Warum die Wertsteigerung beim Eigenheim nichts nützt

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Eigenheim

Immobilien bieten eine sehr gute, planbare und teilweise sogar recht einfache Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Dabei sind die Risiken sehr überschaubar. Aber trifft dies auch auf alle Immobilien zu? 

Wenn ich mit Leuten über Immobilien spreche, kommt früher oder später die Frage auf, ob man zum Vermögensaufbau besser vermietete Objekte kauft oder ob auch das Eigenheim hierzu eine gute Möglichkeit darstellt. Die Antwort ist dann häufig: „ist doch egal, Hauptsache Immobilien.“ Ganz so einfach ist die Sache meiner Meinung nach jedoch nicht, und zwar aus folgendem Grund:

Dass man bei selbstgenutzten Immobilien kaum die Möglichkeit hat, irgendwelche Kosten oder Abschreibungen geltend zu machen und dadurch steuerlich stark benachteiligt ist, ist den meisten Menschen klar. Eine bewährte Strategie, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen besteht aber unter anderem darin, Objekte, die teilweise abbezahlt wurden oder sogar im Wert gestiegen sind, nach einer gewissen Zeit zu veräußern, um die erzielten Gewinne dann wieder gewinnbringend zu re-investieren. 

Hier ein Beispiel: ich kaufe eine Eigentumswohnung für 200.000€ und zahle die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklergebühr in Höhe von insgesamt 20.000€ aus meinem Eigenkapital (EK). Den Kaufpreis finanziere ich zu 1,5% Zinsen vollständig über eine Bank. Der Mieter zahlt eine Miete von 800€ kalt, wovon ich sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere aber die Finanzierungsrate von monatlich 600€ zahle, so dass ich kein weiteres eigenes Geld investiere.

Nach 10 Jahren verkaufe ich die Wohnung steuerfrei. Die Restschuld bei der Bank beträgt dann noch 155.000€. 

Selbst, wenn der Wert der Wohnung nicht gestiegen sein sollte, ich diese also nach 10 Jahren wieder zum Preis von 200.000€ verkaufe und die Restschuld bei der Bank begleiche, bleibt – abzüglich meines Investments von 20.000€ Eigenkapital – ein steuerfreier Gewinn in Höhe von 25.000€ (200.000€ – 155.000€ Restschuld – 20.000€ EK = 25.000€). Dieser Gewinn ist dadurch entstanden, dass der Mieter für mich einen Teil des Darlehens bei der Bank getilgt hat. Es ist ein bißchen so als würde ein anderer für mich monatlich Geld ansparen.

Hätte ich auf anderem Wege innerhalb von 10 Jahren 25.000€ ansparen wollen, so hätte ich monatlich – selbst bei einer Verzinsung von 2% – 188€ bei Seite legen müssen. Und auf die Zinserträge wären noch Steuern fällig geworden, weil es außer Immobilien keine steuerfreien Anlagen mehr gibt.  

In dem Beispiel habe ich nach 10 Jahren nun 45.000€ freies Kapital (20.000€ EK + 25.000€ Gewinn). Für 5.000€ gönne ich mir einen schönen Urlaub und mit den verbleibenden 40.000€ wiederhole ich das Spiel; diesmal aber mit zwei Wohnungen nach dem vorherigen Modell. Nach weiteren 10 Jahren erhalte ich ceteris paribus nun schon einen Gewinn von 50.000€, wohl bemerkt ebenfalls steuerfrei. 

Insgesamt habe ich in 20 Jahren nun 75.000€ Gewinn eingestrichen, ohne monatlich auch nur einen Cent selbst zu sparen. Hätte ich dieses Ziel alleine erreichen wollen, so hätte ich 20 Jahre lang monatlich 312€ sparen müssen.  

Ich denke, dieses Beispiel verdeutlicht, wie leicht sich mit Immobilien Geld verdienen lässt, ohne dass man selber etwas ansparen muss. Die Mieter „übernehmen“ quasi die Sparrate für einen selbst.

Und wir haben noch völlig außer acht gelassen, dass Immobilien im Wert steigen können, was die Ergebnisse erheblich verbessern würde. Hier mal die Zahlen: selbst eine Wertsteigerungsrate der Immobilie von nur einem einzigen Prozent jährlich, würde aus den 75.000€ Gewinn sage und schreibe 200.000€ machen, bei 2% jährlich wären es sogar über 330.000€. Man sieht, dass die Sprünge drastisch sind, was natürlich damit zu tun hat, dass es sich um exponentielles Wachstum handelt. Ein Gewinn von 330.000€ entspräche einer monatlichen Sparrate von 1.300€ über 20 Jahre hinweg. Wie soll man das auf konventionelle Weise erreichen? 

Und auch, wenn ich zugeben muss, dass Wertsteigerungen von Immobilien „unsichere“ Gewinne sind, weil man keine Garantie dafür hat, dass diese eintreten, so sind diese höheren Ergebnisse auf lange Sicht doch wahrscheinlicher.

Aber was hat das jetzt mit dem Titel zu tun? 

Ganz einfach: bei Eigenheimen funktioniert dieses Spiel nicht! Der Gewinn liegt eben darin, seine Mieter die eigene Sparrate „übernehmen“ zu lassen und Gewinne zu re-investieren. Ich werde aber in der Regel nicht alle 10 Jahre umziehen und mein Haus verkaufen, um genau dies zu tun. Daher nehme ich mir beim Eigenheim die Möglichkeit, durch intelligente Investments Vermögen aufzubauen, ohne selbst sparen zu müssen. Natürlich stellt auch das Eigenheim, dass man ja über die Jahre hinweg abbezahlt, einen Vermögenswert dar, aber ich habe nichts davon, da ich die Gewinne nicht frei bekomme. Erst dann, wenn ich das Haus verkaufe, profitiere ich von dem bereits getilgten Betrag. Ansonsten habe ich einfach ein abbezahltes Haus, aber kein Geld auf dem Konto.

