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Lieber leerstehende oder vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

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Wenn ich mal wieder diverse Online-Portale wie Immoscout24 oder Immowelt nach interessanten Anlage-Objekten durchforste, dann werden mir oft vermietete, häufig aber auch leerstehende Wohnungen zum Kauf angeboten. Aber was von beidem ist denn eigentlich besser? Nachfolgend möchte ich einmal die Vor- und Nachteile der beiden Varianten erläutern:

Der meiner Meinung nach größte Nachteil vermieteter Immobilien ist der, dass in der Mehrheit der Fälle der vorherige Besitzer und Verkäufer der Immobilie es – insbesondere bei Objekten, die schon lange an ein und dieselbe Person vermietet sind – versäumt hat, die Miete auf einem attraktiven Niveau zu halten. Oft läuft es so ab, dass man eine Wohnung neu vermieten möchte, ist froh einen netten Mieter gefunden zu haben, vereinbart einen monatlichen Mietzins und unterschreibt den Vertrag. Und 20 Jahre später ist die Miete dann immer noch nahezu unverändert. Das, was für diesen Mieter natürlich ein absoluter Glücksgriff ist, macht die Wohnung aber total unattraktiv. Obwohl die aktuelle Miethöhe natürlich auch den Wert der Wohnung bestimmt, muss ich als Käufer für das Objekt bei den heutigen Preisen eine beachtliche Summe zahlen, aber monatlich kommt kaum etwas herein. Natürlich könnte man jetzt hingehen und als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, aber will man das? Ich möchte nicht der Ar… sein, der seinem Mieter nach dem Kauf des Objektes eine Mieterhöhung um 100€ schickt. Es ist moralisch grenzwertig, man beeinträchtigt das Verhältnis zu seinem Mieter auf eine negative Art und entsprich damit nur dem Image der sogenannten „Immobilienhaie“, die versuchen, überall den letzten Cent rauszupressen. 

Ich finde es hingegen viel fairer, wenn man mit seinen Mietern von vornherein eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die sich z. B. alle zwei Jahre um einem zuvor festgelegten Betrag von z. B. 5,00€ oder 1% erhöht. Auf diese Art und Weise wissen beide Parteien von vornherein, wo sie dran sind und können vor allem planen, da bei einer solchen Vereinbarung plötzliche und unerwartete Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen sind. Dies ist auch für den Mieter ein großer Vorteil, da er nicht ständig Angst haben muss, es könnte eine Mieterhöhung in unbekannter Höhe geben.

Jedenfalls sind bei vermieteten Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden meistens die Mieten viel zu niedrig und es ist schwierig und moralisch bedenklich, diese auf ein gutes Niveau anzuheben.

Ein weiterer Punkt ist der, dass man häufig nach dem Kauf eines Objektes etwas sanieren möchte. Zum einen macht dies oft Sinn, um die Wohnung attraktiv zu machen – wer will schon gerne eine Wohnung mieten, wo das Bad schon 30 Jahre alt ist, oder bei den Heizkörpern schon der Lack abblättert – vor allem aber hat es den Vorteil, dass man die Sanierungskosten direkt mit in die Finanzierung packen kann. Saniert man hingegen erst einige Jahre später, so müsste man die Sanierung von seinem eigenen Geld bezahlen oder einen neuen Kredit anfragen. Im Rahmen des Immobilienkaufes ist dies meist viel einfacher und die Konditionen sind viel besser. Der Vollständigkeit halber muss ich an dieser Stelle auf das Thema „Anschaffungsnaher Aufwand“ und die „3-Gewerke-Regel“ hinweisen. Das erkläre ich aber in dem entsprechenden Artikel.

Eine entsprechend gewünschte Sanierung ist bei einer vermieteten Wohnung natürlich mit Praxisproblemen verbunden. Man müsste den Mieter umquartieren, eine Ersatzwohnung oder ein Hotel stellen, was wieder mit erhebliche Kosten verbunden ist.

Der dritte Aspekt ist der, dass man einen Mieter „übernimmt“, den man sich nicht selbst ausgesucht hat. Dies kann gut gehen, ist aber dann von Nachteil, wenn man mit diesem nicht „auf einer Wellenlänge“ schwimmt oder es sich um einen problematischen Mieter handelt.

