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Wie Wird Man Reich Mit Immobilien Die Sichere Strategie Für Finanzielle Freiheit

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Wie Wird Man Reich Mit Immobilien Die Sichere Strategie Für Finanzielle Freiheit - Millionär durch ImmobilienMillionär durch Immobilien

Menschen träumen oft davon, reich zu werden. Die Möglichkeiten scheinen endlos: Kryptowährungen, ETFs und andere Investitionsformen versprechen schnelles Geld. Doch wie wird man reich auf eine sichere und planbare Weise? Immobilien bieten hier eine verlässliche Lösung mit überschaubarem Risiko. Alexander Schneider zeigt in seinem Buch „Millionär durch Immobilien – der sichere Weg zu finanzieller Freiheit“, wie genau das funktioniert. Er hat diesen Weg selbst erfolgreich beschritten und teilt seine Erfahrungen und Strategien.

Warum Immobilien der sicherste Weg sind

Immobilieninvestitionen gelten als eine der sichersten Methoden, um Vermögen aufzubauen. Im Gegensatz zu volatilen Märkten wie Kryptowährungen oder Aktien bieten Immobilien Stabilität und langfristiges Wachstumspotenzial. Laut einer Studie der Deutschen Bundesbank haben Immobilien in den letzten Jahrzehnten eine konstante Wertsteigerung erfahren. Diese Beständigkeit macht sie zu einer attraktiven Option für alle, die finanzielle Freiheit anstreben.

Wie wird man reich mit Immobilien?

Der Weg zum Reichtum durch Immobilien erfordert Planung und Wissen. Alexander Schneider betont in seinem Buch, dass es nicht nur um den Kauf von Immobilien geht, sondern um eine strategische Herangehensweise. Hier sind einige Schritte, die er empfiehlt:

  1. Bildung und Recherche: Verstehen Sie den Immobilienmarkt und die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten. Wissen ist Macht, und je mehr Sie wissen, desto besser können Sie Entscheidungen treffen.
  2. Finanzielle Planung: Erstellen Sie einen soliden Finanzplan. Berücksichtigen Sie Ihre Einnahmen, Ausgaben und wie viel Sie bereit sind zu investieren.
  3. Netzwerk aufbauen: Kontakte in der Immobilienbranche können von unschätzbarem Wert sein. Ein starkes Netzwerk kann Ihnen helfen, die besten Angebote zu finden und wertvolle Ratschläge zu erhalten.
  4. Langfristige Perspektive: Immobilien sind keine schnelle Lösung. Es erfordert Geduld und eine langfristige Perspektive, um signifikante Gewinne zu erzielen.

Die Herausforderungen und wie man sie meistert

Natürlich gibt es auch Herausforderungen auf dem Weg zum Immobilienmillionär. Viele Menschen haben Angst vor den Risiken oder wissen nicht, wo sie anfangen sollen. Alexander Schneider versteht diese Bedenken und bietet in seinem Buch praktische Lösungen:

  • Marktschwankungen: Während Immobilien im Allgemeinen stabil sind, können lokale Märkte schwanken. Eine gründliche Marktanalyse und Diversifikation können helfen, Risiken zu minimieren.
  • Finanzierung: Der Zugang zu Kapital kann eine Hürde sein. Schneider zeigt, wie man kreative Finanzierungslösungen findet und die besten Hypothekenangebote nutzt.
  • Verwaltung: Die Verwaltung von Immobilien kann zeitaufwendig sein. Schneider empfiehlt, professionelle Hausverwaltungen in Betracht zu ziehen, um den Aufwand zu reduzieren.

Erfolgsgeschichten von Immobilieninvestoren

Viele Menschen haben durch Immobilieninvestitionen finanzielle Freiheit erreicht. Ein Beispiel ist Lisa, eine 35-jährige Angestellte, die mit der richtigen Strategie und den Tipps aus Schneiders Buch innerhalb von fünf Jahren ein beachtliches Immobilienportfolio aufgebaut hat. Sie begann mit einer kleinen Eigentumswohnung und reinvestierte ihre Gewinne in weitere Objekte. Heute genießt sie ein stabiles passives Einkommen und plant, in den nächsten Jahren vollständig finanziell unabhängig zu sein.

Ihr erster Schritt zur finanziellen Freiheit

Der Weg zum Reichtum durch Immobilien ist für jeden erreichbar, der bereit ist, zu lernen und strategisch zu handeln. Wenn Sie sich fragen, wie Sie reich werden können, bietet Alexander Schneiders Buch eine klare Anleitung. Es ist nicht nur ein Leitfaden, sondern ein umfassender Plan, der Ihnen hilft, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen.

Entdecken Sie, wie Sie Ihre finanzielle Zukunft sichern können, indem Sie das Buch „Millionär durch Immobilien – der sichere Weg zu finanzieller Freiheit“ von Alexander Schneider lesen. Besuchen Sie schneider-investments.de und starten Sie noch heute Ihre Reise zur finanziellen Unabhängigkeit.

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Wie Werde Ich Reich Durch Immobilieninvestitionen Ein Leitfaden Für Ihren Erfolg

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Wie Werde Ich Reich Durch Immobilieninvestitionen Ein Leitfaden Für Ihren Erfolg - Schneider Immobilien GruppeSchneider Immobilien Gruppe

Der Traum, finanziell unabhängig zu sein und Wohlstand aufzubauen, ist weit verbreitet. Viele Menschen fragen sich: „Wie werde ich reich?“ Eine der effektivsten Antworten darauf ist die Investition in Immobilien. Immobilien bieten nicht nur eine stabile Einkommensquelle, sondern auch die Möglichkeit, Vermögen über die Zeit zu vermehren. Doch wie genau funktioniert das? Und was sind die ersten Schritte, um erfolgreich in Immobilien zu investieren? In diesem Artikel werden wir diese Fragen beantworten und Ihnen zeigen, wie die Schneider Immobilien Gruppe Ihnen dabei helfen kann, Ihre finanziellen Ziele zu erreichen.

