Die Steuer bei Immobilien – was gilt es zu beachten?

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Steuern

Heute wollen wir einmal ganz kurz das Thema „Steuern“ bei vermieteten Immobilien betrachten. Ich gebe zu, dass es ein etwas „trockenes“ Thema ist, aber ich halte es für sehr wichtig, dass man schon vor dem Kauf einer Immobilie in der Lage ist, eine steuerliche Betrachtung durchzuführen, um die Rentabilität einer Immobilie sowie die steuerliche Belastung genauer zu ermitteln. Zudem soll dieser kurze Artikel Dir eine unnötige Angst vor dem Thema „Steuern“ nehmen. Der Form halber muss ich natürlich dazu sagen, dass dies hier keine steuerliche Beratung darstellt.

Die Steuererklärung für eine vermietete Immobilie kann jeder im Prinzip in 30 Minuten selber machen. Wir beschränken uns hier allerdings auf Immobilien, die von Privatpersonen gehalten werden, also keine Immobilien von Firmen wie z. B. einer GmbH, da dort andere Vorschriften gelten.

Zu unterscheiden gibt es bei der Besteuerung drei zeitliche Phasen: 

  1. Den Ankauf
  2. Die laufende Vermietung
  3. Den Verkauf

Grundsätzlich ist es so, dass man immer zwischen der Einnahmen-Seite und der Ausgaben-Seite unterscheidet. Alle Einnahmen, die man mit einer Immobilie erwirtschaftet, sind zu versteuern, dabei dürfen aber fast alle Ausgaben, die man durch die Immobilie hat, als Kosten abgezogen werden. Warum schreibe ich „fast“? Es gibt Ausgaben, die steuerlich gesehen keine Kosten darstellen. Vorrangig ist hier die Tilgung der Immobilie zu nennen. Da man von einer Bank ein Darlehen bekommen hat und dieses nun lediglich zurückzahlt, sind dies keine Kosten, sondern nur geborgtes Geld. Im Umkehrschluss muss man ja in dem Jahr, in dem die Bank einem das Darlehen auszahlt, dieses auch nicht als Einnahme versteuern. Das ist sehr wichtig zu verstehen, weil hier die meisten Menschen Fehler in ihren Kalkulationen machen und sich dann am Jahresende wundern, wenn sie Steuern nachzahlen müssen. Was aber natürlich Kosten sind, sind die Zinsen, die man auf sein Darlehen zahlen muss. Man zahlt also quasi eine einzige monatliche Rate an die Bank, von der ein Teil Tilgung und ein Teil Zinsen sind. Nur die Zinsen darf man absetzen. Wie man das genau macht, erkläre ich nachher.

Jetzt ein einfaches Beispiel:

Hat man z. B. Mieteinnahmen von 12.000€ auf der einen Seite und 4.800€ Kosten auf der anderen Seite, so hat man einen Gewinn – einen sogenannten Überschuss – von 7.200€ erzielt und muss diesen mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Der Gewinn wird quasi zum sonstigen Einkommen wie z. B. Arbeitslohn hinzuaddiert und dann versteuert man dieses Gesamteinkommen gemäß Einkommensteuertabelle, die man sich einfach im Internet unter www.grundtabelle.de aufrufen kann. Das, was man noch nicht, z. B. schon durch die monatliche Lohnsteuer bezahlt hat, muss man dann nachzahlen.

Das Wichtigste, was man jetzt noch lernen muss, ist einfach, was genau alles Kosten sind und wie diese dann abgesetzt werden dürfen.

Zunächst die erste Frage: Kosten sind im Prinzip sämtliche Aufwendungen (Ausgaben), die einem im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, die man also ohne die Immobilie nicht hätte, mit Ausnahme der oben bereits beschriebenen Tilgung und der Rücklagen, die man spart, falls man später einmal etwas reparieren muss. Die Rücklagen sind deshalb keine Kosten, weil man sie ja nur anspart, aber noch nicht ausgibt. Beispiele für Kosten sind:

-Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbucheintragung)

-Zinsen für das Darlehen

-Kosten für die Verwaltung

-Versicherungsbeiträge

-Sanierungskosten

-Reparaturen

-Einrichtungsgegenstände wie z. B. Möbel, Küchen etc.

-Fahrtkosten, die durch die Immobilie entstehen (Besichtigungstermine)

All dies sind Kosten, die man von den Einnahmen abziehen darf. Und dann natürlich noch die Kosten für die Abnutzung des Gebäudes, dazu unten mehr.

Als letztes muss man jetzt noch wissen, wie man diese richtig abzieht. Dabei unterscheidet man zwei Fälle:

  1. Kosten, die man sofort in voller Höhe abziehen darf und
  2. Kosten die über eine bestimmte Laufzeit verteilt werden

Hintergrund für letzteres ist der, dass das Finanzamt sagt, es ist nicht in Ordnung, wenn man eine langfristige Ausgabe tätigt und diese dann sofort in vollständiger Höhe absetzt. Ein einfaches Beispiel ist z. B. eine Küche, die man kauft und einbaut, um eine Wohnung besser vermieten zu können. Eine solche Küche hält in der Regel 7 Jahre oder länger, daher zwingt das Finanzamt einen, die Kosten für die Küche entsprechend über 7 Jahre zu verteilen; dieses Verteilen nennt man abschreiben, im Fachjargon „Abschreibung für Abnutzung“ oder kurz: AfA. Man spricht dann davon, dass die Küche über 7 Jahre abgeschrieben wird. Kostet die Küche z. B. 3.500€, so kann man sieben Jahre lang jedes Jahr 500€ als Kosten absetzen bzw. abziehen.

