Die erste Immobilie – wie mache ich endlich den Anfang?

Inzwischen kenne ich viele Menschen, die gerne in Immobilien investieren würden, aber nicht so richtig wissen, wie man es konkret angeht. Fragen wie

• Wo finde ich gute Immobilien?
• Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?
• Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?
• Wie finde ich eine gute Finanzierung?

sorgen für Unsicherheit. 

Im Folgenden will ich die wichtigsten Dinge einmal ganz konkret erklären, damit auch Du endlich den Anfang machen und Deine erste Immobilie kaufen kannst.

Frage 1: Wo finde ich gute Immobilien?

Tatsächlich findet man haufenweise gute Immobilien auf allen bekannten Internet-Portalen wie immoscout24.de oder immowelt.de. Dass man dort nichts mehr findet und alle guten Objekte schon verkauft werden bevor sie überhaupt inseriert werden, stimmt einfach nicht. Ich persönlich habe etwa 90% meiner eigenen Objekte über eines dieser beiden Portale gekauft. 

Wichtiger ist allerdings, WO man kauft, damit man auch in renditestarke Immobilien investiert und nicht in überteuerte Prestige-Objekte in Innenstadtlagen, die kein Geld erwirtschaften. Wenn Du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest, empfehle ich Dir meinen Beitrag „Wo soll man noch kaufen?“, in dem das alles genau erklärt wird.

Frage 2: Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?

Tatsächlich ist diese Frage viel einfacher zu beantworten als Du glaubst. Vor allem aber braucht man dazu keinen teuren Gutachter oder Experten. Mit meiner „Faustformel“ ermittelst Du in 60 Sekunden, ob der Preis gut ist oder nicht: Bei einer Immobilie gibt es – wie bei jedem Business – eine Einnahmen- und eine Ausgabenseite. Die Einnahmen bestehen aus den Mieteinnahmen, die Ausgaben bestehen aus 1. Finanzierungsrate, 2. Hausgeld (auch Wohngeld genannt) und 3. Rücklagen. 

Kompliziert wird es oft, wenn Experten jetzt anfangen zu erklären, dass Du das Hausgeld in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten aufteilen musst, als Rücklage eine fiktive Position von 0,75€ pro Quadratmeter Wohnfläche einplanen und dann noch eine steuerliche Optmierung vornehmen musst, ob zu prüfen, ob das Investment sich lohnt. Nach diesem Satz ist jetzt auch der letzte Interessent ausgestiegen und hängt das Thema Immobilien für immer an den Nagel. Daher empfehle ich Dir einen anderen, sehr einfachen weg:

Nimm alle Einnahmen und ziehe alle Ausgaben ab. Das Ergebnis sollte bei einer Eigentumswohnung je nach Kaufpreis mindestens 50€, besser aber 100€ sein. Ist das der Fall, ist der Preis in Ordnung. Je höher das Ergebnis, desto besser. Ist das Ergebnis sogar negativ, darfst Du auf keinen Fall kaufen!

Eine einzige Variable fehlt jetzt noch: woher weißt Du, wie hoch die Finanzierungsrate ist? Auch hier gehen wir nicht erst zu fünf Banken, um alle Konditionen zu vergleichen, sondern bedienen uns folgender Faustformel, die ich für diesen Zweck entwickelt habe:

Du nimmst den Darlehensbetrag, also den Kaufpreis der Wohnung, und teilst diesen durch 350. Auf diese Art und Weise hast Du in wenigen Sekunden Deine Rate ermittelt. Natürlich hängt die genaue Ratenhöhe vom Zinssatz und der Laufzeit ab, da man diese aber entsprechend anpassen kann, ist diese Faustformel erstaunlich realistisch. (Es sei angemerkt, dass sich diese je nach Zinsniveau ändern kann. Aber hier geht es um einen Schnell-Check und nicht um Cent-Beträge. Seit 2024 teilen wir für die Faustformel durch 240, das ist aktuell realistischer) Falls Du Dich jetzt fragst, warum man denn den ganzen Kaufpreis finanzieren soll, empfehle ich Dir meinen Beitrag dazu: „Wieviel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?“

Jetzt ein Beispiel:

Ich finde folgendes Apartment zum Kaufpreis von 79.000€ auf immoscout24.de und möchte meinen Schnell-Check machen. 

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Die Miete für diese 28qm-Wohnung in Bonn-Tannenbusch beträgt gemäß Inserat 280€ zzgl. einer Nebenkosten-Vorauszahlung von 127€. Meine Einnahmen sind also 407€.

Die Finanzierungsrate beträgt gemäß Faustformel 79.000€ / 350 = 226€. 

Das Hausgeld beträgt 163€, hierin sind die Rücklagen schon enthalten (das ist bei Eigentumswohnungen in 99% der Fälle so, da die Hausverwaltung sich um die Rücklagen kümmert). 

Die Ausgaben betragen also 226€ + 163€ = 389€.

Einnahmen minus Ausgaben ergibt 408€ – 389€ = 19€.

Das heißt, dass diese Wohnung einen Überschuss von 19€ pro Monat erwirtschaften würde. Da dies leider nicht unser Kriterium von mindestens 50€ erfüllt, ist diese Wohnung ein ganz klein bißchen zu teuer und ich würde sie nicht kaufen, außer ich könnte die Miete um 31€ erhöhen; dann wäre das Kriterium von 50€ erfüllt.

Natürlich bedarf es bei dieser Herangehensweise auch etwas „Fingespitzengefühl“. Bei einer Wohnung, die total schön ist, eine super Lage hat etc. wäre ich vielleicht auch mit weniger als 50€ zufrieden, aber die Grundaussage ist klar.

