Sinkende Preise? – Die wirklichen Risiken von Immobilieninvestments

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Immobilien

Wenn ich mein Geld sinnvoll anlegen möchte, schaue ich zum einen natürlich danach, wo ich gute Renditen erwirtschaften kann, zum anderen versuche ich aber auch, mögliche Risiken zu minimieren, um nicht Geld zu verlieren. Dass der größte Teil meines Geldes in Immobilien angelegt ist, ist ja kein Geheimnis. Gerade in wirtschaftlich schwachen Zeiten werde ich daher oft gefragt, ob ich nicht Angst habe, dass die Immobilienpreise sinken und ich dadurch einen finanziellen Verlust erleiden werde. Aber schauen wir uns die Sache doch einmal genauer an:

Mal angenommen, ich habe ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zum Preis von einer Million Euro gekauft. Meine Mieteinnahmen betragen monatlich €4.000,00, wovon aber €2.500,00 für die Finanzierungsrate draufgehen. Weitere €500,00 fallen monatlich für Verwaltung, Versicherung und Rücklage an, so dass ein positiver Cashflow von €1.000,00 bleibt – im Übrigen: alles realistische Zahlen. 

Die Finanzierung hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, danach kann ich das Darlehen neu verhandeln, verlängern oder zu einer anderen Bank gehen. Oder aber ich kann die Immobilie verkaufen und mit dem Erlös den noch offenen Teil des Darlehens ablösen.

Jetzt zu den Risiken:

Das erste Risiko besteht darin, dass der Preis des Hauses sinkt. Aber ist dies wirklich ein Risiko? Was würde denn passieren? Das Haus, das ich für eine Million gekauft habe, ist jetzt vielleicht nur noch €750.000,00 wert. Na und? Meine Miete hat sich nicht geändert, meine Rate hat sich auch nicht geändert und mein Cashflow von €1.000,00 ebenfalls nicht. In anderen Worten: die Preisminderung, die ja zunächst nur auf dem Papier besteht, trifft mich doch gar nicht. Erst dann, wenn ich die Immobilie verkaufen will, würde ich doch den Verlust realisieren. Sollte ich aber nach 15 Jahren feststellen, dass ich nicht zufrieden mit dem möglichen Wiederverkaufspreis bin, dann verlängere ich einfach die Finanzierung und alles bleibt beim alten; ich mache also gar keinen Verlust.

Es kann aber auch noch ein anderes Szenario eintreten: In den 15 Jahren, die ich die Immobilie besessen habe, habe ich ja zum einen monatlich einen Cashflow von €1.000,00, insgesamt also €180.000,00 erwirtschaftet. Zudem haben die Mieter des Hauses meine Finanzierungsrate bezahlt und dadurch in den 15 Jahren €281.400,00 getilgt, so dass bei der Bank nur noch eine offene Restschuld von € 718.600,00 besteht. Sollte ich mich dazu entschließen, die Immobilie doch für €750.000,00 zu verkaufen, könnte ich davon bequem die Restschuld begleichen und hätte zu den €180.000,00 Cashflow-Ergebnis noch einen steuerfreien Gewinn aus dem Verkaufserlös von €31.400,00. 

Es geht hier also eher um Luxusprobleme. Das wichtigste ist aber zu verstehen, dass ein Rückgang der Immobilienpreise mich gar nicht trifft, so lange ich die Immobilie weiterhin vermiete. Der Rückgang ist nur ein fiktiver „Buchverlust“, aber kein realer Verlust. Zudem kann man selbst bei gesunkenem Preis immer noch viel Geld verdienen, da die Mieter bereits für einen selbst getilgt haben.

Das zweite Risiko besteht darin, dass die Mietpreise sinken. Ehrlich gesagt will ich hier gar nicht zu sehr ins Detail gehen. Ich frage Dich: für wie realistisch hältst Du es, dass Mieten in Deutschland sinken? Vorausgesetzt natürlich man kauft in vernünftigen Lagen. Ich halte dies für äußerst unwahrscheinlich. Eine Deckelung nach oben kann ich mir bei der aktuellen politischen Diskussion schon eher vorstellen, aber das würde lediglich dazu führen, dass es zukünftig keine Mietsteigerungen mehr gibt, an der aktuellen Situation von €1.000,00 Cashflow pro Monat würde sich aber nichts ändern. Jetzt nehmen wir aber mal an, es kommt hart auf hart und die Mieten sinken tatsächlich; im vorliegenden Fall dürfte die Miete um ganze 25% einbrechen und ich wäre immer noch im Stande davon die Finanzierungsrate sowie alle Nebenkosten zu begleichen. 

Zusammenfassend liegt das Risiko für mich daher nahezu bei Null. Wichtig ist allerdings, dass man die Finanzierung richtig aufgestellt hat. Hätte ich von Anfang an eine monatliche Finanzierungsrate i. H. v. €3.500,00, dann würde mich eine Mietminderung in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Daran sieht man wieder einmal, dass man durch „Know-how“ und die richtige Herangehensweise sämtliche Risiken nahezu ausmerzen kann. Zudem zeigt dies, dass sich mit Immobilien nach wie vor hervorragend Geld verdienen lässt. 

Solltest Du tiefergehendes Interesse daran haben, worauf man bei der Finanzierung achten soll, so empfehle ich Dir noch meinen Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung“.

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Die Steuer bei Immobilien – was gilt es zu beachten?

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Steuern

Heute wollen wir einmal ganz kurz das Thema „Steuern“ bei vermieteten Immobilien betrachten. Ich gebe zu, dass es ein etwas „trockenes“ Thema ist, aber ich halte es für sehr wichtig, dass man schon vor dem Kauf einer Immobilie in der Lage ist, eine steuerliche Betrachtung durchzuführen, um die Rentabilität einer Immobilie sowie die steuerliche Belastung genauer zu ermitteln. Zudem soll dieser kurze Artikel Dir eine unnötige Angst vor dem Thema „Steuern“ nehmen. Der Form halber muss ich natürlich dazu sagen, dass dies hier keine steuerliche Beratung darstellt.

Die Steuererklärung für eine vermietete Immobilie kann jeder im Prinzip in 30 Minuten selber machen. Wir beschränken uns hier allerdings auf Immobilien, die von Privatpersonen gehalten werden, also keine Immobilien von Firmen wie z. B. einer GmbH, da dort andere Vorschriften gelten.

Zu unterscheiden gibt es bei der Besteuerung drei zeitliche Phasen: 

  1. Den Ankauf
  2. Die laufende Vermietung
  3. Den Verkauf

Grundsätzlich ist es so, dass man immer zwischen der Einnahmen-Seite und der Ausgaben-Seite unterscheidet. Alle Einnahmen, die man mit einer Immobilie erwirtschaftet, sind zu versteuern, dabei dürfen aber fast alle Ausgaben, die man durch die Immobilie hat, als Kosten abgezogen werden. Warum schreibe ich „fast“? Es gibt Ausgaben, die steuerlich gesehen keine Kosten darstellen. Vorrangig ist hier die Tilgung der Immobilie zu nennen. Da man von einer Bank ein Darlehen bekommen hat und dieses nun lediglich zurückzahlt, sind dies keine Kosten, sondern nur geborgtes Geld. Im Umkehrschluss muss man ja in dem Jahr, in dem die Bank einem das Darlehen auszahlt, dieses auch nicht als Einnahme versteuern. Das ist sehr wichtig zu verstehen, weil hier die meisten Menschen Fehler in ihren Kalkulationen machen und sich dann am Jahresende wundern, wenn sie Steuern nachzahlen müssen. Was aber natürlich Kosten sind, sind die Zinsen, die man auf sein Darlehen zahlen muss. Man zahlt also quasi eine einzige monatliche Rate an die Bank, von der ein Teil Tilgung und ein Teil Zinsen sind. Nur die Zinsen darf man absetzen. Wie man das genau macht, erkläre ich nachher.

