Viele Menschen haben den Traum, Millionär zu werden. Ob man dadurch nun seine Träume verwirklichen, anderen etwas Gutes tun oder einfach nicht mehr arbeiten möchte, die Motive sind vielfältig. 

Aber ist es heute – in Zeiten niedriger Zinsen und Renditen – überhaupt noch möglich, aus eigener Kraft und durch cleveres Investieren, Millionär zu werden? Die wenigen Fälle, in denen jemand die eine Geschäftsidee hat, die ihn reich macht oder über Nacht zum Superstar wird, wollen wir hier mal außen vor lassen, da sie auch nicht zu planen sind. Wir aber wollen planbar, kalkulierbar und in vorher bestimmten Schritten Millionär werden. Und die gute Nachricht vorneweg: es ist auch heute noch möglich.

Bevor wir nun aber darüber sprechen, wie lange man braucht, um Millionär zu werden, ist es wichtig erst einmal ein paar Begrifflichkeiten und Annahmen zu definieren. 

Zunächst gibt es ganz verschiedene Arten von Millionären: Einkommensmillionäre, die pro Jahr eine Million verdienen, Vermögensmillionäre, die insgesamt Vermögensgegenstände von einer Million oder mehr besitzen oder Netto-Vermögensmillionäre, deren Netto-Vermögen – also alle Vermögensgegenstände abzüglich aller Schulden – mindestens eine Million beträgt. Und dann spielt natürlich noch die Währung eine Rolle: Eine Million Dollar, Euro oder Dirham können einen großen Unterschied machen.

Im Folgenden wollen wir uns auf Netto-Vermögensmillionäre in Euro beschränken, also auf die Frage: Wie lange dauert es, ein Netto-Vermögen von mindestens einer Million Euro aufzubauen?

In unserem Beispiel wollen wir dies mit Immobilien erreichen, da dies meiner Meinung nach am einfachsten ist, vor allem aber ist es planbar, vorhersagbar und die Risiken sind sehr überschaubar. Bei Aktieninvestments wissen wir zu Beginn eines Jahres nicht, was unser Depot am Jahresende wert sein wird, bei Immobilien hingegen können wir sehr genau kalkulieren und planen, und das ist es, was wir wollen. Im Wesentlichen besteht der Plan aus drei Stufen:

1. Aufbau einer hervorragenden Bonität und Ansparen des Startkapitals
2. Aufbau einer Cashflow-Maschine
3. Hochskalieren und Ausbauen

Der erste Schritt besteht also darin, erst einmal eine hervorragende Bonität aufzubauen sowie ein gewisses Startkapital anzusparen.

Da wir davon ausgehen, dass wir von Null starten, nehmen wir uns für diese erste Phase des Plans zwei Jahre Zeit. Zwei Jahre deshalb, weil bei der ersten Finanzierungsanfrage in der Regel die letzten beiden Jahre betrachtet werden; zudem gibt uns dies ausreichend Zeit, das erste Eigenkapital anzusparen. 

Warum aber betone ich den Aufbau einer hervorragenden Bonität so besonders? Zum einen ist für unseren Plan enorm wichtig, gute Konditionen bei späteren Finanzierungen zu bekommen. Die Bonität beeinflusst immer auch die Konditionen des Kredites. Schlechtere Konditionen verlangsamen das Wachstum und dies kann uns später einige Jahre zurückwerfen. Zum anderen wollen wir aber unser erspartes Startkapital bzw. Eigenkapital möglichst gut hebeln, das heißt, dass wir neben unserem Eigenkapital möglichst viel Fremdkapital in Form von Darlehen aufnehmen, um mehr zu investieren als wir eigentlich besitzen. Dies setzt eine besonders gute Bonität voraus, da die Banken hier ansonsten nicht mitspielen. Auch dies würde das Wachstum wieder unnötig verlangsamen. Vielleicht fragst Du Dich jetzt, warum Banken da nicht mitspielen sollten, schließlich sind Immobilienfinanzierungen etwas ganz normales. Das stimmt, wir aber wollen nur die besten Finanzierungen, um möglichst schnell unser Ziel zu erreichen. Und da macht es einen großen Unterschied, ob Du bei jeder Finanzierung 20% Eigenkapital einbringen musst oder z. B. nur 10%. Dein Wachstum ist fast doppelt so schnell und bringt Dich somit deutlich schneller an Dein Zeil. 