Die Grundlagen der Immobilieninvestition

Immobilieninvestitionen sind eine der ältesten und bewährtesten Methoden, um Vermögen aufzubauen. Doch bevor Sie in diesen Markt einsteigen, ist es wichtig, die Grundlagen zu verstehen. Immobilien bieten nicht nur regelmäßige Mieteinnahmen, sondern auch die Möglichkeit zur Wertsteigerung. Laut Wikipedia sind Immobilien physische Vermögenswerte, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen können. Diese Wertsteigerung, kombiniert mit Mieteinnahmen, macht Immobilien zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit.

Warum Immobilien?

Immobilien bieten mehrere Vorteile gegenüber anderen Anlageformen. Erstens sind sie weniger volatil als Aktienmärkte. Zweitens bieten sie steuerliche Vorteile, wie Abschreibungen und Steuerabzüge. Drittens können Immobilien als Absicherung gegen Inflation dienen, da Mietpreise und Immobilienwerte tendenziell mit der Inflation steigen.

Wie werde ich reich durch strategische Planung?

Der Schlüssel zu erfolgreichen Immobilieninvestitionen liegt in der strategischen Planung. Es reicht nicht aus, einfach eine Immobilie zu kaufen und auf Wertsteigerung zu hoffen. Eine durchdachte Strategie ist entscheidend.

Standortanalyse

Ein entscheidender Faktor für den Erfolg Ihrer Investition ist der Standort der Immobilie. Ein guter Standort kann den Unterschied zwischen einer profitablen und einer verlustreichen Investition ausmachen. Achten Sie auf Faktoren wie Infrastruktur, Arbeitsmarkt und Bevölkerungswachstum. Diese Aspekte beeinflussen die Nachfrage nach Mietobjekten und somit Ihre Mieteinnahmen.

Finanzierung und Budgetierung

Eine solide Finanzierungsstrategie ist unerlässlich. Überlegen Sie, wie viel Eigenkapital Sie investieren können und welche Finanzierungsmöglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen. Ein gut durchdachtes Budget hilft Ihnen, unerwartete Kosten zu vermeiden und Ihre Rendite zu maximieren.

Die Rolle der Schneider Immobilien Gruppe

Die Schneider Immobilien Gruppe bietet umfassende Unterstützung für Investoren, die in den Immobilienmarkt einsteigen möchten. Mit jahrelanger Erfahrung und einem tiefen Verständnis des Marktes helfen wir Ihnen, die besten Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren und Ihre Strategie zu optimieren.

Coaching und Beratung

Unser Coaching-Programm ist darauf ausgelegt, Ihnen das notwendige Wissen und die Fähigkeiten zu vermitteln, um erfolgreich in Immobilien zu investieren. Wir bieten individuelle Beratung, um Ihre spezifischen Bedürfnisse und Ziele zu berücksichtigen.

Netzwerk und Ressourcen

Ein starkes Netzwerk ist ein weiterer Schlüssel zum Erfolg. Die Schneider Immobilien Gruppe verfügt über ein umfangreiches Netzwerk von Fachleuten, darunter Makler, Anwälte und Finanzberater, die Ihnen bei jedem Schritt des Investitionsprozesses zur Seite stehen.

Praktische Tipps für den Einstieg

Wenn Sie bereit sind, in Immobilien zu investieren, gibt es einige praktische Schritte, die Sie unternehmen können, um Ihre Erfolgschancen zu maximieren.

Bildung und Forschung

Informieren Sie sich gründlich über den Immobilienmarkt und die verschiedenen Investitionsstrategien. Lesen Sie Bücher, besuchen Sie Seminare und nutzen Sie Online-Ressourcen, um Ihr Wissen zu erweitern.

Kleine Schritte

Beginnen Sie mit kleinen Investitionen, um Erfahrungen zu sammeln und Ihr Risiko zu minimieren. Mit der Zeit können Sie Ihr Portfolio erweitern und größere Investitionen tätigen.

Geduld und Ausdauer

Reichtum durch Immobilieninvestitionen erfordert Geduld und Ausdauer. Es ist ein langfristiger Prozess, der Zeit und Engagement erfordert. Lassen Sie sich nicht von kurzfristigen Rückschlägen entmutigen.

Sind Sie bereit, den ersten Schritt zu machen und Ihre finanzielle Zukunft zu sichern? Besuchen Sie Schneider Investments und erfahren Sie, wie wir Ihnen helfen können, Ihre Investitionsziele zu erreichen.

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3 Wege, um mit Immobilien richtig Geld zu verdienen

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Mit Immobilien Geld Verdienen - Alexander Schneider Immobilien CoachingAlexander Schneider

Immobilien haben sich über die Jahre hinweg als eine der zuverlässigsten und potentesten Anlageformen für Vermögensaufbau erwiesen. Aber wie genau verdient man mit Immobilien Geld? Und was macht diese Anlageform so besonders? In diesem Artikel erkläre ich genau das.

Strategien für Immobilieninvestments

Es gibt unzählige Strategien für Immobilieninvestments – von Cashflow-Strategien bis hin zu spekulativeren Ansätzen. Unabhängig von der gewählten Methode gibt es jedoch drei Kernprinzipien, die immer gelten, wenn es um Immobilien geht.

1. Cashflow

Beim Cashflow handelt es sich um den monatlichen Überschuss, den man erzielt, wenn man seine Immobilie vermietet. Angenommen, Sie vermieten eine Wohnung für 1.000 € im Monat und haben Kosten von 900 € – Sie erzielen dann einen Cashflow von 100 €. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Immobilien von Beginn an Cashflow positiv sind. Die Lage, der Kaufpreis und die Zinssituation können variieren, aber im Idealfall sollte eine Immobilie zumindest Cashflow neutral starten und mit der Zeit Cashflow positiv werden.

2. Wertentwicklung

Die Wertentwicklung einer Immobilie kann in zwei Kategorien unterteilt werden: beeinflussbare und nicht beeinflussbare Faktoren. Während wir die Wertentwicklung, die durch Inflationsraten oder Nachfrage und Angebot bestimmt wird, nicht direkt steuern können, haben wir die Kontrolle über Renovierungen und Modernisierungen. Eine 20.000 € Sanierung könnte beispielsweise den Wert einer Wohnung um 30.000 € erhöhen, was einen Profit von 10.000 € bedeutet.