Jetzt ein einfaches Beispiel:

Hat man z. B. Mieteinnahmen von 12.000€ auf der einen Seite und 4.800€ Kosten auf der anderen Seite, so hat man einen Gewinn – einen sogenannten Überschuss – von 7.200€ erzielt und muss diesen mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Der Gewinn wird quasi zum sonstigen Einkommen wie z. B. Arbeitslohn hinzuaddiert und dann versteuert man dieses Gesamteinkommen gemäß Einkommensteuertabelle, die man sich einfach im Internet unter www.grundtabelle.de aufrufen kann. Das, was man noch nicht, z. B. schon durch die monatliche Lohnsteuer bezahlt hat, muss man dann nachzahlen.

Das Wichtigste, was man jetzt noch lernen muss, ist einfach, was genau alles Kosten sind und wie diese dann abgesetzt werden dürfen.

Zunächst die erste Frage: Kosten sind im Prinzip sämtliche Aufwendungen (Ausgaben), die einem im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, die man also ohne die Immobilie nicht hätte, mit Ausnahme der oben bereits beschriebenen Tilgung und der Rücklagen, die man spart, falls man später einmal etwas reparieren muss. Die Rücklagen sind deshalb keine Kosten, weil man sie ja nur anspart, aber noch nicht ausgibt. Beispiele für Kosten sind:

-Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbucheintragung)

-Zinsen für das Darlehen

-Kosten für die Verwaltung

-Versicherungsbeiträge

-Sanierungskosten

-Reparaturen

-Einrichtungsgegenstände wie z. B. Möbel, Küchen etc.

-Fahrtkosten, die durch die Immobilie entstehen (Besichtigungstermine)

All dies sind Kosten, die man von den Einnahmen abziehen darf. Und dann natürlich noch die Kosten für die Abnutzung des Gebäudes, dazu unten mehr.

Als letztes muss man jetzt noch wissen, wie man diese richtig abzieht. Dabei unterscheidet man zwei Fälle:

  1. Kosten, die man sofort in voller Höhe abziehen darf und
  2. Kosten die über eine bestimmte Laufzeit verteilt werden

Hintergrund für letzteres ist der, dass das Finanzamt sagt, es ist nicht in Ordnung, wenn man eine langfristige Ausgabe tätigt und diese dann sofort in vollständiger Höhe absetzt. Ein einfaches Beispiel ist z. B. eine Küche, die man kauft und einbaut, um eine Wohnung besser vermieten zu können. Eine solche Küche hält in der Regel 7 Jahre oder länger, daher zwingt das Finanzamt einen, die Kosten für die Küche entsprechend über 7 Jahre zu verteilen; dieses Verteilen nennt man abschreiben, im Fachjargon „Abschreibung für Abnutzung“ oder kurz: AfA. Man spricht dann davon, dass die Küche über 7 Jahre abgeschrieben wird. Kostet die Küche z. B. 3.500€, so kann man sieben Jahre lang jedes Jahr 500€ als Kosten absetzen bzw. abziehen.

Jetzt, wo Du weißt, was Abschreibung (AfA) bedeutet, kann ich Dir sagen, dass Wohnimmobilien in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben werden, d. h. dass man die Kosten der Immobilie über 50 Jahre verteilt, indem man jedes Jahr 2% vom Kaufpreis der Immobilie als Kosten absetzen darf. Wichtig ist hierbei, dass sich dies nur auf die Kosten des Gebäudes bezieht, nicht aber auf die Kosten des Grundstücks, weil sich das Grundstück nicht abnutzt, das Gebäude schon. Da diese zwei Einzelpreise meistens in den Kaufverträgen nicht einzeln ausgewiesen werden, hat das Finanzamt ein Excel-Formular, mit dem man diese zwei Größen berechnen kann. Als Richtwert kannst Du aber ca. 80% des Gesamtpreises annehmen. 

Es gibt bei dieser Gebäudeabschreibung noch Ausnahmen, auf die gehen wir hier aber nicht ein. 

Jetzt schauen wir uns einmal konkret die drei Phasen an:

Phase 1 – Der Ankauf:

Durch den Ankauf entstehen ganz bestimmte Kosten, im Einzelnen:

  1. Kaufpreis des Gebäudes (zzgl. den Anteil für das Grundstück)
  2. Grunderwerbsteuer für den Kauf
  3. Maklerkosten, sofern durch Makler vermittelt
  4. Notarkosten für den Kaufvertrag
  5. Gerichtskosten für Umschreibung im Grundbuch
  6. Eventuell Kosten für die Sanierung
  7. Notarkosten für die Grundschuldeintragung zur Besicherung der Immobilie durch die Bank
  8. Eventuell Einrichtungsgegenstände wie Küche

Die Positionen 1-6 addiert man nun zusammen und verteilt sie dann über 50 Jahre, setzt also jährlich 2% dieser Summe als Kosten ab.

Dabei gibt es noch eine Besonderheit: Betragen die Sanierungskosten weniger als 15% des Gebäudewertes, so darf man diese Kosten auch komplett im Jahr des Kaufs absetzen. Bei Sanierungen sollte man hierauf achten, da es steuerlich viel interessanter ist als die Kosten langfristig abzuschreiben. (s. hierzu auch Anschaffungsnaher Aufwand und 3-Gewerke-Regel).

Die Position 7 darf ebenfalls komplett im Jahr des Kaufs abgesetzt werden. 

Und die Position 8 wird über die sogenannte „übliche Nutzungsdauer“ abgeschrieben. Wie lang diese ist, findest Du im Internet, da gibt es extra Tabellen für alle möglichen Gegenstände von Küchen über Möbel bis hinzu Fernsehgeräten etc.

Auch hier gibt es noch eine Ausnahme: Alles, was bis zu 800€ netto kostet, sogenannte „geringwertige Wirtschaftsgüter“ (GWGs), darf man ebenfalls sofort im Jahr des Kaufs abschreiben.

Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Im Gegensatz zum Anschaffungsjahr ist das hier ein Kinderspiel. Nimm alle Deine Einnahmen in dem Jahr und ziehe alle Deine Ausgaben aus dem Jahr ab. Dann ziehst Du noch die AfA-Beträge, die da ja oben schon für jedes Jahr ermittelt hast ab und Du erhältst den Betrag, den Du zu versteuern hast.

Phase 3 – Der Verkauf:

Nach 10 Jahren kannst Du Deine Immobilie steuerfrei verkaufen, musst also keine Steuern auf den Verkaufserlös zahlen.

Solltest Du Deine Immobilie vor dem Ablauf von zehn Jahren verkaufen wollen, so versteuerst Du die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis als Gewinn. Spätestens hier solltest Du dann aber mit Deinem Steuerberater sprechen. In der Regel macht dies aber wenig Sinn, weswegen ich darauf auch nicht näher eingehe.

Nun ein kurzes Beispiel zum besseren Verständnis:

1. Kaufpreis: €100.000,00 (davon Gebäudewert: € 80.000)

2. Grundwerwerbsteuer: €    6.500,00

3. Maklerprovision: €    3.570,00

4. Notarkosten Kaufvertrag: €    1.500,00

5. Gerichtskosten: €       500,00

6. Sanierung: €  20.000,00

7. Notarkosten Grundschuld: €       500,00

8. Einbauküche: €    3.500,00

Die Jährlichen Mieteinnahmen betragen insgesamt €6.000,00, wobei man laufende Kosten für Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen etc. i. H. v. €3.000,00 hat. Die Ausgaben für die Instandhaltungsrücklage belaufen sich auf €500,00, diese darf man aber nicht abziehen, weil sie lediglich in die Rücklage fließen. Ferner betragen die Zinsen für das Darlehen im Kaufjahr €1.800,00.