Es gibt aber auch Vorteile:

Ein Risiko, was es im Bereich Vermietung gibt, ist das, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, was einen selbst in Zahlungsschwierigkeiten hinsichtlich seiner Finanzierungsraten bringen kann. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir vor dem Kauf vom Verkäufer die Kontoauszüge zeigen lassen, so dass ich ganz genau die Zahlungsmoral des Mieters einschätzen kann. Ich sehe sofort, ob dieser seit Jahren pünktlich seine Miete zahlt oder ob es regelmäßig zu Verspätungen kommt bzw. ob sogar Rückstände bestehen. Auf diese Art und Weise kann man das Risiko, was damit verbunden ist, sofort ziemlich präzise einschätzen.

Zudem kann man bei der Wohnungsbesichtigung noch vor dem Kauf den Mieter nach bestehenden Mängeln fragen und erhält so ein umfassenderes Bild der Immobilie. Man schränkt somit auch das Risiko ein, dass irgend ein Mangel an der Wohnung besteht, der einem ansonsten verborgen bleiben könnte wie z. B. ein undichtes Fenster, eine defekte Heizung oder auch ein ruhestörender Nachbar. Diese Dinge wird der Verkäufer oder Makler einem nämlich meistens nicht erzählen, wenn er sie überhaupt kennt. 

Der dritte Punkt ist der, dass bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung wohnt, nicht davon auszugehen ist, dass dieser sich nach dem Einzug über irgendwas beklagen könnte. Ich hatte kürzlich den Fall, dass ein Mieterpärchen, was in einer Wohnung neu einzog, plötzlich ein „Geruchsproblem“ im Bad feststellte. Es dauerte ewig bis die Ursache, nämlich ein undichter Wannensiphon, der aufgrund austretenden Wassers Gerüche unter der Badewanne verursachte, gefunden wurde. 

Ein anderer Mieter, der neu in eine Wohnung einzog, beschwerte sich darüber, dass seine Nachbarin regelmäßig nachts sehr laut sei.

Bei einer vermieteten Wohnung hingegen ist mit solchen plötzlichen Problemen nicht zu rechnen, zumindest aber wird der Mieter einem schon zuvor davon berichten, so dass man nicht böse überrascht wird.

Ein letzter Vorteil ist der, dass das ganze Thema der Mietersuche natürlich entfällt, d. h. ich muss keine Exposés verfassen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Bonitätsprüfungen machen etc., wenngleich man diese Dinge natürlich auch an einen Makler abgeben kann. Allerdings zahlt man dafür ja in der Regel auch zwei Monatsmieten an Provision.

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Vor- und Nachteile in etwa ausgleichen. Man muss also im Einzelfall prüfen, ob die betreffende Wohnung für einen interessant ist. Dabei werden sich die einzelne Punkte auch gegenseitig beeinflussen. Bei einer sehr schönen, mängelfreien Wohnung mit einem tollen Mieter wird man als Anleger wohl eine etwas geringere Miete akzeptieren. Ist die Wohnung eher „schwierig“, so kann eine hohe Miete diesen Nachteil aber auch ausgleichen. Ich persönlich kaufe lieber leer stehende Wohnungen, die ich dann zunächst umfassend saniere. So weiß ich, dass die Wohnung in einem top Zustand ist, ich in den nächsten Jahren mit keinen baulichen Mängeln oder Problemen rechnen muss und kann von Anfang an eine gute aber faire Index- bzw. Staffelmiete vereinbaren. Dennoch sind vermietete Wohnungen für mich kein Ausschlusskriterium, wenn das Gesamtpaket stimmt. 

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Meine Immobilien in der Corona-Krise und was ich daraus lernte

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Ich bin bekannt dafür, dass meine Anlage- und Finanzierungs-Strategien sehr cashflow-orientiert sind. Die Hauptgründe dafür sind zum einen die Wachstumspotenziale, die sich daraus gegenüber anderen Strategien ergeben und zum anderen die erhöhte Sicherheit, die sie mit sich bringen.