Jetzt, wo Du weißt, was Abschreibung (AfA) bedeutet, kann ich Dir sagen, dass Wohnimmobilien in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben werden, d. h. dass man die Kosten der Immobilie über 50 Jahre verteilt, indem man jedes Jahr 2% vom Kaufpreis der Immobilie als Kosten absetzen darf. Wichtig ist hierbei, dass sich dies nur auf die Kosten des Gebäudes bezieht, nicht aber auf die Kosten des Grundstücks, weil sich das Grundstück nicht abnutzt, das Gebäude schon. Da diese zwei Einzelpreise meistens in den Kaufverträgen nicht einzeln ausgewiesen werden, hat das Finanzamt ein Excel-Formular, mit dem man diese zwei Größen berechnen kann. Als Richtwert kannst Du aber ca. 80% des Gesamtpreises annehmen. 

Es gibt bei dieser Gebäudeabschreibung noch Ausnahmen, auf die gehen wir hier aber nicht ein. 

Jetzt schauen wir uns einmal konkret die drei Phasen an:

Phase 1 – Der Ankauf:

Durch den Ankauf entstehen ganz bestimmte Kosten, im Einzelnen:

  1. Kaufpreis des Gebäudes (zzgl. den Anteil für das Grundstück)
  2. Grunderwerbsteuer für den Kauf
  3. Maklerkosten, sofern durch Makler vermittelt
  4. Notarkosten für den Kaufvertrag
  5. Gerichtskosten für Umschreibung im Grundbuch
  6. Eventuell Kosten für die Sanierung
  7. Notarkosten für die Grundschuldeintragung zur Besicherung der Immobilie durch die Bank
  8. Eventuell Einrichtungsgegenstände wie Küche

Die Positionen 1-6 addiert man nun zusammen und verteilt sie dann über 50 Jahre, setzt also jährlich 2% dieser Summe als Kosten ab.

Dabei gibt es noch eine Besonderheit: Betragen die Sanierungskosten weniger als 15% des Gebäudewertes, so darf man diese Kosten auch komplett im Jahr des Kaufs absetzen. Bei Sanierungen sollte man hierauf achten, da es steuerlich viel interessanter ist als die Kosten langfristig abzuschreiben. (s. hierzu auch Anschaffungsnaher Aufwand und 3-Gewerke-Regel).

Die Position 7 darf ebenfalls komplett im Jahr des Kaufs abgesetzt werden. 

Und die Position 8 wird über die sogenannte „übliche Nutzungsdauer“ abgeschrieben. Wie lang diese ist, findest Du im Internet, da gibt es extra Tabellen für alle möglichen Gegenstände von Küchen über Möbel bis hinzu Fernsehgeräten etc.

Auch hier gibt es noch eine Ausnahme: Alles, was bis zu 800€ netto kostet, sogenannte „geringwertige Wirtschaftsgüter“ (GWGs), darf man ebenfalls sofort im Jahr des Kaufs abschreiben.

Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Im Gegensatz zum Anschaffungsjahr ist das hier ein Kinderspiel. Nimm alle Deine Einnahmen in dem Jahr und ziehe alle Deine Ausgaben aus dem Jahr ab. Dann ziehst Du noch die AfA-Beträge, die da ja oben schon für jedes Jahr ermittelt hast ab und Du erhältst den Betrag, den Du zu versteuern hast.

Phase 3 – Der Verkauf:

Nach 10 Jahren kannst Du Deine Immobilie steuerfrei verkaufen, musst also keine Steuern auf den Verkaufserlös zahlen.

Solltest Du Deine Immobilie vor dem Ablauf von zehn Jahren verkaufen wollen, so versteuerst Du die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis als Gewinn. Spätestens hier solltest Du dann aber mit Deinem Steuerberater sprechen. In der Regel macht dies aber wenig Sinn, weswegen ich darauf auch nicht näher eingehe.

Nun ein kurzes Beispiel zum besseren Verständnis:

1. Kaufpreis: €100.000,00 (davon Gebäudewert: € 80.000)

2. Grundwerwerbsteuer: €    6.500,00

3. Maklerprovision: €    3.570,00

4. Notarkosten Kaufvertrag: €    1.500,00

5. Gerichtskosten: €       500,00

6. Sanierung: €  20.000,00

7. Notarkosten Grundschuld: €       500,00

8. Einbauküche: €    3.500,00

Die Jährlichen Mieteinnahmen betragen insgesamt €6.000,00, wobei man laufende Kosten für Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen etc. i. H. v. €3.000,00 hat. Die Ausgaben für die Instandhaltungsrücklage belaufen sich auf €500,00, diese darf man aber nicht abziehen, weil sie lediglich in die Rücklage fließen. Ferner betragen die Zinsen für das Darlehen im Kaufjahr €1.800,00.

Bspl. Phase 1 – Der Ankauf:

Pos. 1-6 werden mit jeweils 2% abgeschrieben. Die Summe beträgt €132.070,00, jährlich kann ich also €2.641,40 als Kosten geltend machen. Da die Sanierungskosten mehr als 15% der Kaufpreises für den Gebäudeteil betrugen, kann ich von der Ausnahmeregel leider keinen Gebrauch machen.

