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Die Wunder der Mathematik oder warum die Finanzierung entscheidet

Wunder der Mathematik

Erst kürzlich habe ich eine Wohnung gekauft und fragte den Verkäufer beim obligatorischen Small-Talk kurz vor dem Notar-Termin, ob er denn zufrieden mit der Rendite sei, die er mit der Wohnung gemacht hatte. Er offenbarte mir, dass er gerade aus der 10-jährigen Haltefrist heraus sei und unter’m Strich aber nicht wirklich viel mit der Wohnung verdient hätte. Und er hatte die Wohnung von 2011-2021 gehalten, also zur Hochzeit des Immobilien-Booms. Ich fragte mich, wie es sein kann, dass manche Menschen mit ihren Immobilien sehr reich werden und andere wiederum nach 10 Jahren ohne nennenswerte Gewinne verkaufen. Da diese Wohnung in einer super Lage war, war auch klar, dass die Lage hier nicht der Grund sein konnte. Ich grübelte nach und nachdem wir uns weiter unterhalten hatten fiel mir wieder einmal auf, dass der Schlüssel zum Erfolg in der richtigen Finanzierung liegt und damit meine ich nicht die Höhe des Zinssatzes. Natürlich ist es schön, wenn man einen günstigen Zins bekommt, aber dieser beeinflusst das Ergebnis nur marginal. Vielmehr geht es um das Konstrukt als ganzes. Um dies zu verdeutlichen möchte ich einmal zwei Extreme betrachten, und zwar einerseits den Kauf einer Immobilie ausschließlich mit eigenem Geld, also ohne jegliche Finanzierung, und andererseits eine sogenannte 100%-Finanzierung, bei der der gesamte Kaufpreis durch eine Bank und lediglich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) aus eigenem Geld finanziert werden. Als Kaufpreis nehmen wir einfach mal 100.000€, als Kaufnebenkosten 10.000€ an.

Das Kriterium, welches am Ende über den Erfolg oder Misserfolg des Investments entscheidet, also unser Vergleichswert, ist die sogenannte Eigenkapitalrendite (EK-Rendite), die aussagt, wie viel Geld man auf sein eingesetztes Kapital zurückerhält. Eine EK-Rendite von beispielsweise 10% bedeutet, dass man pro Jahr 10% seines investierten Geldes zurückerhält. Aktien machen im langfristigen Durchschnitt eine EK-Rendite von etwa 7%, Fonds von etwa 5% und Festgeldkonten von 0,5%. Schauen wir doch mal, was Immobilien machen, wenn man richtig finanziert. Betrachtet wird die Entwicklung über 10 Jahre, da man dann steuerfrei verkaufen kann (sog. Spekulationsfrist).

Szenario 1: Kauf einer Immobilie ohne Finanzierung:

Investiert werden 110.000€ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), die Miete beträgt nach Abzug aller Kosten 300€ pro Monat, also 3.600€ pro Jahr. Um die EK-Rendite zu berechnen, teilen wir einfach den Ertrag durch das eingesetzte Kapital: 

3.600€ / 110.000€ = 3,27%

Der Anleger erhält also nach Abzug aller Kosten jährlich 3,27% Rendite. Nach 10 Jahren hat er also 32,7%, sprich rund ein Drittel dazu verdient.

Szenario 2: Kauf einer Immobilie mittels 100%-Finanzierung:

Investiert werden nur 10.000€ für die Kaufnebenkosten, da der Kaufpreis von der Bank finanziert wird. Dafür steigen natürlich die Kosten, da man jetzt zusätzlich auch Zinsen an die Bank zahlen muss. Wir nehmen hier einen realistischen Zinssatz von 1,2% an, also 1.200€ pro Jahr. 

Aufgrund der Zinsen erhält der Anleger jetzt nicht mehr 3.600€ Miete pro Jahr, sondern nur noch 2.400€ (3.600€ Miete – 1.200€ Zinsen). Hat er also ein schlechteres Geschäft gemacht? Achtung, jetzt kommt die Magie der Mathematik! Schauen wir uns doch mal in diesem Fall die EK-Rendite an, also wieder Ertrag durch eingesetztes Kapital:

2.400€ / 10.000€ = 24%

Der Anleger erhält in diesem Fall also 24% auf das eingesetzte Kapital, in 10 Jahren besitzt er das 2,4-fache seines Geldes. 