3. Tilgungsanteil

Die Tilgung ist der Anteil der monatlichen Hypothekenzahlung, mit dem das Darlehen reduziert wird. Nehmen wir an, Sie haben eine monatliche Rate von 700 €, von denen 300 € auf die Tilgung gehen. Dieser Betrag verringert Ihr Darlehen, und über die Jahre hinweg baut dies effektiv Ihr Vermögen auf. Das Tolle daran? In der Regel zahlt der Mieter diesen Betrag und nicht Sie.

Ein weiterer, oft übersehener Aspekt, der den Wert von Immobilieninvestitionen steigert, ist die Inflationssicherheit. Dies ist ein faszinierendes Thema, das oft unterschätzt wird und den Gegenstand eines zukünftigen Artikels darstellen wird.

Warum sind Immobilien so effektiv?

Der echte Vorteil von Immobilien als Anlageform liegt in der Hebelwirkung des Mietereinkommens. Stellen Sie sich vor, Sie haben fünf Wohnungen und jede von ihnen trägt 300 € zur Tilgung bei – das bedeutet, dass Sie jeden Monat 1.500 € an Vermögen aufbauen, ohne Ihr eigenes Geld zu investieren. Im Vergleich dazu können Investitionen in beispielsweise ETFs zwar auch profitabel sein, aber sie sind in der Regel durch Ihr verfügbares Einkommen begrenzt.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Cashflow, die Wertsteigerung und die Tilgung die drei Säulen sind, auf denen der Erfolg von Immobilieninvestitionen basiert. Und während die Inflationssicherheit ein weiterer Vorteil ist, der in Betracht gezogen werden sollte, bleibt die Fähigkeit, passives Einkommen und Vermögen durch Mietereinkommen zu generieren, unerreicht.

Danke fürs Lesen und bleiben Sie dran für weitere Einblicke in die Welt der Immobilieninvestitionen!

 

 

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Wie riskant sind Immobilien wirklich? Ein Worst-Case-Szenario

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Worst-Case-Szenario

Jedes Investment birgt gewisse Risiken, dies ist bei Immobilien-Investments nicht anders. Im Folgenden werden drei verschiedene Szenarien betrachtet, um zu beurteilen, wie risikoreich Immobilien wirklich sind. 

Dabei gehen wir auf die folgenden drei Aspekte ein:

  1. Der Wert der Immobilie sinkt
  2. Es entstehen unvorhergesehene Kosten
  3. Mietausfall

Die modellhafte Ausgangssituation sieht so aus, dass eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 100.000€ gekauft und diese zu 100% über eine Bank finanziert wird. Lediglich die Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten i. H. v. insgesamt 10.000€ werden aus Eigenkapital gezahlt. 

Die Kaltmiete beträgt 400€ monatlich, was einer Brutto-Mietrendite von 4,8% entspricht, also ein vollkommen realistischer Wert.

Die monatliche Finanzierungsrate beträgt 275€ (Zins: 1,3%, anfängliche Tilgung: 2%, Zinsbindung: 15 Jahre) und die nicht umlagefähigen Nebenkosten inkl. Instandhaltung betragen 50€.

Nach Abzug aller Ausgaben erwirtschaftet diese Immobilie somit einen monatlichen Überschuss von 75€. 

Risiko 1: Der Wert der Immobilie sinkt

Von einer Wertminderung der Immobilie, z. B. aufgrund eines Immobilien-Crashs, sind weder die Mieteinnahme, noch die Finanzierungsrate oder die sonstigen Kosten betroffen. Die Wohnung mag vielleicht auf dem Papier jetzt weniger Wert sein, aber in der Realität ändert sich erst einmal nichts. Die monatliche Miete deckt nach wie vor die Finanzierungsrate und die sonstigen Kosten, so dass auch nach einem Preisverfall der Wohnung immer noch 75€ monatlich übrig bleiben. Dieser sehr triviale Aspekt ist wichtig zu verstehen, da es viele Menschen gibt, die der Auffassung sind, ein Rückgang der Immobilienpreise würde sie unmittelbar betreffen. Dies ist aber nicht der Fall. 

Allerdings haben Banken dann, wenn der Wert einer Immobilie drastisch sinkt, das Recht, zusätzliche Sicherheiten vom Eigentümer zu verlangen. Würde die Wohnung zum Beispiel 10% an Wert verlieren, so könnte die Bank 10.000€ an neuen Sicherheiten verlangen. Aber schauen wir noch etwas genauer hin: Pro Jahr werden durch den Mieter 2.000€ getilgt, d. h. nach 5 Jahren beträgt die Restschuld bei der Bank nur noch 89.673€, so dass wir hier bereits aus dem Risiko sind. Das Risiko einer zusätzlichen Sicherheitenforderung durch die Bank besteht somit nur für die Anfangsjahre und wird von Jahr zu Jahr in Höhe der Tilgung reduziert. Man sollte daher insgesamt darauf achten, dass die Beleihungsquote von Immobilien möglichst unter 80% beträgt, denn dann ist das Risiko eines Preisverfalls weitestgehend eliminiert. Selbst bei einem Preisverfall von 20% würde die Bank dann keine neuen Sicherheiten einfordern, da die Immobilie immer noch wertvoller ist als die Höhe der Restschuld. Ein Wertminderungsrisiko von mehr als 20% halte ich für sehr unwahrscheinlich, da die Mietrendite bei konstanter Miethöhe dann um ebenfalls 20% steigen würde und das würde die betreffende Immobilie wieder sehr atttrativ machen. 

Dennoch zahlen mache Anleger aus diesem Grund bereits beim Kauf 20% des Kaufpreises aus Eigenkapital. Auch in diesem Fall ist das Risiko einer Nachforderung durch die Bank weitestgehend eliminiert, allerdings verhält sich dieses Vorgehen absolut konträr zum möglichst sinnvollen Ausnutzen des Hebeleffektes, was wiederum für eine Vollfinanzierung der Immobilie spricht. Hier muss jeder Anleger für sich selbst abwägen, welches Risiko er bereit ist einzugehen. 