Die Notarkosten für die Grundschuld kann ich komplett im 1. Jahr geltend machen.

Die Kosten für die Einbauküche werden über 7 Jahre abgeschrieben, pro Jahr kann ich also €500,00 geltend machen. 

Im Kaufjahr rechne ich also:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.800,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €    500,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

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Zu versteuernde Einnahmen:           – € 441,40

Ich habe also ein negatives steuerliches Ergebnis, bekomme also Steuern zurückerstattet. Dies ist typisch für Anschaffungsjahre, muss aber nicht immer so sein.

Bspl. Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.700,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €        0,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           € 158,60

Die Position „Grundschuld“ hat sich geändert, da wir diese ja bereits im 1. Jahr vollständig abgesetzt haben. Die zu zahlen Zinsen ändern sich von Jahr zu Jahr geringfügig. Man bekommt einmal pro Jahr eine Bestätigung der Bank, in der die Höhe der geleisteten Zinsen ausgewiesen ist. Dieses Jahr haben wir also Einnahmen i. H. v. € 158,60, die es zu versteuern gilt, und das, obwohl wir € 8.000,00 an Mieteinnahmen hatten. Insgesamt ist es also immer gut, wenn Du hohe Abschreibungen hast, da diese als Kosten gelten obwohl Du kein Geld mehr ausgibst. Somit kannst Du positive Erträge haben, aber ein negatives steuerliches Ergebnis. Nicht nur deshalb sind Immobilien auch steuerlich gesehen, sehr interessante Investments.

Und viel mehr ist es dann auch nicht.

In der Steuererklärung gibt es die Anlage V+V (Vermietung und Verpachtung), in der die einzelnen Positionen eingetragen werden. Ein paar Ausnahmen gibt es natürlich noch, aber das Grundgerüst hast Du nun verstanden, so dass Du nun bereits vor dem Kauf eines Objektes dessen Rentabilität kalkulieren und selbst berechnen kannst, wie hoch Deine steuerliche Belastung am Jahresende sein wird, so dass Du hier keine bösen Überraschungen erlebst.

Der Vollständigkeit halber sei gesagt, dass es natürlich noch weitere Gesetze und Regularien gibt, aber mit den Basics aus diesem Beitrag beherrschst Du nun das Grundgerüst und kannst mit Deinem Steuerwissen bequem hierauf aufbauen. 

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Lieber leerstehende oder vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

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Wenn ich mal wieder diverse Online-Portale wie Immoscout24 oder Immowelt nach interessanten Anlage-Objekten durchforste, dann werden mir oft vermietete, häufig aber auch leerstehende Wohnungen zum Kauf angeboten. Aber was von beidem ist denn eigentlich besser? Nachfolgend möchte ich einmal die Vor- und Nachteile der beiden Varianten erläutern:

Der meiner Meinung nach größte Nachteil vermieteter Immobilien ist der, dass in der Mehrheit der Fälle der vorherige Besitzer und Verkäufer der Immobilie es – insbesondere bei Objekten, die schon lange an ein und dieselbe Person vermietet sind – versäumt hat, die Miete auf einem attraktiven Niveau zu halten. Oft läuft es so ab, dass man eine Wohnung neu vermieten möchte, ist froh einen netten Mieter gefunden zu haben, vereinbart einen monatlichen Mietzins und unterschreibt den Vertrag. Und 20 Jahre später ist die Miete dann immer noch nahezu unverändert. Das, was für diesen Mieter natürlich ein absoluter Glücksgriff ist, macht die Wohnung aber total unattraktiv. Obwohl die aktuelle Miethöhe natürlich auch den Wert der Wohnung bestimmt, muss ich als Käufer für das Objekt bei den heutigen Preisen eine beachtliche Summe zahlen, aber monatlich kommt kaum etwas herein. Natürlich könnte man jetzt hingehen und als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, aber will man das? Ich möchte nicht der Ar… sein, der seinem Mieter nach dem Kauf des Objektes eine Mieterhöhung um 100€ schickt. Es ist moralisch grenzwertig, man beeinträchtigt das Verhältnis zu seinem Mieter auf eine negative Art und entsprich damit nur dem Image der sogenannten „Immobilienhaie“, die versuchen, überall den letzten Cent rauszupressen. 

Ich finde es hingegen viel fairer, wenn man mit seinen Mietern von vornherein eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die sich z. B. alle zwei Jahre um einem zuvor festgelegten Betrag von z. B. 5,00€ oder 1% erhöht. Auf diese Art und Weise wissen beide Parteien von vornherein, wo sie dran sind und können vor allem planen, da bei einer solchen Vereinbarung plötzliche und unerwartete Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen sind. Dies ist auch für den Mieter ein großer Vorteil, da er nicht ständig Angst haben muss, es könnte eine Mieterhöhung in unbekannter Höhe geben.

Jedenfalls sind bei vermieteten Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden meistens die Mieten viel zu niedrig und es ist schwierig und moralisch bedenklich, diese auf ein gutes Niveau anzuheben.

