Angst vor sinkenden Immobilienpreisen?

Ich werde oft gefragt, ob ich keine Angst habe, dass die Immobilienpreise demnächst sinken und ich dadurch Verluste erleiden würde. „Schließlich könnten die Preise ja nicht immer weiter steigen“ heißt es ja bekanntlich. Im folgenden erkläre ich, warum diese Angst völlig unbegründet ist und auf welche Risiken man dennoch achten sollte.

Ich betrachte Immobilien als Kapitalanlage, d. h. ich kaufe z. B. eine Eigentumswohnung, um diese dann langfristig zu vermieten. Von der Miete zahle ich die Finanzierungsrate, das Hausgeld und etwas in die Instandhaltungsrücklage ein. Etwas Geld bleibt dann noch übrig, denn das ist oberstes Gebot bei jeder Finanzierung; sonst wird das betreffende Objekt gar nicht erst gekauft.

Jetzt stelle ich mir vor, die Immobilienpreise würden sinken; schauen wir mal, was passiert: Meine Miete ist davon nicht betroffen. Nur, weil sich der Preis des Gebäudes ändert, sinkt ja nicht die Miete, die per Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gegenteil: vielleicht enthält der Vertrag sogar eine Staffelung, wo nach die Miete über die Jahre hinweg moderat steigt. Ebenso wenig ändert sich meine Finanzierungsrate, das Hausgeld oder der Rücklagenanteil. Mein monatlicher Überschuss aus der Vermietung wird also auch nicht kleiner. Grund also nervös zu werden? Ganz und gar nicht, weil ich es eigentlich überhaupt nicht mitbekomme. Erst dann, wenn ich vorhabe, ein Objekt zu veräußern, betrifft mich ein gesunkener Immobilienpreis überhaupt. Da ich meine Immobilien aber langfristig behalten möchte, ist mir es – mit Verlaub – ziemlich egal, wenn die Preise sinken würden. Eher würde ich dies nutzen, um neue Objekte einzukaufen. Die Angst vieler Leute vor sinkenden Preisen ist wirklich übertrieben, weil es erst im Verkaufsfall relevant wird. Manche meinen noch, dass eine Anschlussfinanzierung unter Umständen schwierig sein könnte, wenn zwischen Kauf und Anschlussfinanzierung der Objektwert deutlich sinkt. Dazu sei gesagt, dass nach 10 Jahren, wenn in der Regel in Deutschland die kürzesten Zinsfestschreibungen auslaufen, bereits so viel vom Darlehen getilgt ist, dass auch ein gesunkener Objektwert eine Anschlussfinanzierung sichern wird. Zudem ist für die Bank die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit, also die rechnerische Fähigkeit, aus den Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen zahlen zu können, wichtiger als die Beleihungsgrenze und diese wird sich inzwischen sogar verbessert haben, da die Miete innerhalb der 10 Jahre gestiegen sein dürfte. Der monatliche Überschuss aus der Vermietung dürfte sich also erhöht haben. 

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Fazit: Als langfristig orientierter Investor bzw. Kapitalanleger ist es völlig egal, wenn die Immobilienpreise temporär sinken, da dies nicht die Zahlungsfähigkeit beeinflusst. Viel wichtiger sind stabile Mieten. Sinkende Mieten hätten einen direkten Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit und somit die Sicherheit der Finanzierung. Aber ehrlich gesagt, halte ich sinkende Mieten für Wohnimmobilien in B-Lagen und aufwärts, und das sind die Gegenden wo man investieren sollte, für nahezu ausgeschlossen. Gute Finanzierungen stehen demnach auch bei sinkenden Immobilienpreisen auf sehr sicheren Füßen.