Lieber leerstehende oder vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

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Wenn ich mal wieder diverse Online-Portale wie Immoscout24 oder Immowelt nach interessanten Anlage-Objekten durchforste, dann werden mir oft vermietete, häufig aber auch leerstehende Wohnungen zum Kauf angeboten. Aber was von beidem ist denn eigentlich besser? Nachfolgend möchte ich einmal die Vor- und Nachteile der beiden Varianten erläutern:

Der meiner Meinung nach größte Nachteil vermieteter Immobilien ist der, dass in der Mehrheit der Fälle der vorherige Besitzer und Verkäufer der Immobilie es – insbesondere bei Objekten, die schon lange an ein und dieselbe Person vermietet sind – versäumt hat, die Miete auf einem attraktiven Niveau zu halten. Oft läuft es so ab, dass man eine Wohnung neu vermieten möchte, ist froh einen netten Mieter gefunden zu haben, vereinbart einen monatlichen Mietzins und unterschreibt den Vertrag. Und 20 Jahre später ist die Miete dann immer noch nahezu unverändert. Das, was für diesen Mieter natürlich ein absoluter Glücksgriff ist, macht die Wohnung aber total unattraktiv. Obwohl die aktuelle Miethöhe natürlich auch den Wert der Wohnung bestimmt, muss ich als Käufer für das Objekt bei den heutigen Preisen eine beachtliche Summe zahlen, aber monatlich kommt kaum etwas herein. Natürlich könnte man jetzt hingehen und als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, aber will man das? Ich möchte nicht der Ar… sein, der seinem Mieter nach dem Kauf des Objektes eine Mieterhöhung um 100€ schickt. Es ist moralisch grenzwertig, man beeinträchtigt das Verhältnis zu seinem Mieter auf eine negative Art und entsprich damit nur dem Image der sogenannten „Immobilienhaie“, die versuchen, überall den letzten Cent rauszupressen. 

Ich finde es hingegen viel fairer, wenn man mit seinen Mietern von vornherein eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die sich z. B. alle zwei Jahre um einem zuvor festgelegten Betrag von z. B. 5,00€ oder 1% erhöht. Auf diese Art und Weise wissen beide Parteien von vornherein, wo sie dran sind und können vor allem planen, da bei einer solchen Vereinbarung plötzliche und unerwartete Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen sind. Dies ist auch für den Mieter ein großer Vorteil, da er nicht ständig Angst haben muss, es könnte eine Mieterhöhung in unbekannter Höhe geben.

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Jedenfalls sind bei vermieteten Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden meistens die Mieten viel zu niedrig und es ist schwierig und moralisch bedenklich, diese auf ein gutes Niveau anzuheben.

Ein weiterer Punkt ist der, dass man häufig nach dem Kauf eines Objektes etwas sanieren möchte. Zum einen macht dies oft Sinn, um die Wohnung attraktiv zu machen – wer will schon gerne eine Wohnung mieten, wo das Bad schon 30 Jahre alt ist, oder bei den Heizkörpern schon der Lack abblättert – vor allem aber hat es den Vorteil, dass man die Sanierungskosten direkt mit in die Finanzierung packen kann. Saniert man hingegen erst einige Jahre später, so müsste man die Sanierung von seinem eigenen Geld bezahlen oder einen neuen Kredit anfragen. Im Rahmen des Immobilienkaufes ist dies meist viel einfacher und die Konditionen sind viel besser. Der Vollständigkeit halber muss ich an dieser Stelle auf das Thema „Anschaffungsnaher Aufwand“ und die „3-Gewerke-Regel“ hinweisen. Das erkläre ich aber in dem entsprechenden Artikel.

Eine entsprechend gewünschte Sanierung ist bei einer vermieteten Wohnung natürlich mit Praxisproblemen verbunden. Man müsste den Mieter umquartieren, eine Ersatzwohnung oder ein Hotel stellen, was wieder mit erhebliche Kosten verbunden ist.