Ein weiterer Punkt ist der, dass man häufig nach dem Kauf eines Objektes etwas sanieren möchte. Zum einen macht dies oft Sinn, um die Wohnung attraktiv zu machen – wer will schon gerne eine Wohnung mieten, wo das Bad schon 30 Jahre alt ist, oder bei den Heizkörpern schon der Lack abblättert – vor allem aber hat es den Vorteil, dass man die Sanierungskosten direkt mit in die Finanzierung packen kann. Saniert man hingegen erst einige Jahre später, so müsste man die Sanierung von seinem eigenen Geld bezahlen oder einen neuen Kredit anfragen. Im Rahmen des Immobilienkaufes ist dies meist viel einfacher und die Konditionen sind viel besser. Der Vollständigkeit halber muss ich an dieser Stelle auf das Thema „Anschaffungsnaher Aufwand“ und die „3-Gewerke-Regel“ hinweisen. Das erkläre ich aber in dem entsprechenden Artikel.

Eine entsprechend gewünschte Sanierung ist bei einer vermieteten Wohnung natürlich mit Praxisproblemen verbunden. Man müsste den Mieter umquartieren, eine Ersatzwohnung oder ein Hotel stellen, was wieder mit erhebliche Kosten verbunden ist.

Der dritte Aspekt ist der, dass man einen Mieter „übernimmt“, den man sich nicht selbst ausgesucht hat. Dies kann gut gehen, ist aber dann von Nachteil, wenn man mit diesem nicht „auf einer Wellenlänge“ schwimmt oder es sich um einen problematischen Mieter handelt.

Es gibt aber auch Vorteile:

Ein Risiko, was es im Bereich Vermietung gibt, ist das, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, was einen selbst in Zahlungsschwierigkeiten hinsichtlich seiner Finanzierungsraten bringen kann. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir vor dem Kauf vom Verkäufer die Kontoauszüge zeigen lassen, so dass ich ganz genau die Zahlungsmoral des Mieters einschätzen kann. Ich sehe sofort, ob dieser seit Jahren pünktlich seine Miete zahlt oder ob es regelmäßig zu Verspätungen kommt bzw. ob sogar Rückstände bestehen. Auf diese Art und Weise kann man das Risiko, was damit verbunden ist, sofort ziemlich präzise einschätzen.

Zudem kann man bei der Wohnungsbesichtigung noch vor dem Kauf den Mieter nach bestehenden Mängeln fragen und erhält so ein umfassenderes Bild der Immobilie. Man schränkt somit auch das Risiko ein, dass irgend ein Mangel an der Wohnung besteht, der einem ansonsten verborgen bleiben könnte wie z. B. ein undichtes Fenster, eine defekte Heizung oder auch ein ruhestörender Nachbar. Diese Dinge wird der Verkäufer oder Makler einem nämlich meistens nicht erzählen, wenn er sie überhaupt kennt. 

Der dritte Punkt ist der, dass bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung wohnt, nicht davon auszugehen ist, dass dieser sich nach dem Einzug über irgendwas beklagen könnte. Ich hatte kürzlich den Fall, dass ein Mieterpärchen, was in einer Wohnung neu einzog, plötzlich ein „Geruchsproblem“ im Bad feststellte. Es dauerte ewig bis die Ursache, nämlich ein undichter Wannensiphon, der aufgrund austretenden Wassers Gerüche unter der Badewanne verursachte, gefunden wurde. 

Ein anderer Mieter, der neu in eine Wohnung einzog, beschwerte sich darüber, dass seine Nachbarin regelmäßig nachts sehr laut sei.

Bei einer vermieteten Wohnung hingegen ist mit solchen plötzlichen Problemen nicht zu rechnen, zumindest aber wird der Mieter einem schon zuvor davon berichten, so dass man nicht böse überrascht wird.

Ein letzter Vorteil ist der, dass das ganze Thema der Mietersuche natürlich entfällt, d. h. ich muss keine Exposés verfassen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Bonitätsprüfungen machen etc., wenngleich man diese Dinge natürlich auch an einen Makler abgeben kann. Allerdings zahlt man dafür ja in der Regel auch zwei Monatsmieten an Provision.

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Vor- und Nachteile in etwa ausgleichen. Man muss also im Einzelfall prüfen, ob die betreffende Wohnung für einen interessant ist. Dabei werden sich die einzelne Punkte auch gegenseitig beeinflussen. Bei einer sehr schönen, mängelfreien Wohnung mit einem tollen Mieter wird man als Anleger wohl eine etwas geringere Miete akzeptieren. Ist die Wohnung eher „schwierig“, so kann eine hohe Miete diesen Nachteil aber auch ausgleichen. Ich persönlich kaufe lieber leer stehende Wohnungen, die ich dann zunächst umfassend saniere. So weiß ich, dass die Wohnung in einem top Zustand ist, ich in den nächsten Jahren mit keinen baulichen Mängeln oder Problemen rechnen muss und kann von Anfang an eine gute aber faire Index- bzw. Staffelmiete vereinbaren. Dennoch sind vermietete Wohnungen für mich kein Ausschlusskriterium, wenn das Gesamtpaket stimmt. 

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Immobilien – wo soll man noch kaufen?

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Über die Frage, wo man am besten Immobilien kauft, streiten die Gemüter seit eh und je. Dabei werden ein paar wichtige Voraussetzungen allzu häufig übersehen: zunächst sollte man nämlich klären, unter welchen Gesichtspunkten man diese Frage stellt bzw. welche „Immobilien-Strategie“ dahinter steckt.

Die Antwort „Lage, Lage, Lage“ ist häufig nicht nur undifferenziert, sondern gleichzeitig auch oft mit Unwissenheit gepaart, wissen doch die wenigsten, was mit den „drei Lagen“ überhaupt gemeint ist. Die Wiederholung soll nämlich nicht ausschließlich betonen, wie wichtig die Lage ist, sondern vielmehr darauf hinweisen, dass man verschiedene Lagen – namentlich die Makro-, die Meta- und die Mikrolage beachten soll.