Was aber, wenn die Immobilie nach der Zinsbindungsfrist verkauft werden muss? In unserem Beispiel beträgt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch 66.895€, d. h. selbst wenn die Immobilie für 20% unter dem ursprünglichen Kaufpreis, also für 80.000€ verkauft werden muss, z. B. weil eine Anschlussfinanzierung nicht zu realisieren ist, kann bequem die Restschuld bei der Bank beglichen werden und es bleiben noch mehr als 13.000€ übrig. Zudem hat man 15 Jahre lang monatlich 75€, insgesamt also 13.500€ als Überschuss aus der Vermietung erhalten. Selbst dann, wenn während der Haltedauer die ein oder andere Reparatur angefallen sein sollte, so kommt man immer noch mit einem deutlichen Plus aus diesem „Horror-Szenario“ heraus. Die Eigenkapitalrendite betrüge immer noch 6,7% p. a. und das trotz des Wertverlustes der Wohnung von 20%.

Detaillierter gehe ich darauf in dem Beitrag „Sinkende Preise? – Die Risiken von Immobilien-Investments“ ein. 

Risiko 2: Es entstehen unvorhergesehene Kosten

Bei einer Eigentumswohnung ist der Eigentümer wirtschaftlich für alles verantwortlich, was sich im sogenannten Sondereigentum befindet. Dies bedeutet nichts anderes als für alles, was sich innerhalb der Wohnung befindet, also auch Wasserleitungen, Heizkörper, Gas-Thermen, Elektrik etc. 

Nicht zum Sondereigentum gehören i. d. R. sogenannte Strangleitungen, das sind die senkrechten Wasserleitungen im Gebäude, die von Etage zu Etage verlaufen und der Rohbau, also das Mauerwerk, sowie eine Zentralheizung, sofern es diese gibt, das Dach und i. d. R. auch nicht die Fenster, wo bei es hier manchmal Ausnahmen gibt. Für diese Dinge – und das sind meist auch die teuren Reparaturen – kommt bei einem Schaden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf. Wichtig ist, dass man bereits beim Kauf einer Wohnung darauf achtet, dass die WEG eine entsprechende Instandhaltungsrücklage gebildet hat, die regelmäßig bespart wird, so dass solche gemeinschaftlichen Reparaturen auch durch die WEG beglichen werden können. Zwar kann es theoretisch passieren, dass Eigentümer im Falle von Reparaturen, die aufgrund ihrer Höhe nicht durch die Rücklage gedeckt sind, zu einer sogenannten Sonderumlage aufgefordert werden, dies kommt aber eher selten vor und wenn doch, sind die Beträge meist auch überschaubar, da die Kosten ja durch alle Eigentümer geteilt werden. Dennoch sollte man wissen, dass dieses Risiko besteht. Ich hatte den Fall persönlich bislang zwei mal. Einmal betrug die Sonderumlage 1.000€ und ein anderes mal 250€.

Somit bleibt natürlich das Risiko, dass Dinge innerhalb der Wohnung repariert werden müssen, beispielsweise ein defekter Durchlauferhitzer, eine Gas-Therme, eine undichte WC-Spülung, eine oder eine defekte Sicherung. Aber all dies sind keine kostspieligen Angelegenheiten. Man überlege einmal selbst, was in der eigenen Wohnung kaputt gehen könnte, das man seinem Vermieter in Rechnung stellen würde oder wie oft man dies schon getan hat. Diese Dinge kommen nicht allzu häufig vor und wenn doch, dann sind es meist überschaubare Beträge. Meiner Auffassung nach stellt das Worst-Case-Szenario eine nicht reparable Gas-Therme dar. Der Neu-Einbau kostet ca. 2.500 bis 3.500€, das ist etwa das schlimmste, was einem passieren kann und trifft natürlich nur auf Wohnungen zu, die eine Gas-Therme besitzen. Bei Zentralheizungen geht dieses Risiko auf die WEG über.

Eine Faustformel besagt daher, dass man immer 5% des Immobilienwertes an Rücklage besitzen sollte, im vorliegenden Fall also 5.000€. Dies ist meiner Meinung nach auch ausreichend. Es werden i. d. R. keine unvorhergesehenen Reparaturen entstehen, die diesen Betrag übersteigen, außer es sind Versicherungsfälle, wie z. B. ein Rohrbruch, und eben diese Fälle sind natürlich durch die Gebäudeversicherung abgesichert. 

Bei ganzen Häusern sind die Risiken entsprechend größer, vor allem, weil es viele Menschen versäumen, entsprechende Rücklagen zu bilden. In einer WEG wird darauf schon eher geachtet. Wenn dann das Dach erneuert werden muss, kann das schnell 50.000€ kosten. Allerdings mindert eine vorausschauende Planung sowie eine regelmäßige Wartung und Kontrolle die Risiken. So kann man die Erbneuerung eines Daches oder einer Zentralheizung in der Regel schon 2-3 Jahre im Vorfeld planen und sich dann finanziell entsprechend darauf einstellen. Kosten in solcher Höhe entstehen nicht über Nacht.

Fazit: Man sollte eine Rücklage in Höhe von etwa 5% des Immobilienwertes als Sicherheit bereithalten und wird zu 99% kein finanzielles Risiko aufgrund unvorhersehbarer Kosten erleiden.

Risiko 3: Mietausfall

Das Szenario eines Mietnomadens ist wahrscheinlich das weitverbreiteste Horror-Szenario für einen jeden Anleger und vermutlich dasjenige, was die meisten Menschen davon abhält, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen. 

Man nimmt an, dass es in Deutschland (je nach Quelle) zwischen 15.000 und 100.000 Mietnomaden gibt. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo in der Mitte, aber gehen wir vom Worst Case aus: Selbst 100.000 Mietnomaden stehen in Deutschland ca. 42 Millionen Haushalte gegenüber (Quelle: Statista 2021). Statistisch gesehen liegt die Chance, dass man als Mieter einen Mietnomaden vorfindet, demnach bei 0,0024%.