Um jetzt ganz genau zu bleiben, könnte ich mein Eigenheim nach einer gewissen Tilgungszeit noch nachbeleihen, um mir über diesen Umweg Kapital zu beschaffen, welches ich dann statt meiner Gewinne investieren kann. Ich nehme also quasi ein neues Darlehen auf mein eigenes Haus auf. Dies funktioniert aber oft nur in der Theorie, da eine Nachbeleihung nur möglich ist, wenn bereits ein bestimmter Prozentsatz getilgt ist und dann auch nur bei derjenigen Bank, bei der das ursprüngliche Darlehen läuft, man ist also abhängig von dieser. 

Dadurch, dass ich auf diesem Wege auch das Eigenkapital aus dem obigen Beispiel durch finanziertes Geld ersetze, steigt meine Finanzierungsrate in die Höhe, was die Ergebnisse der Kapitalanlage verschlechtert. Oftmals reicht die Miete, die man erhält dann nicht mehr aus, um die Rate in voller Höhe zu beglichen, da man neben der Finanzierung des Anlageobjektes ja auch noch das Darlehen zurückzahlen muss, was man als EK-Ersatz aufgenommen hat. Dies führt dann dazu, dass man auf die Finanzierung noch draufzahlen würde, weil man mehr Rate als Mieteinnahme hat; ein absolutes No-Go. 

In der Praxis ist dieses Vorgehen daher mit vielen Nachteilen verbunden. 

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Wunsch nach einem selbst bewohnten Eigenheim aus emotionalen Gesichtspunkten vollkommen nachvollziehbar ist, aus Rendite-Aspekten gewinnt aber immer die vermietete Kapitalanlage.

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Immobilien – wo soll man noch kaufen?

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Über die Frage, wo man am besten Immobilien kauft, streiten die Gemüter seit eh und je. Dabei werden ein paar wichtige Voraussetzungen allzu häufig übersehen: zunächst sollte man nämlich klären, unter welchen Gesichtspunkten man diese Frage stellt bzw. welche „Immobilien-Strategie“ dahinter steckt.

Die Antwort „Lage, Lage, Lage“ ist häufig nicht nur undifferenziert, sondern gleichzeitig auch oft mit Unwissenheit gepaart, wissen doch die wenigsten, was mit den „drei Lagen“ überhaupt gemeint ist. Die Wiederholung soll nämlich nicht ausschließlich betonen, wie wichtig die Lage ist, sondern vielmehr darauf hinweisen, dass man verschiedene Lagen – namentlich die Makro-, die Meta- und die Mikrolage beachten soll.

Wichtiger ist meiner Meinung nach aber die Frage nach der dahinter stehenden Strategie. Nicht alle Immobilienkäufer verfolgen mit ihrem Kauf dasselbe Interesse. Demnach werden auch nicht alle dieselbe Lage befürworten. 

Ich persönlich habe erst sehr spät den Unterschied zwischen einem Kapitalanleger und einem Investor verstanden. Während ersterer nach Wegen sucht, sein Kapital primär sicher und mit akzeptabler Rendite anzulegen, versucht der Investor, seine Eigenkapitalrendite zu maximieren. Tendenziell wird er daher nach höheren Renditen Ausschau halten, was ihn in den seltensten Fällen dazu bringen dürfte, in sogenannten A-Lagen zu investieren. Vielmehr sucht der Investor nach Cashflow-starken Objekten, um Überschüsse zu generieren und dieses kurzfristig zu re-investieren. Dieses Vorgehen führt durch den Zinses-Zins-Effekt der Re-Investments zu ungleich höheren Renditen als die, mit denen sich der Kapitalanleger begnügt. Für diese höheren Renditen ist der Investor bereit, höhere Risiken einzugehen, während der Kapitalanleger wohl eher darauf aus, mit seinem Objekt möglichst wenig Arbeit zu haben. 

Es gibt aber noch eine dritte Käufergruppe: die Eigenheimkäufer. Deren Motive sind neben der oftmals falschen Ansicht, mit einem Eigenheimkauf ein lukratives Investment zu machen, emotionaler Natur. Gedanken wie „sein eigenes Haus zu besitzen“, „unabhängig von Vermietern zu sein“ oder „tun und lassen zu können, was man möchte“ sind eher der Vater des Gedankens. Zudem fallen Faktoren, wie Arbeitsweg, Schulen und Supermärkte in der Nähe, gegebenenfalls Freizeitangebote usw. ganz anders ins Gewicht.

Wenn man sich nun der Frage widmet, wo man am besten Immobilien kauft, so sollte man zunächst klären, um welche Käufergruppe es sich handelt, um dann eine geeignete Antwort zu finden.