Wichtiger ist meiner Meinung nach aber die Frage nach der dahinter stehenden Strategie. Nicht alle Immobilienkäufer verfolgen mit ihrem Kauf dasselbe Interesse. Demnach werden auch nicht alle dieselbe Lage befürworten. 

Ich persönlich habe erst sehr spät den Unterschied zwischen einem Kapitalanleger und einem Investor verstanden. Während ersterer nach Wegen sucht, sein Kapital primär sicher und mit akzeptabler Rendite anzulegen, versucht der Investor, seine Eigenkapitalrendite zu maximieren. Tendenziell wird er daher nach höheren Renditen Ausschau halten, was ihn in den seltensten Fällen dazu bringen dürfte, in sogenannten A-Lagen zu investieren. Vielmehr sucht der Investor nach Cashflow-starken Objekten, um Überschüsse zu generieren und dieses kurzfristig zu re-investieren. Dieses Vorgehen führt durch den Zinses-Zins-Effekt der Re-Investments zu ungleich höheren Renditen als die, mit denen sich der Kapitalanleger begnügt. Für diese höheren Renditen ist der Investor bereit, höhere Risiken einzugehen, während der Kapitalanleger wohl eher darauf aus, mit seinem Objekt möglichst wenig Arbeit zu haben. 

Es gibt aber noch eine dritte Käufergruppe: die Eigenheimkäufer. Deren Motive sind neben der oftmals falschen Ansicht, mit einem Eigenheimkauf ein lukratives Investment zu machen, emotionaler Natur. Gedanken wie „sein eigenes Haus zu besitzen“, „unabhängig von Vermietern zu sein“ oder „tun und lassen zu können, was man möchte“ sind eher der Vater des Gedankens. Zudem fallen Faktoren, wie Arbeitsweg, Schulen und Supermärkte in der Nähe, gegebenenfalls Freizeitangebote usw. ganz anders ins Gewicht.

Wenn man sich nun der Frage widmet, wo man am besten Immobilien kauft, so sollte man zunächst klären, um welche Käufergruppe es sich handelt, um dann eine geeignete Antwort zu finden.

Ich bin Investor! Demnach werde ich im Folgenden diesen Blickwinkel einnehmen, um die Frage zu beantworten: 

Wie schon angedeutet, sind uns Investoren hohe Renditen, vor allem aber ein starker Cashflow wichtig. D.h. wir versuchen Objekte zu finden, deren Einnahmen – also die Mieten – sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Hausgeld und Rücklagen möglichst weit übersteigen. Kurz: es geht um das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Man spricht hier auch vom sogenannten Kaufpreisfaktor. Bringt eine Wohnung z. B. 12.000€ Miete im Jahr und der Kaufpreis beträgt 240.000€, so beträgt der Kaufpreisfaktor 20 (240.000€ / 12.000€ = 20). Rechnerisch bedeutet dies, dass man in 20 Jahren sein investiertes Geld wieder reinbekommen hat. Je geringer der Faktor, desto rentabler ist das Objekt also. Ich persönlich schaue nach Immobilien mit einem Faktor von ca. 16. 

Was aber bestimmt nun den Faktor? Generell kann man sagen: je besser die Lage, je solider das Haus und je besser die Mieterklientel, desto höher ist der Faktor, in anderen Worten, desto teurer ist das Objekt. Dies macht auch Sinn. Für eine tolle Wohnung in der Innenstadt von München wird man mehr Geld bezahlen als für eine renovierungsbedürftige Bude in ländlichen Kreisen Brandenburgs. Für diese tollen Aspekte und das geringe Risiko zahlt man aber auch in Form der geringere Rendite. Auf der anderen Seite kann man sagen, dass je höher die Rendite, desto größer wird auch das Risiko, dass entweder an dem Objekt etwas gemacht werden muss oder man bei einem Auszug langen Leerstand zu verzeichnen hat, weil man das Objekt nicht so schnell wieder vermietet bekommt. Wieviel Risiko man nun eingehen möchte, ist natürlich jedem selbst überlassen. 

Prinzipiell lassen sich nun drei wesentliche Lagen unterscheiden: Innenstadtlagen bilden i. d. R. die sogenannten A-Lagen. Objekte in A-Lagen sind sehr leicht zu vermieten, da sie begehrt sind und die Nachfrage entsprechend groß ist. 

Dann gibt es sehr ländliche Regionen und Dörfer. Diese bilden meist die C-Lagen. Selten ziehen neue Menschen dort hin, die Bevölkerung besteht im Wesentlichen aus denjenigen, die dort geboren wurden. Oftmals ziehen diese Menschen für die Ausbildung oder den Beruf aber später weg, weswegen diese Orte oftmals auch durch ein negatives Bevölkerungswachstum gekennzeichnet sind. Vereinzelt kann es dann passieren, dass irgendwann in der Zukunft Geschäfte schließen und Schulen umgesiedelt oder zusammengelegt werden, was eine Ortschaft zum Erliegen bringen kann. Eine Immobilie kann hierdurch später stark an Wert verlieren oder sogar nahezu unverkäuflich werden. Zugegeben, dies ist ein Extremfall, ich möchte hier aber auch die Risiken beleuchten. 

