Die Wunder der Mathematik oder warum die Finanzierung entscheidet

Erst kürzlich habe ich eine Wohnung gekauft und fragte den Verkäufer beim obligatorischen Small-Talk kurz vor dem Notar-Termin, ob er denn zufrieden mit der Rendite sei, die er mit der Wohnung gemacht hatte. Er offenbarte mir, dass er gerade aus der 10-jährigen Haltefrist heraus sei und unter’m Strich aber nicht wirklich viel mit der Wohnung verdient hätte. Und er hatte die Wohnung von 2011-2021 gehalten, also zur Hochzeit des Immobilien-Booms. Ich fragte mich, wie es sein kann, dass manche Menschen mit ihren Immobilien sehr reich werden und andere wiederum nach 10 Jahren ohne nennenswerte Gewinne verkaufen. Da diese Wohnung in einer super Lage war, war auch klar, dass die Lage hier nicht der Grund sein konnte. Ich grübelte nach und nachdem wir uns weiter unterhalten hatten fiel mir wieder einmal auf, dass der Schlüssel zum Erfolg in der richtigen Finanzierung liegt und damit meine ich nicht die Höhe des Zinssatzes. Natürlich ist es schön, wenn man einen günstigen Zins bekommt, aber dieser beeinflusst das Ergebnis nur marginal. Vielmehr geht es um das Konstrukt als ganzes. Um dies zu verdeutlichen möchte ich einmal zwei Extreme betrachten, und zwar einerseits den Kauf einer Immobilie ausschließlich mit eigenem Geld, also ohne jegliche Finanzierung, und andererseits eine sogenannte 100%-Finanzierung, bei der der gesamte Kaufpreis durch eine Bank und lediglich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) aus eigenem Geld finanziert werden. Als Kaufpreis nehmen wir einfach mal 100.000€, als Kaufnebenkosten 10.000€ an.

Das Kriterium, welches am Ende über den Erfolg oder Misserfolg des Investments entscheidet, also unser Vergleichswert, ist die sogenannte Eigenkapitalrendite (EK-Rendite), die aussagt, wie viel Geld man auf sein eingesetztes Kapital zurückerhält. Eine EK-Rendite von beispielsweise 10% bedeutet, dass man pro Jahr 10% seines investierten Geldes zurückerhält. Aktien machen im langfristigen Durchschnitt eine EK-Rendite von etwa 7%, Fonds von etwa 5% und Festgeldkonten von 0,5%. Schauen wir doch mal, was Immobilien machen, wenn man richtig finanziert. Betrachtet wird die Entwicklung über 10 Jahre, da man dann steuerfrei verkaufen kann (sog. Spekulationsfrist).

Szenario 1: Kauf einer Immobilie ohne Finanzierung:

Investiert werden 110.000€ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), die Miete beträgt nach Abzug aller Kosten 300€ pro Monat, also 3.600€ pro Jahr. Um die EK-Rendite zu berechnen, teilen wir einfach den Ertrag durch das eingesetzte Kapital: 

3.600€ / 110.000€ = 3,27%

Der Anleger erhält also nach Abzug aller Kosten jährlich 3,27% Rendite. Nach 10 Jahren hat er also 32,7%, sprich rund ein Drittel dazu verdient.

Szenario 2: Kauf einer Immobilie mittels 100%-Finanzierung:

Investiert werden nur 10.000€ für die Kaufnebenkosten, da der Kaufpreis von der Bank finanziert wird. Dafür steigen natürlich die Kosten, da man jetzt zusätzlich auch Zinsen an die Bank zahlen muss. Wir nehmen hier einen realistischen Zinssatz von 1,2% an, also 1.200€ pro Jahr. 

Aufgrund der Zinsen erhält der Anleger jetzt nicht mehr 3.600€ Miete pro Jahr, sondern nur noch 2.400€ (3.600€ Miete – 1.200€ Zinsen). Hat er also ein schlechteres Geschäft gemacht? Achtung, jetzt kommt die Magie der Mathematik! Schauen wir uns doch mal in diesem Fall die EK-Rendite an, also wieder Ertrag durch eingesetztes Kapital:

2.400€ / 10.000€ = 24%

Der Anleger erhält in diesem Fall also 24% auf das eingesetzte Kapital, in 10 Jahren besitzt er das 2,4-fache seines Geldes. 

Ich fasse nochmal zusammen: Anleger 1 hat in 10 Jahren rund ein Drittel dazuverdient, während Anleger 2 sein Geld mehr als verdoppelt hat, und das obwohl er auch noch Zinsen zahlen musste.

Es liegt halt in der Natur der Sache, bzw. der Mathematik, dass es Sinn macht, eine Immobilie zu finanzieren. Ich will nicht verschleiern, dass mit jeder Finanzierung auch Risiken verbunden sind und sofern Anleger 2 seine restlichen 100.000€ (er hat ja nur 10.000€ statt 110.000€ ausgegeben) nicht weiterhin anlegt, hat er auch nur 24.000€ statt 36.000€ verdient. Aber Anleger 2 könnte das Spiel ganze elf mal spielen, sprich er könnte elf Wohnungen nach dem selben Muster kaufen. Nach 10 Jahren hätte er dann statt 136.000€ ganze 240.000€. Das ist die Magie von Immobilien, wenn man sie richtig finanziert. Und genau deshalb sind bei Immobilien auch heute noch Renditen von 20% und mehr möglich. Man muss nur wissen, wie es geht. Wenn auch Du Angst vor den Risiken, die mit finanzierten Immobilien-Investments verbunden sind, hast, so empfehle ich Dir den folgenden Artikel, der genau diese Risiken einmal beleuchtet: Die Risiken von Immobilien-Investments.

Jetzt kommt aber auch noch ein weiter Aspekt hinzu: im obigen Beispiel haben wir nämlich eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie gänzlich außer Acht gelassen. Grundsätzlich finde ich das auch richtig, da Wertsteigerungen immer spekulativ sind und ich gerne konservativ und sicher kalkuliere. Dennoch möchte ich einmal den Effekt aufzeigen, den Wertsteigerungen auf diese beiden Arten der Finanzierung haben, und ich kann eins vorweg nehmen: Du wirst überrascht sein!

Sollte die Immobilie pro Jahr um jeweils 2% im Wert steigen (das entspricht in etwa der Inflation in Deutschland), dann verbessert sich die Rendite von Anleger 1 pro Jahr von 3,27% auf 5,27%, da er nun zu den 3.600€ Mieteinnahmen auch noch 2.000€ in Form der Wertsteigerung dazu erhält. Nach 10 Jahren hat er statt 32,7% also 52,7% erwirtschaftet (Zinses-Zins außen vorgelassen).

Aber Anleger 2 macht nun statt 24% ganze 44% pro Jahr. Seine Rendite steigt statt um 2% um ganze 20%, so dass er sein Geld nach 10 Jahren sogar mehr als vervierfacht hat, während Anleger 1 gerade mal die Hälfte dazuverdient hat. Der Effekt kommt hier also 10 mal mehr zum Tragen.

Fazit: Die Lage einer Wohnung ist wichtig, ebenso der technische Zustand des Gebäudes. Entscheidend über den wirtschaftlichen Erfolg aber ist zum größten Teil die Art der Finanzierung und hier machen die meisten Menschen die größten Fehler, die letztlich dazu führen, dass sie mit Ihren Immobilien kein oder nur wenig Geld verdienen.