Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung

Die folgende Anekdote soll die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung verdeutlichen. Sie ist erfunden und modellhaft, alle Zahlen sind jedoch berechnet und entsprechen der Realität.

Stefan ist ein 39jähriger Angestellter mit 2.500€ Nettolohn im Monat und will eine Eigentumswohnung für 200.000€ plus 20.000€ Nebenkosten als Kapitalanlage kaufen. Er vereinbart einen Termin bei seiner Hausbank zur Besprechung der Finanzierung. 

Als der Banker ihn fragt, wie viel Eigenkapital (EK) er einbringen möchte, verkündet Stefan stolz, dass er bereits 40.000€ angespart habe. Schließlich solle man ja immer 20% des Kaufpreises selber mitbringen; zudem natürlich die Nebenkosten. Insgesamt will Stefan also 60.000€ an EK in die Finanzierung einbringen.

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Es folgt die Frage des Bankers danach, wann Stefan die Wohnung abbezahlt haben möchte. Stefan, der sich natürlich im Vorfeld schlau gemacht hat, sagt, dass er natürlich so schnell wie möglich fertig werden will, denn: je kürzer die Laufzeit, desto weniger Zinsen muss er ja insgesamt zahlen. Da die monatliche Netto-Kaltmiete der Wohnung 700€ beträgt, schlägt Stefan vor, monatlich 700€ an die Bank zurückzuzahlen, somit wäre die Wohnung nach ca. 21 Jahren, also im Alter von 60 Jahren, abbezahlt. 

Da der Banker Stefans Lohnabrechnungen kennt, schlägt er ihm vor, da er ja Gut-Verdiener ist, zusätzlich noch 100€ aus seinem Gehalt zur Rückführung des Darlehens zu verwenden, also insgesamt 800€ pro Monat. Aufgrund der höheren Tilgung könne er Stefan so einen noch besseren Zinssatz anbieten und außerdem wäre die Wohnung dann bereits nach 18 Jahren abbezahlt. Insgesamt würde er somit satte 4.155€ an Zinsen sparen. Stefan ist begeistert und willigt sofort ein. 

Der Banker kalkuliert etwas herum und wird selber ganz euphorisch als er herausfindet, dass er aufgrund der gesunkenen Beleihungsgrenze den Zins nochmal um 0,1 Prozentpunkte senken könne, wenn Stefan noch weitere 10.000€ Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringt; das wäre nochmal eine Zinsersparnis von 3.120€ auf die gesamte Laufzeit. Stefan hat neben dem geplanten Wohnungskauf zwar nur noch 12.000€ als Reserve auf seinem Girokonto zurückbehalten, aber der Gedanke nochmal 3.120€ an Zinsen zu sparen, ist einfach zu verlockend. Er willigt sofort ein. Außerdem sinkt ja der Darlehensbetrag jetzt auf 150.000€, was dazu führt, dass die Wohnung schon nach 16,5 Jahren abbezahlt ist. Stefan ist rundum zufrieden und fühlt sich bestens beraten. Alleine dieses Bankgespräch hat ihm 7.275€ an Zinsen gespart. Zu Weihnachten schickt er seinem Banker als Dankeschön eine Flasche teuren Rotwein.

5 Jahre später trifft Stefan seine alte Schulkameradin Lisa. Sie hatte von seinem Wohnungskauf erfahren und fragt ihn, wie es so läuft. Eigentlich hatte Stefan vorgehabt, noch weitere Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen, um sich evtl. schon vor dem offiziellen Renteneintritt zur Ruhe setzen zu können. Seine Mieteinnahmen sollten dann sein Einkommen ersetzen – so der Plan. Leider kam es bislang aber zu keinem weiteren Wohnungskauf. Nachdem Stefan die damalige Finanzierung abgeschlossen hatte, merkte er plötzlich, dass es immer schwieriger wurde, Geld zur Seite zu legen. Ohne wirklich darüber nachzudenken, hatte er sich durch die Finanzierung eine „Gehaltssenkung“ zugefügt. Zudem hatte er ja 10.000€ mehr als ursprünglich geplant an EK in die Finanzierung eingebracht, so dass er mit dem Sparen quasi wieder bei Null anfangen musste. Aufgrund der Gehaltssenkung gelang es ihm aber nicht, nennenswerte Beträge bei Seite zu legen. Als er einige Zeit später nochmal mit seinem Banker über eine neue Finanzierung sprechen wollte, wies dieser ihn darauf hin, dass Stefan jetzt ja rechnerisch nur noch 2.400€ (2.500€ Gehalt – 100€ Rate) pro Monat verdiene und sich dadurch die Bonität verschlechtert habe. Als Stefan seine Wohnung im Alter von 55 Jahren abbezahlt hat, will ihn kaum noch eine Bank bei einem neuen Kauf finanzieren, weil seine gesetzliche Rente und die Einnahmen aus einer Wohnung nicht ausreichen würden, um im Falle eines Mietausfalls die Lebenshaltungskosten und die Finanzierungsrate zu begleichen.

