Welche Renditen sind überhaupt noch mit Immobilien möglich?

Sehr oft fragen mich Leute, ob sich Immobilien überhaupt noch lohnen. Gerade nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, glauben viele Menschen, der Zug sei abgefahren und man solle besser wieder in Aktien, Gold oder Kryptowährungen investieren. 

Dazu seien zwei Dinge gesagt:

Meine persönliche Meinung ist die, dass Immobilienpreise langfristig weiter steigen werden und zwar nicht unbedingt nur, weil die Nachfrage – vor allem in Innenstädten – weiter steigt, sondern insbesondere weil unser Geldsystem ohne Inflation nicht auskommt. Und diese wurde durch die expansive Geldpolitik des Staates im Zuge der Corona-Krise 2020 geradezu angetrieben. 

Ich erinnere mich an eine Situation als ein 55jähriger Elektriker-Meister in meiner Wohnung im Belgischen Viertel in Köln stand und mir fast schon wehleidig erzählte, dass er vor 20 Jahren in genau diesem Haus eine Wohnung zum Kauf besichtigt hat, sich dann aber doch gegen den Kauf entschied. Heute sind die Wohnungen alle das 5-Fache wert und er bereute  zu tiefst seine Entscheidung. Er stammelte nur: „Hätte ich doch vor 20 Jahren…“, worauf ich ihm sagte, dass er diesen Satz in 20 Jahren wiederholen wird, wenn er nicht jetzt eine Immobilie kauft. 

Alleine durch Inflation werden die Preise von Gütern – also auch Immobilien – langfristig weiter steigen. Wenn sie aber nur dadurch steigen, hat man ja gar keinen realen Wertzuwachs. Die Preise sind dann zwar höher, aber nicht mehr wert, weil die Kaufkraft identisch geblieben ist, oder? Das ist genau richtig. 

Dieser Aspekt ist aber nicht der, womit man als Immobilien-Investor sein Geld verdient. Sollten Immobilienpreise stärker als die Inflationsrate ansteigen, so dass ein realer Wertzuwachs entsteht, so ist das für Investoren das I-Tüpfelchen, das Geld verdienen sie aber auf ganz andere Weise…

Und das ist der zweite Aspekt, der den meisten Menschen völlig unbekannt ist. Es wirkt fast wie ein „Geheimnis“ und ich wundere mich immer wieder, dass dies keiner zu wissen scheint. 

Und so geht es:

Nehmen wir mal an, man hätte 10.000€, die man investieren möchte und würde sich für Aktien entscheiden. Nehmen wir weiterhin an, an den Aktienmärkten läuft es richtig rund und man erzielt eine tolle Rendite von 9%, dann hat man in einem Jahr vor Steuern 900€ verdient (die langfristige Durchschnittsrendite bei Aktien beträgt übrigens 7%, aber natürlich wird es auch mal Verlustjahre geben). 

Alternativ könnte man mit den 10.000€ eine Eigentumswohnung kaufen, die man zu 100% über eine Bank finanziert. Mit den 10.000€ bezahlt man die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.

Die monatliche Tilgung beträgt 200€ und die Wohnung erwirtschaftet zudem einen Cashflow-Überschuss von 100€, im Übrigen alles reelle Zahlen, dann sieht der Gewinn nach einem Jahr wie folgt aus:

200€ x 12 = 2.400€ Gewinn aus Tilgung

100€ x 12 = 1.200€ Gewinn aus Cashflow

300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt

Bei 10.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Eigenkapital-Rendite von 36%!

Und wir haben noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilie im Wert steigen könnte. Steigt der Wert der Wohnung z. B. um lediglich 1%, also um 1.000€, so steigt der Gewinn auf 4.600€ und somit auf 46%.