Häufiger sind jedoch die Fälle, in denen Mieter ihr Miete verspätet zahlen. Auch aus diesem Grund sollte man immer ein kleines Puffer auf seinem Mieteingangskonto haben. Je mehr Mühe man sich bei der Mieterwahl gibt, desto weniger wahrscheinlich wird man im Nachhinein mit solchen Problemen konfrontiert. Sollte man dennoch Sorge haben, zu den Betroffenen zu gehören, so kann man aber auch das Risiko des Mietausfalls versichern. Die Höhe der Prämie richtet sich natürlich nach der Höhe der Miete. Die Versicherung einer Kaltmiete von z. B. monatlich 500€ liegt bei etwa 170€ im Jahr. Wichtig ist hier das Kleingedruckte in den Policen, da die Versicherer sonst schnell Gründe finden, warum der Versicherungsschutz nicht greift. So ist das Einholen einer Schufa-Auskunft z. B. verbindlich vorgeschrieben. Die Versicherung deckt in aller Regel den Mietausfall von bis zu einem Jahr sowie die anfallenden Prozesskosten ab. 

Fazit:

Die finanziellen Risiken sind in der Summe sehr überschaubar. Selbst ein Worst-Case-Szenario kann einem nichts anhaben, wenn man vorausschauend plant. Wichtig ist eine finanzielle Rücklage i. H. v. 5% des Objektwertes, um anfallende Reparaturen oder Sonderumlagen immer begleichen zu können. 

Wertminderungen sind nicht so schlimm, wie sie auf den ersten Blick wirken, da sie sich nicht auf die Zahlungsfähigkeit auswirken und man trotzdem noch eine gute Rendite erwirtschaften kann. Das Risiko, plötzlich zusätzliche Sicherheiten einbringen zu müssen, kann man verringern, indem man bereits einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlt.

Die Gefahr von Mietausfällen sollte nicht überbewertet werden. Wer dennoch Sorge hat, kann dies für kleines Geld versichern. 

Diesen Risiken stehen die hohen Rendite-Chancen gegenüber. 

Ich wünsche viel Erfolg beim Investieren!

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Geht es nicht noch besser? Fix n Flip 2.0

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Fix n Flip

Fix n Flip ist unter Immobilien-Investoren gerade in aller Munde. Darunter versteht man das kurzfristige Kaufen, Aufwerten und Verkaufen von Immobilien, so wie viele es aus Fernsehsendungen wie „Fixer Upper“ oder „Flip or Flop“ schon kennen.

Die Idee ist einfach: man kauft eine sanierungsbedürftige Immobilie, macht alles wieder schön und verkauft sie anschließend mit Gewinn. Heute möchte ich einmal aufzeigen, wie man dieses Geschäftsmodell, das durchaus sehr lukrativ ist, noch optimieren kann.

Wenn ich die Immobilie verkaufe, muss ich den Gewinn natürlich versteuern. Das ist grundsätzlich nicht schlimm, denn, wenn ich anderswo arbeiten gehe, muss ich meinen „Gewinn“, also meinen Lohn, auch versteuern, aber vielleicht kann man ja noch etwas verbessern. Außerdem ist es doch schade, wenn ich eine Immobilie gerade richtig schön saniert und aufgewertet habe, dass ich diese dann wieder hergeben muss. Aus diesen zwei Nachteilen ist folgendes Konstrukt entstanden, das ich genau so auch schon umgesetzt habe:

Statt die Immobilie zu verkaufen, lasse ich Sie von einer Bank nach der Sanierung neu bewerten. Da die Immobilie durch die Sanierungsmaßnahmen deutlich im Wert gestiegen ist, verkaufe ich Sie nicht, sondern refinanziere sie, d. h. dass ich sie zum ursprünglich geplanten Verkaufspreis nachbeleihe.

Hier ein Beispiel:

Ich kaufe eine Eigentumswohnung für 70.000€ zuzüglich 7.000€ Erwerbsnebenkosten und 23.000€ Sanierungskosten. Insgesamt habe ich also 100.000€ ausgegeben. Diese Wohnung könnte ich nun für z. B. 120.000€ verkaufen. Den Gewinn von 20.000€ müsste ich versteuern. Stattdessen kann ich die Wohnung aber auch bis zu 120.000€ beleihen lassen und behalte sie einfach. Auf diese Art und Weise erhalte ich ebenfalls 20.000€ auf mein Konto überwiesen, habe also etwas mit der Wohnung verdient und kann diese nun vermieten. Der Mieter zahlt die Wohnung ab, so dass ich damit weiteres Geld verdiene. Da ich meinen „Gewinn“ nun aber nicht durch den Verkauf, sondern über das Darlehen bezogen habe, ist dieser nicht zu versteuern, da mir die Bank das Geld nur geliehen hat; ich habe steuerlich also gar keinen Gewinn erwirtschaftet obwohl ich die 20.000€ auf dem Konto habe. Zudem muss ich den Kredit nicht an die Bank zurückzahlen, da das der Mieter für mich übernimmt. Eventuell habe ich durch die Vermietung, je nach Miete und Finanzierung, sogar noch einen positiven Cashflow, so dass ich noch zusätzliches Geld erwirtschafte. Im anderen Fall wäre die Wohnung einfach weg gewesen.

Ich gebe zu, dass man sich in dieses Konstrukt erst etwas „reindenken“ muss und es auch an gewisse Bedingungen wie Beleihungsgrenzen, entsprechende Bonität etc. geknüpft ist, aber es funktioniert. Ganz wichtig ist auch zu wissen, dass man dies nie in der „privaten Sphäre“ machen darf, da man dann die Zinsen für das Darlehen als Privatperson nicht mehr absetzen darf. Das ganze geht nur innerhalb einer Firma bzw. Gesellschaft. Man darf als Privatperson, die Zinsen für ein Immobiliardarlehen, nur dann absetzen, wenn das Darlehen kausal für den Erwerb der Immobilie war. Habe ich aber bereits die Immobilie und nehme dann ein Darlehen auf, so darf ich die Zinsen nicht mehr absetzen. Bei Firmen gilt diese Regel nicht. Ich erwähne das hier so explizit, weil ich schon namhafte Steuerberater gesprochen habe, die das nicht wussten.

Sofern Du also einmal vor hast, durch Fix n Flip nebenbei oder auch hauptberuflich Geld zu verdienen, ziehe diese Möglichkeit doch einmal in Betracht. Du sparst Dir die Steuer auf den Verkaufsgewinn  und profitierst zusätzlich von dem Erhalt der schönen Immobilie in Deinem Portfolio.

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Wie viel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?