Was im Einzelnen alles getan werden kann, um die Bonität zu verbessern, besprechen wir an anderer Stelle, wichtig ist aber, dass Du dies als aktiven Bestandteil des Plans siehst und nicht nur als eine nervige Nebensächlichkeit. Als Investor auf dem Weg zur ersten Million ist Bonität für uns das, was für einen Handwerker sein Werkzeug ist. Eine herausragende Bonität ist elementar.

Ziel der ersten beiden Jahre ist es zudem mindestens 10.000€ anzusparen. Von Null ausgehend, beträgt die monatliche Sparrate für diese beiden Jahre demnach ca. 417€. Das mag ist im ersten Moment nach viel klingeln, ist aber durchaus möglich. Ich behaupte, wer es nicht schafft, 417€ pro Monat oder insgesamt 10.000€ in zwei Jahren zu sparen, dem ist der Wunsch, Millionär zu werden, nicht wichtig genug. Hier soll auch nicht näher auf das Sparen eingegangen werden, dafür gibt es ausreichend gute Bücher, Blogs etc., aber ohne 10.000€ Eigenkapital bekommen wir nie einen sinnvollen Start hin, sieh dies daher bitte als gegeben.

Ist dieses erste Etappenziel erreicht und Du hast 10.000€ angespart und eine gute Bonität aufgebaut, geht es endlich los mit dem ersten Immobilienkauf. Viele Menschen wissen gar nicht, dass man bereits mit 10.000€ Immobilien erwerben kann. Generell hat meine Erfahrung gezeigt, dass die meisten Leute glauben, man könne nur in Immobilien investieren, wenn man bereits viel Geld habe. Das ist aber nicht der Fall. Tatsächlich ist der Anfang viel einfacher als die meisten Menschen glauben. Ich habe meine erste Wohnung mit 12.000€ Eigenkapital gekauft und hatte auch sonst nicht viel. Man kann klein anfangen und seine Investments dann sukzessive vergrößern. 

Ich empfehle als erstes Investment den Kauf einer Eigentumswohnung in der Größenordnung von ca. 80.000€ in einer sogenannten B-Lage. Falls Du Dich jetzt fragst, warum nicht A-Lage, schließlich heißt es doch immer die Lage sei das aller wichtigste, sei folgendes gesagt: Wohnungen in A-Lagen werfen in der Regel sehr schlechte Renditen von nur 3% oder weniger ab. Zudem sind die Preissteigerungsraten der Immobilien kleiner, da es aufgrund der hohen Preise immer weniger Menschen gibt, die eine solche Wohnung später noch kaufen wollen oder können. Schlechte C-Lagen solltest Du allerdings auch meiden. Hier ist das Risiko groß, dass die Immobilie oft leer steht oder sie Dir später keiner mehr abkaufen will. Auch steigen die Preise dieser Immobilien häufig kaum. B-Lagen sind aber oft die goldene Mitte: sie werfen gute Renditen von bis zu 6% ab und haben noch Preissteigerungspotenzial, da sie nicht überteuert sind.

Nur um Dir mal eine Idee zu geben, für 80.000€ bekommst Du beispielsweise eine solide 45qm-Wohnung in Dortmund. Was man sonst noch alles bei der Wohnungssuche und -auswahl beachten sollte, ist ein separates Thema, aber 80.000€ ist eine gute Größenordnung, um zu starten. Die sogenannten Erwerbs-Nebenkosten i. H. v. ca. 10.000€ für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision zahlst Du aus dem angesparten Eigenkapital, das heißt, dass wir den kompletten Kaufpreis der Wohnung über eine Bank finanzieren. Da der Kaufpreis komplett von der Bank gezahlt wird, spricht man von einer sogenannten 100%-Finanzierung. Hier siehst Du nun, wie wir vom sogenannten Hebel-Effekt profitieren; wir besitzen nur 10.000€, kaufen aber eine Immobilie im Wert von 80.000€, der Hebel beträgt also 1:8.

Nun folgt der zweite Schritt: der Aufbau einer Cashflow-Maschine. Was ist damit gemeint? Wir wollen nun nach einem bestimmten Muster, der Reihe nach Wohnungen kaufen, die jeweils einen positiven Cashflow aufweisen, die also mehr Geld durch die Miete einbringen als insgesamt für Finanzierungsrate, Nebenkosten, Rücklagen und Steuern wieder rausgehen. Es soll also Geld aus der Vermietung übrig bleiben.

