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Steuern

Die Steuer bei Immobilien – was gilt es zu beachten?

Heute wollen wir einmal ganz kurz das Thema „Steuern“ bei vermieteten Immobilien betrachten. Ich gebe zu, dass es ein etwas „trockenes“ Thema ist, aber ich halte es für sehr wichtig, dass man schon vor dem Kauf einer Immobilie in der Lage ist, eine steuerliche Betrachtung durchzuführen, um die Rentabilität einer Immobilie sowie die steuerliche Belastung genauer zu ermitteln. Zudem soll dieser kurze Artikel Dir eine unnötige Angst vor dem Thema „Steuern“ nehmen. Der Form halber muss ich natürlich dazu sagen, dass dies hier keine steuerliche Beratung darstellt.

Die Steuererklärung für eine vermietete Immobilie kann jeder im Prinzip in 30 Minuten selber machen. Wir beschränken uns hier allerdings auf Immobilien, die von Privatpersonen gehalten werden, also keine Immobilien von Firmen wie z. B. einer GmbH, da dort andere Vorschriften gelten.

Zu unterscheiden gibt es bei der Besteuerung drei zeitliche Phasen: 

  1. Den Ankauf
  2. Die laufende Vermietung
  3. Den Verkauf

Grundsätzlich ist es so, dass man immer zwischen der Einnahmen-Seite und der Ausgaben-Seite unterscheidet. Alle Einnahmen, die man mit einer Immobilie erwirtschaftet, sind zu versteuern, dabei dürfen aber fast alle Ausgaben, die man durch die Immobilie hat, als Kosten abgezogen werden. Warum schreibe ich „fast“? Es gibt Ausgaben, die steuerlich gesehen keine Kosten darstellen. Vorrangig ist hier die Tilgung der Immobilie zu nennen. Da man von einer Bank ein Darlehen bekommen hat und dieses nun lediglich zurückzahlt, sind dies keine Kosten, sondern nur geborgtes Geld. Im Umkehrschluss muss man ja in dem Jahr, in dem die Bank einem das Darlehen auszahlt, dieses auch nicht als Einnahme versteuern. Das ist sehr wichtig zu verstehen, weil hier die meisten Menschen Fehler in ihren Kalkulationen machen und sich dann am Jahresende wundern, wenn sie Steuern nachzahlen müssen. Was aber natürlich Kosten sind, sind die Zinsen, die man auf sein Darlehen zahlen muss. Man zahlt also quasi eine einzige monatliche Rate an die Bank, von der ein Teil Tilgung und ein Teil Zinsen sind. Nur die Zinsen darf man absetzen. Wie man das genau macht, erkläre ich nachher.

Jetzt ein einfaches Beispiel:

Hat man z. B. Mieteinnahmen von 12.000€ auf der einen Seite und 4.800€ Kosten auf der anderen Seite, so hat man einen Gewinn – einen sogenannten Überschuss – von 7.200€ erzielt und muss diesen mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Der Gewinn wird quasi zum sonstigen Einkommen wie z. B. Arbeitslohn hinzuaddiert und dann versteuert man dieses Gesamteinkommen gemäß Einkommensteuertabelle, die man sich einfach im Internet unter www.grundtabelle.de aufrufen kann. Das, was man noch nicht, z. B. schon durch die monatliche Lohnsteuer bezahlt hat, muss man dann nachzahlen.

Das Wichtigste, was man jetzt noch lernen muss, ist einfach, was genau alles Kosten sind und wie diese dann abgesetzt werden dürfen.

Zunächst die erste Frage: Kosten sind im Prinzip sämtliche Aufwendungen (Ausgaben), die einem im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, die man also ohne die Immobilie nicht hätte, mit Ausnahme der oben bereits beschriebenen Tilgung und der Rücklagen, die man spart, falls man später einmal etwas reparieren muss. Die Rücklagen sind deshalb keine Kosten, weil man sie ja nur anspart, aber noch nicht ausgibt. Beispiele für Kosten sind:

-Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbucheintragung)

-Zinsen für das Darlehen

-Kosten für die Verwaltung

-Versicherungsbeiträge

-Sanierungskosten

-Reparaturen

-Einrichtungsgegenstände wie z. B. Möbel, Küchen etc.