Und dann gibt es die B-Lagen, die genau dazwischen liegen. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Städte, die aber in der Nähe von Großstädten oder Ballungszentren liegen. Da die demographische Entwicklung in Deutschland (übrigens auch weltweit) sich dahingehend wandelt, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen, ist davon auszugehen, dass diese B-Lagen auch zukünftig stark nachgefragt werden, da in den Städten selber der Wohnraum knapp ist. Menschen ziehen daher in die Nähe. Vereinzelt werden kleine Ortschaften auch später eingemeindet und werden dann Teil der Stadt. 

Diese B-Lagen bieten meiner Meinung nach ein gesundes Mittelmaß zwischen den anderen beiden Extremen. Zwar sind sie nicht ganz so gefragt wie die A-Lagen, dafür sind sie aber bedeutend günstiger im Einkauf und bieten dadurch sehr gute Renditechancen, ohne die Risiken der C-Lagen zu besitzen. Zudem sind die Wachstumspotenziale der Immobilienpreise in solchen Regionen höher, da sie noch nicht als so überteuert gelten wie die A-Lagen.

Für mich persönlich liegt beim Faktor 16 ein gutes Mittelmaß zwischen Rendite, aber auch Substanz und Lage einer Immobilie.

Und diese Faktor 16-Objekte findet man häufig genau in den B-Lagen, nämlich in der Peripherie von mittleren und großen Städten, wo Pendler eine solide Wohnung suchen, aber nicht gewillt sind, die überhöhten Mieten aus den Innenstädten zu zahlen. Beispiele in NRW sind z. B. Brühl und Erftstad bei Köln, Troidorf bei Bonn oder Monheim zwischen Köln und Düsseldorf. Manchmal findet man auch noch gute Objekte im Zentrum kleinerer Städte wie z. B. Neuss, Krefeld oder Dortmund.

Insbesondere empfehle ich B-Lagen in und um Studentenstädte herum, und zwar deshalb, weil im Gegensatz zu großen Unternehmen, die für einen Standort wichtig sind, aber auch pleite gehen können, die Wahrscheinlichkeit, dass eine Universität zugemacht wird, doch äußerst gering ist. Diese wird also auch zukünftig für Wohnraumnachfrage in der Region sorgen. 

Das Interessante ist, dass obwohl die Kaufpreise in B-Lagen deutlich geringer sind als diejenigen in den entsprechenden Großstädten, die Mieten aufgrund der guten Anbindung und einer vertretbaren „Reisezeit“ für die Pendler nur geringfügig nach unten abweichen. Während der QM-Preis in Erftstadt etwa die Hälfte desjenigen von Köln beträgt, ist die Miete dort nur 20% geringer. Genau diese Tatsache ist es, die für einen besseren Kaufpreisfaktor sorgt. Und danach gilt es zu suchen. 

Wer hingegen toll sanierte Altbauten oder sogar Neubauten in Innenstädten kauft, der wird evtl. Neider im Bekanntenkreis bekommen und sicherlich keine „Sorgen“ mit dem Objekt oder einer möglichen Wiedervermietung haben; Geld verdienen wird er aber nicht. 

Zusammenfassend kann ich also gute B-Lagen empfehlen. Die Substanz des Gebäudes sollte solide sein. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahme und Kaufpreis bestimmt am Ende die Rendite.

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Meine Immobilien in der Corona-Krise und was ich daraus lernte

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Ich bin bekannt dafür, dass meine Anlage- und Finanzierungs-Strategien sehr cashflow-orientiert sind. Die Hauptgründe dafür sind zum einen die Wachstumspotenziale, die sich daraus gegenüber anderen Strategien ergeben und zum anderen die erhöhte Sicherheit, die sie mit sich bringen.

Im Kern sieht der Grundsatz so aus, dass man möglichst wenig Eigenkapital in eine Finanzierung mit einbringt, um Eigenkapital als Reserve oder für andere Investments zurückzuhalten und zum anderen eine lange Laufzeit wählt, um einen hohen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen. 

Somit hebelt man sein Eigenkapital und erzielt dadurch deutlich bessere Renditen. Allerdings gibt es auch Kritiker dieser Vorgehensweise. Diese sind der Auffassung, man solle lieber möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Beleihungsausläufe und dadurch wiederum bessere Konditionen zu erhalten. Zudem solle man möglichst hoch und schnell tilgen, um über die Laufzeit der Finanzierung Zinsen zu sparen. Manche vereinbaren sogar Finanzierungsraten, die höher als die Mieteinnahmen sind, so dass sie monatlich noch etwas von ihrem privaten Gehalt dazuzahlen müssen; und das über Jahrzehnte hinweg. Das sollte man auf keinen Fall machen!

Die Corona-Krise, die uns alle Anfang 2020 überrascht hat, brachte mich dann dazu, mich mit meinen eigenen Strategien erneut auseinander zu setzen. Meine Firmen hatten insgesamt Immobiliendarlehen von etwa drei Millionen Euro für 17 verschiedene Immobilien laufen und es dauerte nicht lange bis der erste Mieter mir schrieb, er könne seine Miete aufgrund eines Jobverlustes durch die Krise nicht zahlen. 

