Interview zur Buchveröffentlichung „Millionär durch Immobilien“

Cosmopolitan Courier: Viele Menschen träumen davon, mit Immobilien finanziell frei zu werden. Was war der entscheidende Moment in Ihrem Leben, an dem Sie erkannt haben, dass Immobilien der richtige Weg für Vermögensaufbau sind?

Alexander Schneider: Ich habe einmal ausgerechnet, wie lange es dauert durch Aktieninvestments Millionär zu werden, wenn man monatlich 500 EUR spart und eine Durchschnittsrendite von 7% erzielt. Das Ergebnis ist sehr ernüchternd: Es sind 37 Jahre, dabei sind Steuern noch gar nicht berücksichtigt. So habe ich nach neuen Wegen gesucht und kam schließlich auf das Thema „Immobilien“.

Cosmopolitan Courier: Ihr Buch verspricht zu zeigen, wie man durch Immobilien Vermögen aufbauen kann. Was machen die meisten Menschen Ihrer Erfahrung nach falsch, wenn sie ihre erste Immobilie kaufen?

Alexander Schneider: Es werden häufig zwei Fehler gemacht: zum einen kaufen viele Menschen cashflownegative Immobilien, d. h. Objekte, deren Mieteinnahme nicht ausreicht, um alle Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten etc. zu decken. Die monatliche Unterdeckung gleichen sie dann aus ihrem Gehalt aus. Das kann man mit ein, zwei Immobilien vielleicht machen, aber Wachstum ist so nicht möglich. zum anderen nutzen Menschen den Hebel-Effekt nicht richtig aus. Sie stecken zu viel Eigenkapital in die Immobilien und erzielen dadurch nur schlechte EK-Renditen.

Cosmopolitan Courier: Viele glauben, man brauche viel Eigenkapital, um mit Immobilien zu starten. Stimmt das wirklich – oder ist das einer der größten Mythen der Branche?

Alexander Schneider: Das ist ein absoluter Trugschluss. Ich empfehle den vollen Kaufpreis zu finanzieren und nur die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Je nach Bundesland betragen diese bei maklerfreien Objekten nur 6 – 9 % vom Kaufpreis. In Deutschland gibt es aktuell über 5.000 Eigentumswohnung zum Preis von unter 100.000 EUR. So kann jeder bereits mit etwa sechs bis neun Tausend Euro den Einstieg machen. Natürlich sollte man noch ein paar Rücklagen haben.

Cosmopolitan Courier: In Zeiten steigender Zinsen sagen viele Experten, Immobilien lohnen sich nicht mehr. Teilen Sie diese Einschätzung oder sehen Sie gerade jetzt Chancen für Investoren?

Alexander Schneider: Zinsen schwanken langfristig stark. Mein Vater hat seine erste Eigentumswohnung vor 30 Jahren mit 9 % finanziert. Das wäre heute undenkbar. Und dennoch hat sie sich bis heute im Wert verachtfacht. Das Zinsniveau ist ja nur ein Parameter von vielen. Wichtiger ist, dass Zins und Kaufpreis zueinander passen. Niedrigere Zinsen erlauben höhere Kaufpreise und umgekehrt. Es kommt also auf das Verhältnis an. Gute Kaufmöglichkeiten gibt es immer.

Cosmopolitan Courier: Wenn jemand heute bei null startet: Was wären die ersten drei Schritte, die Sie dieser Person empfehlen würden?

Alexander Schneider: Spare so schnell wie möglich das nötige Eigenkapital an, beginne klein, z. B. mit einer Wohnung für 100.000 EUR und skaliere sukzessive hoch. Natürlich wird das Wachstum zu Beginn langsam sein und sich dann erhöhen. Ich besaß vier Jahre nach meinem ersten Kauf sechs Wohnungen, vier Jahre später dann schon über 30. Etwas Geduld ist also gefragt.

Cosmopolitan Courier: Gab es in Ihrer eigenen Immobilienkarriere auch Fehler oder Rückschläge, aus denen Sie besonders viel gelernt haben?

Alexander Schneider: Natürlich, das gehört dazu. Ich kann jedem empfehlen, sich in rechtliche, kaufmännische und technische Aspekte der Immobilienwirtschaft auch ein Stück weit selbst einzuarbeiten. Man sollte sich nie ausschließlich auf seine Berater verlassen oder glauben, „dass es schon gut gehen wird“. Dennoch sind die Risiken insgesamt überschaubar.