Im Kern sieht der Grundsatz so aus, dass man möglichst wenig Eigenkapital in eine Finanzierung mit einbringt, um Eigenkapital als Reserve oder für andere Investments zurückzuhalten und zum anderen eine lange Laufzeit wählt, um einen hohen Cashflow aus der Vermietung zu erzielen. 

Somit hebelt man sein Eigenkapital und erzielt dadurch deutlich bessere Renditen. Allerdings gibt es auch Kritiker dieser Vorgehensweise. Diese sind der Auffassung, man solle lieber möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, um bessere Beleihungsausläufe und dadurch wiederum bessere Konditionen zu erhalten. Zudem solle man möglichst hoch und schnell tilgen, um über die Laufzeit der Finanzierung Zinsen zu sparen. Manche vereinbaren sogar Finanzierungsraten, die höher als die Mieteinnahmen sind, so dass sie monatlich noch etwas von ihrem privaten Gehalt dazuzahlen müssen; und das über Jahrzehnte hinweg. Das sollte man auf keinen Fall machen!

Die Corona-Krise, die uns alle Anfang 2020 überrascht hat, brachte mich dann dazu, mich mit meinen eigenen Strategien erneut auseinander zu setzen. Meine Firmen hatten insgesamt Immobiliendarlehen von etwa drei Millionen Euro für 17 verschiedene Immobilien laufen und es dauerte nicht lange bis der erste Mieter mir schrieb, er könne seine Miete aufgrund eines Jobverlustes durch die Krise nicht zahlen. 

Hätte ich auf die vielen Banker und gut gemeinten Ratschläge gehört, dann hätten mich die Mietausfälle wahrscheinlich in die Bredouille gebracht. Tatsächlich aber, sind die monatlichen Mietüberschüsse so hoch, dass es kein Problem ist, wenn ein oder auch mehrere Mieten mal ausfallen. Zudem hatte ich durch die geringen Eigenkapitalquoten bei den Investments soviel Geld zurückbehalten, dass mir die Krise auch psychisch keinen Stress bereitete, weil ich wusste, alle Finanzierungsraten auch bei möglichen Mietausfällen problemlos zahlen zu können. 

Im Gegensatz dazu sind diejenigen, die schnell tilgen wollten, plötzlich unter Druck geraten, weil sie nicht mehr im Stande waren, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Und hat man erst einmal Zahlungsschwierigkeiten, ist keine Bank der Welt bereit, einem mit den Raten entgegenzukommen. Zwar konnte man während der Krise ausnahmsweise auch Raten stunden, aber die Bonität war damit im Eimer und zukünftige Finanzierungsanfragen brauchte man nicht mehr stellen, weil die Banken einen plötzlich als Risiko-Kunde einstuften. Schließlich hatte man ihnen ja gezeigt, dass die Finanzierung „am Limit“ war. Das ursprünglich gut gemeinte Ziel, Zinsen zu sparen und die Immobilie schnell abzubezahlen, entpuppte sich plötzlich als riskante Vorgehensweise mit langfristigen Folgen. 

Ich sehe mich also insbesondere durch die Corona-Krise in meiner Vorgehensweise bestätigt. Meine Investment-Strategien ermöglichen nicht nur ein rasantes Wachstum, sie stehen zudem auch finanziell auf sehr soliden Füßen und bewähren sich vor allem in Krisenzeiten, wenn andere Kapitalanleger in Zahlungsschwierigkeiten geraten. 

Mein Rat lautet daher: insbesondere bei Kapitalanlagen, wo die Zinsen auch noch steuerlich absetzbar sind und es um Renditen geht, strecke die Laufzeit der Finanzierung in die Länge und profitiere in mehrfacher Hinsicht von niedrigen Raten. Nur so erwirtschaftest Du Überschüsse aus der Vermietung und hast auch in finanziell schwierigen Zeiten ausreichend Puffer, um allen Darlehensverpflichtungen nachzukommen. 

Wenn man – aus welchen Gründen auch immer – doch unbedingt schnell tilgen möchte, dann sollte man zusehen, dass man mit der Bank trotzdem niedrige monatliche Raten vereinbart und sich im Darlehensvertrag die Möglichkeit der freiwilligen Sondertilgung einräumt. Dadurch kann man schneller tilgen, muss es aber nicht und kann jederzeit wieder neu entscheiden. Somit nimmt man den Druck aus der Finanzierung und bleibt flexibel.