Ich bin Investor! Demnach werde ich im Folgenden diesen Blickwinkel einnehmen, um die Frage zu beantworten: 

Wie schon angedeutet, sind uns Investoren hohe Renditen, vor allem aber ein starker Cashflow wichtig. D.h. wir versuchen Objekte zu finden, deren Einnahmen – also die Mieten – sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Hausgeld und Rücklagen möglichst weit übersteigen. Kurz: es geht um das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Man spricht hier auch vom sogenannten Kaufpreisfaktor. Bringt eine Wohnung z. B. 12.000€ Miete im Jahr und der Kaufpreis beträgt 240.000€, so beträgt der Kaufpreisfaktor 20 (240.000€ / 12.000€ = 20). Rechnerisch bedeutet dies, dass man in 20 Jahren sein investiertes Geld wieder reinbekommen hat. Je geringer der Faktor, desto rentabler ist das Objekt also. Ich persönlich schaue nach Immobilien mit einem Faktor von ca. 16. 

Was aber bestimmt nun den Faktor? Generell kann man sagen: je besser die Lage, je solider das Haus und je besser die Mieterklientel, desto höher ist der Faktor, in anderen Worten, desto teurer ist das Objekt. Dies macht auch Sinn. Für eine tolle Wohnung in der Innenstadt von München wird man mehr Geld bezahlen als für eine renovierungsbedürftige Bude in ländlichen Kreisen Brandenburgs. Für diese tollen Aspekte und das geringe Risiko zahlt man aber auch in Form der geringere Rendite. Auf der anderen Seite kann man sagen, dass je höher die Rendite, desto größer wird auch das Risiko, dass entweder an dem Objekt etwas gemacht werden muss oder man bei einem Auszug langen Leerstand zu verzeichnen hat, weil man das Objekt nicht so schnell wieder vermietet bekommt. Wieviel Risiko man nun eingehen möchte, ist natürlich jedem selbst überlassen. 

Prinzipiell lassen sich nun drei wesentliche Lagen unterscheiden: Innenstadtlagen bilden i. d. R. die sogenannten A-Lagen. Objekte in A-Lagen sind sehr leicht zu vermieten, da sie begehrt sind und die Nachfrage entsprechend groß ist. 

Dann gibt es sehr ländliche Regionen und Dörfer. Diese bilden meist die C-Lagen. Selten ziehen neue Menschen dort hin, die Bevölkerung besteht im Wesentlichen aus denjenigen, die dort geboren wurden. Oftmals ziehen diese Menschen für die Ausbildung oder den Beruf aber später weg, weswegen diese Orte oftmals auch durch ein negatives Bevölkerungswachstum gekennzeichnet sind. Vereinzelt kann es dann passieren, dass irgendwann in der Zukunft Geschäfte schließen und Schulen umgesiedelt oder zusammengelegt werden, was eine Ortschaft zum Erliegen bringen kann. Eine Immobilie kann hierdurch später stark an Wert verlieren oder sogar nahezu unverkäuflich werden. Zugegeben, dies ist ein Extremfall, ich möchte hier aber auch die Risiken beleuchten. 

Und dann gibt es die B-Lagen, die genau dazwischen liegen. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Städte, die aber in der Nähe von Großstädten oder Ballungszentren liegen. Da die demographische Entwicklung in Deutschland (übrigens auch weltweit) sich dahingehend wandelt, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen, ist davon auszugehen, dass diese B-Lagen auch zukünftig stark nachgefragt werden, da in den Städten selber der Wohnraum knapp ist. Menschen ziehen daher in die Nähe. Vereinzelt werden kleine Ortschaften auch später eingemeindet und werden dann Teil der Stadt. 

Diese B-Lagen bieten meiner Meinung nach ein gesundes Mittelmaß zwischen den anderen beiden Extremen. Zwar sind sie nicht ganz so gefragt wie die A-Lagen, dafür sind sie aber bedeutend günstiger im Einkauf und bieten dadurch sehr gute Renditechancen, ohne die Risiken der C-Lagen zu besitzen. Zudem sind die Wachstumspotenziale der Immobilienpreise in solchen Regionen höher, da sie noch nicht als so überteuert gelten wie die A-Lagen.

Für mich persönlich liegt beim Faktor 16 ein gutes Mittelmaß zwischen Rendite, aber auch Substanz und Lage einer Immobilie.

Und diese Faktor 16-Objekte findet man häufig genau in den B-Lagen, nämlich in der Peripherie von mittleren und großen Städten, wo Pendler eine solide Wohnung suchen, aber nicht gewillt sind, die überhöhten Mieten aus den Innenstädten zu zahlen. Beispiele in NRW sind z. B. Brühl und Erftstad bei Köln, Troidorf bei Bonn oder Monheim zwischen Köln und Düsseldorf. Manchmal findet man auch noch gute Objekte im Zentrum kleinerer Städte wie z. B. Neuss, Krefeld oder Dortmund.

Insbesondere empfehle ich B-Lagen in und um Studentenstädte herum, und zwar deshalb, weil im Gegensatz zu großen Unternehmen, die für einen Standort wichtig sind, aber auch pleite gehen können, die Wahrscheinlichkeit, dass eine Universität zugemacht wird, doch äußerst gering ist. Diese wird also auch zukünftig für Wohnraumnachfrage in der Region sorgen. 

Das Interessante ist, dass obwohl die Kaufpreise in B-Lagen deutlich geringer sind als diejenigen in den entsprechenden Großstädten, die Mieten aufgrund der guten Anbindung und einer vertretbaren „Reisezeit“ für die Pendler nur geringfügig nach unten abweichen. Während der QM-Preis in Erftstadt etwa die Hälfte desjenigen von Köln beträgt, ist die Miete dort nur 20% geringer. Genau diese Tatsache ist es, die für einen besseren Kaufpreisfaktor sorgt. Und danach gilt es zu suchen. 