Bspl. Phase 1 – Der Ankauf:

Pos. 1-6 werden mit jeweils 2% abgeschrieben. Die Summe beträgt €132.070,00, jährlich kann ich also €2.641,40 als Kosten geltend machen. Da die Sanierungskosten mehr als 15% der Kaufpreises für den Gebäudeteil betrugen, kann ich von der Ausnahmeregel leider keinen Gebrauch machen.

Die Notarkosten für die Grundschuld kann ich komplett im 1. Jahr geltend machen.

Die Kosten für die Einbauküche werden über 7 Jahre abgeschrieben, pro Jahr kann ich also €500,00 geltend machen. 

Im Kaufjahr rechne ich also:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.800,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €    500,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           – € 441,40

Ich habe also ein negatives steuerliches Ergebnis, bekomme also Steuern zurückerstattet. Dies ist typisch für Anschaffungsjahre, muss aber nicht immer so sein.

Bspl. Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.700,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €        0,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           € 158,60

Die Position „Grundschuld“ hat sich geändert, da wir diese ja bereits im 1. Jahr vollständig abgesetzt haben. Die zu zahlen Zinsen ändern sich von Jahr zu Jahr geringfügig. Man bekommt einmal pro Jahr eine Bestätigung der Bank, in der die Höhe der geleisteten Zinsen ausgewiesen ist. Dieses Jahr haben wir also Einnahmen i. H. v. € 158,60, die es zu versteuern gilt, und das, obwohl wir € 8.000,00 an Mieteinnahmen hatten. Insgesamt ist es also immer gut, wenn Du hohe Abschreibungen hast, da diese als Kosten gelten obwohl Du kein Geld mehr ausgibst. Somit kannst Du positive Erträge haben, aber ein negatives steuerliches Ergebnis. Nicht nur deshalb sind Immobilien auch steuerlich gesehen, sehr interessante Investments.

Und viel mehr ist es dann auch nicht.

In der Steuererklärung gibt es die Anlage V+V (Vermietung und Verpachtung), in der die einzelnen Positionen eingetragen werden. Ein paar Ausnahmen gibt es natürlich noch, aber das Grundgerüst hast Du nun verstanden, so dass Du nun bereits vor dem Kauf eines Objektes dessen Rentabilität kalkulieren und selbst berechnen kannst, wie hoch Deine steuerliche Belastung am Jahresende sein wird, so dass Du hier keine bösen Überraschungen erlebst.

Der Vollständigkeit halber sei gesagt, dass es natürlich noch weitere Gesetze und Regularien gibt, aber mit den Basics aus diesem Beitrag beherrschst Du nun das Grundgerüst und kannst mit Deinem Steuerwissen bequem hierauf aufbauen. 

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Lieber leerstehende oder vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

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Wenn ich mal wieder diverse Online-Portale wie Immoscout24 oder Immowelt nach interessanten Anlage-Objekten durchforste, dann werden mir oft vermietete, häufig aber auch leerstehende Wohnungen zum Kauf angeboten. Aber was von beidem ist denn eigentlich besser? Nachfolgend möchte ich einmal die Vor- und Nachteile der beiden Varianten erläutern:

Der meiner Meinung nach größte Nachteil vermieteter Immobilien ist der, dass in der Mehrheit der Fälle der vorherige Besitzer und Verkäufer der Immobilie es – insbesondere bei Objekten, die schon lange an ein und dieselbe Person vermietet sind – versäumt hat, die Miete auf einem attraktiven Niveau zu halten. Oft läuft es so ab, dass man eine Wohnung neu vermieten möchte, ist froh einen netten Mieter gefunden zu haben, vereinbart einen monatlichen Mietzins und unterschreibt den Vertrag. Und 20 Jahre später ist die Miete dann immer noch nahezu unverändert. Das, was für diesen Mieter natürlich ein absoluter Glücksgriff ist, macht die Wohnung aber total unattraktiv. Obwohl die aktuelle Miethöhe natürlich auch den Wert der Wohnung bestimmt, muss ich als Käufer für das Objekt bei den heutigen Preisen eine beachtliche Summe zahlen, aber monatlich kommt kaum etwas herein. Natürlich könnte man jetzt hingehen und als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, aber will man das? Ich möchte nicht der Ar… sein, der seinem Mieter nach dem Kauf des Objektes eine Mieterhöhung um 100€ schickt. Es ist moralisch grenzwertig, man beeinträchtigt das Verhältnis zu seinem Mieter auf eine negative Art und entsprich damit nur dem Image der sogenannten „Immobilienhaie“, die versuchen, überall den letzten Cent rauszupressen. 

Ich finde es hingegen viel fairer, wenn man mit seinen Mietern von vornherein eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die sich z. B. alle zwei Jahre um einem zuvor festgelegten Betrag von z. B. 5,00€ oder 1% erhöht. Auf diese Art und Weise wissen beide Parteien von vornherein, wo sie dran sind und können vor allem planen, da bei einer solchen Vereinbarung plötzliche und unerwartete Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen sind. Dies ist auch für den Mieter ein großer Vorteil, da er nicht ständig Angst haben muss, es könnte eine Mieterhöhung in unbekannter Höhe geben.

Jedenfalls sind bei vermieteten Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden meistens die Mieten viel zu niedrig und es ist schwierig und moralisch bedenklich, diese auf ein gutes Niveau anzuheben.

Ein weiterer Punkt ist der, dass man häufig nach dem Kauf eines Objektes etwas sanieren möchte. Zum einen macht dies oft Sinn, um die Wohnung attraktiv zu machen – wer will schon gerne eine Wohnung mieten, wo das Bad schon 30 Jahre alt ist, oder bei den Heizkörpern schon der Lack abblättert – vor allem aber hat es den Vorteil, dass man die Sanierungskosten direkt mit in die Finanzierung packen kann. Saniert man hingegen erst einige Jahre später, so müsste man die Sanierung von seinem eigenen Geld bezahlen oder einen neuen Kredit anfragen. Im Rahmen des Immobilienkaufes ist dies meist viel einfacher und die Konditionen sind viel besser. Der Vollständigkeit halber muss ich an dieser Stelle auf das Thema „Anschaffungsnaher Aufwand“ und die „3-Gewerke-Regel“ hinweisen. Das erkläre ich aber in dem entsprechenden Artikel.

Eine entsprechend gewünschte Sanierung ist bei einer vermieteten Wohnung natürlich mit Praxisproblemen verbunden. Man müsste den Mieter umquartieren, eine Ersatzwohnung oder ein Hotel stellen, was wieder mit erhebliche Kosten verbunden ist.

Der dritte Aspekt ist der, dass man einen Mieter „übernimmt“, den man sich nicht selbst ausgesucht hat. Dies kann gut gehen, ist aber dann von Nachteil, wenn man mit diesem nicht „auf einer Wellenlänge“ schwimmt oder es sich um einen problematischen Mieter handelt.

Es gibt aber auch Vorteile:

Ein Risiko, was es im Bereich Vermietung gibt, ist das, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, was einen selbst in Zahlungsschwierigkeiten hinsichtlich seiner Finanzierungsraten bringen kann. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir vor dem Kauf vom Verkäufer die Kontoauszüge zeigen lassen, so dass ich ganz genau die Zahlungsmoral des Mieters einschätzen kann. Ich sehe sofort, ob dieser seit Jahren pünktlich seine Miete zahlt oder ob es regelmäßig zu Verspätungen kommt bzw. ob sogar Rückstände bestehen. Auf diese Art und Weise kann man das Risiko, was damit verbunden ist, sofort ziemlich präzise einschätzen.

Zudem kann man bei der Wohnungsbesichtigung noch vor dem Kauf den Mieter nach bestehenden Mängeln fragen und erhält so ein umfassenderes Bild der Immobilie. Man schränkt somit auch das Risiko ein, dass irgend ein Mangel an der Wohnung besteht, der einem ansonsten verborgen bleiben könnte wie z. B. ein undichtes Fenster, eine defekte Heizung oder auch ein ruhestörender Nachbar. Diese Dinge wird der Verkäufer oder Makler einem nämlich meistens nicht erzählen, wenn er sie überhaupt kennt. 