Auf diese Art kannst Du nun im Internet nach Wohnungen suchen und weißt sehr schnell, ob sich ein Investment lohnt. Ich mache es in der Regel so, dass ich jede Wohnung, die in Frage kommt, auf Immoscout als Favorit speichere. Bei einer zweiten Durchsicht suche ich mir dann die 5-10 besten Objekte aus und vereinbare Besichtigungstermine. Danach entscheide ich mich für das beste Objekt. 

Frage 3: Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?

Diese Frage ist wohl diejenige, die „Neulingen“ am meisten Angst macht. Grund hierfür ist, dass es sich um eine Materie handelt, mit der sich die meisten nicht auskennen und zunächst auch noch keine Erfahrungen in diesem Bereich haben. ABER: man darf dieses Thema nicht zu hoch hängen. Erstens kommt es viel seltener vor, dass mit einer Wohnung etwas nicht stimmt, das man nicht auch sofort sieht und zweitens empfehle ich jedem als erste Immobilie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen. Dort ist es nämlich so, dass sich eine professionelle Hausverwaltung um das Haus im Ganzen kümmert und Reparaturen von der sogenannten Eigentümergemeinschaft getragen werden. Muss dann tatsächlich einmal z. B. das Dach oder die Strangleitung saniert werden, so trifft Dich dies a) finanziell nur zu einem Bruchteil, da die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt werden, wird b) durch die Instandhaltungsrücklage finanziert, so dass es äußerst selten dazu kommt, dass man überhaupt etwas zahlen muss. Und c) sind Schäden wie Rohrbrüche durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Lediglich für das „Innere“ der Wohnung selbst, das sogenannte Sondereigentum, bist DU verantwortlich. Und ob hier etwas nicht stimmt, das kannst Du wirklich erkennen. Daher lautet mein Tipp: mach Dir ein umfassendes Bild bei der Besichtigung, vielleicht hast Du auch einen befreundeten Handwerker oder Immobilien-Investor im Freundeskreis, der Dir bei der Besichtigung zur Seite steht, aber habe keine Angst. Wirkliche Probleme gibt es sehr selten.

Frage 4: Wo finde ich eine gute Finanzierung?

Nach aktuell etwa 30 Finanzierungen, die ich in meinem Leben abgeschlossen habe, kann ich Dir – und nein, ich bekomme kein Geld dafür – ganz klar Finanzierungsmakler wie die Interhyp oder Dr. Klein empfehlen, und zwar aus folgenden Gründen:

Es sind Finanzierungsmakler, die mit über 100 Banken zusammenarbeiten und Dir aus allen Angeboten, die besten heraussuchen, so dass Du nicht selber zu diversen Banken laufen musst, sondern nur einen Ansprechpartner hast. Und aus Erfahrung kann ich sagen, dass Du bei den Banken direkt auch keine besseren Konditionen erhältst. Es ist ein bißchen wie bei Hotels, wo man sich immer wundert, warum booking.com das Zimmer günstiger anbietet als wenn ich direkt im Hotel buche. Aber genauso wie booking ganze Zimmer-Kontingente aufkauft und dadurch bessere Preise bekommt, setzen die Finanzierungsmakler Volumen in Millionenhöhe um und erhalten dadurch eben auch bessere Konditionen. Die Kosten, die für den Makler entstehen, trägt im übrigen zu 100% die Bank.

Der zweite Aspekt ist aber noch viel wichtiger: wenn Du noch unerfahren bist, weißt Du vielleicht gar nicht, worauf die Bank bei Deiner Bonitätsprüfung genau schaut. Gehst Du direkt zu Deiner Hausbank und machst hier Fehler, so dass es zu einer Kreditablehnung kommt, bist Du bei Deiner Bank „verbrannt“. Dann kannst Du nicht kurze Zeit später wiederkommen und erneut anfragen. Die Kreditablehnung steht dann in Deiner Akte. Der Finanzierungsmakler hingegen ist quasi Dein Verbündeter gegenüber der Bank. Er hilft Dir die Unterlagen so aufzubereiten und auszufüllen, dass Du auch eine Zusage bekommst. Zudem haben Banken unterschiedliche interne Richtlinien, die der Makler genau kennt. Er wird daher auch nur Banken anfragen, die wirklich in Frage kommen. Ein Beispiel: Es gibt Banken, die finanzieren generell keine Wohnungen unter 40qm Wohnfläche, warum auch immer. Das kannst Du aber nicht wissen. Durch den Makler sparst Du Dir die Mühe, diese Banken anzufragen, da sie eh ablehnen würden.

Und dann musst Du natürlich noch wissen, was FÜR DICH bei der Finanzierung wichtig ist, und das ist:

1. so wenig Eigenkapital wie möglich und
2. eine möglichst niedrige monatliche Rate, um einen positiven Cashflow zu erwirtschaften.

Bitte lies hierzu noch den Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilienfinanzierung“. Es ist wirklich wichtig, dass Du diese Dinge verstanden hast bevor Du eine Finanzierung anfragst.

So jetzt hast Du die Basics gelernt und weißt wo Du gute Objekte findest und wie Du in Sekundenschnelle deren Rentabilität überprüfst. Zudem weißt Du, dass man keine große Angst vor Mängeln haben musst, insbesondere nicht bei Eigentumswohnungen. Und zu guter letzt weißt Du, wie Du eine gute Finanzierung bekommst und diese so anfragst, dass Du auch mit einer Zusage rechnen kannst. 

Ich wünsche Dir viel Erfolg auf dem Weg zu Deiner ersten Immobilie.