Ich fasse nochmal zusammen: Anleger 1 hat in 10 Jahren rund ein Drittel dazuverdient, während Anleger 2 sein Geld mehr als verdoppelt hat, und das obwohl er auch noch Zinsen zahlen musste.

Es liegt halt in der Natur der Sache, bzw. der Mathematik, dass es Sinn macht, eine Immobilie zu finanzieren. Ich will nicht verschleiern, dass mit jeder Finanzierung auch Risiken verbunden sind und sofern Anleger 2 seine restlichen 100.000€ (er hat ja nur 10.000€ statt 110.000€ ausgegeben) nicht weiterhin anlegt, hat er auch nur 24.000€ statt 36.000€ verdient. Aber Anleger 2 könnte das Spiel ganze elf mal spielen, sprich er könnte elf Wohnungen nach dem selben Muster kaufen. Nach 10 Jahren hätte er dann statt 136.000€ ganze 240.000€. Das ist die Magie von Immobilien, wenn man sie richtig finanziert. Und genau deshalb sind bei Immobilien auch heute noch Renditen von 20% und mehr möglich. Man muss nur wissen, wie es geht. Wenn auch Du Angst vor den Risiken, die mit finanzierten Immobilien-Investments verbunden sind, hast, so empfehle ich Dir den folgenden Artikel, der genau diese Risiken einmal beleuchtet: Die Risiken von Immobilien-Investments.

Jetzt kommt aber auch noch ein weiter Aspekt hinzu: im obigen Beispiel haben wir nämlich eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie gänzlich außer Acht gelassen. Grundsätzlich finde ich das auch richtig, da Wertsteigerungen immer spekulativ sind und ich gerne konservativ und sicher kalkuliere. Dennoch möchte ich einmal den Effekt aufzeigen, den Wertsteigerungen auf diese beiden Arten der Finanzierung haben, und ich kann eins vorweg nehmen: Du wirst überrascht sein!

Sollte die Immobilie pro Jahr um jeweils 2% im Wert steigen (das entspricht in etwa der Inflation in Deutschland), dann verbessert sich die Rendite von Anleger 1 pro Jahr von 3,27% auf 5,27%, da er nun zu den 3.600€ Mieteinnahmen auch noch 2.000€ in Form der Wertsteigerung dazu erhält. Nach 10 Jahren hat er statt 32,7% also 52,7% erwirtschaftet (Zinses-Zins außen vorgelassen).

Aber Anleger 2 macht nun statt 24% ganze 44% pro Jahr. Seine Rendite steigt statt um 2% um ganze 20%, so dass er sein Geld nach 10 Jahren sogar mehr als vervierfacht hat, während Anleger 1 gerade mal die Hälfte dazuverdient hat. Der Effekt kommt hier also 10 mal mehr zum Tragen.

Fazit: Die Lage einer Wohnung ist wichtig, ebenso der technische Zustand des Gebäudes. Entscheidend über den wirtschaftlichen Erfolg aber ist zum größten Teil die Art der Finanzierung und hier machen die meisten Menschen die größten Fehler, die letztlich dazu führen, dass sie mit Ihren Immobilien kein oder nur wenig Geld verdienen. 

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Meine Immobilien in der Corona-Krise und was ich daraus lernte

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Ich bin bekannt dafür, dass meine Anlage- und Finanzierungs-Strategien sehr cashflow-orientiert sind. Die Hauptgründe dafür sind zum einen die Wachstumspotenziale, die sich daraus gegenüber anderen Strategien ergeben und zum anderen die erhöhte Sicherheit, die sie mit sich bringen.