Der dritte Punkt ist der, dass bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung wohnt, nicht davon auszugehen ist, dass dieser sich nach dem Einzug über irgendwas beklagen könnte. Ich hatte kürzlich den Fall, dass ein Mieterpärchen, was in einer Wohnung neu einzog, plötzlich ein „Geruchsproblem“ im Bad feststellte. Es dauerte ewig bis die Ursache, nämlich ein undichter Wannensiphon, der aufgrund austretenden Wassers Gerüche unter der Badewanne verursachte, gefunden wurde. 

Ein anderer Mieter, der neu in eine Wohnung einzog, beschwerte sich darüber, dass seine Nachbarin regelmäßig nachts sehr laut sei.

Bei einer vermieteten Wohnung hingegen ist mit solchen plötzlichen Problemen nicht zu rechnen, zumindest aber wird der Mieter einem schon zuvor davon berichten, so dass man nicht böse überrascht wird.

Ein letzter Vorteil ist der, dass das ganze Thema der Mietersuche natürlich entfällt, d. h. ich muss keine Exposés verfassen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Bonitätsprüfungen machen etc., wenngleich man diese Dinge natürlich auch an einen Makler abgeben kann. Allerdings zahlt man dafür ja in der Regel auch zwei Monatsmieten an Provision.

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Vor- und Nachteile in etwa ausgleichen. Man muss also im Einzelfall prüfen, ob die betreffende Wohnung für einen interessant ist. Dabei werden sich die einzelne Punkte auch gegenseitig beeinflussen. Bei einer sehr schönen, mängelfreien Wohnung mit einem tollen Mieter wird man als Anleger wohl eine etwas geringere Miete akzeptieren. Ist die Wohnung eher „schwierig“, so kann eine hohe Miete diesen Nachteil aber auch ausgleichen. Ich persönlich kaufe lieber leer stehende Wohnungen, die ich dann zunächst umfassend saniere. So weiß ich, dass die Wohnung in einem top Zustand ist, ich in den nächsten Jahren mit keinen baulichen Mängeln oder Problemen rechnen muss und kann von Anfang an eine gute aber faire Index- bzw. Staffelmiete vereinbaren. Dennoch sind vermietete Wohnungen für mich kein Ausschlusskriterium, wenn das Gesamtpaket stimmt. 

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Warum die Wertsteigerung beim Eigenheim nichts nützt

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Eigenheim

Immobilien bieten eine sehr gute, planbare und teilweise sogar recht einfache Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Dabei sind die Risiken sehr überschaubar. Aber trifft dies auch auf alle Immobilien zu? 

Wenn ich mit Leuten über Immobilien spreche, kommt früher oder später die Frage auf, ob man zum Vermögensaufbau besser vermietete Objekte kauft oder ob auch das Eigenheim hierzu eine gute Möglichkeit darstellt. Die Antwort ist dann häufig: „ist doch egal, Hauptsache Immobilien.“ Ganz so einfach ist die Sache meiner Meinung nach jedoch nicht, und zwar aus folgendem Grund:

Dass man bei selbstgenutzten Immobilien kaum die Möglichkeit hat, irgendwelche Kosten oder Abschreibungen geltend zu machen und dadurch steuerlich stark benachteiligt ist, ist den meisten Menschen klar. Eine bewährte Strategie, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen besteht aber unter anderem darin, Objekte, die teilweise abbezahlt wurden oder sogar im Wert gestiegen sind, nach einer gewissen Zeit zu veräußern, um die erzielten Gewinne dann wieder gewinnbringend zu re-investieren. 

Hier ein Beispiel: ich kaufe eine Eigentumswohnung für 200.000€ und zahle die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklergebühr in Höhe von insgesamt 20.000€ aus meinem Eigenkapital (EK). Den Kaufpreis finanziere ich zu 1,5% Zinsen vollständig über eine Bank. Der Mieter zahlt eine Miete von 800€ kalt, wovon ich sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere aber die Finanzierungsrate von monatlich 600€ zahle, so dass ich kein weiteres eigenes Geld investiere.

Nach 10 Jahren verkaufe ich die Wohnung steuerfrei. Die Restschuld bei der Bank beträgt dann noch 155.000€. 

Selbst, wenn der Wert der Wohnung nicht gestiegen sein sollte, ich diese also nach 10 Jahren wieder zum Preis von 200.000€ verkaufe und die Restschuld bei der Bank begleiche, bleibt – abzüglich meines Investments von 20.000€ Eigenkapital – ein steuerfreier Gewinn in Höhe von 25.000€ (200.000€ – 155.000€ Restschuld – 20.000€ EK = 25.000€). Dieser Gewinn ist dadurch entstanden, dass der Mieter für mich einen Teil des Darlehens bei der Bank getilgt hat. Es ist ein bißchen so als würde ein anderer für mich monatlich Geld ansparen.

Hätte ich auf anderem Wege innerhalb von 10 Jahren 25.000€ ansparen wollen, so hätte ich monatlich – selbst bei einer Verzinsung von 2% – 188€ bei Seite legen müssen. Und auf die Zinserträge wären noch Steuern fällig geworden, weil es außer Immobilien keine steuerfreien Anlagen mehr gibt.  

In dem Beispiel habe ich nach 10 Jahren nun 45.000€ freies Kapital (20.000€ EK + 25.000€ Gewinn). Für 5.000€ gönne ich mir einen schönen Urlaub und mit den verbleibenden 40.000€ wiederhole ich das Spiel; diesmal aber mit zwei Wohnungen nach dem vorherigen Modell. Nach weiteren 10 Jahren erhalte ich ceteris paribus nun schon einen Gewinn von 50.000€, wohl bemerkt ebenfalls steuerfrei. 

Insgesamt habe ich in 20 Jahren nun 75.000€ Gewinn eingestrichen, ohne monatlich auch nur einen Cent selbst zu sparen. Hätte ich dieses Ziel alleine erreichen wollen, so hätte ich 20 Jahre lang monatlich 312€ sparen müssen.  

Ich denke, dieses Beispiel verdeutlicht, wie leicht sich mit Immobilien Geld verdienen lässt, ohne dass man selber etwas ansparen muss. Die Mieter „übernehmen“ quasi die Sparrate für einen selbst.

Und wir haben noch völlig außer acht gelassen, dass Immobilien im Wert steigen können, was die Ergebnisse erheblich verbessern würde. Hier mal die Zahlen: selbst eine Wertsteigerungsrate der Immobilie von nur einem einzigen Prozent jährlich, würde aus den 75.000€ Gewinn sage und schreibe 200.000€ machen, bei 2% jährlich wären es sogar über 330.000€. Man sieht, dass die Sprünge drastisch sind, was natürlich damit zu tun hat, dass es sich um exponentielles Wachstum handelt. Ein Gewinn von 330.000€ entspräche einer monatlichen Sparrate von 1.300€ über 20 Jahre hinweg. Wie soll man das auf konventionelle Weise erreichen? 

Und auch, wenn ich zugeben muss, dass Wertsteigerungen von Immobilien „unsichere“ Gewinne sind, weil man keine Garantie dafür hat, dass diese eintreten, so sind diese höheren Ergebnisse auf lange Sicht doch wahrscheinlicher.

Aber was hat das jetzt mit dem Titel zu tun? 

Ganz einfach: bei Eigenheimen funktioniert dieses Spiel nicht! Der Gewinn liegt eben darin, seine Mieter die eigene Sparrate „übernehmen“ zu lassen und Gewinne zu re-investieren. Ich werde aber in der Regel nicht alle 10 Jahre umziehen und mein Haus verkaufen, um genau dies zu tun. Daher nehme ich mir beim Eigenheim die Möglichkeit, durch intelligente Investments Vermögen aufzubauen, ohne selbst sparen zu müssen. Natürlich stellt auch das Eigenheim, dass man ja über die Jahre hinweg abbezahlt, einen Vermögenswert dar, aber ich habe nichts davon, da ich die Gewinne nicht frei bekomme. Erst dann, wenn ich das Haus verkaufe, profitiere ich von dem bereits getilgten Betrag. Ansonsten habe ich einfach ein abbezahltes Haus, aber kein Geld auf dem Konto.

