Sinkende Preise? – Die wirklichen Risiken von Immobilieninvestments

Wenn ich mein Geld sinnvoll anlegen möchte, schaue ich zum einen natürlich danach, wo ich gute Renditen erwirtschaften kann, zum anderen versuche ich aber auch, mögliche Risiken zu minimieren, um nicht Geld zu verlieren. Dass der größte Teil meines Geldes in Immobilien angelegt ist, ist ja kein Geheimnis. Gerade in wirtschaftlich schwachen Zeiten werde ich daher oft gefragt, ob ich nicht Angst habe, dass die Immobilienpreise sinken und ich dadurch einen finanziellen Verlust erleiden werde. Aber schauen wir uns die Sache doch einmal genauer an:

Mal angenommen, ich habe ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen zum Preis von einer Million Euro gekauft. Meine Mieteinnahmen betragen monatlich €4.000,00, wovon aber €2.500,00 für die Finanzierungsrate draufgehen. Weitere €500,00 fallen monatlich für Verwaltung, Versicherung und Rücklage an, so dass ein positiver Cashflow von €1.000,00 bleibt – im Übrigen: alles realistische Zahlen. 

Die Finanzierung hat eine Zinsbindung von 15 Jahren, danach kann ich das Darlehen neu verhandeln, verlängern oder zu einer anderen Bank gehen. Oder aber ich kann die Immobilie verkaufen und mit dem Erlös den noch offenen Teil des Darlehens ablösen.

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Jetzt zu den Risiken:

Das erste Risiko besteht darin, dass der Preis des Hauses sinkt. Aber ist dies wirklich ein Risiko? Was würde denn passieren? Das Haus, das ich für eine Million gekauft habe, ist jetzt vielleicht nur noch €750.000,00 wert. Na und? Meine Miete hat sich nicht geändert, meine Rate hat sich auch nicht geändert und mein Cashflow von €1.000,00 ebenfalls nicht. In anderen Worten: die Preisminderung, die ja zunächst nur auf dem Papier besteht, trifft mich doch gar nicht. Erst dann, wenn ich die Immobilie verkaufen will, würde ich doch den Verlust realisieren. Sollte ich aber nach 15 Jahren feststellen, dass ich nicht zufrieden mit dem möglichen Wiederverkaufspreis bin, dann verlängere ich einfach die Finanzierung und alles bleibt beim alten; ich mache also gar keinen Verlust.

Es kann aber auch noch ein anderes Szenario eintreten: In den 15 Jahren, die ich die Immobilie besessen habe, habe ich ja zum einen monatlich einen Cashflow von €1.000,00, insgesamt also €180.000,00 erwirtschaftet. Zudem haben die Mieter des Hauses meine Finanzierungsrate bezahlt und dadurch in den 15 Jahren €281.400,00 getilgt, so dass bei der Bank nur noch eine offene Restschuld von € 718.600,00 besteht. Sollte ich mich dazu entschließen, die Immobilie doch für €750.000,00 zu verkaufen, könnte ich davon bequem die Restschuld begleichen und hätte zu den €180.000,00 Cashflow-Ergebnis noch einen steuerfreien Gewinn aus dem Verkaufserlös von €31.400,00. 

Es geht hier also eher um Luxusprobleme. Das wichtigste ist aber zu verstehen, dass ein Rückgang der Immobilienpreise mich gar nicht trifft, so lange ich die Immobilie weiterhin vermiete. Der Rückgang ist nur ein fiktiver „Buchverlust“, aber kein realer Verlust. Zudem kann man selbst bei gesunkenem Preis immer noch viel Geld verdienen, da die Mieter bereits für einen selbst getilgt haben.

Das zweite Risiko besteht darin, dass die Mietpreise sinken. Ehrlich gesagt will ich hier gar nicht zu sehr ins Detail gehen. Ich frage Dich: für wie realistisch hältst Du es, dass Mieten in Deutschland sinken? Vorausgesetzt natürlich man kauft in vernünftigen Lagen. Ich halte dies für äußerst unwahrscheinlich. Eine Deckelung nach oben kann ich mir bei der aktuellen politischen Diskussion schon eher vorstellen, aber das würde lediglich dazu führen, dass es zukünftig keine Mietsteigerungen mehr gibt, an der aktuellen Situation von €1.000,00 Cashflow pro Monat würde sich aber nichts ändern. Jetzt nehmen wir aber mal an, es kommt hart auf hart und die Mieten sinken tatsächlich; im vorliegenden Fall dürfte die Miete um ganze 25% einbrechen und ich wäre immer noch im Stande davon die Finanzierungsrate sowie alle Nebenkosten zu begleichen. 

Zusammenfassend liegt das Risiko für mich daher nahezu bei Null. Wichtig ist allerdings, dass man die Finanzierung richtig aufgestellt hat. Hätte ich von Anfang an eine monatliche Finanzierungsrate i. H. v. €3.500,00, dann würde mich eine Mietminderung in Zahlungsschwierigkeiten bringen. Daran sieht man wieder einmal, dass man durch „Know-how“ und die richtige Herangehensweise sämtliche Risiken nahezu ausmerzen kann. Zudem zeigt dies, dass sich mit Immobilien nach wie vor hervorragend Geld verdienen lässt. 

Solltest Du tiefergehendes Interesse daran haben, worauf man bei der Finanzierung achten soll, so empfehle ich Dir noch meinen Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung“.