Wer hingegen toll sanierte Altbauten oder sogar Neubauten in Innenstädten kauft, der wird evtl. Neider im Bekanntenkreis bekommen und sicherlich keine „Sorgen“ mit dem Objekt oder einer möglichen Wiedervermietung haben; Geld verdienen wird er aber nicht. 

Zusammenfassend kann ich also gute B-Lagen empfehlen. Die Substanz des Gebäudes sollte solide sein. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahme und Kaufpreis bestimmt am Ende die Rendite.

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Meine Immobilien in der Corona-Krise und was ich daraus lernte

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Ich bin bekannt dafür, dass meine Anlage- und Finanzierungs-Strategien sehr cashflow-orientiert sind. Die Hauptgründe dafür sind zum einen die Wachstumspotenziale, die sich daraus gegenüber anderen Strategien ergeben und zum anderen die erhöhte Sicherheit, die sie mit sich bringen.

Im Kern sieht der Grundsatz so aus, dass man möglichst wenig Eigenkapital in eine Finanzierung mit einbringt, um Eigenkapital als Reserve oder für andere Investments zurückzuhalten und zum anderen eine lange Laufzeit wählt, um einen hohen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen. 

Somit hebelt man sein Eigenkapital und erzielt dadurch deutlich bessere Renditen. Allerdings gibt es auch Kritiker dieser Vorgehensweise. Diese sind der Auffassung, man solle lieber möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Beleihungsausläufe und dadurch wiederum bessere Konditionen zu erhalten. Zudem solle man möglichst hoch und schnell tilgen, um über die Laufzeit der Finanzierung Zinsen zu sparen. Manche vereinbaren sogar Finanzierungsraten, die höher als die Mieteinnahmen sind, so dass sie monatlich noch etwas von ihrem privaten Gehalt dazuzahlen müssen; und das über Jahrzehnte hinweg. Das sollte man auf keinen Fall machen!

Die Corona-Krise, die uns alle Anfang 2020 überrascht hat, brachte mich dann dazu, mich mit meinen eigenen Strategien erneut auseinander zu setzen. Meine Firmen hatten insgesamt Immobiliendarlehen von etwa drei Millionen Euro für 17 verschiedene Immobilien laufen und es dauerte nicht lange bis der erste Mieter mir schrieb, er könne seine Miete aufgrund eines Jobverlustes durch die Krise nicht zahlen. 

Hätte ich auf die vielen Banker und gut gemeinten Ratschläge gehört, dann hätten mich die Mietausfälle wahrscheinlich in die Bredouille gebracht. Tatsächlich aber, sind die monatlichen Mietüberschüsse so hoch, dass es kein Problem ist, wenn ein oder auch mehrere Mieten mal ausfallen. Zudem hatte ich durch die geringen Eigenkapitalquoten bei den Investments soviel Geld zurückbehalten, dass mir die Krise auch psychisch keinen Stress bereitete, weil ich wusste, alle Finanzierungsraten auch bei möglichen Mietausfällen problemlos zahlen zu können. 

Im Gegensatz dazu sind diejenigen, die schnell tilgen wollten, plötzlich unter Druck geraten, weil sie nicht mehr im Stande waren, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Und hat man erst einmal Zahlungsschwierigkeiten, ist keine Bank der Welt bereit, einem mit den Raten entgegenzukommen. Zwar konnte man während der Krise ausnahmsweise auch Raten stunden, aber die Bonität war damit im Eimer und zukünftige Finanzierungsanfragen brauchte man nicht mehr stellen, weil die Banken einen plötzlich als Risiko-Kunde einstuften. Schließlich hatte man ihnen ja gezeigt, dass die Finanzierung „am Limit“ war. Das ursprünglich gut gemeinte Ziel, Zinsen zu sparen und die Immobilie schnell abzubezahlen, entpuppte sich plötzlich als riskante Vorgehensweise mit langfristigen Folgen. 

Ich sehe mich also insbesondere durch die Corona-Krise in meiner Vorgehensweise bestätigt. Meine Investment-Strategien ermöglichen nicht nur ein rasantes Wachstum, sie stehen zudem auch finanziell auf sehr soliden Füßen und bewähren sich vor allem in Krisenzeiten, wenn andere Kapitalanleger in Zahlungsschwierigkeiten geraten. 

Mein Rat lautet daher: insbesondere bei Kapitalanlagen, wo die Zinsen auch noch steuerlich absetzbar sind und es um Renditen geht, strecke die Laufzeit der Finanzierung in die Länge und profitiere in mehrfacher Hinsicht von niedrigen Raten. Nur so erwirtschaftest Du Überschüsse aus der Vermietung und hast auch in finanziell schwierigen Zeiten ausreichend Puffer, um allen Darlehensverpflichtungen nachzukommen. 

Wenn man – aus welchen Gründen auch immer – doch unbedingt schnell tilgen möchte, dann sollte man zusehen, dass man mit der Bank trotzdem niedrige monatliche Raten vereinbart und sich im Darlehensvertrag die Möglichkeit der freiwilligen Sondertilgung einräumt. Dadurch kann man schneller tilgen, muss es aber nicht und kann jederzeit wieder neu entscheiden. Somit nimmt man den Druck aus der Finanzierung und bleibt flexibel.

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Wie viel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?

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Kürzlich habe ich mich mit einer Arbeitskollegin namens Juliane über Immobilien unterhalten. Sie erzählte mir, dass sie gerne eine Eigentumswohnung kaufen wolle, aber leider erst 15.000€ und somit noch nicht genügend Geld gespart hätte, um endlich den Anfang zu machen. Als ich ihr erzählte, dass das für die erste Wohnung locker reichen würde, war sie völlig perplex. 