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Kürzlich habe ich mich mit einer Arbeitskollegin namens Juliane über Immobilien unterhalten. Sie erzählte mir, dass sie gerne eine Eigentumswohnung kaufen wolle, aber leider erst 15.000€ und somit noch nicht genügend Geld gespart hätte, um endlich den Anfang zu machen. Als ich ihr erzählte, dass das für die erste Wohnung locker reichen würde, war sie völlig perplex. 

Die meisten Menschen haben überzogene Vorstellungen davon, wie viel Eigenkapital man benötigt, um eine Immobilie zu erwerben. Klassisch – so sagt man – sind ja bekanntlich 25%. Die meisten Menschen haben aber ebenfalls überzogene Vorstellungen davon, was Immobilien kosten. Schauen wir uns die Dinge einmal genauer an:

Was ist der Hintergrund der empfohlenen Eigenkapitalquote von 25%? 

Zunächst einmal ist das eine Empfehlung aus Sicht der Bank, nicht aus Sicht eines Investors. Wenn eine Bank einem nämlich ein Darlehen in Höhe von 75% des Immobilienwertes gibt, dann ist die Bank weitest gehend aus dem Risiko. Sollte der Darlehensnehmer eines Tages seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen, so kann die Bank die Immobilie nämlich versteigern. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass man auch unter schwierigen Bedingungen und unter Abzug von Kosten immer mindestens 75% des Objektwertes in einer Zwangsversteigerung erzielen kann. Wird dieser Wert erreicht, bekommt die Bank das gesamte Darlehen zurück und hat somit kein Risiko aus der Finanzierung. Auf der anderen Seite erleichtert diese Voraussetzung aber auch die Kreditvergabe. Da für die Bank kaum ein Risiko besteht, wird sie gerne bereit sein, die Immobilie zu finanzieren. Anders wäre es, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanzieren würde – man spricht hier von einer 100%-Finanzierung – und dann im Falle einer Versteigerung nur 75% des Darlehens zurückerhalten würde. Die Bank hätte somit einen Verlust von 25% gemacht. Daher erleichtert eine  Eigenkapitalquote von 25% deutlich die Kreditvergabe.

Wenn jemand also empfiehlt, mindestens 25% Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, dann denkt er entweder aus Sicht der Bank, oder meint es im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Oder er weiß gar nicht, warum er es empfiehlt und sagt es nur, weil es jeder sagt; ohne die Hintergründe zu kennen.

Zudem ist die Empfehlung von 25% Eigenkapital schon Jahrzehnte alt und stammt aus Zeiten, in denen Finanzierungszinsen noch 6% und mehr betrugen. Die Darlehen waren damals so teuer, dass eine 100%-Finanzierung so hohe Raten zur Folge hatte, dass die Miete, die man als Investor erhielt, niemals ausreichte, um davon die Raten sowie die Nebenkosten der Immobilie zu begleichen. Brachte man aber 25% Eigenkapital mit, so schrumpften die Raten und die Miete deckte alle Ausgaben. 

Dieser Sachverhalt trifft heute aber nicht mehr zu. Heutzutage findet man haufenweise Immobilien, deren Mieteinnahme selbst bei einer 100%-Finanzierung alle Ausgaben übersteigt. 

Ein dritter Aspekt ist der, dass die meisten Menschen bei der 25%-Empfehlung von Eigenheimen sprechen und nicht vom Erwerb einer Kapitalanlage. Da man bei selbstbewohnten Immobilien die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann, ist es hier auch viel mehr von Interesse, Zinsen zu sparen; nicht zuletzt deshalb macht eine höhere Eigenkapitalquote bei Eigenheimen also Sinn. 

Was ist nun aber besser bei Kapitalanlagen? 100%-Finanzierungen oder auch lieber mehr Eigenkapital? Aus Investorensicht ist die Antwort klar: Ersteres! Natürlich gibt es hier eine Menge zu beachten, wie Beleihungsquoten, die eigene Bonität, sogenannte Stress-Tests und vieles mehr. Aber unter Renditegesichtspunkten sollte man eher wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Wenn Dich interessiert, warum das so ist, dann empfehle ich Dir meinen Artikel „Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden“, in dem dies genau beschrieben wird. 

Vor allem aber, und das war ja die Ausgangsfrage dieses Artikels, kann man viel eher eine Immobilie erwerben, weil man eben nicht erst 25% Eigenkapital ansparen muss. Und da jede gute Immobilie Geld für einen erwirtschaftet, sollte man so früh wie möglich damit anfangen. 

Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann ich 100%-Finanzierungen demnach guten Gewissens empfehlen. Man muss natürlich das Gesamtportfolio im Blick behalten, aber sie machen durchaus Sinn. 

Und wieviel Geld braucht man jetzt? Was Du in jedem Fall selber bezahlen solltest, sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und nicht immer eine Maklerprovision fällig wird (z. B. wenn der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft), betragen die Erwerbsnebenkosten in etwa zwischen 8 und 12%. Im Folgenden werde ich der Einfachheit halber von 10% sprechen. 

Oben hatte ich zudem erwähnt, dass viele Menschen überzogene Vorstellungen davon haben, was Immobilien kosten. In den Medien hören wir immer wieder vom Immobilien-Boom, von Wohnungsnot, von astronomischen Preisen usw. Das ist aber nicht immer und überall der Fall. Während eine 50qm-Wohnung in der Kölner-Innenstadt vielleicht €300.000 kostet und somit im Falle einer Vollfinanzierung über 40 Jahre zu 1% Zins alleine eine Finanzierungsrate von €759 hätte (bei einer Miete, die vermutlich darunter liegt), bekomme ich eine gleich große Wohnung in Dortmund oder Krefeld für etwa €80.000. Die Lage ist natürlich eine andere, aber die Miete in Dortmund oder Krefeld beträgt für eine solche Wohnung etwa €500, die Finanzierungsrate aber nur €202. Das heißt, ich erwirtschafte hier einen Überschuss. 

Zudem würde ich jedem, der in Immobilien investieren möchte, empfehlen, erst einmal klein anzufangen. Es ist wichtig, sich mit den Prozessen wie etwa einem Notartermin vertraut zu machen, Erfahrungen zu sammeln und Stück für Stück zu wachsen. Allein deshalb macht es Sinn, nicht gleich eine Wohnung für eine Viertel Million Euro zu kaufen. 