-Fahrtkosten, die durch die Immobilie entstehen (Besichtigungstermine)

All dies sind Kosten, die man von den Einnahmen abziehen darf. Und dann natürlich noch die Kosten für die Abnutzung des Gebäudes, dazu unten mehr.

Als letztes muss man jetzt noch wissen, wie man diese richtig abzieht. Dabei unterscheidet man zwei Fälle:

  1. Kosten, die man sofort in voller Höhe abziehen darf und
  2. Kosten die über eine bestimmte Laufzeit verteilt werden

Hintergrund für letzteres ist der, dass das Finanzamt sagt, es ist nicht in Ordnung, wenn man eine langfristige Ausgabe tätigt und diese dann sofort in vollständiger Höhe absetzt. Ein einfaches Beispiel ist z. B. eine Küche, die man kauft und einbaut, um eine Wohnung besser vermieten zu können. Eine solche Küche hält in der Regel 7 Jahre oder länger, daher zwingt das Finanzamt einen, die Kosten für die Küche entsprechend über 7 Jahre zu verteilen; dieses Verteilen nennt man abschreiben, im Fachjargon „Abschreibung für Abnutzung“ oder kurz: AfA. Man spricht dann davon, dass die Küche über 7 Jahre abgeschrieben wird. Kostet die Küche z. B. 3.500€, so kann man sieben Jahre lang jedes Jahr 500€ als Kosten absetzen bzw. abziehen.

Jetzt, wo Du weißt, was Abschreibung (AfA) bedeutet, kann ich Dir sagen, dass Wohnimmobilien in der Regel über 50 Jahre abgeschrieben werden, d. h. dass man die Kosten der Immobilie über 50 Jahre verteilt, indem man jedes Jahr 2% vom Kaufpreis der Immobilie als Kosten absetzen darf. Wichtig ist hierbei, dass sich dies nur auf die Kosten des Gebäudes bezieht, nicht aber auf die Kosten des Grundstücks, weil sich das Grundstück nicht abnutzt, das Gebäude schon. Da diese zwei Einzelpreise meistens in den Kaufverträgen nicht einzeln ausgewiesen werden, hat das Finanzamt ein Excel-Formular, mit dem man diese zwei Größen berechnen kann. Als Richtwert kannst Du aber ca. 80% des Gesamtpreises annehmen. 

Es gibt bei dieser Gebäudeabschreibung noch Ausnahmen, auf die gehen wir hier aber nicht ein. 

Jetzt schauen wir uns einmal konkret die drei Phasen an:

Phase 1 – Der Ankauf:

Durch den Ankauf entstehen ganz bestimmte Kosten, im Einzelnen:

  1. Kaufpreis des Gebäudes (zzgl. den Anteil für das Grundstück)
  2. Grunderwerbsteuer für den Kauf
  3. Maklerkosten, sofern durch Makler vermittelt
  4. Notarkosten für den Kaufvertrag
  5. Gerichtskosten für Umschreibung im Grundbuch
  6. Eventuell Kosten für die Sanierung
  7. Notarkosten für die Grundschuldeintragung zur Besicherung der Immobilie durch die Bank
  8. Eventuell Einrichtungsgegenstände wie Küche

Die Positionen 1-6 addiert man nun zusammen und verteilt sie dann über 50 Jahre, setzt also jährlich 2% dieser Summe als Kosten ab.

Dabei gibt es noch eine Besonderheit: Betragen die Sanierungskosten weniger als 15% des Gebäudewertes, so darf man diese Kosten auch komplett im Jahr des Kaufs absetzen. Bei Sanierungen sollte man hierauf achten, da es steuerlich viel interessanter ist als die Kosten langfristig abzuschreiben. (s. hierzu auch Anschaffungsnaher Aufwand und 3-Gewerke-Regel).

Die Position 7 darf ebenfalls komplett im Jahr des Kaufs abgesetzt werden. 