Hätte ich auf die vielen Banker und gut gemeinten Ratschläge gehört, dann hätten mich die Mietausfälle wahrscheinlich in die Bredouille gebracht. Tatsächlich aber, sind die monatlichen Mietüberschüsse so hoch, dass es kein Problem ist, wenn ein oder auch mehrere Mieten mal ausfallen. Zudem hatte ich durch die geringen Eigenkapitalquoten bei den Investments soviel Geld zurückbehalten, dass mir die Krise auch psychisch keinen Stress bereitete, weil ich wusste, alle Finanzierungsraten auch bei möglichen Mietausfällen problemlos zahlen zu können. 

Im Gegensatz dazu sind diejenigen, die schnell tilgen wollten, plötzlich unter Druck geraten, weil sie nicht mehr im Stande waren, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Und hat man erst einmal Zahlungsschwierigkeiten, ist keine Bank der Welt bereit, einem mit den Raten entgegenzukommen. Zwar konnte man während der Krise ausnahmsweise auch Raten stunden, aber die Bonität war damit im Eimer und zukünftige Finanzierungsanfragen brauchte man nicht mehr stellen, weil die Banken einen plötzlich als Risiko-Kunde einstuften. Schließlich hatte man ihnen ja gezeigt, dass die Finanzierung „am Limit“ war. Das ursprünglich gut gemeinte Ziel, Zinsen zu sparen und die Immobilie schnell abzubezahlen, entpuppte sich plötzlich als riskante Vorgehensweise mit langfristigen Folgen. 

Ich sehe mich also insbesondere durch die Corona-Krise in meiner Vorgehensweise bestätigt. Meine Investment-Strategien ermöglichen nicht nur ein rasantes Wachstum, sie stehen zudem auch finanziell auf sehr soliden Füßen und bewähren sich vor allem in Krisenzeiten, wenn andere Kapitalanleger in Zahlungsschwierigkeiten geraten. 

Mein Rat lautet daher: insbesondere bei Kapitalanlagen, wo die Zinsen auch noch steuerlich absetzbar sind und es um Renditen geht, strecke die Laufzeit der Finanzierung in die Länge und profitiere in mehrfacher Hinsicht von niedrigen Raten. Nur so erwirtschaftest Du Überschüsse aus der Vermietung und hast auch in finanziell schwierigen Zeiten ausreichend Puffer, um allen Darlehensverpflichtungen nachzukommen. 

Wenn man – aus welchen Gründen auch immer – doch unbedingt schnell tilgen möchte, dann sollte man zusehen, dass man mit der Bank trotzdem niedrige monatliche Raten vereinbart und sich im Darlehensvertrag die Möglichkeit der freiwilligen Sondertilgung einräumt. Dadurch kann man schneller tilgen, muss es aber nicht und kann jederzeit wieder neu entscheiden. Somit nimmt man den Druck aus der Finanzierung und bleibt flexibel.

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AirBnB und Wohnungsnot – was steckt wirklich dahinter?

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Brittany ist eine sympathische junge Spitzensportlerin aus Australien. Schon als Kind träumt sie davon, einmal bei den olympischen Spielen mitkämpfen zu dürfen. Seit Jahren trainiert sie hart für ihren großen Traum. 2016 ist es dann endlich so weit: sie qualifiziert sich als Leichtathletin für die Olympischen Spiele in Rio de Janeiro. Zu ihrer Überraschung soll es zur Vorbereitung ein 2-monatiges Trainingslager in Köln geben. Dass die Kölner Sporthochschule eine der renommiertesten der Welt ist wusste Brittany noch nicht. Eine Unterkunft für diese Zeit muss sie sich allerdings selber suchen, da das Trainingscamp vom Sportverband als freiwillige Vorbereitung gesehen wird und die Kosten daher nicht übernommen werden. Zwei Monate in einem Hotel zu wohnen scheidet aus. Obwohl Brittany als Leichtathletin erfolgreich ist, geht sie einem „normalen“ Job nach und könnte sich ein Hotel für die Dauer nicht leisten. Sie ist froh, über das Internetportal AirBnB ein bezahlbares 1-Zimmer-Apartment zu finden, das für die 2 Monate ihr neues zu Hause werden wird; mit Bett, Kleiderschrank, Esstisch, kleiner Küchenzeile und sogar ein paar Büchern im Regal – in englischer Sprache. Sie kann immer noch nicht wirklich glauben, dass ihr Kindheitstraum nun endlich wahr werden soll.

Ida ist 24, zielstrebig und arbeitet hart für ihre Träume. Sie schliesst als eine der Jahrgangsbesten ihr Jura-Studium in Finnland, ihrem Heimatland, ab. Das jahrelange Büffeln, der Verzicht auf Parties an den Wochenenden und die viele Extrastunden, die sie in ihr Studium investierte, werden nun endlich belohnt. Sie ist eine von zwei Studentinnen, die ein Stipendium für ein 12-wöchiges Referendariat bei einer renommierten Kölner Kanzlei verliehen bekommt. Für die junge Ida etwas, auf das sie lange hingearbeitet hat. Die Kanzlei stellt ihr die Wohnung. Es ist das selbe gemütliche Apartment, in dem zuvor Brittany gewohnt hatte.

Beide Geschichten, die sich tatsächlich genauso zugetragen haben, werden sich in naher Zukunft so wohl nicht mehr wiederholen, denn leider gehen sie nicht mit der sogenannten Wohnraumschutz-Satzung der Stadt Köln konform. 

