Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden?

Viele Menschen haben den Traum, Millionär zu werden. Ob man dadurch nun seine Träume verwirklichen, anderen etwas Gutes tun oder einfach nicht mehr arbeiten möchte, die Motive sind vielfältig. Aber ist es heute in Zeiten niedriger Zinsen und Renditen überhaupt noch möglich, aus eigener Kraft und durch cleveres Investieren in Immobilien Millionär zu werden? Die wenigen Fälle, in denen jemand die eine Geschäftsidee hat, die ihn reich macht oder über Nacht zum Superstar wird, wollen wir hier außen vor lassen, da sie auch nicht zu planen sind. Wir aber wollen planbar, kalkulierbar und in vorher bestimmten Schritten Millionär werden. Und die gute Nachricht vorneweg, es ist auch heute noch möglich.

Was bedeutet überhaupt Millionär?

Bevor wir nun aber darüber sprechen, wie lange man braucht, um Millionär zu werden, ist es wichtig, erst einmal ein paar Begrifflichkeiten und Annahmen zu definieren.

Zunächst gibt es ganz verschiedene Arten von Millionären: Einkommensmillionäre, die pro Jahr eine Million verdienen, Vermögensmillionäre, die insgesamt Vermögensgegenstände von einer Million oder mehr besitzen oder Netto Vermögensmillionäre, deren Netto Vermögen, also alle Vermögensgegenstände abzüglich aller Schulden, mindestens eine Million beträgt. Und dann spielt natürlich noch die Währung eine Rolle. Eine Million Euro, Dollar oder Dirham können einen großen Unterschied machen.

Im Folgenden wollen wir uns auf Netto Vermögensmillionäre in Euro beschränken, also auf die Frage: Wie lange dauert es, ein Netto Vermögen von mindestens einer Million Euro aufzubauen?

Warum Immobilien als Strategie?

In unserem Beispiel wollen wir dies mit Immobilien erreichen, da dies meiner Meinung nach am einfachsten ist, vor allem aber ist es planbar, vorhersagbar und die Risiken sind sehr überschaubar. Bei Aktieninvestments wissen wir zu Beginn eines Jahres nicht, was unser Depot am Jahresende wert sein wird, bei Immobilien hingegen können wir sehr genau kalkulieren und planen, und das ist es, was wir wollen.

Im Wesentlichen besteht der Plan aus drei Stufen: Aufbau einer hervorragenden Bonität und Ansparen des Startkapitals, Aufbau einer Cashflow Maschine, Hochskalieren und Ausbauen.

Phase 1: Bonität aufbauen und Startkapital ansparen

Der erste Schritt besteht also darin, erst einmal eine hervorragende Bonität aufzubauen sowie ein gewisses Startkapital anzusparen.

Da wir davon ausgehen, dass wir von Null starten, nehmen wir uns für diese erste Phase des Plans zwei Jahre Zeit. Zwei Jahre deshalb, weil bei der ersten Finanzierungsanfrage in der Regel die letzten beiden Jahre betrachtet werden. Zudem gibt uns dies ausreichend Zeit, das erste Eigenkapital anzusparen.

Warum Bonität der entscheidende Hebel ist

Warum aber betone ich den Aufbau einer hervorragenden Bonität so besonders? Zum einen ist für unseren Plan enorm wichtig, gute Konditionen bei späteren Finanzierungen zu bekommen. Die Bonität beeinflusst immer auch die Konditionen des Kredites. Schlechtere Konditionen verlangsamen das Wachstum und dies kann uns später einige Jahre zurückwerfen.

Zum anderen wollen wir aber unser erspartes Startkapital beziehungsweise Eigenkapital möglichst gut hebeln. Das heißt, dass wir neben unserem Eigenkapital möglichst viel Fremdkapital in Form von Darlehen aufnehmen, um mehr zu investieren als wir eigentlich besitzen. Dies setzt eine besonders gute Bonität voraus, da die Banken hier ansonsten nicht mitspielen. Auch dies würde das Wachstum wieder unnötig verlangsamen.

Vielleicht fragst Du Dich jetzt, warum Banken da nicht mitspielen sollten, schließlich sind Immobilienfinanzierungen etwas ganz normales. Das stimmt, wir aber wollen nur die besten Finanzierungen, um möglichst schnell unser Ziel zu erreichen. Und da macht es einen großen Unterschied, ob Du bei jeder Finanzierung 20 Prozent Eigenkapital einbringen musst oder zum Beispiel nur 10 Prozent. Dein Wachstum ist fast doppelt so schnell und bringt Dich somit deutlich schneller an Dein Ziel.