Um jetzt ganz genau zu bleiben, könnte ich mein Eigenheim nach einer gewissen Tilgungszeit noch nachbeleihen, um mir über diesen Umweg Kapital zu beschaffen, welches ich dann statt meiner Gewinne investieren kann. Ich nehme also quasi ein neues Darlehen auf mein eigenes Haus auf. Dies funktioniert aber oft nur in der Theorie, da eine Nachbeleihung nur möglich ist, wenn bereits ein bestimmter Prozentsatz getilgt ist und dann auch nur bei derjenigen Bank, bei der das ursprüngliche Darlehen läuft, man ist also abhängig von dieser. 

Dadurch, dass ich auf diesem Wege auch das Eigenkapital aus dem obigen Beispiel durch finanziertes Geld ersetze, steigt meine Finanzierungsrate in die Höhe, was die Ergebnisse der Kapitalanlage verschlechtert. Oftmals reicht die Miete, die man erhält dann nicht mehr aus, um die Rate in voller Höhe zu beglichen, da man neben der Finanzierung des Anlageobjektes ja auch noch das Darlehen zurückzahlen muss, was man als EK-Ersatz aufgenommen hat. Dies führt dann dazu, dass man auf die Finanzierung noch draufzahlen würde, weil man mehr Rate als Mieteinnahme hat; ein absolutes No-Go. 

In der Praxis ist dieses Vorgehen daher mit vielen Nachteilen verbunden. 

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Wunsch nach einem selbst bewohnten Eigenheim aus emotionalen Gesichtspunkten vollkommen nachvollziehbar ist, aus Rendite-Aspekten gewinnt aber immer die vermietete Kapitalanlage.

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Immobilien – wo soll man noch kaufen?

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Über die Frage, wo man am besten Immobilien kauft, streiten die Gemüter seit eh und je. Dabei werden ein paar wichtige Voraussetzungen allzu häufig übersehen: zunächst sollte man nämlich klären, unter welchen Gesichtspunkten man diese Frage stellt bzw. welche „Immobilien-Strategie“ dahinter steckt.

Die Antwort „Lage, Lage, Lage“ ist häufig nicht nur undifferenziert, sondern gleichzeitig auch oft mit Unwissenheit gepaart, wissen doch die wenigsten, was mit den „drei Lagen“ überhaupt gemeint ist. Die Wiederholung soll nämlich nicht ausschließlich betonen, wie wichtig die Lage ist, sondern vielmehr darauf hinweisen, dass man verschiedene Lagen – namentlich die Makro-, die Meta- und die Mikrolage beachten soll.

Wichtiger ist meiner Meinung nach aber die Frage nach der dahinter stehenden Strategie. Nicht alle Immobilienkäufer verfolgen mit ihrem Kauf dasselbe Interesse. Demnach werden auch nicht alle dieselbe Lage befürworten. 

Ich persönlich habe erst sehr spät den Unterschied zwischen einem Kapitalanleger und einem Investor verstanden. Während ersterer nach Wegen sucht, sein Kapital primär sicher und mit akzeptabler Rendite anzulegen, versucht der Investor, seine Eigenkapitalrendite zu maximieren. Tendenziell wird er daher nach höheren Renditen Ausschau halten, was ihn in den seltensten Fällen dazu bringen dürfte, in sogenannten A-Lagen zu investieren. Vielmehr sucht der Investor nach Cashflow-starken Objekten, um Überschüsse zu generieren und dieses kurzfristig zu re-investieren. Dieses Vorgehen führt durch den Zinses-Zins-Effekt der Re-Investments zu ungleich höheren Renditen als die, mit denen sich der Kapitalanleger begnügt. Für diese höheren Renditen ist der Investor bereit, höhere Risiken einzugehen, während der Kapitalanleger wohl eher darauf aus, mit seinem Objekt möglichst wenig Arbeit zu haben. 

Es gibt aber noch eine dritte Käufergruppe: die Eigenheimkäufer. Deren Motive sind neben der oftmals falschen Ansicht, mit einem Eigenheimkauf ein lukratives Investment zu machen, emotionaler Natur. Gedanken wie „sein eigenes Haus zu besitzen“, „unabhängig von Vermietern zu sein“ oder „tun und lassen zu können, was man möchte“ sind eher der Vater des Gedankens. Zudem fallen Faktoren, wie Arbeitsweg, Schulen und Supermärkte in der Nähe, gegebenenfalls Freizeitangebote usw. ganz anders ins Gewicht.

Wenn man sich nun der Frage widmet, wo man am besten Immobilien kauft, so sollte man zunächst klären, um welche Käufergruppe es sich handelt, um dann eine geeignete Antwort zu finden.

Ich bin Investor! Demnach werde ich im Folgenden diesen Blickwinkel einnehmen, um die Frage zu beantworten: 

Wie schon angedeutet, sind uns Investoren hohe Renditen, vor allem aber ein starker Cashflow wichtig. D.h. wir versuchen Objekte zu finden, deren Einnahmen – also die Mieten – sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Hausgeld und Rücklagen möglichst weit übersteigen. Kurz: es geht um das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Man spricht hier auch vom sogenannten Kaufpreisfaktor. Bringt eine Wohnung z. B. 12.000€ Miete im Jahr und der Kaufpreis beträgt 240.000€, so beträgt der Kaufpreisfaktor 20 (240.000€ / 12.000€ = 20). Rechnerisch bedeutet dies, dass man in 20 Jahren sein investiertes Geld wieder reinbekommen hat. Je geringer der Faktor, desto rentabler ist das Objekt also. Ich persönlich schaue nach Immobilien mit einem Faktor von ca. 16. 

Was aber bestimmt nun den Faktor? Generell kann man sagen: je besser die Lage, je solider das Haus und je besser die Mieterklientel, desto höher ist der Faktor, in anderen Worten, desto teurer ist das Objekt. Dies macht auch Sinn. Für eine tolle Wohnung in der Innenstadt von München wird man mehr Geld bezahlen als für eine renovierungsbedürftige Bude in ländlichen Kreisen Brandenburgs. Für diese tollen Aspekte und das geringe Risiko zahlt man aber auch in Form der geringere Rendite. Auf der anderen Seite kann man sagen, dass je höher die Rendite, desto größer wird auch das Risiko, dass entweder an dem Objekt etwas gemacht werden muss oder man bei einem Auszug langen Leerstand zu verzeichnen hat, weil man das Objekt nicht so schnell wieder vermietet bekommt. Wieviel Risiko man nun eingehen möchte, ist natürlich jedem selbst überlassen. 

Prinzipiell lassen sich nun drei wesentliche Lagen unterscheiden: Innenstadtlagen bilden i. d. R. die sogenannten A-Lagen. Objekte in A-Lagen sind sehr leicht zu vermieten, da sie begehrt sind und die Nachfrage entsprechend groß ist. 

Dann gibt es sehr ländliche Regionen und Dörfer. Diese bilden meist die C-Lagen. Selten ziehen neue Menschen dort hin, die Bevölkerung besteht im Wesentlichen aus denjenigen, die dort geboren wurden. Oftmals ziehen diese Menschen für die Ausbildung oder den Beruf aber später weg, weswegen diese Orte oftmals auch durch ein negatives Bevölkerungswachstum gekennzeichnet sind. Vereinzelt kann es dann passieren, dass irgendwann in der Zukunft Geschäfte schließen und Schulen umgesiedelt oder zusammengelegt werden, was eine Ortschaft zum Erliegen bringen kann. Eine Immobilie kann hierdurch später stark an Wert verlieren oder sogar nahezu unverkäuflich werden. Zugegeben, dies ist ein Extremfall, ich möchte hier aber auch die Risiken beleuchten. 