Im Kern sieht der Grundsatz so aus, dass man möglichst wenig Eigenkapital in eine Finanzierung mit einbringt, um Eigenkapital als Reserve oder für andere Investments zurückzuhalten und zum anderen eine lange Laufzeit wählt, um einen hohen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen. 

Somit hebelt man sein Eigenkapital und erzielt dadurch deutlich bessere Renditen. Allerdings gibt es auch Kritiker dieser Vorgehensweise. Diese sind der Auffassung, man solle lieber möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Beleihungsausläufe und dadurch wiederum bessere Konditionen zu erhalten. Zudem solle man möglichst hoch und schnell tilgen, um über die Laufzeit der Finanzierung Zinsen zu sparen. Manche vereinbaren sogar Finanzierungsraten, die höher als die Mieteinnahmen sind, so dass sie monatlich noch etwas von ihrem privaten Gehalt dazuzahlen müssen; und das über Jahrzehnte hinweg. Das sollte man auf keinen Fall machen!

Die Corona-Krise, die uns alle Anfang 2020 überrascht hat, brachte mich dann dazu, mich mit meinen eigenen Strategien erneut auseinander zu setzen. Meine Firmen hatten insgesamt Immobiliendarlehen von etwa drei Millionen Euro für 17 verschiedene Immobilien laufen und es dauerte nicht lange bis der erste Mieter mir schrieb, er könne seine Miete aufgrund eines Jobverlustes durch die Krise nicht zahlen. 

Hätte ich auf die vielen Banker und gut gemeinten Ratschläge gehört, dann hätten mich die Mietausfälle wahrscheinlich in die Bredouille gebracht. Tatsächlich aber, sind die monatlichen Mietüberschüsse so hoch, dass es kein Problem ist, wenn ein oder auch mehrere Mieten mal ausfallen. Zudem hatte ich durch die geringen Eigenkapitalquoten bei den Investments soviel Geld zurückbehalten, dass mir die Krise auch psychisch keinen Stress bereitete, weil ich wusste, alle Finanzierungsraten auch bei möglichen Mietausfällen problemlos zahlen zu können. 

Im Gegensatz dazu sind diejenigen, die schnell tilgen wollten, plötzlich unter Druck geraten, weil sie nicht mehr im Stande waren, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Und hat man erst einmal Zahlungsschwierigkeiten, ist keine Bank der Welt bereit, einem mit den Raten entgegenzukommen. Zwar konnte man während der Krise ausnahmsweise auch Raten stunden, aber die Bonität war damit im Eimer und zukünftige Finanzierungsanfragen brauchte man nicht mehr stellen, weil die Banken einen plötzlich als Risiko-Kunde einstuften. Schließlich hatte man ihnen ja gezeigt, dass die Finanzierung „am Limit“ war. Das ursprünglich gut gemeinte Ziel, Zinsen zu sparen und die Immobilie schnell abzubezahlen, entpuppte sich plötzlich als riskante Vorgehensweise mit langfristigen Folgen. 

Ich sehe mich also insbesondere durch die Corona-Krise in meiner Vorgehensweise bestätigt. Meine Investment-Strategien ermöglichen nicht nur ein rasantes Wachstum, sie stehen zudem auch finanziell auf sehr soliden Füßen und bewähren sich vor allem in Krisenzeiten, wenn andere Kapitalanleger in Zahlungsschwierigkeiten geraten. 

Mein Rat lautet daher: insbesondere bei Kapitalanlagen, wo die Zinsen auch noch steuerlich absetzbar sind und es um Renditen geht, strecke die Laufzeit der Finanzierung in die Länge und profitiere in mehrfacher Hinsicht von niedrigen Raten. Nur so erwirtschaftest Du Überschüsse aus der Vermietung und hast auch in finanziell schwierigen Zeiten ausreichend Puffer, um allen Darlehensverpflichtungen nachzukommen. 

Wenn man – aus welchen Gründen auch immer – doch unbedingt schnell tilgen möchte, dann sollte man zusehen, dass man mit der Bank trotzdem niedrige monatliche Raten vereinbart und sich im Darlehensvertrag die Möglichkeit der freiwilligen Sondertilgung einräumt. Dadurch kann man schneller tilgen, muss es aber nicht und kann jederzeit wieder neu entscheiden. Somit nimmt man den Druck aus der Finanzierung und bleibt flexibel.