Was im Einzelnen alles getan werden kann, um die Bonität zu verbessern, besprechen wir an anderer Stelle. Wichtig ist aber, dass Du dies als aktiven Bestandteil des Plans siehst und nicht nur als eine nervige Nebensächlichkeit. Als Investor auf dem Weg zur ersten Million ist Bonität für uns das, was für einen Handwerker sein Werkzeug ist. Eine herausragende Bonität ist elementar.

Das erste Ziel: 10.000 Euro Eigenkapital

Ziel der ersten beiden Jahre ist es zudem, mindestens 10.000 Euro anzusparen. Von Null ausgehend beträgt die monatliche Sparrate für diese beiden Jahre demnach ca. 417 Euro. Das mag im ersten Moment nach viel klingen, ist aber durchaus möglich.

Ich behaupte, wer es nicht schafft, 417 Euro pro Monat oder insgesamt 10.000 Euro in zwei Jahren zu sparen, dem ist der Wunsch, Millionär zu werden, nicht wichtig genug. Hier soll auch nicht näher auf das Sparen eingegangen werden, dafür gibt es ausreichend gute Bücher, Blogs etc. Aber ohne 10.000 Euro Eigenkapital bekommen wir nie einen sinnvollen Start hin. Sieh dies daher bitte als gegeben.

Der erste Immobilienkauf

Ist dieses erste Etappenziel erreicht und Du hast 10.000 Euro angespart und eine gute Bonität aufgebaut, geht es endlich los mit dem ersten Immobilienkauf. Viele Menschen wissen gar nicht, dass man bereits mit 10.000 Euro Immobilien erwerben kann. Generell hat meine Erfahrung gezeigt, dass die meisten Leute glauben, man könne nur in Immobilien investieren, wenn man bereits viel Geld habe. Das ist aber nicht der Fall.

Tatsächlich ist der Anfang viel einfacher als die meisten Menschen glauben. Ich habe meine erste Wohnung mit 12.000 Euro Eigenkapital gekauft und hatte auch sonst nicht viel. Man kann klein anfangen und seine Investments dann sukzessive vergrößern.

Warum B Lagen oft die goldene Mitte sind

Ich empfehle als erstes Investment den Kauf einer Eigentumswohnung in der Größenordnung von ca. 80.000 Euro in einer sogenannten B Lage. Falls Du Dich jetzt fragst, warum nicht A Lage, schließlich heißt es doch immer, die Lage sei das Allerwichtigste, sei Folgendes gesagt. Wohnungen in A Lagen werfen in der Regel sehr schlechte Renditen von nur 3 Prozent oder weniger ab. Zudem sind die Preissteigerungsraten der Immobilien kleiner, da es aufgrund der hohen Preise immer weniger Menschen gibt, die eine solche Wohnung später noch kaufen wollen oder können.

Schlechte C Lagen solltest Du allerdings auch meiden. Hier ist das Risiko groß, dass die Immobilie oft leer steht oder sie Dir später keiner mehr abkaufen will. Auch steigen die Preise dieser Immobilien häufig kaum. B Lagen sind aber oft die goldene Mitte. Sie werfen gute Renditen von bis zu 6 Prozent ab und haben noch Preissteigerungspotenzial, da sie nicht überteuert sind.

Der Hebeleffekt erklärt

Nur um Dir mal eine Idee zu geben, für 80.000 Euro bekommst Du beispielsweise eine solide 45 qm Wohnung in Dortmund. Was man sonst noch alles bei der Wohnungssuche und Auswahl beachten sollte, ist ein separates Thema. Aber 80.000 Euro ist eine gute Größenordnung, um zu starten.

Die sogenannten Erwerbsnebenkosten in Höhe von ca. 10.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar und Gerichtskosten sowie Maklerprovision zahlst Du aus dem angesparten Eigenkapital. Das heißt, dass wir den kompletten Kaufpreis der Wohnung über eine Bank finanzieren. Da der Kaufpreis komplett von der Bank gezahlt wird, spricht man von einer sogenannten 100 Prozent Finanzierung. Hier siehst Du nun, wie wir vom sogenannten Hebeleffekt profitieren. Wir besitzen nur 10.000 Euro, kaufen aber eine Immobilie im Wert von 80.000 Euro, der Hebel beträgt also 1 zu 8.

Phase 2: Aufbau einer Cashflow Maschine

Nun folgt der zweite Schritt, der Aufbau einer Cashflow Maschine. Was ist damit gemeint? Wir wollen nun nach einem bestimmten Muster der Reihe nach Wohnungen kaufen, die jeweils einen positiven Cashflow aufweisen. Die also mehr Geld durch die Miete einbringen als insgesamt für Finanzierungsrate, Nebenkosten, Rücklagen und Steuern wieder rausgehen. Es soll also Geld aus der Vermietung übrig bleiben.