Und dann gibt es die B-Lagen, die genau dazwischen liegen. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Städte, die aber in der Nähe von Großstädten oder Ballungszentren liegen. Da die demographische Entwicklung in Deutschland (übrigens auch weltweit) sich dahingehend wandelt, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen, ist davon auszugehen, dass diese B-Lagen auch zukünftig stark nachgefragt werden, da in den Städten selber der Wohnraum knapp ist. Menschen ziehen daher in die Nähe. Vereinzelt werden kleine Ortschaften auch später eingemeindet und werden dann Teil der Stadt. 

Diese B-Lagen bieten meiner Meinung nach ein gesundes Mittelmaß zwischen den anderen beiden Extremen. Zwar sind sie nicht ganz so gefragt wie die A-Lagen, dafür sind sie aber bedeutend günstiger im Einkauf und bieten dadurch sehr gute Renditechancen, ohne die Risiken der C-Lagen zu besitzen. Zudem sind die Wachstumspotenziale der Immobilienpreise in solchen Regionen höher, da sie noch nicht als so überteuert gelten wie die A-Lagen.

Für mich persönlich liegt beim Faktor 16 ein gutes Mittelmaß zwischen Rendite, aber auch Substanz und Lage einer Immobilie.

Und diese Faktor 16-Objekte findet man häufig genau in den B-Lagen, nämlich in der Peripherie von mittleren und großen Städten, wo Pendler eine solide Wohnung suchen, aber nicht gewillt sind, die überhöhten Mieten aus den Innenstädten zu zahlen. Beispiele in NRW sind z. B. Brühl und Erftstad bei Köln, Troidorf bei Bonn oder Monheim zwischen Köln und Düsseldorf. Manchmal findet man auch noch gute Objekte im Zentrum kleinerer Städte wie z. B. Neuss, Krefeld oder Dortmund.

Insbesondere empfehle ich B-Lagen in und um Studentenstädte herum, und zwar deshalb, weil im Gegensatz zu großen Unternehmen, die für einen Standort wichtig sind, aber auch pleite gehen können, die Wahrscheinlichkeit, dass eine Universität zugemacht wird, doch äußerst gering ist. Diese wird also auch zukünftig für Wohnraumnachfrage in der Region sorgen. 

Das Interessante ist, dass obwohl die Kaufpreise in B-Lagen deutlich geringer sind als diejenigen in den entsprechenden Großstädten, die Mieten aufgrund der guten Anbindung und einer vertretbaren „Reisezeit“ für die Pendler nur geringfügig nach unten abweichen. Während der QM-Preis in Erftstadt etwa die Hälfte desjenigen von Köln beträgt, ist die Miete dort nur 20% geringer. Genau diese Tatsache ist es, die für einen besseren Kaufpreisfaktor sorgt. Und danach gilt es zu suchen. 

Wer hingegen toll sanierte Altbauten oder sogar Neubauten in Innenstädten kauft, der wird evtl. Neider im Bekanntenkreis bekommen und sicherlich keine „Sorgen“ mit dem Objekt oder einer möglichen Wiedervermietung haben; Geld verdienen wird er aber nicht. 

Zusammenfassend kann ich also gute B-Lagen empfehlen. Die Substanz des Gebäudes sollte solide sein. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahme und Kaufpreis bestimmt am Ende die Rendite.

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Meine Immobilien in der Corona-Krise und was ich daraus lernte

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Ich bin bekannt dafür, dass meine Anlage- und Finanzierungs-Strategien sehr cashflow-orientiert sind. Die Hauptgründe dafür sind zum einen die Wachstumspotenziale, die sich daraus gegenüber anderen Strategien ergeben und zum anderen die erhöhte Sicherheit, die sie mit sich bringen.

Im Kern sieht der Grundsatz so aus, dass man möglichst wenig Eigenkapital in eine Finanzierung mit einbringt, um Eigenkapital als Reserve oder für andere Investments zurückzuhalten und zum anderen eine lange Laufzeit wählt, um einen hohen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen. 

Somit hebelt man sein Eigenkapital und erzielt dadurch deutlich bessere Renditen. Allerdings gibt es auch Kritiker dieser Vorgehensweise. Diese sind der Auffassung, man solle lieber möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Beleihungsausläufe und dadurch wiederum bessere Konditionen zu erhalten. Zudem solle man möglichst hoch und schnell tilgen, um über die Laufzeit der Finanzierung Zinsen zu sparen. Manche vereinbaren sogar Finanzierungsraten, die höher als die Mieteinnahmen sind, so dass sie monatlich noch etwas von ihrem privaten Gehalt dazuzahlen müssen; und das über Jahrzehnte hinweg. Das sollte man auf keinen Fall machen!

Die Corona-Krise, die uns alle Anfang 2020 überrascht hat, brachte mich dann dazu, mich mit meinen eigenen Strategien erneut auseinander zu setzen. Meine Firmen hatten insgesamt Immobiliendarlehen von etwa drei Millionen Euro für 17 verschiedene Immobilien laufen und es dauerte nicht lange bis der erste Mieter mir schrieb, er könne seine Miete aufgrund eines Jobverlustes durch die Krise nicht zahlen. 

Hätte ich auf die vielen Banker und gut gemeinten Ratschläge gehört, dann hätten mich die Mietausfälle wahrscheinlich in die Bredouille gebracht. Tatsächlich aber, sind die monatlichen Mietüberschüsse so hoch, dass es kein Problem ist, wenn ein oder auch mehrere Mieten mal ausfallen. Zudem hatte ich durch die geringen Eigenkapitalquoten bei den Investments soviel Geld zurückbehalten, dass mir die Krise auch psychisch keinen Stress bereitete, weil ich wusste, alle Finanzierungsraten auch bei möglichen Mietausfällen problemlos zahlen zu können. 

Im Gegensatz dazu sind diejenigen, die schnell tilgen wollten, plötzlich unter Druck geraten, weil sie nicht mehr im Stande waren, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Und hat man erst einmal Zahlungsschwierigkeiten, ist keine Bank der Welt bereit, einem mit den Raten entgegenzukommen. Zwar konnte man während der Krise ausnahmsweise auch Raten stunden, aber die Bonität war damit im Eimer und zukünftige Finanzierungsanfragen brauchte man nicht mehr stellen, weil die Banken einen plötzlich als Risiko-Kunde einstuften. Schließlich hatte man ihnen ja gezeigt, dass die Finanzierung „am Limit“ war. Das ursprünglich gut gemeinte Ziel, Zinsen zu sparen und die Immobilie schnell abzubezahlen, entpuppte sich plötzlich als riskante Vorgehensweise mit langfristigen Folgen. 

Ich sehe mich also insbesondere durch die Corona-Krise in meiner Vorgehensweise bestätigt. Meine Investment-Strategien ermöglichen nicht nur ein rasantes Wachstum, sie stehen zudem auch finanziell auf sehr soliden Füßen und bewähren sich vor allem in Krisenzeiten, wenn andere Kapitalanleger in Zahlungsschwierigkeiten geraten. 

Mein Rat lautet daher: insbesondere bei Kapitalanlagen, wo die Zinsen auch noch steuerlich absetzbar sind und es um Renditen geht, strecke die Laufzeit der Finanzierung in die Länge und profitiere in mehrfacher Hinsicht von niedrigen Raten. Nur so erwirtschaftest Du Überschüsse aus der Vermietung und hast auch in finanziell schwierigen Zeiten ausreichend Puffer, um allen Darlehensverpflichtungen nachzukommen. 