Wenn ich dies also berücksichtige und wir von etwa 10% Erwerbsnebenkosten ausgehen, dann kann man mit ca. €8.000 durchaus seine erste Eigentumswohnung kaufen. Das man natürlich noch ein paar Euro als Reserve zurückhalten sollte, ist ja selbstverständlich – bitte berücksichtige das natürlich. Und falls Du jetzt meinst, dass das doch nicht sein kann, so lass Dir sagen, dass es täglich hunderte von Immobilienkäufen dieser Art in Deutschland gibt. Ich selbst habe mit €12.000 meine erste Wohnung in Köln gekauft und erst neulich wieder eine 51qm-Wohnung in Krefeld mit €6.375 Eigenkapital. Das ist wirklich nichts besonderes. 

Mache also nicht den Fehler und glaube, Du seist nicht „reich genug“ für Immobilien oder müsstest erst noch Jahre lang sparen. Suche Dir stattdessen eine solide kleine Eigentumswohnung in einer guten B-Lage, achte darauf, dass die Miete höher ist als sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen und lebe den Traum Deiner ersten Immobilie. Und dann heißt es Stück für Stück wachsen. Ich wünsche Dir viel Erfolg beim Investieren.

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Eigenheim vs. Kapitalanlage – was ist wirklich besser?

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Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt. 

Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll. 

Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.

Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:

  1. Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
  2. Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
  3. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht. 

Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.

Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.

Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?

Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte. 

Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen. 

Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter. 

Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?

Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!

von

Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite

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Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert. 

Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:

Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:

Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein? 

In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf. 

Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich. 

Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann: 

Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!

Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von

  1. dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
  2. der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.

Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss. 

Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.

Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden. 

Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen. 

von

Warum Immobilien jede andere Anlageklasse schlagen

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In diesem Artikel möchte ich nochmal zusammenfassen, was Immobilien-Investments so besonders macht, was sie von anderen Investments unterscheidet und warum sie alle anderen Anlageklassen schlagen.

Wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen, dann denken die meisten Menschen intuitiv an monatliche Sparraten, die man mehr oder minder besser anlegen kann. Der einzige Unterschied, den diese Sparer auszeichnet, ist der, ob man sein Geld nun in Aktien, ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds, in REITs oder sogar in Schiffscontainer oder Bitcoin investiert. Man grübelt, recherchiert, spricht mit Kollegen und Freunden, um die vermeintlich beste Anlageklasse ausfindig zu machen, nämlich die, die z. B. statt 7% ganze 9% verspricht. Welche Verbesserung! Dabei wird schnell vergessen, dass es – egal wie viel Mühe man in seine Analyse steckt und egal, wie gut man sich auskennt – eine „Entscheidung unter Unsicherheit“ bleibt. Zwar kann man auf statistische Analyseverfahren zurückgreifen, Back-Tests machen usw., eine Garantie, dass seine Prognose eintritt hat man aber nicht. An der Stelle sei nur mal kurz erwähnt, dass über 90% aller weltweit aktiv gemanagten Fonds, ihre jeweiligen Vergleichsindizes nicht schlagen, d. h. sogar die „Profis“, die dafür im übrigen viel Geld kassieren, schaffen es nicht, dauerhaft eine Outperformance zu erzielen. 

Jetzt nehmen wir aber mal an, es läuft alles rund, man erwirtschaftet überdurchschnittliche Renditen, hat einfach ein goldenes Händchen usw. Wie viel Vermögen lässt sich auf diese Art und Weise denn als normalsterblicher Mensch aufbauen? Einem Durchschnittsverdiener gelingt es vielleicht monatlich €250 in regelmäßigen Sparraten anzulegen. Selbst bei einer guten Rendite, von dauerhaft 10% – und in der Realität wird es auch mal schlechte Jahre geben – macht das nach 20 Jahren gerade einmal €181.132. Nach weiteren 10 Jahren wären es €520.212. Und da sind Steuern noch gar nicht berücksichtigt. So richtig vermögend wird man auf diese Art und Weise jedenfalls nicht. Es ist schlicht unmöglich. Und viel mehr pro Monat bei Seite zu legen ist für die meisten Menschen ebenfalls unmöglich, wobei es auch nur eine moderate Verbesserung des Ergebnises bringen würde. Und selbst wenn es möglich wäre, dann bedeutet dies, dass man sich für 20 oder 30 Jahre einschränken muss, weil man das Geld ja nicht mehr selber ausgeben kann. Wer will so leben? 

Damit ich hier nicht falsch verstanden werde, auch ich investiere in Aktien und Fonds, auch ich versuche, diejenigen Assetklassen „herauszupicken“, von denen ich glaube, dass sie dieses Jahr besser performen, aber ich investiere nur einen kleinen Teil meines Geldes auf diese Art und das zur Diversifizierung meines Portfolios; den Großteil investiere ich in Immobilien. Und jetzt erfährst Du, warum:

Nehmen wir als Beispiel eine kleine vermietete Eigentumswohnung für €100.000, die ich als Kapitalanlage erwerbe, deren Kaufpreis ich vollständig über eine Bank finanziere, wobei ich lediglich die Erwerbsnebenkosten in Höhe von – ja nach Bundesland – ca. €12.000 selber bezahle. Die Finanzierung wird so gestaltet, dass die Mieteinnahmen sämtliche Kosten der Wohnung decken, zudem die Finanzierungsrate zahlen und außerdem noch €50 monatlich übrig bleiben. 

Was passiert nun: die Mieteinnahmen zahlen für mich die Wohnung ab, dabei ist gerade egal, ob es 20, 30 oder 40 Jahre dauert. Um aber bei dem obigen Beispiel zu bleiben: nehmen wir an, die monatliche Tilgungsrate beträgt €250, und das ist ein realistischer Wert – , dann zahlt ab sofort jemand anderes in meinen Vermögensaufbau ein. Ich muss die €250 plötzlich nicht mehr selbst aufbringen. Stattdessen bleiben monatlich noch €50 übrig, die ich entweder zusätzlich anlegen kann oder aber nutze, um mir das nötige Eigenkapital für die nächste Wohnung anzusparen. 

Irgendwann ist die Wohnung abbezahlt. Dann kann ich sie sogar steuerfrei verkaufen und das ganze Geld gehört mir. Was aber habe ich dafür geleistet? Lediglich €12.000! 