Meiner Meinung nach machen die meisten Menschen die größten Fehler im Bezug auf Immobilien bei der Finanzierung. Alle fragen immer nach der Lage, der Substanz, der Vermietbarkeit etc. – alles Dinge, die zweifelsfrei enorm wichtig sind – die größten Fehler aber werden bei der Finanzierung gemacht. Für Details verweise ich auf meinen entsprechenden Artikel hierzu. 

Absolut oberstes Gebot ist es also, dass wir nur Finanzierungen abschließen, die einen positiven Cashflow erwirtschaften. Dies gelingt zum einen, da wir aufgrund einer hervorragenden Bonität entsprechend gute Konditionen erhalten, zum anderen aber, indem wir die Finanzierung bewusst in die Länge ziehen. An der Stelle sei nochmal betont, dass es bei dieser Strategie nicht darum geht, Zinsen zu sparen oder günstig ein Eigenheim zu erwerben, sondern, dass diese Strategie Wachstum und Vermögensaufbau zum Ziel hat. Das ist ein bedeutender Unterschied. 

Als groben Richtwert sollte ein gutes Immobilieninvestment einen Cashflow nach Steuern von ca. 2% des Kaufpreises erwirtschaften, in unserem Falle sollte die Wohnung also 1.600€ p. a. bzw. 133€ pro Monat an Überschuss erwirtschaften. Warum ist dies so wichtig? Nun, einerseits ermöglicht uns dies, weiterhin Geld bei Seite zu legen, um das Eigenkapital für weitere Investments anzusparen, andererseits – und dies ist genau so wichtig – verbessert dies weiterhin unsere Bonität. Ein nachhaltiges Einkommen aus Vermietung und Verpachtung wertet eine Bank – zwar mit gewissen Abstrichen – ähnlich wie ein Gehalt; wir haben somit nun ein höheres Einkommen als vorher, quasi eine Gehaltserhöhung. Ich liebe es, weitere Immobilien zu kaufen, weil ich dadurch mehrmals im Jahr eine Gehaltserhöhung bekomme. Wer kann das schon behaupten? Ziel von Phase zwei ist es nun, so schnell wie möglich weitere Immobilien nach dem selben Muster zu kaufen und somit den monatlichen Cashflow stetig zu erhöhen. 

Solltest Du weiterhin pro Monat 417€ ansparen, benötigst Du aufgrund der zusätzlichen 133€ aus der Vermietung, die Du ebenfalls bei Seite legst, jetzt nur noch 18 Monate, um wieder 10.000€ anzusparen, nach der 2 Wohnung dann nur noch 15 Monate. Der Rhythmus bzw. die Taktung, in der Du neue Immobilienkäufe tätigen kannst, wird somit immer schneller. Ich habe 6 Monate nach meiner ersten Eigentumswohnung eine weitere gekauft, aber bereits drei Jahre später habe ich 6 Wohnungen in einem Jahr gekauft, nochmals 2 Jahre später zwei Mehrfamilienhäuser. Und das ist auch der Grund, warum man mit Immobilien so viel, aber auch so schnell Geld verdienen kann. Durch jede weitere Immobilie erhöht sich Dein Einkommen und somit Deine Sparrate und letztlich auch Deine Bonität. Um hier genau zu bleiben, gibt es im Hinblick auf die Bonität noch einiges, dass es zu beachten gilt, wie z. B. sogenannte Stress-Tests, Beleihungsquoten etc., das sind aber alles Dinge, die man regeln kann. 

Hinsichtlich der Dauer dieser zweiten Phase kommt es natürlich sehr darauf an, wie viel Geld Du nun selber noch parallel sparen möchtest und wie schnell Du gute Objekte finden und kaufen kannst.

Rechnerisch dauert es ca. 12 Jahre, um auf 20 Wohnungen und einen monatlichen Cashflow von „nur“ 2.660€ zu kommen, aber lass Dich davon nicht entmutigen In Wirklichkeit geht es viel schneller, da es hunderte von Optimierungsmaßnahmen gibt, um diesen Prozess zu beschleunigen, auf die ich gerne an anderer Stelle noch eingehe. Du solltest aber ca. 5-7 Jahre einplanen. Ich besaß nach sechs Jahren insgesamt 37 Wohnungen und einen monatlichen Cashflow nach Steuern von 4.200€. 