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Eigenheim vs. Kapitalanlage – was ist wirklich besser?

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Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt. 

Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll. 

Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.

Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:

  1. Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
  2. Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
  3. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht. 

Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.

Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.

Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?

Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte. 

Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen. 

Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter. 

Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?

Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!

von

Angst vor sinkenden Immobilienpreisen?

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Ich werde oft gefragt, ob ich keine Angst habe, dass die Immobilienpreise demnächst sinken und ich dadurch Verluste erleiden würde. „Schließlich könnten die Preise ja nicht immer weiter steigen“ heißt es ja bekanntlich. Im folgenden erkläre ich, warum diese Angst völlig unbegründet ist und auf welche Risiken man dennoch achten sollte.

Ich betrachte Immobilien als Kapitalanlage, d. h. ich kaufe z. B. eine Eigentumswohnung, um diese dann langfristig zu vermieten. Von der Miete zahle ich die Finanzierungsrate, das Hausgeld und etwas in die Instandhaltungsrücklage ein. Etwas Geld bleibt dann noch übrig, denn das ist oberstes Gebot bei jeder Finanzierung; sonst wird das betreffende Objekt gar nicht erst gekauft.

Jetzt stelle ich mir vor, die Immobilienpreise würden sinken; schauen wir mal, was passiert: Meine Miete ist davon nicht betroffen. Nur, weil sich der Preis des Gebäudes ändert, sinkt ja nicht die Miete, die per Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gegenteil: vielleicht enthält der Vertrag sogar eine Staffelung, wo nach die Miete über die Jahre hinweg moderat steigt. Ebenso wenig ändert sich meine Finanzierungsrate, das Hausgeld oder der Rücklagenanteil. Mein monatlicher Überschuss aus der Vermietung wird also auch nicht kleiner. Grund also nervös zu werden? Ganz und gar nicht, weil ich es eigentlich überhaupt nicht mitbekomme. Erst dann, wenn ich vorhabe, ein Objekt zu veräußern, betrifft mich ein gesunkener Immobilienpreis überhaupt. Da ich meine Immobilien aber langfristig behalten möchte, ist mir es – mit Verlaub – ziemlich egal, wenn die Preise sinken würden. Eher würde ich dies nutzen, um neue Objekte einzukaufen. Die Angst vieler Leute vor sinkenden Preisen ist wirklich übertrieben, weil es erst im Verkaufsfall relevant wird. Manche meinen noch, dass eine Anschlussfinanzierung unter Umständen schwierig sein könnte, wenn zwischen Kauf und Anschlussfinanzierung der Objektwert deutlich sinkt. Dazu sei gesagt, dass nach 10 Jahren, wenn in der Regel in Deutschland die kürzesten Zinsfestschreibungen auslaufen, bereits so viel vom Darlehen getilgt ist, dass auch ein gesunkener Objektwert eine Anschlussfinanzierung sichern wird. Zudem ist für die Bank die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit, also die rechnerische Fähigkeit, aus den Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen zahlen zu können, wichtiger als die Beleihungsgrenze und diese wird sich inzwischen sogar verbessert haben, da die Miete innerhalb der 10 Jahre gestiegen sein dürfte. Der monatliche Überschuss aus der Vermietung dürfte sich also erhöht haben. 

Fazit: Als langfristig orientierter Investor bzw. Kapitalanleger ist es völlig egal, wenn die Immobilienpreise temporär sinken, da dies nicht die Zahlungsfähigkeit beeinflusst. Viel wichtiger sind stabile Mieten. Sinkende Mieten hätten einen direkten Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit und somit die Sicherheit der Finanzierung. Aber ehrlich gesagt, halte ich sinkende Mieten für Wohnimmobilien in B-Lagen und aufwärts, und das sind die Gegenden wo man investieren sollte, für nahezu ausgeschlossen. Gute Finanzierungen stehen demnach auch bei sinkenden Immobilienpreisen auf sehr sicheren Füßen. 

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