Wenn man – aus welchen Gründen auch immer – doch unbedingt schnell tilgen möchte, dann sollte man zusehen, dass man mit der Bank trotzdem niedrige monatliche Raten vereinbart und sich im Darlehensvertrag die Möglichkeit der freiwilligen Sondertilgung einräumt. Dadurch kann man schneller tilgen, muss es aber nicht und kann jederzeit wieder neu entscheiden. Somit nimmt man den Druck aus der Finanzierung und bleibt flexibel.

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Wie viel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?

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Kürzlich habe ich mich mit einer Arbeitskollegin namens Juliane über Immobilien unterhalten. Sie erzählte mir, dass sie gerne eine Eigentumswohnung kaufen wolle, aber leider erst 15.000€ und somit noch nicht genügend Geld gespart hätte, um endlich den Anfang zu machen. Als ich ihr erzählte, dass das für die erste Wohnung locker reichen würde, war sie völlig perplex. 

Die meisten Menschen haben überzogene Vorstellungen davon, wie viel Eigenkapital man benötigt, um eine Immobilie zu erwerben. Klassisch – so sagt man – sind ja bekanntlich 25%. Die meisten Menschen haben aber ebenfalls überzogene Vorstellungen davon, was Immobilien kosten. Schauen wir uns die Dinge einmal genauer an:

Was ist der Hintergrund der empfohlenen Eigenkapitalquote von 25%? 

Zunächst einmal ist das eine Empfehlung aus Sicht der Bank, nicht aus Sicht eines Investors. Wenn eine Bank einem nämlich ein Darlehen in Höhe von 75% des Immobilienwertes gibt, dann ist die Bank weitest gehend aus dem Risiko. Sollte der Darlehensnehmer eines Tages seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nachkommen, so kann die Bank die Immobilie nämlich versteigern. Man geht im Allgemeinen davon aus, dass man auch unter schwierigen Bedingungen und unter Abzug von Kosten immer mindestens 75% des Objektwertes in einer Zwangsversteigerung erzielen kann. Wird dieser Wert erreicht, bekommt die Bank das gesamte Darlehen zurück und hat somit kein Risiko aus der Finanzierung. Auf der anderen Seite erleichtert diese Voraussetzung aber auch die Kreditvergabe. Da für die Bank kaum ein Risiko besteht, wird sie gerne bereit sein, die Immobilie zu finanzieren. Anders wäre es, wenn die Bank den gesamten Kaufpreis finanzieren würde – man spricht hier von einer 100%-Finanzierung – und dann im Falle einer Versteigerung nur 75% des Darlehens zurückerhalten würde. Die Bank hätte somit einen Verlust von 25% gemacht. Daher erleichtert eine  Eigenkapitalquote von 25% deutlich die Kreditvergabe.

Wenn jemand also empfiehlt, mindestens 25% Eigenkapital in eine Finanzierung mit einzubringen, dann denkt er entweder aus Sicht der Bank, oder meint es im Hinblick auf die Wahrscheinlichkeit, eine Finanzierungszusage zu erhalten. Oder er weiß gar nicht, warum er es empfiehlt und sagt es nur, weil es jeder sagt; ohne die Hintergründe zu kennen.

Zudem ist die Empfehlung von 25% Eigenkapital schon Jahrzehnte alt und stammt aus Zeiten, in denen Finanzierungszinsen noch 6% und mehr betrugen. Die Darlehen waren damals so teuer, dass eine 100%-Finanzierung so hohe Raten zur Folge hatte, dass die Miete, die man als Investor erhielt, niemals ausreichte, um davon die Raten sowie die Nebenkosten der Immobilie zu begleichen. Brachte man aber 25% Eigenkapital mit, so schrumpften die Raten und die Miete deckte alle Ausgaben. 

Dieser Sachverhalt trifft heute aber nicht mehr zu. Heutzutage findet man haufenweise Immobilien, deren Mieteinnahme selbst bei einer 100%-Finanzierung alle Ausgaben übersteigt. 

Ein dritter Aspekt ist der, dass die meisten Menschen bei der 25%-Empfehlung von Eigenheimen sprechen und nicht vom Erwerb einer Kapitalanlage. Da man bei selbstbewohnten Immobilien die Zinsen nicht steuerlich absetzen kann, ist es hier auch viel mehr von Interesse, Zinsen zu sparen; nicht zuletzt deshalb macht eine höhere Eigenkapitalquote bei Eigenheimen also Sinn. 

Was ist nun aber besser bei Kapitalanlagen? 100%-Finanzierungen oder auch lieber mehr Eigenkapital? Aus Investorensicht ist die Antwort klar: Ersteres! Natürlich gibt es hier eine Menge zu beachten, wie Beleihungsquoten, die eigene Bonität, sogenannte Stress-Tests und vieles mehr. Aber unter Renditegesichtspunkten sollte man eher wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen. Wenn Dich interessiert, warum das so ist, dann empfehle ich Dir meinen Artikel „Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden“, in dem dies genau beschrieben wird. 

Vor allem aber, und das war ja die Ausgangsfrage dieses Artikels, kann man viel eher eine Immobilie erwerben, weil man eben nicht erst 25% Eigenkapital ansparen muss. Und da jede gute Immobilie Geld für einen erwirtschaftet, sollte man so früh wie möglich damit anfangen. 

Wenn die Voraussetzungen stimmen, kann ich 100%-Finanzierungen demnach guten Gewissens empfehlen. Man muss natürlich das Gesamtportfolio im Blick behalten, aber sie machen durchaus Sinn. 

Und wieviel Geld braucht man jetzt? Was Du in jedem Fall selber bezahlen solltest, sind die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Da die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ist und nicht immer eine Maklerprovision fällig wird (z. B. wenn der Eigentümer selbst die Immobilie verkauft), betragen die Erwerbsnebenkosten in etwa zwischen 8 und 12%. Im Folgenden werde ich der Einfachheit halber von 10% sprechen. 

Oben hatte ich zudem erwähnt, dass viele Menschen überzogene Vorstellungen davon haben, was Immobilien kosten. In den Medien hören wir immer wieder vom Immobilien-Boom, von Wohnungsnot, von astronomischen Preisen usw. Das ist aber nicht immer und überall der Fall. Während eine 50qm-Wohnung in der Kölner-Innenstadt vielleicht €300.000 kostet und somit im Falle einer Vollfinanzierung über 40 Jahre zu 1% Zins alleine eine Finanzierungsrate von €759 hätte (bei einer Miete, die vermutlich darunter liegt), bekomme ich eine gleich große Wohnung in Dortmund oder Krefeld für etwa €80.000. Die Lage ist natürlich eine andere, aber die Miete in Dortmund oder Krefeld beträgt für eine solche Wohnung etwa €500, die Finanzierungsrate aber nur €202. Das heißt, ich erwirtschafte hier einen Überschuss. 

Zudem würde ich jedem, der in Immobilien investieren möchte, empfehlen, erst einmal klein anzufangen. Es ist wichtig, sich mit den Prozessen wie etwa einem Notartermin vertraut zu machen, Erfahrungen zu sammeln und Stück für Stück zu wachsen. Allein deshalb macht es Sinn, nicht gleich eine Wohnung für eine Viertel Million Euro zu kaufen. 

Wenn ich dies also berücksichtige und wir von etwa 10% Erwerbsnebenkosten ausgehen, dann kann man mit ca. €8.000 durchaus seine erste Eigentumswohnung kaufen. Das man natürlich noch ein paar Euro als Reserve zurückhalten sollte, ist ja selbstverständlich – bitte berücksichtige das natürlich. Und falls Du jetzt meinst, dass das doch nicht sein kann, so lass Dir sagen, dass es täglich hunderte von Immobilienkäufen dieser Art in Deutschland gibt. Ich selbst habe mit €12.000 meine erste Wohnung in Köln gekauft und erst neulich wieder eine 51qm-Wohnung in Krefeld mit €6.375 Eigenkapital. Das ist wirklich nichts besonderes. 