Am Ende von Phase zwei solltest Du also ein gern gesehener Kunde bei Deinen Banken sein und einen ordentlichen positiven Cashflow aus der Vermietung haben. Du hast Deinen Banken nun über 5-7 Jahre gezeigt, dass Du Dein Geschäft verstehst, pünktlich Deine Raten zahlst und in der Lage bist, renditestarke Objekte ausfindig zu machen. Man spricht hier davon, dass Du einen positiven Track-Record vorweisen kannst, so dass Du nun zu Phase drei übergehen kannst, nämlich Dein Konzept hoch zu skalieren. Jetzt geht es darum, groß zu werden. 

Gehen wir davon aus, dass Du nach Phase zwei, also nach insgesamt 7-9 Jahren, ein Netto-Vermögen von 250.000€ besitzt (wahrscheinlich wird es in Wirklichkeit mehr sein), dann braucht es rechnerisch bei einer Rendite von 25% noch gute sechs weitere Jahre, um Millionär zu werden.

Nun fragst Du Dich, wie man denn 25% Rendite erwirtschaften soll. Nun, Du tust es ja bereits: lass uns anhand der ersten Wohnung zum Kaufpreis von 80.000€ einmal die Eigenkapital-Rendite Deiner Investments berechnen. Diese gibt nämlich an, wie viel Rendite Du für jeden investierten Euro pro Jahr zurückbekommst.

Die Rendite besteht im Falle von Immobilien aus mehreren Komponenten: die erste Komponente Deiner Rendite ist die Tilgung. Zwar musst Du die Tilgung an die Bank leisten, aber da diese Dein Restdarlehen verringert, Du zahlst ja quasi Schulden ab, baust Du hierdurch Vermögen auf. Irgendwann gehört Dir ja die Immobilie. Es ist quasi so, als würde Dein Mieter jeden Monat Geld für Dich in einen Sparvertrag einzahlen. Du kommst zwar zunächst nicht dran, aber irgendwann – z. B., wenn Du die Wohnung später verkaufst – bekommst Du das Geld ja ausgezahlt.

Die Tilgung für die 80.000€ sollte anfänglich etwa 1.600€ pro Jahr betragen (2%). 

Die zweite Komponente Deiner Rendite ist der Cash-Flow, da auch dieser ein Return aus Deinem Investments ist. Wie bereits erwähnt sollte der Cash-Flow nach Steuern ebenfalls ca. 2% betragen.

Nun zu den Zinsen: Zinsen kannst Du zwar steuerlich absetzen, aber sie zählen nicht zur Rendite, da Sie Dein Vermögen nicht erhöhen. Es sind einfach Kosten, die bezahlt werden müssen.

Deine Wohnung erwirtschaftet also 4% Rendite für Dich. Von den 6% Rendite, die gute Wohnungen erwirtschaften sollen, gehen die restlichen 2% für Zinsen und  Nebenkosten drauf. 

Und jetzt kommt die Magie des Hebeleffekts zum Vorschein: zwar hat die Wohnung für Dich nur 4% Rendite erwirtschaftet, dies bezieht sich aber auf den gesamten Kaufpreis der Wohnung, nämlich 4% von 80.000€, also 3.200€. Im Bezug auf das von Dir eingebrachte Eigenkapital von 10.000€ sind 3.200€ aber sage und schreibe 32%. Dies macht auch Sinn, da wir ja einen Hebel von 8 benutzt haben, die Rendite der Wohnung verachtfacht sich also (4% x 8 = 32%). Um hier mathematisch genau zu bleiben, muss man beachten, dass es sich hierbei zum Teil um eine lineare Wachstumsfunktion handelt, da sich die Tilgung nicht exponentiell erhöht. Auf der anderen Seite können aber noch Mietsteigerungen dazukommen, die anfängliche Tilgung von 2% wird bei Annuitätendarlehen aufgrund sinkender Zinsen auf die Restfälligkeit sukzessive erhöht und der erwirtschaftete Cashflow wird reinvestiert. Verglichen mit einer exponentiellen Wachstumsfunktion liegt die Eigenkapitalrendite daher bei ca. 16-20%.