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Wie viel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?

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Kürzlich habe ich mich mit einer Arbeitskollegin namens Juliane über Immobilien unterhalten. Sie erzählte mir, dass sie gerne eine Eigentumswohnung kaufen wolle, aber leider erst 15.000€ und somit noch nicht genügend Geld gespart hätte, um endlich den Anfang zu machen. Als ich ihr erzählte, dass das für die erste Wohnung locker reichen würde, war sie völlig perplex. 

Die meisten Menschen haben überzogene Vorstellungen davon, wie viel Eigenkapital man benötigt, um eine Immobilie zu erwerben. Klassisch – so sagt man – sind ja bekanntlich 25%. Die meisten Menschen haben aber ebenfalls überzogene Vorstellungen davon, was Immobilien kosten. Schauen wir uns die Dinge einmal genauer an:

Was ist der Hintergrund der empfohlenen Eigenkapitalquote von 25%? 

Zunächst einmal ist das eine Empfehlung aus Sicht der Bank, nicht aus Sicht eines Investors. Wenn eine Bank einem nämlich ein Darlehen in Höhe von 75% des Immobilienwertes gibt, dann ist die Bank weitest gehend aus dem Risiko. Sollte der Darlehensnehmer eines Tages seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen, so kann die Bank die Immobilie nämlich versteigern. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass man auch unter schwierigen Bedingungen und unter Abzug von Kosten immer mindestens 75% des Objektwertes in einer Zwangsversteigerung erzielen kann. Wird dieser Wert erreicht, bekommt die Bank das gesamte Darlehen zurück und hat somit kein Risiko aus der Finanzierung. Auf der anderen Seite erleichtert diese Voraussetzung aber auch die Kreditvergabe. Da für die Bank kaum ein Risiko besteht, wird sie gerne bereit sein, die Immobilie zu finanzieren. Anders wäre es, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanzieren würde – man spricht hier von einer 100%-Finanzierung – und dann im Falle einer Versteigerung nur 75% des Darlehens zurückerhalten würde. Die Bank hätte somit einen Verlust von 25% gemacht. Daher erleichtert eine  Eigenkapitalquote von 25% deutlich die Kreditvergabe.

Wenn jemand also empfiehlt, mindestens 25% Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, dann denkt er entweder aus Sicht der Bank, oder meint es im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Oder er weiß gar nicht, warum er es empfiehlt und sagt es nur, weil es jeder sagt; ohne die Hintergründe zu kennen.

Zudem ist die Empfehlung von 25% Eigenkapital schon Jahrzehnte alt und stammt aus Zeiten, in denen Finanzierungszinsen noch 6% und mehr betrugen. Die Darlehen waren damals so teuer, dass eine 100%-Finanzierung so hohe Raten zur Folge hatte, dass die Miete, die man als Investor erhielt, niemals ausreichte, um davon die Raten sowie die Nebenkosten der Immobilie zu begleichen. Brachte man aber 25% Eigenkapital mit, so schrumpften die Raten und die Miete deckte alle Ausgaben. 

Dieser Sachverhalt trifft heute aber nicht mehr zu. Heutzutage findet man haufenweise Immobilien, deren Mieteinnahme selbst bei einer 100%-Finanzierung alle Ausgaben übersteigt. 

Ein dritter Aspekt ist der, dass die meisten Menschen bei der 25%-Empfehlung von Eigenheimen sprechen und nicht vom Erwerb einer Kapitalanlage. Da man bei selbstbewohnten Immobilien die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann, ist es hier auch viel mehr von Interesse, Zinsen zu sparen; nicht zuletzt deshalb macht eine höhere Eigenkapitalquote bei Eigenheimen also Sinn. 