Dass in nahezu sämtlichen deutschen Großstädten akuter Wohnraummangel herrscht, ist längst nichts Neues, neu könnte allerdings der Blick darauf sein, wie man mit dieses Problem betrachtet: Aktuell sind etwa 7.000 aller 581.000 Kölner Wohnungen auf AirBnB gelistet. Die Stadt möchte dies nun verbieten. Dass schätzungsweise nur 2-3 tausend dieser Inserate „professionell“ vermietet werden, sowie auch im Falle von Brittany und Ida, die anderen aber nur für wenige Wochen im Jahr, z. B. wenn der eigentliche Mieter im Urlaub oder auf einer Fortbildung ist, wird dabei schnell unter den Teppich gekehrt. Es findet keine differenzierte Betrachtung statt. Stattdessen ist AirBnB die Wurzel allen Übels, dabei beträgt die Anzahl an Wohnungen, die dem Markt nach Auffassung der Politik auf solch grausame Art und Weise entzogen wird, folglich gerade einmal 0,4-0,6%. Kein Mensch mit einer realistischen Weltanschauung würde daher annehmen, dass ein AirBnB-Verbot im Hinblick auf den Wohnraummangel des Rätsels Lösung sei. Welche Motive könnte die Politik also haben, AirBnB, den schwarzen Peter zuzuschieben?

Ich war mit 40 in der glücklichen Lage, finanziell halbwegs unabhängig zu sein, so dass ich meinen Job als Angestellter kündigte und mich mit meinem Bruder und einer Immobilienfirma selbständig machte. Wie auch Brittany und Ida hatten wir beide als Teenager große Träume, wollten „etwas erreichen“ im Leben, was uns glücklicherweise halbwegs gelang. Nun, mit 40, galt es etwas zurückzugeben. Mit Immobilien glaubten wir, unsere Passion gefunden zu haben: Architektur, Design, zugegebenermaßen auch Geld – Dinge, die uns gefielen. Aber auch das Problem des Wohnraummangels wollten wir bekämpfen. Nach einem recht sinn-losen Job in der Vergangenheit, so hofften wir, könnten wir nun etwas sinn-volles tun. Allerdings hatten wir unsere Pläne ohne das Bauamt gemacht. 

Wir erwarben ein marodes, aber sehr schönes Haus aus dem Jahre 1905 in Erftstadt bei Köln. Es war seit fast 60 Jahren in Familienbesitz gewesen. Nach dem Tod der Eltern verkauften die Erben das fast unbrauchbare Stück. Es gab keine Heizung, das Dach drohte zusammen zu brechen, die Elektrik funktionierte nur in Teilen. Unser Plan war er nun, das bot die Gebäudestruktur an, es zu sanieren und in sieben Wohnungen umzubauen. Da in Erftstadt demnächst eine neue Uni entsteht, so dachten wir, könnten wir doch sieben Studentenapartments bauen oder Wohnungen für Rentner oder noch besser: Rentner und Studenten in einem generationen-übergreifenden Haus. Aber einfach so neuen Wohnraum schaffen? Die Hürden lagen höher als wir ahnten: 

So besagt das Baurecht beispielsweise, dass für jede der Wohnungen ein PKW-Stellplatz auf dem Grundstück errichtet werden muss. Da aus Platzgründen auf dem Grundstück maximal 5 Stellplätze realisierbar sind, folgt hieraus per Gesetz, dass auch nur 5 Wohnungen entstehen dürfen. Eine sogenannte Stellplatzablöse, ein Hintertörchen im Baurecht, bei der ein Geldbetrag an die Stadt gezahlt wird, um einen fiktiven Stellplatz zu erhalten, wurde abgelehnt. Ob dort später ein Student mit Fahrrad einzieht oder eine autolose Rentnerin, spielt dabei gar keine Rolle. Die Idee, den kleinen Anbau, den die Familie in den 70er Jahren einfach ohne Bauantrag selbst gebaut hatte, auch noch um eine Etage und somit eine Wohnung zu erweitern, verwarfen wir demnach schnell wieder. Zudem würde – so teilte man uns beim Bauamt mit – die Aufstockung sowieso nicht genehmigt. Unserem Einwand, dass doch bald 2000 Studenten in Erftstadt eine Bleibe brauchten, entgegnete man mit dem Argument, dass eine Aufstockung an dieser Stelle nicht dem „städtebaulichen Plan“ entspreche. Man wolle dort einfach keine 2-geschossigen Häuser. Eine Begründung blieb aus. 

Ich rief unseren Architekten an, um meinem Unmut über diese unglaublichen Gesetze Luft zu machen. Tröstend erzählte dieser mir, dass sein letztes Bauvorhaben, bei dem ein im Krieg demoliertes Haus auf der Bonner Straße in Köln um zwei Etagen mit insgesamt 4 Wohnungen wieder aufgestockt werden sollte, abgelehnt worden war, weil man aus Platzgründen keinen Kinderspielplatz auf dem Grundstück unterbringen konnte. Tatsächlich ist auch dies gesetzlich verankert. Kein Kinderspielplatz bedeutet kein Wohnungsbau und kein PKW-Stellplatz bedeutet ebenfalls kein Wohnungsbau. Und dies sind nur zwei Beispiele. Kein Wunder also, dass die Politik doch dankbar dafür zu sein scheint, mit AirBnB den geeigneten schwarzen Peter gefunden zu haben, um von den eigenen Interessen abzulenken. Die Träume von Brittany und Ida und die 2000 wohnungssuchenden Studenten? Der Politik doch egal.

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