Und die Position 8 wird über die sogenannte „übliche Nutzungsdauer“ abgeschrieben. Wie lang diese ist, findest Du im Internet, da gibt es extra Tabellen für alle möglichen Gegenstände von Küchen über Möbel bis hinzu Fernsehgeräten etc.

Auch hier gibt es noch eine Ausnahme: Alles, was bis zu 800€ netto kostet, sogenannte „geringwertige Wirtschaftsgüter“ (GWGs), darf man ebenfalls sofort im Jahr des Kaufs abschreiben.

Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Im Gegensatz zum Anschaffungsjahr ist das hier ein Kinderspiel. Nimm alle Deine Einnahmen in dem Jahr und ziehe alle Deine Ausgaben aus dem Jahr ab. Dann ziehst Du noch die AfA-Beträge, die da ja oben schon für jedes Jahr ermittelt hast ab und Du erhältst den Betrag, den Du zu versteuern hast.

Phase 3 – Der Verkauf:

Nach 10 Jahren kannst Du Deine Immobilie steuerfrei verkaufen, musst also keine Steuern auf den Verkaufserlös zahlen.

Solltest Du Deine Immobilie vor dem Ablauf von zehn Jahren verkaufen wollen, so versteuerst Du die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis als Gewinn. Spätestens hier solltest Du dann aber mit Deinem Steuerberater sprechen. In der Regel macht dies aber wenig Sinn, weswegen ich darauf auch nicht näher eingehe.

Nun ein kurzes Beispiel zum besseren Verständnis:

1. Kaufpreis: €100.000,00 (davon Gebäudewert: € 80.000)

2. Grundwerwerbsteuer: €    6.500,00

3. Maklerprovision: €    3.570,00

4. Notarkosten Kaufvertrag: €    1.500,00

5. Gerichtskosten: €       500,00

6. Sanierung: €  20.000,00

7. Notarkosten Grundschuld: €       500,00

8. Einbauküche: €    3.500,00

Die Jährlichen Mieteinnahmen betragen insgesamt €6.000,00, wobei man laufende Kosten für Hausgeld, Grundsteuer, Reparaturen etc. i. H. v. €3.000,00 hat. Die Ausgaben für die Instandhaltungsrücklage belaufen sich auf €500,00, diese darf man aber nicht abziehen, weil sie lediglich in die Rücklage fließen. Ferner betragen die Zinsen für das Darlehen im Kaufjahr €1.800,00.

Bspl. Phase 1 – Der Ankauf:

Pos. 1-6 werden mit jeweils 2% abgeschrieben. Die Summe beträgt €132.070,00, jährlich kann ich also €2.641,40 als Kosten geltend machen. Da die Sanierungskosten mehr als 15% der Kaufpreises für den Gebäudeteil betrugen, kann ich von der Ausnahmeregel leider keinen Gebrauch machen.

Die Notarkosten für die Grundschuld kann ich komplett im 1. Jahr geltend machen.

Die Kosten für die Einbauküche werden über 7 Jahre abgeschrieben, pro Jahr kann ich also €500,00 geltend machen. 

Im Kaufjahr rechne ich also:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.800,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €    500,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           – € 441,40

Ich habe also ein negatives steuerliches Ergebnis, bekomme also Steuern zurückerstattet. Dies ist typisch für Anschaffungsjahre, muss aber nicht immer so sein.

Bspl. Phase 2 – Die laufende Vermietung:

Mieteinnahmen: € 8.000,00

abzgl. lfd. Kosten: € 3.000,00

abzgl. Instandhaltungsrücklage: €        0,00

abzgl. Zinsen: € 1.700,00

abzgl. AfA 2%: € 2.641,40

abzgl. Grundschuld: €        0,00

abzgl. AfA Küche: €    500,00

___________________________________________

Zu versteuernde Einnahmen:           € 158,60

Die Position „Grundschuld“ hat sich geändert, da wir diese ja bereits im 1. Jahr vollständig abgesetzt haben. Die zu zahlen Zinsen ändern sich von Jahr zu Jahr geringfügig. Man bekommt einmal pro Jahr eine Bestätigung der Bank, in der die Höhe der geleisteten Zinsen ausgewiesen ist. Dieses Jahr haben wir also Einnahmen i. H. v. € 158,60, die es zu versteuern gilt, und das, obwohl wir € 8.000,00 an Mieteinnahmen hatten. Insgesamt ist es also immer gut, wenn Du hohe Abschreibungen hast, da diese als Kosten gelten obwohl Du kein Geld mehr ausgibst. Somit kannst Du positive Erträge haben, aber ein negatives steuerliches Ergebnis. Nicht nur deshalb sind Immobilien auch steuerlich gesehen, sehr interessante Investments.