Die meisten Menschen haben überzogene Vorstellungen davon, wie viel Eigenkapital man benötigt, um eine Immobilie zu erwerben. Klassisch – so sagt man – sind ja bekanntlich 25%. Die meisten Menschen haben aber ebenfalls überzogene Vorstellungen davon, was Immobilien kosten. Schauen wir uns die Dinge einmal genauer an:

Was ist der Hintergrund der empfohlenen Eigenkapitalquote von 25%? 

Zunächst einmal ist das eine Empfehlung aus Sicht der Bank, nicht aus Sicht eines Investors. Wenn eine Bank einem nämlich ein Darlehen in Höhe von 75% des Immobilienwertes gibt, dann ist die Bank weitest gehend aus dem Risiko. Sollte der Darlehensnehmer eines Tages seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen, so kann die Bank die Immobilie nämlich versteigern. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass man auch unter schwierigen Bedingungen und unter Abzug von Kosten immer mindestens 75% des Objektwertes in einer Zwangsversteigerung erzielen kann. Wird dieser Wert erreicht, bekommt die Bank das gesamte Darlehen zurück und hat somit kein Risiko aus der Finanzierung. Auf der anderen Seite erleichtert diese Voraussetzung aber auch die Kreditvergabe. Da für die Bank kaum ein Risiko besteht, wird sie gerne bereit sein, die Immobilie zu finanzieren. Anders wäre es, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanzieren würde – man spricht hier von einer 100%-Finanzierung – und dann im Falle einer Versteigerung nur 75% des Darlehens zurückerhalten würde. Die Bank hätte somit einen Verlust von 25% gemacht. Daher erleichtert eine  Eigenkapitalquote von 25% deutlich die Kreditvergabe.

Wenn jemand also empfiehlt, mindestens 25% Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, dann denkt er entweder aus Sicht der Bank, oder meint es im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Oder er weiß gar nicht, warum er es empfiehlt und sagt es nur, weil es jeder sagt; ohne die Hintergründe zu kennen.

Zudem ist die Empfehlung von 25% Eigenkapital schon Jahrzehnte alt und stammt aus Zeiten, in denen Finanzierungszinsen noch 6% und mehr betrugen. Die Darlehen waren damals so teuer, dass eine 100%-Finanzierung so hohe Raten zur Folge hatte, dass die Miete, die man als Investor erhielt, niemals ausreichte, um davon die Raten sowie die Nebenkosten der Immobilie zu begleichen. Brachte man aber 25% Eigenkapital mit, so schrumpften die Raten und die Miete deckte alle Ausgaben. 

Dieser Sachverhalt trifft heute aber nicht mehr zu. Heutzutage findet man haufenweise Immobilien, deren Mieteinnahme selbst bei einer 100%-Finanzierung alle Ausgaben übersteigt. 

Ein dritter Aspekt ist der, dass die meisten Menschen bei der 25%-Empfehlung von Eigenheimen sprechen und nicht vom Erwerb einer Kapitalanlage. Da man bei selbstbewohnten Immobilien die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann, ist es hier auch viel mehr von Interesse, Zinsen zu sparen; nicht zuletzt deshalb macht eine höhere Eigenkapitalquote bei Eigenheimen also Sinn. 

Was ist nun aber besser bei Kapitalanlagen? 100%-Finanzierungen oder auch lieber mehr Eigenkapital? Aus Investorensicht ist die Antwort klar: Ersteres! Natürlich gibt es hier eine Menge zu beachten, wie Beleihungsquoten, die eigene Bonität, sogenannte Stress-Tests und vieles mehr. Aber unter Renditegesichtspunkten sollte man eher wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Wenn Dich interessiert, warum das so ist, dann empfehle ich Dir meinen Artikel „Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden“, in dem dies genau beschrieben wird. 

Vor allem aber, und das war ja die Ausgangsfrage dieses Artikels, kann man viel eher eine Immobilie erwerben, weil man eben nicht erst 25% Eigenkapital ansparen muss. Und da jede gute Immobilie Geld für einen erwirtschaftet, sollte man so früh wie möglich damit anfangen. 

Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann ich 100%-Finanzierungen demnach guten Gewissens empfehlen. Man muss natürlich das Gesamtportfolio im Blick behalten, aber sie machen durchaus Sinn. 

Und wieviel Geld braucht man jetzt? Was Du in jedem Fall selber bezahlen solltest, sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und nicht immer eine Maklerprovision fällig wird (z. B. wenn der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft), betragen die Erwerbsnebenkosten in etwa zwischen 8 und 12%. Im Folgenden werde ich der Einfachheit halber von 10% sprechen. 

Oben hatte ich zudem erwähnt, dass viele Menschen überzogene Vorstellungen davon haben, was Immobilien kosten. In den Medien hören wir immer wieder vom Immobilien-Boom, von Wohnungsnot, von astronomischen Preisen usw. Das ist aber nicht immer und überall der Fall. Während eine 50qm-Wohnung in der Kölner-Innenstadt vielleicht €300.000 kostet und somit im Falle einer Vollfinanzierung über 40 Jahre zu 1% Zins alleine eine Finanzierungsrate von €759 hätte (bei einer Miete, die vermutlich darunter liegt), bekomme ich eine gleich große Wohnung in Dortmund oder Krefeld für etwa €80.000. Die Lage ist natürlich eine andere, aber die Miete in Dortmund oder Krefeld beträgt für eine solche Wohnung etwa €500, die Finanzierungsrate aber nur €202. Das heißt, ich erwirtschafte hier einen Überschuss. 