Der dritte Aspekt ist der, dass man einen Mieter „übernimmt“, den man sich nicht selbst ausgesucht hat. Dies kann gut gehen, ist aber dann von Nachteil, wenn man mit diesem nicht „auf einer Wellenlänge“ schwimmt oder es sich um einen problematischen Mieter handelt.

Es gibt aber auch Vorteile:

Ein Risiko, was es im Bereich Vermietung gibt, ist das, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, was einen selbst in Zahlungsschwierigkeiten hinsichtlich seiner Finanzierungsraten bringen kann. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir vor dem Kauf vom Verkäufer die Kontoauszüge zeigen lassen, so dass ich ganz genau die Zahlungsmoral des Mieters einschätzen kann. Ich sehe sofort, ob dieser seit Jahren pünktlich seine Miete zahlt oder ob es regelmäßig zu Verspätungen kommt bzw. ob sogar Rückstände bestehen. Auf diese Art und Weise kann man das Risiko, was damit verbunden ist, sofort ziemlich präzise einschätzen.

Zudem kann man bei der Wohnungsbesichtigung noch vor dem Kauf den Mieter nach bestehenden Mängeln fragen und erhält so ein umfassenderes Bild der Immobilie. Man schränkt somit auch das Risiko ein, dass irgend ein Mangel an der Wohnung besteht, der einem ansonsten verborgen bleiben könnte wie z. B. ein undichtes Fenster, eine defekte Heizung oder auch ein ruhestörender Nachbar. Diese Dinge wird der Verkäufer oder Makler einem nämlich meistens nicht erzählen, wenn er sie überhaupt kennt. 

Der dritte Punkt ist der, dass bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung wohnt, nicht davon auszugehen ist, dass dieser sich nach dem Einzug über irgendwas beklagen könnte. Ich hatte kürzlich den Fall, dass ein Mieterpärchen, was in einer Wohnung neu einzog, plötzlich ein „Geruchsproblem“ im Bad feststellte. Es dauerte ewig bis die Ursache, nämlich ein undichter Wannensiphon, der aufgrund austretenden Wassers Gerüche unter der Badewanne verursachte, gefunden wurde. 

Ein anderer Mieter, der neu in eine Wohnung einzog, beschwerte sich darüber, dass seine Nachbarin regelmäßig nachts sehr laut sei.

Bei einer vermieteten Wohnung hingegen ist mit solchen plötzlichen Problemen nicht zu rechnen, zumindest aber wird der Mieter einem schon zuvor davon berichten, so dass man nicht böse überrascht wird.

Ein letzter Vorteil ist der, dass das ganze Thema der Mietersuche natürlich entfällt, d. h. ich muss keine Exposés verfassen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Bonitätsprüfungen machen etc., wenngleich man diese Dinge natürlich auch an einen Makler abgeben kann. Allerdings zahlt man dafür ja in der Regel auch zwei Monatsmieten an Provision.

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Vor- und Nachteile in etwa ausgleichen. Man muss also im Einzelfall prüfen, ob die betreffende Wohnung für einen interessant ist. Dabei werden sich die einzelne Punkte auch gegenseitig beeinflussen. Bei einer sehr schönen, mängelfreien Wohnung mit einem tollen Mieter wird man als Anleger wohl eine etwas geringere Miete akzeptieren. Ist die Wohnung eher „schwierig“, so kann eine hohe Miete diesen Nachteil aber auch ausgleichen. Ich persönlich kaufe lieber leer stehende Wohnungen, die ich dann zunächst umfassend saniere. So weiß ich, dass die Wohnung in einem top Zustand ist, ich in den nächsten Jahren mit keinen baulichen Mängeln oder Problemen rechnen muss und kann von Anfang an eine gute aber faire Index- bzw. Staffelmiete vereinbaren. Dennoch sind vermietete Wohnungen für mich kein Ausschlusskriterium, wenn das Gesamtpaket stimmt. 


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