Und viel mehr ist es dann auch nicht.

In der Steuererklärung gibt es die Anlage V+V (Vermietung und Verpachtung), in der die einzelnen Positionen eingetragen werden. Ein paar Ausnahmen gibt es natürlich noch, aber das Grundgerüst hast Du nun verstanden, so dass Du nun bereits vor dem Kauf eines Objektes dessen Rentabilität kalkulieren und selbst berechnen kannst, wie hoch Deine steuerliche Belastung am Jahresende sein wird, so dass Du hier keine bösen Überraschungen erlebst.

Der Vollständigkeit halber sei gesagt, dass es natürlich noch weitere Gesetze und Regularien gibt, aber mit den Basics aus diesem Beitrag beherrschst Du nun das Grundgerüst und kannst mit Deinem Steuerwissen bequem hierauf aufbauen. 

Die erste Immobilie – wie mache ich endlich den Anfang?

Inzwischen kenne ich viele Menschen, die gerne in Immobilien investieren würden, aber nicht so richtig wissen, wie man es konkret angeht. Fragen wie

  • Wo finde ich gute Immobilien?
  • Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?
  • Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?
  • Wie finde ich eine gute Finanzierung?

sorgen für Unsicherheit. 

Im Folgenden will ich die wichtigsten Dinge einmal ganz konkret erklären, damit auch Du endlich den Anfang machen und Deine erste Immobilie kaufen kannst.

Frage 1: Wo finde ich gute Immobilien?

Tatsächlich findet man haufenweise gute Immobilien auf allen bekannten Internet-Portalen wie immoscout24.de oder immowelt.de. Dass man dort nichts mehr findet und alle guten Objekte schon verkauft werden bevor sie überhaupt inseriert werden, stimmt einfach nicht. Ich persönlich habe etwa 90% meiner eigenen Objekte über eines dieser beiden Portale gekauft. 

Wichtiger ist allerdings, WO man kauft, damit man auch in renditestarke Immobilien investiert und nicht in überteuerte Prestige-Objekte in Innenstadtlagen, die kein Geld erwirtschaften. Wenn Du mehr zu diesem Thema erfahren möchtest, empfehle ich Dir meinen Beitrag „Wo soll man noch kaufen?“, in dem das alles genau erklärt wird.

Frage 2: Woher weiß ich, ob der Preis in Ordnung ist?

Tatsächlich ist diese Frage viel einfacher zu beantworten als Du glaubst. Vor allem aber braucht man dazu keinen teuren Gutachter oder Experten. Mit meiner „Faustformel“ ermittelst Du in 60 Sekunden, ob der Preis gut ist oder nicht: Bei einer Immobilie gibt es – wie bei jedem Business – eine Einnahmen- und eine Ausgabenseite. Die Einnahmen bestehen aus den Mieteinnahmen, die Ausgaben bestehen aus 1. Finanzierungsrate, 2. Hausgeld (auch Wohngeld genannt) und 3. Rücklagen. 

Kompliziert wird es oft, wenn Experten jetzt anfangen zu erklären, dass Du das Hausgeld in umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten aufteilen musst, als Rücklage eine fiktive Position von 0,75€ pro Quadratmeter Wohnfläche einplanen und dann noch eine steuerliche Optmierung vornehmen musst, ob zu prüfen, ob das Investment sich lohnt. Nach diesem Satz ist jetzt auch der letzte Interessent ausgestiegen und hängt das Thema Immobilien für immer an den Nagel. Daher empfehle ich Dir einen anderen, sehr einfachen weg:

Nimm alle Einnahmen und ziehe alle Ausgaben ab. Das Ergebnis sollte bei einer Eigentumswohnung je nach Kaufpreis mindestens 50€, besser aber 100€ sein. Ist das der Fall, ist der Preis in Ordnung. Je höher das Ergebnis, desto besser. Ist das Ergebnis sogar negativ, darfst Du auf keinen Fall kaufen!