Mache also nicht den Fehler und glaube, Du seist nicht „reich genug“ für Immobilien oder müsstest erst noch Jahre lang sparen. Suche Dir stattdessen eine solide kleine Eigentumswohnung in einer guten B-Lage, achte darauf, dass die Miete höher ist als sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen und lebe den Traum Deiner ersten Immobilie. Und dann heißt es Stück für Stück wachsen. Ich wünsche Dir viel Erfolg beim Investieren.

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Eigenheim vs. Kapitalanlage – was ist wirklich besser?

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Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt. 

Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll. 

Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.

Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:

  1. Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
  2. Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
  3. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht. 

Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.

Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.

Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?

Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte. 

Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen. 

Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter. 

Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?

Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!

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Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite

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Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert. 

Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:

Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:

Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein? 

In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf. 

Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich. 

Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann: 

Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!

Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von

  1. dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
  2. der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.

Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss. 

Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.

Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden. 

Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen. 

von

Warum Immobilien jede andere Anlageklasse schlagen

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In diesem Artikel möchte ich nochmal zusammenfassen, was Immobilien-Investments so besonders macht, was sie von anderen Investments unterscheidet und warum sie alle anderen Anlageklassen schlagen.

Wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen, dann denken die meisten Menschen intuitiv an monatliche Sparraten, die man mehr oder minder besser anlegen kann. Der einzige Unterschied, den diese Sparer auszeichnet, ist der, ob man sein Geld nun in Aktien, ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds, in REITs oder sogar in Schiffscontainer oder Bitcoin investiert. Man grübelt, recherchiert, spricht mit Kollegen und Freunden, um die vermeintlich beste Anlageklasse ausfindig zu machen, nämlich die, die z. B. statt 7% ganze 9% verspricht. Welche Verbesserung! Dabei wird schnell vergessen, dass es – egal wie viel Mühe man in seine Analyse steckt und egal, wie gut man sich auskennt – eine „Entscheidung unter Unsicherheit“ bleibt. Zwar kann man auf statistische Analyseverfahren zurückgreifen, Back-Tests machen usw., eine Garantie, dass seine Prognose eintritt hat man aber nicht. An der Stelle sei nur mal kurz erwähnt, dass über 90% aller weltweit aktiv gemanagten Fonds, ihre jeweiligen Vergleichsindizes nicht schlagen, d. h. sogar die „Profis“, die dafür im übrigen viel Geld kassieren, schaffen es nicht, dauerhaft eine Outperformance zu erzielen. 

Jetzt nehmen wir aber mal an, es läuft alles rund, man erwirtschaftet überdurchschnittliche Renditen, hat einfach ein goldenes Händchen usw. Wie viel Vermögen lässt sich auf diese Art und Weise denn als normalsterblicher Mensch aufbauen? Einem Durchschnittsverdiener gelingt es vielleicht monatlich €250 in regelmäßigen Sparraten anzulegen. Selbst bei einer guten Rendite, von dauerhaft 10% – und in der Realität wird es auch mal schlechte Jahre geben – macht das nach 20 Jahren gerade einmal €181.132. Nach weiteren 10 Jahren wären es €520.212. Und da sind Steuern noch gar nicht berücksichtigt. So richtig vermögend wird man auf diese Art und Weise jedenfalls nicht. Es ist schlicht unmöglich. Und viel mehr pro Monat bei Seite zu legen ist für die meisten Menschen ebenfalls unmöglich, wobei es auch nur eine moderate Verbesserung des Ergebnises bringen würde. Und selbst wenn es möglich wäre, dann bedeutet dies, dass man sich für 20 oder 30 Jahre einschränken muss, weil man das Geld ja nicht mehr selber ausgeben kann. Wer will so leben? 

Damit ich hier nicht falsch verstanden werde, auch ich investiere in Aktien und Fonds, auch ich versuche, diejenigen Assetklassen „herauszupicken“, von denen ich glaube, dass sie dieses Jahr besser performen, aber ich investiere nur einen kleinen Teil meines Geldes auf diese Art und das zur Diversifizierung meines Portfolios; den Großteil investiere ich in Immobilien. Und jetzt erfährst Du, warum:

Nehmen wir als Beispiel eine kleine vermietete Eigentumswohnung für €100.000, die ich als Kapitalanlage erwerbe, deren Kaufpreis ich vollständig über eine Bank finanziere, wobei ich lediglich die Erwerbsnebenkosten in Höhe von – ja nach Bundesland – ca. €12.000 selber bezahle. Die Finanzierung wird so gestaltet, dass die Mieteinnahmen sämtliche Kosten der Wohnung decken, zudem die Finanzierungsrate zahlen und außerdem noch €50 monatlich übrig bleiben. 

Was passiert nun: die Mieteinnahmen zahlen für mich die Wohnung ab, dabei ist gerade egal, ob es 20, 30 oder 40 Jahre dauert. Um aber bei dem obigen Beispiel zu bleiben: nehmen wir an, die monatliche Tilgungsrate beträgt €250, und das ist ein realistischer Wert – , dann zahlt ab sofort jemand anderes in meinen Vermögensaufbau ein. Ich muss die €250 plötzlich nicht mehr selbst aufbringen. Stattdessen bleiben monatlich noch €50 übrig, die ich entweder zusätzlich anlegen kann oder aber nutze, um mir das nötige Eigenkapital für die nächste Wohnung anzusparen. 

Irgendwann ist die Wohnung abbezahlt. Dann kann ich sie sogar steuerfrei verkaufen und das ganze Geld gehört mir. Was aber habe ich dafür geleistet? Lediglich €12.000! 

Ich will gar nicht verschleiern, dass auch dieser Weg mit Mühen verbunden ist, so muss man z. B. ja auch erstmal €12.000 angespart haben, um überhaupt die erste Wohnung zu kaufen und sie muss auch verwaltet werden, aber die Mühen und die anfängliche Geduld zahlen sich später mehr als aus. In einigen Jahren kann man auf diese Art und Weise eine ganze Menge Wohnungen oder vielleicht später auch Mehrfamilienhäuser kaufen. Die Summe meiner monatlichen Bankraten zum Beispiel, die aus Mieteinnahmen gezahlt werden, beträgt inzwischen etwa €6.700. Das ist die Rate, mit der ich aktuell Vermögensaufbau betreibe. Macht €804.000 in zehn Jahren ohne dass ich auch nur einen Cent selber sparen muss. Wie in aller Welt sollte ich das mit einem normalen Einkommen schaffen? Es ist schlicht unmöglich. Und da ist noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilien im Wert steigen könnten. Ich sage bewusst „könnten“, weil auch das nicht vorhersehbar ist. Daher plane ich nicht damit, aber es ist „nice to have“, wenn es so kommt. Alles andere aber, die Mieteinnahmen, die Bankraten etc. sind vollkommen planbar, so dass ich schon zu Beginn eines Investments weiß, was ich nach 20 oder 30 Jahren mindestens herausbekomme. Anders als bei Aktien etc., wo ich eben nicht weiß, wo ich in einigen Jahren stehe. 

Jetzt gibt es noch ganz viele andere Faktoren wie 

  • Steuervergünstigungen bei Immobilien
  • die Inflation, die sich positiv auf den „Schuldenabbau“ auswirkt (s. auch: Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite)
  • die Steigerung der Mieteinnahmen über die Jahre, wodurch der monatliche Überschuss bei gleichbleibender Finanzierungsrate ja immer größer wird
  • der steigende monatliche Cashflow, der einen das Leben auch jetzt schon genießen lässt etc.

Auf diese Dinge gehe ich aber an anderer Stelle ein. Hier wollte ich lediglich kurz aufzeigen, dass Immobilien einem Möglichkeiten bieten, die es bei anderen Anlageklassen einfach nicht gibt, nämlich, dass jemand anderes die eigene „Sparrate“ übernimmt. Ich werde im gewöhnlichen Leben keinen Menschen finden, der monatlich €250 für mich in einen ETF-Sparplan einzahlt. Bei Immobilien ist sowas möglich. Und das ist der große Unterschied!

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