Zudem würde ich jedem, der in Immobilien investieren möchte, empfehlen, erst einmal klein anzufangen. Es ist wichtig, sich mit den Prozessen wie etwa einem Notartermin vertraut zu machen, Erfahrungen zu sammeln und Stück für Stück zu wachsen. Allein deshalb macht es Sinn, nicht gleich eine Wohnung für eine Viertel Million Euro zu kaufen. 

Wenn ich dies also berücksichtige und wir von etwa 10% Erwerbsnebenkosten ausgehen, dann kann man mit ca. €8.000 durchaus seine erste Eigentumswohnung kaufen. Das man natürlich noch ein paar Euro als Reserve zurückhalten sollte, ist ja selbstverständlich – bitte berücksichtige das natürlich. Und falls Du jetzt meinst, dass das doch nicht sein kann, so lass Dir sagen, dass es täglich hunderte von Immobilienkäufen dieser Art in Deutschland gibt. Ich selbst habe mit €12.000 meine erste Wohnung in Köln gekauft und erst neulich wieder eine 51qm-Wohnung in Krefeld mit €6.375 Eigenkapital. Das ist wirklich nichts besonderes. 

Mache also nicht den Fehler und glaube, Du seist nicht „reich genug“ für Immobilien oder müsstest erst noch Jahre lang sparen. Suche Dir stattdessen eine solide kleine Eigentumswohnung in einer guten B-Lage, achte darauf, dass die Miete höher ist als sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen und lebe den Traum Deiner ersten Immobilie. Und dann heißt es Stück für Stück wachsen. Ich wünsche Dir viel Erfolg beim Investieren.

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Wie Du mit einem Börsen-Crash ein Vermögen verdienst

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Das chinesische Schriftzeichen für Krise besteht aus zwei Teilen: der eine Teil symbolisiert Gefahr oder Risiko, der andere Chance. Dies soll zeigen, dass man eine Krise also auch immer als etwas positives, als eine Chance sehen kann. 

Heute möchte ich Dir zeigen, welche immensen Chancen in Crashs stecken, dabei spielt es keine Rolle, ob wir von einem Börsen-, Immobilien- oder sonstigen Crash reden; jeder Crash ist unterschiedlich, aber jeder Crash birgt auch Chancen.

Langfristig bewegen sich die Preise von Geldanlagen, sogenannten Assets, immer nach oben. Ob es nun Firmenanteile sind, Immobilienpreise oder Kunstgemälde, Gegenstände von Wert werden mit der Zeit immer teurer. Warum ist das so? 

Im Wesentlichen gibt es zwei Dinge, die sich auf die Preise auswirken: zum einen ist da – wie man es in der Volkswirtschaftslehre lernt – die Relation von Angebot und Nachfrage. Ist die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig, geht der Preis hoch und vice versa. Diese Relation zwischen Angebot und Nachfrage aber ist unbeständig, kann sich mit der Zeit ändern und ist daher nicht immer prognostizierbar. Zudem ist sie in der langfristigen Betrachtung von untergeordneter Bedeutung.

Der zweite Aspekt hingegen wirkt langfristig und stetig: Inflation. 

Tatsache ist, dass die Menge an Geld, die insgesamt im globalen Finanzsystem verfügbar ist, mit der Zeit immer weiter ansteigt. Um das zu verstehen, muss man sich einmal kurz verdeutlichen, wie neues Geld ins System hineinkommt. Die meisten Menschen beantworten diese Frage mit dem Verweis auf die Zentralbanken, die immer neues Geld drucken. Tatsächlich aber beträgt der Anteil an Bargeld im EU-Raum nur ca. 18%. Der deutlich größere Teil (82%), das sogenannte Giralgeld, besteht aus dem Geld, das nur virtuell vorhanden ist. Sobald ich von meiner Bank einen Kredit, z. B. zur Finanzierung einer Immobilie, bewilligt bekomme, drückt dort jemand auf einen Knopf, überweist mir den Betrag und hat auf diese Weise Geld geschaffen. Der Geldbetrag, den die Bank mir überweist, war vorher gar nicht vorhanden. Nur einen kleinen Teil dieses Kreditbetrages muss die Bank als Sicherheit bereithalten. Auf diese Art und Weise gelangen weltweit täglich Millionen von Euro, Dollar und sonstigen Währungen ins Geldsystem und sorgen dafür, dass die Geldmenge insgesamt immer größer wird. Dies wiederum sorgt dafür, dass Inflation entsteht und wie wir alle wissen bedeutet Inflation wiederum steigende Preise. Nach dem zweiten Weltkrieg ließ die Deutsche Regierung so viel Geld drucken, um die Schulden des Krieges zu begleichen, dass es zu einer sogenannten Hyperinflation zu kam. Die Preise haben sich dabei täglich vervielfacht. 

Insgesamt ist der Effekt, den Inflation auf die Asset-Preise ausübt, so stark, dass es langfristig immer zu steigenden Preisen kommen wird. Wichtig ist zu erkennen, dass es sich hierbei um einen system-immanenten Mechanismus handelt und sich dieser Effekt der Inflation daher langfristig gar nicht ändern kann. Zumindest so lange wir an unserem bisherigen Geldsystem festhalten.