Eine einzige Variable fehlt jetzt noch: woher weißt Du, wie hoch die Finanzierungsrate ist? Auch hier gehen wir nicht erst zu fünf Banken, um alle Konditionen zu vergleichen, sondern bedienen uns folgender Faustformel, die ich für diesen Zweck entwickelt habe:

Du nimmst den Darlehensbetrag, also den Kaufpreis der Wohnung, und teilst diesen durch 350. Auf diese Art und Weise hast Du in wenigen Sekunden Deine Rate ermittelt. Natürlich hängt die genaue Ratenhöhe vom Zinssatz und der Laufzeit ab, da man diese aber entsprechend anpassen kann, ist diese Faustformel erstaunlich realistisch. (Es sei angemerkt, dass sich diese je nach Zinsniveau ändern kann. Aber hier geht es um einen Schnell-Check und nicht um Cent-Beträge. Seit 2024 teilen wir für die Faustformel durch 240, das ist aktuell realistischer) Falls Du Dich jetzt fragst, warum man denn den ganzen Kaufpreis finanzieren soll, empfehle ich Dir meinen Beitrag dazu: „Wieviel Geld braucht man eigentlich, um eine Immobilie zu kaufen?“

Jetzt ein Beispiel:

Ich finde folgendes Apartment zum Kaufpreis von 79.000€ auf immoscout24.de und möchte meinen Schnell-Check machen. 

Die Miete für diese 28qm-Wohnung in Bonn-Tannenbusch beträgt gemäß Inserat 280€ zzgl. einer Nebenkosten-Vorauszahlung von 127€. Meine Einnahmen sind also 407€.

Die Finanzierungsrate beträgt gemäß Faustformel 79.000€ / 350 = 226€. 

Das Hausgeld beträgt 163€, hierin sind die Rücklagen schon enthalten (das ist bei Eigentumswohnungen in 99% der Fälle so, da die Hausverwaltung sich um die Rücklagen kümmert). 

Die Ausgaben betragen also 226€ + 163€ = 389€.

Einnahmen minus Ausgaben ergibt 408€ – 389€ = 19€.

Das heißt, dass diese Wohnung einen Überschuss von 19€ pro Monat erwirtschaften würde. Da dies leider nicht unser Kriterium von mindestens 50€ erfüllt, ist diese Wohnung ein ganz klein bißchen zu teuer und ich würde sie nicht kaufen, außer ich könnte die Miete um 31€ erhöhen; dann wäre das Kriterium von 50€ erfüllt.

Natürlich bedarf es bei dieser Herangehensweise auch etwas „Fingespitzengefühl“. Bei einer Wohnung, die total schön ist, eine super Lage hat etc. wäre ich vielleicht auch mit weniger als 50€ zufrieden, aber die Grundaussage ist klar.

Auf diese Art kannst Du nun im Internet nach Wohnungen suchen und weißt sehr schnell, ob sich ein Investment lohnt. Ich mache es in der Regel so, dass ich jede Wohnung, die in Frage kommt, auf Immoscout als Favorit speichere. Bei einer zweiten Durchsicht suche ich mir dann die 5-10 besten Objekte aus und vereinbare Besichtigungstermine. Danach entscheide ich mich für das beste Objekt. 

Frage 3: Woher weiß ich, dass es keine Baumängel gibt?