Cosmopolitan Courier: In Ihrem Buch vergleichen Sie verschiedene Wege zum Vermögensaufbau. Warum schneiden Immobilien aus Ihrer Sicht langfristig so gut ab?

Alexander Schneider: Weil sie im Prinzip das einzige Anlageinstrument sind, das kreditfinanziert wird. Für „normale“ Bürger ist es schlicht nicht möglich, aus dem eigenen Einkommen Millionär zu werden. Durch die Aufnahme von Krediten für den Vermögensaufbau ändert sich das. Auf diese Art und Weise nutzt man fremdes Kapital für den Vermögensaufbau und lässt die Schulden dann noch durch die Mieter abbezahlen. Das ändert alles und theoretisch ist dadurch sogar ein fast unendliches Wachstum möglich.

Cosmopolitan Courier: Warum bleiben so viele Immobilienbesitzer trotz eigener Wohnung oder Haus finanziell weit hinter echten Immobilieninvestoren zurück?

Alexander Schneider: Ich werte ich das Eigenheim nicht wirklich als ein Investment. Hier zahlen nicht andere in den eigenen Vermögensaufbau – so wie es bei vermieteten Immobilien ist – und man hat keinerlei steuerliche Vorteile. Ein Eigenheim ist nice to have, aber es macht einen nicht reich. Zum anderen steckt das Kapital, welches man damit aufbaut, in der Immobilie und ist nur schwer kapitalisierbar. Selbst, wenn man also ein abbezahltes Haus von einer Million Euro hätte, so hat man nur wenig davon. Die Million ist ja nicht verfügbar.

Cosmopolitan Courier: Sie sprechen offen darüber, dass Schulden ein Werkzeug für Vermögensaufbau sein können. Warum fällt es vielen Deutschen so schwer, diesen Gedanken zu akzeptieren?

Alexander Schneider: Wie eben schon angesprochen, nutzen Immobilien-Investoren Fremdkapital und somit den Hebel-Effekt, um Vermögen aufzubauen. In der Branche spricht man von „guten Schulden“. Wir Deutschen haben gelernt, dass Schulden grundsätzlich schlecht sind und versuchen sie zu vermeiden. Dass Schulden auch positiv genutzt werden können, kommt den meisten Menschen gar nicht erst in den Sinn. Es ist natürlich auch eine Frage der Einstellung mit hohen Schulden gut schlafen zu können.

Cosmopolitan Courier: Viele Investoren träumen vom passiven Einkommen aus Mieteinnahmen. Wie realistisch ist dieses Bild – und was verschweigen die meisten Ratgeber darüber?

Alexander Schneider: Zunächst ist es wichtig, in cashflowstarke Objekte zu investieren. Diese zu finden ist die schwierigste Aufgabe, aber es ist möglich. Dann braucht man etwas Geduld, denn das Wachstum verläuft exponentiell. Ich selbst habe es in ungefähr sechs Jahren geschafft, einen Mietüberschuss von 3.000 EUR netto pro Monat zu erzielen. Das entspricht in etwa dem Durchschnittseinkommen in Deutschland und ermöglicht es vielen Menschen, den Job an den Nagel zu hängen.

Cosmopolitan Courier: Gibt es eine unbequeme Wahrheit über Immobilieninvestments, die in der Branche zu selten ausgesprochen wird?

Alexander Schneider: Viele bezeichnen „Immobilien“ als passives Einkommen. Das sind sie definitiv nicht. Immobilien machen Arbeit, es passiert Unvorhergesehenes und es gibt Anrufe von Mietern. Wenn ich aber betrachte, welches Leben Immobilien mir ermöglichen, dann nehme ich das gerne in Kauf. Natürlich wird man mit wachsendem Portfolio auch mehr und mehr Dinge outsourcen oder Personal einstellen. Ich persönlich mache lieber 20% durch aktive Immobilien-Investments als 7% durch Aktien.

Cosmopolitan Courier: Hand aufs Herz: Ist es heute schwieriger geworden, durch Immobilien reich zu werden – oder einfacher als früher?

Alexander Schneider: Jede Zeit hat seine Vor- und Nachteile. Heute gibt es sicherlich mehr Konkurrenz auf dem Markt und die Banken sind restriktiver geworden. Auf der anderen Seite ist es heute durch Youtube & Co. sehr leicht geworden, sich fortzubilden und in die Materie einzuarbeiten. Zudem sind die Zinsen immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau. Kurzum: Mit Immobilien lässt sich immer Geld verdienen.