Was aber hat das jetzt mit Chancen in der Krise zu tun? Nehmen wir einmal an, es kommt zu einem Crash, also einem drastischen Kursrückgang innerhalb weniger Tage oder Wochen, dann ist es für sehr viele Anleger nur sehr schwer vorstellbar, dass die Kurse wieder steigen werden. Häufig ist die Angst plötzlich so groß, dass Anleger, ihre jahrelang gehaltenen Aktien nun plötzlich am absoluten Tiefpunkt verkaufen und dadurch große Verluste realisieren. Sie können sich einfach nicht vorstellen, dass es wieder zu einer Wende kommt oder haben Angst, noch mehr zu verlieren, so dass sie häufig irrationale Entscheidungen treffen, die sie viel Geld kosten. 

Wenn man aber die oben beschriebenen Mechanismen unseres Geldsystems kennt und verstanden hat, dann hat man die notwendige Ruhe und Zuversicht, die nötig sind, um auch in Krisenzeiten gelassen zu bleiben, Geduld zu bewahren und einfach abzuwarten, bis die Kurse wieder steigen und sogar neue Hochpunkte erreichen. Und genau hier finden sich auch die besten Chancen. Wenn man auf diese Mechanismen vertraut, dann wird man die Krise nicht nur durchstehen, sondern man wird sie sogar dazu nutzen, um seine Positionen auszubauen, um also Aktien nachzukaufen – jetzt, wo sie so günstig sind, wie nie zuvor. Und hier möchte ich nochmal auf eine ganz wichtige Besonderheit eingehen: Stellen wir uns mal vor, die Aktienkurse seien um 50% gefallen. Wenn man dann Aktien kauft und diese später wieder ihr ursprüngliches Ausgangsniveau erreichen, wie hoch ist dann der Gewinn? Intuitiv sagen viele Leser ebenfalls 50%, tatsächlich sind es aber sogar 100%. Hier ein Beispiel: Eine Aktie sinkt von 100€ auf 50€; wenn ich diese nun zum Preis von 50€ einkaufe und die Aktie dann später wieder auf 100€ ansteigt, dann habe ich eine Verdopplung meines Kapitals – also 100% Rendite – erreicht. Bei einem Kauf von Aktien nach einem Kursrutsch von 40% entspräche ein Erreichen des Ausgangsniveaus immer noch 66% Rendite. Zudem sind die Risiken, die mit Aktienkäufen zu Krisenzeiten einhergehen, viel geringer, da das Kurs-Rutsch-Potenzial jetzt viel kleiner ist. Bei einer Aktie, die bereits 50% an Wert verloren hat, ist es viel unwahrscheinlicher, dass diese nochmals drastisch an Wert verliert als bei einer Aktie, die gerade ihren Höchststand markiert. Vorausgesetzt natürlich, es handelt sich um eine Wirtschaftskrise und nicht um den Kursrutsch einer einzelnen Aktie aufgrund eines unternehmensinternen Faktors. 

Diese Zahlen verdeutlichen die immensen Potenziale, die sich während einer Krise ergeben können. 

Um solche Investments aber auch emotional durchzuhalten und nicht – wie viele Anleger – doch bei sinkenden Kursen aus Angst vor noch größeren Verlusten alles zu verkaufen, braucht man Vertrauen in sich selbst und in das Verständnis des Marktes. Daher ist es so wichtig, diese Zusammenhänge zu kennen und zu verstehen. 

Hat man diese Erkenntnis aber erlangt und weiß, wie man eine solche Krise positiv nutzen kann, dann ergeben sich hier – gerade auch für kleine Anleger – einzigartige Chancen und die Aussicht auf überproportionale Renditen! 

Ich hoffe, Du konntest bei diesem Beitrag etwas lernen und wünsche Dir viel Erfolg bei Investieren – auch in Krisenzeiten!

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Eigenheim vs. Kapitalanlage – was ist wirklich besser?

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Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt. 

Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll. 

Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.

Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:

  1. Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
  2. Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
  3. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht. 

Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.

Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.

Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?

Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte. 

Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen. 

Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter. 

Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?

Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!

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Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite

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Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert. 

Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:

Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:

Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein? 

In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf. 

Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich. 

Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann: 

Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!

Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von

  1. dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
  2. der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.

Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss. 

Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.

Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden. 

Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen. 

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Warum Immobilien jede andere Anlageklasse schlagen

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In diesem Artikel möchte ich nochmal zusammenfassen, was Immobilien-Investments so besonders macht, was sie von anderen Investments unterscheidet und warum sie alle anderen Anlageklassen schlagen.

Wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen, dann denken die meisten Menschen intuitiv an monatliche Sparraten, die man mehr oder minder besser anlegen kann. Der einzige Unterschied, den diese Sparer auszeichnet, ist der, ob man sein Geld nun in Aktien, ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds, in REITs oder sogar in Schiffscontainer oder Bitcoin investiert. Man grübelt, recherchiert, spricht mit Kollegen und Freunden, um die vermeintlich beste Anlageklasse ausfindig zu machen, nämlich die, die z. B. statt 7% ganze 9% verspricht. Welche Verbesserung! Dabei wird schnell vergessen, dass es – egal wie viel Mühe man in seine Analyse steckt und egal, wie gut man sich auskennt – eine „Entscheidung unter Unsicherheit“ bleibt. Zwar kann man auf statistische Analyseverfahren zurückgreifen, Back-Tests machen usw., eine Garantie, dass seine Prognose eintritt hat man aber nicht. An der Stelle sei nur mal kurz erwähnt, dass über 90% aller weltweit aktiv gemanagten Fonds, ihre jeweiligen Vergleichsindizes nicht schlagen, d. h. sogar die „Profis“, die dafür im übrigen viel Geld kassieren, schaffen es nicht, dauerhaft eine Outperformance zu erzielen. 