Und dann gibt es noch eine dritte Komponente, die ebenfalls Deine Rendite erhöht: die Preissteigerung der Wohnung. Auch hier greift natürlich wieder der Hebeleffekt. Erhöht sich der Preis der Wohnung aufgrund von Inflation, Nachfrage oder anderen Gründen z. B. um nur 1% pro Jahr, steigt Deine Eigenkapitalrendite um weitere 8% pro Jahr; bei 3% Preissteigerung wären es sogar zusätzliche 24% Eigenkapitalrendite. Da diese dritte Komponente allerdings nicht planbar oder vorhersehbar ist, lassen wir sie einfach außer Betracht. Wir wissen aber, dass wir auch ohne Preissteigerungen der Immobilie bereits eine anfänglich Eigenkapitalrendite von 32% erwirtschaften. Ich will an dieser Stelle nochmal betonen, dass dies absolut realistische Zahlen sind. Ich selber habe Objekte, die anfängliche Eigenkapitalrenditen von 60% erwirtschafteten. Wichtig ist nur, dass man die Finanzierung richtig aufstellt und somit vom Hebeleffekt profitieren kann. 

Missgünstige Leute halten mir manchmal entgegen, dass solche Finanzierungen sehr riskant wären, dass die Investments nicht mit genügend Eigenkapital unterlegt seien und dass – wenn die Immobilienpreise einmal sinken würden – alles zusammen brechen werde. Diese Menschen haben aber die Hintergründe und Zusammenhänge nicht verstanden. Zum einen ist die Eigenkapitalunterlegung hier nicht das relevante Merkmal, so lange die Finanzierung gesichert ist und diese ist umso sicherer, je geringer meine Rate ist. Leute, die sich für höhere Raten entscheiden, um ihr Objekt schneller abzubezahlen und somit vermeintlich mehr Sicherheit ins Portfolio zu bringen, haben doch ein viel größeres Risiko, Ihre Raten z. B. bei Leerstand nicht mehr bedienen zu können. Selbstverständlich verlängere auch ich mit zunehmender Anzahl an Finanzierungen die Zinsfestbindungsfristen, um mehr Sicherheit zu bekommen, das zielt aber eher auf Beleihungsquoten und Stress-Tests ab. Zum anderen ist es mir offen gesagt ziemlich egal, wenn die Immobilienpreise sinken, da ich davon nicht betroffen werde, so lange ich die Objekte behalte und dies ist ja mein Ziel. Erst, wenn die Mieten sinken würden, würde es für mich einen spürbaren Unterschied machen. Aber Mieten steigen eher als dass sie sinken und selbst wenn dies doch irgendwann mal passieren sollte, so habe ich durch den positiven Cashflow so viel „Puffer“ in jeder Finanzierung, dass ich diese trotzdem bedienen kann. Bei 2% Cashflow und einer Kaltmiete von 6% des Kaufpreises müsste sich die erzielbare Miete um mehr 33%, also z. B. von monatlich 400€ auf unter 268€ verringern, damit ich in Zahlungsschwierigkeiten komme und dass halte ich für äußerst unwahrscheinlich. Ich führe dies deshalb so weit aus, weil ich aufzeigen möchte, dass diese Art des Vermögensaufbaus eine sehr gut kalkulierbare und sichere Angelegenheit ist und um Dir, falls nötig, die Angst vor solchen Investments zu nehmen.

Fazit: Insgesamt ist es sehr wahrscheinlich, dass man – von Null ausgehend – in ca. 13-15 Jahren Vermögensmillionär wird. Was mir besonders gut gefällt, ist dass dieser Weg sehr kalkulier- und planbar ist. Du kannst genau berechnen, dass wenn Du dies und jenes tust, Du in so und so viel Jahren Millionär sein wirst. Anders als bei Aktien, wo Du anfangs nicht wissen kannst, was hinten rauskommt. 

Bitte beachte, dass diese Kalkulation den gesamten Weg darstellt. Solltest Du z. B. schon 10.000€ und eine gute Bonität besitzen, dann verkürzt sich Dein Weg natürlich um die Ansparphase von 2 Jahren.

Auch wenn es auf den ersten Blick schwierig erscheinen mag, auf Dauer solche Renditen zu erwirtschaften, so lass Dir gesagt sein, dass es möglich, ja sogar sehr wahrscheinlich ist. Ich habe dieses Ziel, wenn auch mit viel Schweiß und harter Arbeit, in nur 6 Jahren erreicht. Natürlich wurden jetzt noch nicht alle Aspekte wie Stress-Test, Beleihungsquoten etc. beleuchtet und es gibt noch jeder Menge zu lernen, aber jeder kann in maximal 15 Jahren Vermögensmillionär werden.