Ich will gar nicht verschleiern, dass auch dieser Weg mit Mühen verbunden ist, so muss man z. B. ja auch erstmal €12.000 angespart haben, um überhaupt die erste Wohnung zu kaufen und sie muss auch verwaltet werden, aber die Mühen und die anfängliche Geduld zahlen sich später mehr als aus. In einigen Jahren kann man auf diese Art und Weise eine ganze Menge Wohnungen oder vielleicht später auch Mehrfamilienhäuser kaufen. Die Summe meiner monatlichen Bankraten zum Beispiel, die aus Mieteinnahmen gezahlt werden, beträgt inzwischen etwa €6.700. Das ist die Rate, mit der ich aktuell Vermögensaufbau betreibe. Macht €804.000 in zehn Jahren ohne dass ich auch nur einen Cent selber sparen muss. Wie in aller Welt sollte ich das mit einem normalen Einkommen schaffen? Es ist schlicht unmöglich. Und da ist noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilien im Wert steigen könnten. Ich sage bewusst „könnten“, weil auch das nicht vorhersehbar ist. Daher plane ich nicht damit, aber es ist „nice to have“, wenn es so kommt. Alles andere aber, die Mieteinnahmen, die Bankraten etc. sind vollkommen planbar, so dass ich schon zu Beginn eines Investments weiß, was ich nach 20 oder 30 Jahren mindestens herausbekomme. Anders als bei Aktien etc., wo ich eben nicht weiß, wo ich in einigen Jahren stehe. 

Jetzt gibt es noch ganz viele andere Faktoren wie 

  • Steuervergünstigungen bei Immobilien
  • die Inflation, die sich positiv auf den „Schuldenabbau“ auswirkt (s. auch: Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite)
  • die Steigerung der Mieteinnahmen über die Jahre, wodurch der monatliche Überschuss bei gleichbleibender Finanzierungsrate ja immer größer wird
  • der steigende monatliche Cashflow, der einen das Leben auch jetzt schon genießen lässt etc.

Auf diese Dinge gehe ich aber an anderer Stelle ein. Hier wollte ich lediglich kurz aufzeigen, dass Immobilien einem Möglichkeiten bieten, die es bei anderen Anlageklassen einfach nicht gibt, nämlich, dass jemand anderes die eigene „Sparrate“ übernimmt. Ich werde im gewöhnlichen Leben keinen Menschen finden, der monatlich €250 für mich in einen ETF-Sparplan einzahlt. Bei Immobilien ist sowas möglich. Und das ist der große Unterschied!

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Angst vor sinkenden Immobilienpreisen?

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Ich werde oft gefragt, ob ich keine Angst habe, dass die Immobilienpreise demnächst sinken und ich dadurch Verluste erleiden würde. „Schließlich könnten die Preise ja nicht immer weiter steigen“ heißt es ja bekanntlich. Im folgenden erkläre ich, warum diese Angst völlig unbegründet ist und auf welche Risiken man dennoch achten sollte.

Ich betrachte Immobilien als Kapitalanlage, d. h. ich kaufe z. B. eine Eigentumswohnung, um diese dann langfristig zu vermieten. Von der Miete zahle ich die Finanzierungsrate, das Hausgeld und etwas in die Instandhaltungsrücklage ein. Etwas Geld bleibt dann noch übrig, denn das ist oberstes Gebot bei jeder Finanzierung; sonst wird das betreffende Objekt gar nicht erst gekauft.

Jetzt stelle ich mir vor, die Immobilienpreise würden sinken; schauen wir mal, was passiert: Meine Miete ist davon nicht betroffen. Nur, weil sich der Preis des Gebäudes ändert, sinkt ja nicht die Miete, die per Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gegenteil: vielleicht enthält der Vertrag sogar eine Staffelung, wo nach die Miete über die Jahre hinweg moderat steigt. Ebenso wenig ändert sich meine Finanzierungsrate, das Hausgeld oder der Rücklagenanteil. Mein monatlicher Überschuss aus der Vermietung wird also auch nicht kleiner. Grund also nervös zu werden? Ganz und gar nicht, weil ich es eigentlich überhaupt nicht mitbekomme. Erst dann, wenn ich vorhabe, ein Objekt zu veräußern, betrifft mich ein gesunkener Immobilienpreis überhaupt. Da ich meine Immobilien aber langfristig behalten möchte, ist mir es – mit Verlaub – ziemlich egal, wenn die Preise sinken würden. Eher würde ich dies nutzen, um neue Objekte einzukaufen. Die Angst vieler Leute vor sinkenden Preisen ist wirklich übertrieben, weil es erst im Verkaufsfall relevant wird. Manche meinen noch, dass eine Anschlussfinanzierung unter Umständen schwierig sein könnte, wenn zwischen Kauf und Anschlussfinanzierung der Objektwert deutlich sinkt. Dazu sei gesagt, dass nach 10 Jahren, wenn in der Regel in Deutschland die kürzesten Zinsfestschreibungen auslaufen, bereits so viel vom Darlehen getilgt ist, dass auch ein gesunkener Objektwert eine Anschlussfinanzierung sichern wird. Zudem ist für die Bank die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit, also die rechnerische Fähigkeit, aus den Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen zahlen zu können, wichtiger als die Beleihungsgrenze und diese wird sich inzwischen sogar verbessert haben, da die Miete innerhalb der 10 Jahre gestiegen sein dürfte. Der monatliche Überschuss aus der Vermietung dürfte sich also erhöht haben. 

Fazit: Als langfristig orientierter Investor bzw. Kapitalanleger ist es völlig egal, wenn die Immobilienpreise temporär sinken, da dies nicht die Zahlungsfähigkeit beeinflusst. Viel wichtiger sind stabile Mieten. Sinkende Mieten hätten einen direkten Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit und somit die Sicherheit der Finanzierung. Aber ehrlich gesagt, halte ich sinkende Mieten für Wohnimmobilien in B-Lagen und aufwärts, und das sind die Gegenden wo man investieren sollte, für nahezu ausgeschlossen. Gute Finanzierungen stehen demnach auch bei sinkenden Immobilienpreisen auf sehr sicheren Füßen. 

von