Und es wird noch besser: als Immobilien-Investor halte ich viele meiner Objekt nicht im Privatvermögen, sondern in einer sogenannten vermögensverwaltenden GmbH. Das besondere hieran ist, dass diese in Deutschland nur 15% Steuern auf die Gewinne zahlt. Solltest Du in Aktien investieren, so zahlst Du 25% Steuern auf die Gewinne. Die Immobilien machen also viel mehr Gewinn und auf die Gewinne zahlst Du dann auch noch weniger Steuern. 

Und wer jetzt glaubt, dies seien Ausnahmeobjekte oder Glücksfälle, dem kann ich nur sagen, dass das nicht so ist. Jeden Tag werden solche Immobilien angeboten und jeden Tag machen Investoren solche Investments. Es ist einfach Alltag, aber halt nur für ganz wenige Menschen. Die meisten glauben, sie seien ein Glückspilz, wenn die Aktienmärkte mal wieder ein paar Prozentpunkte zugelegt haben, dabei kann man Jahr für Jahr – und das ist die Antwort auf die Überschrift des Artikels – Renditen von 20, 30 und manchmal sogar 40 Prozent machen. Das wichtigste aber ist: der Gewinn liegt nur zu einem Bruchteil im Objekt. Viel, viel wichtiger ist die Finanzierung und damit meine ich nicht, dass man beim Zins um jede Kommastelle feilschen muss, sondern wie man die Finanzierung aufstellt. 

Kauft man die Wohnung aus dem obigen Beispiel etwa mit 30.000€ Eigenkapital anstatt 10.0000€, so sinkt die monatliche Tilgung auf 140€ und der Cashflow erhöht sich entsprechend auf 160€, wie aber sieht nun die Rendite aus?

140€ x 12 = 1.680€ Gewinn aus Tilgung

160€ x 12 = 1.920€ Gewinn aus Cashflow

300€ x 12 = 3.600€ Gewinn insgesamt

Bei 30.000€ Eigenkapital entspricht dies einer Rendite von 12%. 

Steigt die Immobilie jetzt um 1.000€ im Wert, erhöht sich die Rendite nur noch auf 15,3%.

Und genau deshalb sag ich immer „Der Gewinn liegt in der Finanzierung!“. Leider machen die Menschen hier die größten Fehler und glaub’ mir eins: kein Banker wird Dir diese Dinge je aufzeigen, nicht aus Boshaftigkeit, sondern weil Banker das selbst nicht durchblicken. Banker lernen, wie man Finanzierungsanfragen bearbeitet, Immobilien bewertet und ein paar Regeln zu Beleihungsausläufen und Beleihungsquoten, aber diese Dinge lernen sie nicht. Die wenigsten Banker besitzen ja überhaupt selbst Immobilien. 

Und genau aus diesen Gründen verdienen die meisten Menschen mit Immobilien kein Geld. Diejenigen aber, die dieses Wissen haben, belächeln diejenigen, die sich über 9% Rendite am Aktienmarkt freuen und manchmal empfinden sie auch Mitleid, weil den meisten nicht beigebracht wird, wie man es so viel besser machen könnte. 

Und das hier ist nur ein kleiner „Wissens-Baustein“ von vielen, den man in fünf Minuten vermitteln kann. Was aber meinst Du, welche Potentiale sich ergeben, wenn Du noch viel mehr Wissen zu diesen Themen hast? Deine finanziellen Chancen werden dann unermesslich!

Deshalb empfehle ich Dir von Herzen, Dir das nötige Wissen anzueignen, um so auch in den Genuss von dauerhaft hohen Renditen zu kommen und Deinen Traum von finanzieller Freiheit zu erreichen. Viel Erfolg dabei!

P. S. Wenn Dich interessiert, wie die Berechnungen im Einzelnen zu Stande kommen, dann empfehle ich Dir die Internetseite zinsen-berechnen.de, auf der Du das alles nachprüfen und auch Deine eigenen Berechnungen anstellen kannst. Natürlich alles kostenlos. Ich bekomme auch nichts für die Empfehlung dieser Seite, aber ich nutze sie selbst sehr viel für meine Berechnungen und kann sie guten Gewissens weiter empfehlen.