Die größten Fehler passieren bei der Finanzierung

Meiner Meinung nach machen die meisten Menschen die größten Fehler in Bezug auf Immobilien bei der Finanzierung. Alle fragen immer nach der Lage, der Substanz, der Vermietbarkeit etc. Alles Dinge, die zweifelsfrei enorm wichtig sind. Die größten Fehler aber werden bei der Finanzierung gemacht. Für Details verweise ich auf meinen entsprechenden Artikel hierzu.

Absolut oberstes Gebot ist es also, dass wir nur Finanzierungen abschließen, die einen positiven Cashflow erwirtschaften. Dies gelingt zum einen, da wir aufgrund einer hervorragenden Bonität entsprechend gute Konditionen erhalten. Zum anderen aber, indem wir die Finanzierung bewusst in die Länge ziehen. An der Stelle sei nochmal betont, dass es bei dieser Strategie nicht darum geht, Zinsen zu sparen oder günstig ein Eigenheim zu erwerben, sondern dass diese Strategie Wachstum und Vermögensaufbau zum Ziel hat. Das ist ein bedeutender Unterschied.

Wachstum durch Cashflow und Bonität

Als groben Richtwert sollte ein gutes Immobilieninvestment einen Cashflow nach Steuern von ca. 2 Prozent des Kaufpreises erwirtschaften. In unserem Falle sollte die Wohnung also 1.600 Euro pro Jahr beziehungsweise 133 Euro pro Monat an Überschuss erwirtschaften.

Warum ist dies so wichtig? Nun, einerseits ermöglicht uns dies, weiterhin Geld beiseite zu legen, um das Eigenkapital für weitere Investments anzusparen. Andererseits, und dies ist genauso wichtig, verbessert dies weiterhin unsere Bonität. Ein nachhaltiges Einkommen aus Vermietung und Verpachtung wertet eine Bank, zwar mit gewissen Abstrichen, ähnlich wie ein Gehalt. Wir haben somit nun ein höheres Einkommen als vorher, quasi eine Gehaltserhöhung. Ich liebe es, weitere Immobilien zu kaufen, weil ich dadurch mehrmals im Jahr eine Gehaltserhöhung bekomme. Wer kann das schon behaupten?

Ziel von Phase zwei ist es nun, so schnell wie möglich weitere Immobilien nach dem selben Muster zu kaufen und somit den monatlichen Cashflow stetig zu erhöhen.

Der Kauf Rhythmus beschleunigt sich

Solltest Du weiterhin pro Monat 417 Euro ansparen, benötigst Du aufgrund der zusätzlichen 133 Euro aus der Vermietung, die Du ebenfalls beiseite legst, jetzt nur noch 18 Monate, um wieder 10.000 Euro anzusparen. Nach der zweiten Wohnung dann nur noch 15 Monate. Der Rhythmus, in dem Du neue Immobilienkäufe tätigen kannst, wird somit immer schneller.

Ich habe 6 Monate nach meiner ersten Eigentumswohnung eine weitere gekauft, aber bereits drei Jahre später habe ich 6 Wohnungen in einem Jahr gekauft, nochmals 2 Jahre später zwei Mehrfamilienhäuser. Und das ist auch der Grund, warum man mit Immobilien so viel, aber auch so schnell Geld verdienen kann. Durch jede weitere Immobilie erhöht sich Dein Einkommen und somit Deine Sparrate und letztlich auch Deine Bonität.

Um hier genau zu bleiben, gibt es im Hinblick auf die Bonität noch einiges, das es zu beachten gilt, wie zum Beispiel sogenannte Stress Tests, Beleihungsquoten etc. Das sind aber alles Dinge, die man regeln kann.

Wie lange dauert Phase 2 wirklich?

Hinsichtlich der Dauer dieser zweiten Phase kommt es natürlich sehr darauf an, wie viel Geld Du nun selber noch parallel sparen möchtest und wie schnell Du gute Objekte finden und kaufen kannst.

Rechnerisch dauert es ca. 12 Jahre, um auf 20 Wohnungen und einen monatlichen Cashflow von nur 2.660 Euro zu kommen. Aber lass Dich davon nicht entmutigen. In Wirklichkeit geht es viel schneller, da es hunderte von Optimierungsmaßnahmen gibt, um diesen Prozess zu beschleunigen, auf die ich gerne an anderer Stelle noch eingehe. Du solltest aber ca. 5 bis 7 Jahre einplanen. Ich besaß nach sechs Jahren insgesamt 37 Wohnungen und einen monatlichen Cashflow nach Steuern von 4.200 Euro.

