehen. Weitere €500,00 fallen monatlich für Verwaltung, Versicherung und Rücklage an, so dass ein positiver Cashflow von €1.000,00 bleibt – im Übrigen: alles realistische Zahlen.
Die Finanzierung hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, danach kann ich das Darlehen neu verhandeln, verlängern oder zu einer anderen Bank gehen. Oder aber ich kann die Immobilie verkaufen und mit dem Erlös den noch offenen Teil des Darlehens ablösen.
Jetzt zu den Risiken:
Das erste Risiko besteht darin, dass der Preis des Hauses sinkt. Aber ist dies wirklich ein Risiko? Was würde denn passieren? Das Haus, das ich für eine Million gekauft habe, ist jetzt vielleicht nur noch €750.000,00 wert. Na und? Meine Miete hat sich nicht geändert, meine Rate hat sich auch nicht geändert und mein Cashflow von €1.000,00 ebenfalls nicht. In anderen Worten: die Preisminderung, die ja zunächst nur auf dem Papier besteht, trifft mich doch gar nicht. Erst dann, wenn ich die Immobilie verkaufen will, würde ich doch den Verlust realisieren. Sollte ich aber nach 15 Jahren feststellen, dass ich nicht zufrieden mit dem möglichen Wiederverkaufspreis bin, dann verlängere ich einfach die Finanzierung und alles bleibt beim alten; ich mache also gar keinen Verlust.
Es kann aber auch noch ein anderes Szenario eintreten: In den 15 Jahren, die ich die Immobilie besessen habe, habe ich ja zum einen monatlich einen Cashflow von €1.000,00, insgesamt also €180.000,00 erwirtschaftet. Zudem haben die Mieter des Hauses meine Finanzierungsrate bezahlt und dadurch in den 15 Jahren €281.400,00 getilgt, so dass bei der Bank nur noch eine offene Restschuld von € 718.600,00 besteht. Sollte ich mich dazu entschließen, die Immobilie doch für €750.000,00 zu verkaufen, könnte ich davon bequem die Restschuld begleichen und hätte zu den €180.000,00 Cashflow-Ergebnis noch einen steuerfreien Gewinn aus dem Verkaufserlös von €31.400,00.
Es geht hier also eher um Luxusprobleme. Das wichtigste ist aber zu verstehen, dass ein Rückgang der Immobilienpreise mich gar nicht trifft, so lange ich die Immobilie weiterhin vermiete. Der Rückgang ist nur ein fiktiver „Buchverlust“, aber kein realer Verlust. Zudem kann man selbst bei gesunkenem Preis immer noch viel Geld verdienen, da die Mieter bereits für einen selbst getilgt haben.
Das zweite Risiko besteht darin, dass die Mietpreise sinken. Ehrlich gesagt will ich hier gar nicht zu sehr ins Detail gehen. Ich frage Dich: für wie realistisch hältst Du es, dass Mieten in Deutschland sinken? Vorausgesetzt natürlich man kauft in vernünftigen Lagen. Ich halte dies für äußerst unwahrscheinlich. Eine Deckelung nach oben kann ich mir bei der aktuellen politischen Diskussion schon eher vorstellen, aber das würde lediglich dazu führen, dass es zukünftig keine Mietsteigerungen mehr gibt, an der aktuellen Situation von €1.000,00 Cashflow pro Monat würde sich aber nichts ändern. Jetzt nehmen wir aber mal an, es kommt hart auf hart und die Mieten sinken tatsächlich; im vorliegenden Fall dürfte die Miete um ganze 25% einbrechen und ich wäre immer noch im Stande davon die Finanzierungsrate sowie alle Nebenkosten zu begleichen.
Zusammenfassend liegt das Risiko für mich daher nahezu bei Null. Wichtig ist allerdings, dass man die Finanzierung richtig aufgestellt hat. Hätte ich von Anfang an eine monatliche Finanzierungsrate i. H. v. €3.500,00, dann würde mich eine Mietminderung in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Daran sieht man wieder einmal, dass man durch „Know-how“ und die richtige Herangehensweise sämtliche Risiken nahezu ausmerzen kann. Zudem zeigt dies, dass sich mit Immobilien nach wie vor hervorragend Geld verdienen lässt.
Solltest Du tiefergehendes Interesse daran haben, worauf man bei der Finanzierung achten soll, so empfehle ich Dir noch meinen Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung“.