Jetzt nehmen wir aber mal an, es läuft alles rund, man erwirtschaftet überdurchschnittliche Renditen, hat einfach ein goldenes Händchen usw. Wie viel Vermögen lässt sich auf diese Art und Weise denn als normalsterblicher Mensch aufbauen? Einem Durchschnittsverdiener gelingt es vielleicht monatlich €250 in regelmäßigen Sparraten anzulegen. Selbst bei einer guten Rendite, von dauerhaft 10% – und in der Realität wird es auch mal schlechte Jahre geben – macht das nach 20 Jahren gerade einmal €181.132. Nach weiteren 10 Jahren wären es €520.212. Und da sind Steuern noch gar nicht berücksichtigt. So richtig vermögend wird man auf diese Art und Weise jedenfalls nicht. Es ist schlicht unmöglich. Und viel mehr pro Monat bei Seite zu legen ist für die meisten Menschen ebenfalls unmöglich, wobei es auch nur eine moderate Verbesserung des Ergebnises bringen würde. Und selbst wenn es möglich wäre, dann bedeutet dies, dass man sich für 20 oder 30 Jahre einschränken muss, weil man das Geld ja nicht mehr selber ausgeben kann. Wer will so leben? 

Damit ich hier nicht falsch verstanden werde, auch ich investiere in Aktien und Fonds, auch ich versuche, diejenigen Assetklassen „herauszupicken“, von denen ich glaube, dass sie dieses Jahr besser performen, aber ich investiere nur einen kleinen Teil meines Geldes auf diese Art und das zur Diversifizierung meines Portfolios; den Großteil investiere ich in Immobilien. Und jetzt erfährst Du, warum:

Nehmen wir als Beispiel eine kleine vermietete Eigentumswohnung für €100.000, die ich als Kapitalanlage erwerbe, deren Kaufpreis ich vollständig über eine Bank finanziere, wobei ich lediglich die Erwerbsnebenkosten in Höhe von – ja nach Bundesland – ca. €12.000 selber bezahle. Die Finanzierung wird so gestaltet, dass die Mieteinnahmen sämtliche Kosten der Wohnung decken, zudem die Finanzierungsrate zahlen und außerdem noch €50 monatlich übrig bleiben. 

Was passiert nun: die Mieteinnahmen zahlen für mich die Wohnung ab, dabei ist gerade egal, ob es 20, 30 oder 40 Jahre dauert. Um aber bei dem obigen Beispiel zu bleiben: nehmen wir an, die monatliche Tilgungsrate beträgt €250, und das ist ein realistischer Wert – , dann zahlt ab sofort jemand anderes in meinen Vermögensaufbau ein. Ich muss die €250 plötzlich nicht mehr selbst aufbringen. Stattdessen bleiben monatlich noch €50 übrig, die ich entweder zusätzlich anlegen kann oder aber nutze, um mir das nötige Eigenkapital für die nächste Wohnung anzusparen. 

Irgendwann ist die Wohnung abbezahlt. Dann kann ich sie sogar steuerfrei verkaufen und das ganze Geld gehört mir. Was aber habe ich dafür geleistet? Lediglich €12.000! 

Ich will gar nicht verschleiern, dass auch dieser Weg mit Mühen verbunden ist, so muss man z. B. ja auch erstmal €12.000 angespart haben, um überhaupt die erste Wohnung zu kaufen und sie muss auch verwaltet werden, aber die Mühen und die anfängliche Geduld zahlen sich später mehr als aus. In einigen Jahren kann man auf diese Art und Weise eine ganze Menge Wohnungen oder vielleicht später auch Mehrfamilienhäuser kaufen. Die Summe meiner monatlichen Bankraten zum Beispiel, die aus Mieteinnahmen gezahlt werden, beträgt inzwischen etwa €6.700. Das ist die Rate, mit der ich aktuell Vermögensaufbau betreibe. Macht €804.000 in zehn Jahren ohne dass ich auch nur einen Cent selber sparen muss. Wie in aller Welt sollte ich das mit einem normalen Einkommen schaffen? Es ist schlicht unmöglich. Und da ist noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilien im Wert steigen könnten. Ich sage bewusst „könnten“, weil auch das nicht vorhersehbar ist. Daher plane ich nicht damit, aber es ist „nice to have“, wenn es so kommt. Alles andere aber, die Mieteinnahmen, die Bankraten etc. sind vollkommen planbar, so dass ich schon zu Beginn eines Investments weiß, was ich nach 20 oder 30 Jahren mindestens herausbekomme. Anders als bei Aktien etc., wo ich eben nicht weiß, wo ich in einigen Jahren stehe. 

Jetzt gibt es noch ganz viele andere Faktoren wie 

  • Steuervergünstigungen bei Immobilien
  • die Inflation, die sich positiv auf den „Schuldenabbau“ auswirkt (s. auch: Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite)
  • die Steigerung der Mieteinnahmen über die Jahre, wodurch der monatliche Überschuss bei gleichbleibender Finanzierungsrate ja immer größer wird
  • der steigende monatliche Cashflow, der einen das Leben auch jetzt schon genießen lässt etc.

Auf diese Dinge gehe ich aber an anderer Stelle ein. Hier wollte ich lediglich kurz aufzeigen, dass Immobilien einem Möglichkeiten bieten, die es bei anderen Anlageklassen einfach nicht gibt, nämlich, dass jemand anderes die eigene „Sparrate“ übernimmt. Ich werde im gewöhnlichen Leben keinen Menschen finden, der monatlich €250 für mich in einen ETF-Sparplan einzahlt. Bei Immobilien ist sowas möglich. Und das ist der große Unterschied!

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