Phase 3: Skalierung und Wachstum

Am Ende von Phase zwei solltest Du also ein gern gesehener Kunde bei Deinen Banken sein und einen ordentlichen positiven Cashflow aus der Vermietung haben. Du hast Deinen Banken nun über 5 bis 7 Jahre gezeigt, dass Du Dein Geschäft verstehst, pünktlich Deine Raten zahlst und in der Lage bist, renditestarke Objekte ausfindig zu machen. Man spricht hier davon, dass Du einen positiven Track Record vorweisen kannst. So kannst Du nun zu Phase drei übergehen, nämlich Dein Konzept hoch zu skalieren. Jetzt geht es darum, groß zu werden.

Die Zielrendite von 25 Prozent verstehen

Gehen wir davon aus, dass Du nach Phase zwei, also nach insgesamt 7 bis 9 Jahren, ein Netto Vermögen von 250.000 Euro besitzt, wahrscheinlich wird es in Wirklichkeit mehr sein, dann braucht es rechnerisch bei einer Rendite von 25 Prozent noch gute sechs weitere Jahre, um Millionär zu werden.

Wie sich Rendite bei Immobilien zusammensetzt

Nun fragst Du Dich, wie man denn 25 Prozent Rendite erwirtschaften soll. Nun, Du tust es ja bereits. Lass uns anhand der ersten Wohnung zum Kaufpreis von 80.000 Euro einmal die Eigenkapitalrendite Deiner Investments berechnen. Diese gibt nämlich an, wie viel Rendite Du für jeden investierten Euro pro Jahr zurückbekommst.

Die Rendite besteht im Falle von Immobilien aus mehreren Komponenten. Die erste Komponente Deiner Rendite ist die Tilgung. Zwar musst Du die Tilgung an die Bank leisten, aber da diese Dein Restdarlehen verringert, baust Du hierdurch Vermögen auf. Es ist quasi so, als würde Dein Mieter jeden Monat Geld für Dich in einen Sparvertrag einzahlen. Du kommst zwar zunächst nicht dran, aber irgendwann, zum Beispiel wenn Du die Wohnung später verkaufst, bekommst Du das Geld ausgezahlt.

Die Tilgung für die 80.000 Euro sollte anfänglich etwa 1.600 Euro pro Jahr betragen, also 2 Prozent.

Die zweite Komponente Deiner Rendite ist der Cashflow, da auch dieser ein Return aus Deinem Investment ist. Wie bereits erwähnt sollte der Cashflow nach Steuern ebenfalls ca. 2 Prozent betragen.

Nun zu den Zinsen. Zinsen kannst Du zwar steuerlich absetzen, aber sie zählen nicht zur Rendite, da sie Dein Vermögen nicht erhöhen. Es sind einfach Kosten, die bezahlt werden müssen.

Deine Wohnung erwirtschaftet also 4 Prozent Rendite für Dich. Von den 6 Prozent Rendite, die gute Wohnungen erwirtschaften sollen, gehen die restlichen 2 Prozent für Zinsen und Nebenkosten drauf.

Die Magie des Hebeleffekts

Und jetzt kommt die Magie des Hebeleffekts zum Vorschein. Zwar hat die Wohnung für Dich nur 4 Prozent Rendite erwirtschaftet. Dies bezieht sich aber auf den gesamten Kaufpreis der Wohnung, nämlich 4 Prozent von 80.000 Euro, also 3.200 Euro. In Bezug auf das von Dir eingebrachte Eigenkapital von 10.000 Euro sind 3.200 Euro aber sage und schreibe 32 Prozent. Dies macht auch Sinn, da wir ja einen Hebel von 8 benutzt haben. Die Rendite der Wohnung verachtfacht sich also.

Um hier mathematisch genau zu bleiben, muss man beachten, dass es sich hierbei zum Teil um eine lineare Wachstumsfunktion handelt, da sich die Tilgung nicht exponentiell erhöht. Auf der anderen Seite können aber noch Mietsteigerungen dazukommen, die anfängliche Tilgung von 2 Prozent wird bei Annuitätendarlehen aufgrund sinkender Zinsen auf die Restfälligkeit sukzessive erhöht und der erwirtschaftete Cashflow wird reinvestiert. Verglichen mit einer exponentiellen Wachstumsfunktion liegt die Eigenkapitalrendite daher bei ca. 16 bis 20 Prozent.