Was ist nun aber besser bei Kapitalanlagen? 100%-Finanzierungen oder auch lieber mehr Eigenkapital? Aus Investorensicht ist die Antwort klar: Ersteres! Natürlich gibt es hier eine Menge zu beachten, wie Beleihungsquoten, die eigene Bonität, sogenannte Stress-Tests und vieles mehr. Aber unter Renditegesichtspunkten sollte man eher wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Wenn Dich interessiert, warum das so ist, dann empfehle ich Dir meinen Artikel „Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden“, in dem dies genau beschrieben wird. 

Vor allem aber, und das war ja die Ausgangsfrage dieses Artikels, kann man viel eher eine Immobilie erwerben, weil man eben nicht erst 25% Eigenkapital ansparen muss. Und da jede gute Immobilie Geld für einen erwirtschaftet, sollte man so früh wie möglich damit anfangen. 

Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann ich 100%-Finanzierungen demnach guten Gewissens empfehlen. Man muss natürlich das Gesamtportfolio im Blick behalten, aber sie machen durchaus Sinn. 

Und wieviel Geld braucht man jetzt? Was Du in jedem Fall selber bezahlen solltest, sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und nicht immer eine Maklerprovision fällig wird (z. B. wenn der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft), betragen die Erwerbsnebenkosten in etwa zwischen 8 und 12%. Im Folgenden werde ich der Einfachheit halber von 10% sprechen. 

Oben hatte ich zudem erwähnt, dass viele Menschen überzogene Vorstellungen davon haben, was Immobilien kosten. In den Medien hören wir immer wieder vom Immobilien-Boom, von Wohnungsnot, von astronomischen Preisen usw. Das ist aber nicht immer und überall der Fall. Während eine 50qm-Wohnung in der Kölner-Innenstadt vielleicht €300.000 kostet und somit im Falle einer Vollfinanzierung über 40 Jahre zu 1% Zins alleine eine Finanzierungsrate von €759 hätte (bei einer Miete, die vermutlich darunter liegt), bekomme ich eine gleich große Wohnung in Dortmund oder Krefeld für etwa €80.000. Die Lage ist natürlich eine andere, aber die Miete in Dortmund oder Krefeld beträgt für eine solche Wohnung etwa €500, die Finanzierungsrate aber nur €202. Das heißt, ich erwirtschafte hier einen Überschuss. 

Zudem würde ich jedem, der in Immobilien investieren möchte, empfehlen, erst einmal klein anzufangen. Es ist wichtig, sich mit den Prozessen wie etwa einem Notartermin vertraut zu machen, Erfahrungen zu sammeln und Stück für Stück zu wachsen. Allein deshalb macht es Sinn, nicht gleich eine Wohnung für eine Viertel Million Euro zu kaufen. 

Wenn ich dies also berücksichtige und wir von etwa 10% Erwerbsnebenkosten ausgehen, dann kann man mit ca. €8.000 durchaus seine erste Eigentumswohnung kaufen. Das man natürlich noch ein paar Euro als Reserve zurückhalten sollte, ist ja selbstverständlich – bitte berücksichtige das natürlich. Und falls Du jetzt meinst, dass das doch nicht sein kann, so lass Dir sagen, dass es täglich hunderte von Immobilienkäufen dieser Art in Deutschland gibt. Ich selbst habe mit €12.000 meine erste Wohnung in Köln gekauft und erst neulich wieder eine 51qm-Wohnung in Krefeld mit €6.375 Eigenkapital. Das ist wirklich nichts besonderes. 

Mache also nicht den Fehler und glaube, Du seist nicht „reich genug“ für Immobilien oder müsstest erst noch Jahre lang sparen. Suche Dir stattdessen eine solide kleine Eigentumswohnung in einer guten B-Lage, achte darauf, dass die Miete höher ist als sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen und lebe den Traum Deiner ersten Immobilie. Und dann heißt es Stück für Stück wachsen. Ich wünsche Dir viel Erfolg beim Investieren.

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Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite

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Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert. 

Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:

Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:

Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein? 

In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf. 

Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich. 

Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann: 

Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!

Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von

  1. dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
  2. der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.

Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss. 

Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.

Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden. 

Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen. 

von