Lisa hat es anders gemacht: sie wollte eine vergleichbare Wohnung zum selben Preis kaufen. Als ihr Banker sie ebenfalls fragte, wie viel EK sie denn in die Finanzierung mit einbringen wolle, konterte sie mit einer Gegenfrage: „Wie viel EK muss ich einbringen, damit die Bank der Finanzierung noch gerade so zustimmt?“ Der Banker war etwas irritiert, stimmte aber einer Vollfinanzierung zu, bei der der gesamte Kaufpreis finanziert wird. Lisa sollte demnach nur die Nebenkosten von 20.000€ bezahlen. „Die Konditionen werden dadurch aber deutlich schlechter!“ mahnte der Banker.

Hinsichtlich der Darlehensrate fragte Lisa, deren Mieteinnahme ebenfalls 700€ betrug, ob die Bank einverstanden wäre, wenn sie monatlich 500€ zurückzahlen würde, so könne sie jeden Monat 200€ aus den Mieteinnahmen bei Seite legen. Der Banker erschrak als er kalkulierte, dass die Wohnung bei einer solch geringen Rate erst in 41 Jahren abbezahlt wäre, willigte aber trotzdem ein, da aus Sicht der Bank kein großes Risiko bestand. Da sich Lisas Einkommen durch den Wohnungskauf um 200€ erhöhte, hatte sich ihre Bonität ja sogar noch verbessert. 

Was aber war mit den Konditionen? Lisa zahlte einen höheren Zinssatz auf ein höheres Darlehen und das für eine deutlich längere Laufzeit! Insgesamt zahlte sie genau 37.540€ mehr Zinsen als Stefan, aber es schien ihr völlig egal zu sein. Wie konnte das sein? Schließlich war gerade sie in Mathe doch immer so gut gewesen! 

Lisa hatte durch den Wohnungskauf ihr Einkommen um 200€ erhöht und konnte, da sie zuvor auch ohne dieses Geld zurechtkam, den kompletten Betrag monatlich bei Seite legen. Da sie auch noch 50.000€ an Eigenkapital übrig hatte (sie hatte im Gegensatz zu Stefan statt 70.000€ nur 20.000€ in die Finanzierung mit eingebracht), kaufte sie nach dem gleichen Modell noch im selben Jahr zwei weitere Eigentumswohnungen. Alleine aus ihren Mieteinnahmen konnte sie nun monatlich 600€ sparen. Alle zweieinhalb Jahre hatte Sie wieder genügend Eigenkapital für die nächste Wohnung angespart und konnte so ihren Bestand stetig ausbauen, so dass sie nach 16 Jahren, wenn auch Stefan seine Wohnung abbezahlt hat, Immobilien im Gesamtwert von sage und schreibe 2 Millionen Euro besaß. Ihre Bonität hatte sich aufgrund des gestiegenen Einkommens verbessert und sie war gern gesehener Kunde bei ihrer Bank. Zu Weihnachten schenkte ihr Banker ihr eine Flasche teueren Rotwein.

Der Unterschied dieser beiden Vorgehensweisen ist der, dass Stefans Methode auf das Sparen von Zinsen ausgerichtet ist, was aber häufig zur Folge hat, dass ein weiteres Wachstum nicht mehr möglich ist. Lisas Methode zielt hingegen auf Wachstum ab. Dass dabei erheblich mehr Zinsen gezahlt werden, wird bewusst in Kauf genommen, da dies langfristig dennoch zum deutlich besseren Ergebnis führt. Lisa ist Millionärin während Stefan den typischen Duchschnittsdeutschen mit einer Eigentumswohnung verkörpert. Wir wachsen damit auf, immer sparen zu wollen, so dass wir nicht einmal bemerken, wenn wir uns dadurch selber schaden. Der Großteil der Immobilienfinanzierungen in Deutschland läuft nach dem oben beschriebenen Muster von Stefan ab, was dazu führt, dass die meisten Menschen selbst mit Immobilien nie richtig reich werden. Wenn Du diesen Unterschied – der sich zugegebenermaßen anfangs seltsam anfühlt – aber verinnerlichst, dann sind Deinem Wachstum keine Grenzen mehr gesetzt. Der Weg zum Millionär ist nur noch eine Frage der Zeit, aber Du wirst ihn auf jeden Fall erreichen.

Vermeide also die zwei größten Fehler einer Immobilienfinanzierung:

1. Zu viel Eigenkapital 
2. Eine zu hohe Finanzierungsrate bzw. zu kurze Finanzierungslaufzeit

Natürlich gibt es beim Vermögensaufbau durch Immobilien noch eine Reihe weiterer Aspekte, die es zu beachten gilt, wie Beleihungsquoten, Stress-Tests, Zins-Niveaus etc., diese modellhafte Anekdote soll aber dazu dienen, den Grundgedanken klar zu machen und der lautet: Liquidität geht vor Zins-Ersparnis!