Preissteigerungen als dritte Rendite Komponente

Und dann gibt es noch eine dritte Komponente, die ebenfalls Deine Rendite erhöht, die Preissteigerung der Wohnung. Auch hier greift natürlich wieder der Hebeleffekt. Erhöht sich der Preis der Wohnung aufgrund von Inflation, Nachfrage oder anderen Gründen zum Beispiel um nur 1 Prozent pro Jahr, steigt Deine Eigenkapitalrendite um weitere 8 Prozent pro Jahr. Bei 3 Prozent Preissteigerung wären es sogar zusätzliche 24 Prozent Eigenkapitalrendite.

Da diese dritte Komponente allerdings nicht planbar oder vorhersehbar ist, lassen wir sie einfach außer Betracht. Wir wissen aber, dass wir auch ohne Preissteigerungen der Immobilie bereits eine anfängliche Eigenkapitalrendite von 32 Prozent erwirtschaften. Ich will an dieser Stelle nochmal betonen, dass dies absolut realistische Zahlen sind. Ich selber habe Objekte, die anfängliche Eigenkapitalrenditen von 60 Prozent erwirtschafteten. Wichtig ist nur, dass man die Finanzierung richtig aufstellt und somit vom Hebeleffekt profitieren kann.

Risiken richtig verstehen

Missgünstige Leute halten mir manchmal entgegen, dass solche Finanzierungen sehr riskant wären, dass die Investments nicht mit genügend Eigenkapital unterlegt seien und dass, wenn die Immobilienpreise einmal sinken würden, alles zusammenbrechen werde. Diese Menschen haben aber die Hintergründe und Zusammenhänge nicht verstanden.

Zum einen ist die Eigenkapitalunterlegung hier nicht das relevante Merkmal, solange die Finanzierung gesichert ist. Und diese ist umso sicherer, je geringer meine Rate ist. Leute, die sich für höhere Raten entscheiden, um ihr Objekt schneller abzubezahlen und somit vermeintlich mehr Sicherheit ins Portfolio zu bringen, haben doch ein viel größeres Risiko, ihre Raten zum Beispiel bei Leerstand nicht mehr bedienen zu können.

Zum anderen ist es mir offen gesagt ziemlich egal, wenn die Immobilienpreise sinken, da ich davon nicht betroffen werde, solange ich die Objekte behalte und dies ist ja mein Ziel. Erst wenn die Mieten sinken würden, würde es für mich einen spürbaren Unterschied machen. Aber Mieten steigen eher als dass sie sinken. Und selbst wenn dies doch irgendwann einmal passieren sollte, so habe ich durch den positiven Cashflow so viel Puffer in jeder Finanzierung, dass ich diese trotzdem bedienen kann.

Bei 2 Prozent Cashflow und einer Kaltmiete von 6 Prozent des Kaufpreises müsste sich die erzielbare Miete um mehr als 33 Prozent verringern, damit ich in Zahlungsschwierigkeiten komme. Das halte ich für äußerst unwahrscheinlich. Ich führe dies deshalb so weit aus, weil ich aufzeigen möchte, dass diese Art des Vermögensaufbaus eine sehr gut kalkulierbare und sichere Angelegenheit ist und um Dir, falls nötig, die Angst vor solchen Investments zu nehmen.

Fazit: 13 bis 15 Jahre bis zur ersten Million

Insgesamt ist es sehr wahrscheinlich, dass man von Null ausgehend in ca. 13 bis 15 Jahren Vermögensmillionär wird. Was mir besonders gut gefällt, ist, dass dieser Weg sehr kalkulier und planbar ist. Du kannst genau berechnen, dass wenn Du dies und jenes tust, Du in so und so vielen Jahren Millionär sein wirst. Anders als bei Aktien, wo Du anfangs nicht wissen kannst, was hinten rauskommt.

Bitte beachte, dass diese Kalkulation den gesamten Weg darstellt. Solltest Du zum Beispiel schon 10.000 Euro und eine gute Bonität besitzen, dann verkürzt sich Dein Weg natürlich um die Ansparphase von 2 Jahren.

Auch wenn es auf den ersten Blick schwierig erscheinen mag, auf Dauer solche Renditen zu erwirtschaften, so lass Dir gesagt sein, dass es möglich, ja sogar sehr wahrscheinlich ist. Ich habe dieses Ziel, wenn auch mit viel Schweiß und harter Arbeit, in nur 6 Jahren erreicht. Natürlich wurden jetzt noch nicht alle Aspekte wie Stress Test, Beleihungsquoten etc. beleuchtet und es gibt noch jede Menge zu lernen. Aber jeder kann in maximal 15 Jahren Vermögensmillionär werden.