Diese Frage ist wohl diejenige, die „Neulingen“ am meisten Angst macht. Grund hierfür ist, dass es sich um eine Materie handelt, mit der sich die meisten nicht auskennen und zunächst auch noch keine Erfahrungen in diesem Bereich haben. ABER: man darf dieses Thema nicht zu hoch hängen. Erstens kommt es viel seltener vor, dass mit einer Wohnung etwas nicht stimmt, das man nicht auch sofort sieht und zweitens empfehle ich jedem als erste Immobilie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus zu kaufen. Dort ist es nämlich so, dass sich eine professionelle Hausverwaltung um das Haus im Ganzen kümmert und Reparaturen von der sogenannten Eigentümergemeinschaft getragen werden. Muss dann tatsächlich einmal z. B. das Dach oder die Strangleitung saniert werden, so trifft Dich dies a) finanziell nur zu einem Bruchteil, da die Kosten auf alle Eigentümer aufgeteilt werden, wird b) durch die Instandhaltungsrücklage finanziert, so dass es äußerst selten dazu kommt, dass man überhaupt etwas zahlen muss. Und c) sind Schäden wie Rohrbrüche durch die Gebäudeversicherung abgedeckt. Lediglich für das „Innere“ der Wohnung selbst, das sogenannte Sondereigentum, bist DU verantwortlich. Und ob hier etwas nicht stimmt, das kannst Du wirklich erkennen. Daher lautet mein Tipp: mach Dir ein umfassendes Bild bei der Besichtigung, vielleicht hast Du auch einen befreundeten Handwerker oder Immobilien-Investor im Freundeskreis, der Dir bei der Besichtigung zur Seite steht, aber habe keine Angst. Wirkliche Probleme gibt es sehr selten.

Frage 4: Wo finde ich eine gute Finanzierung?

Nach aktuell etwa 30 Finanzierungen, die ich in meinem Leben abgeschlossen habe, kann ich Dir – und nein, ich bekomme kein Geld dafür – ganz klar Finanzierungsmakler wie die Interhyp oder Dr. Klein empfehlen, und zwar aus folgenden Gründen:

Es sind Finanzierungsmakler, die mit über 100 Banken zusammenarbeiten und Dir aus allen Angeboten, die besten heraussuchen, so dass Du nicht selber zu diversen Banken laufen musst, sondern nur einen Ansprechpartner hast. Und aus Erfahrung kann ich sagen, dass Du bei den Banken direkt auch keine besseren Konditionen erhältst. Es ist ein bißchen wie bei Hotels, wo man sich immer wundert, warum booking.com das Zimmer günstiger anbietet als wenn ich direkt im Hotel buche. Aber genauso wie booking ganze Zimmer-Kontingente aufkauft und dadurch bessere Preise bekommt, setzen die Finanzierungsmakler Volumen in Millionenhöhe um und erhalten dadurch eben auch bessere Konditionen. Die Kosten, die für den Makler entstehen, trägt im übrigen zu 100% die Bank.

Der zweite Aspekt ist aber noch viel wichtiger: wenn Du noch unerfahren bist, weißt Du vielleicht gar nicht, worauf die Bank bei Deiner Bonitätsprüfung genau schaut. Gehst Du direkt zu Deiner Hausbank und machst hier Fehler, so dass es zu einer Kreditablehnung kommt, bist Du bei Deiner Bank „verbrannt“. Dann kannst Du nicht kurze Zeit später wiederkommen und erneut anfragen. Die Kreditablehnung steht dann in Deiner Akte. Der Finanzierungsmakler hingegen ist quasi Dein Verbündeter gegenüber der Bank. Er hilft Dir die Unterlagen so aufzubereiten und auszufüllen, dass Du auch eine Zusage bekommst. Zudem haben Banken unterschiedliche interne Richtlinien, die der Makler genau kennt. Er wird daher auch nur Banken anfragen, die wirklich in Frage kommen. Ein Beispiel: Es gibt Banken, die finanzieren generell keine Wohnungen unter 40qm Wohnfläche, warum auch immer. Das kannst Du aber nicht wissen. Durch den Makler sparst Du Dir die Mühe, diese Banken anzufragen, da sie eh ablehnen würden.

Und dann musst Du natürlich noch wissen, was FÜR DICH bei der Finanzierung wichtig ist, und das ist:

  1. so wenig Eigenkapital wie möglich und
  2. eine möglichst niedrige monatliche Rate, um einen positiven Cashflow zu erwirtschaften.

Bitte lies hierzu noch den Artikel „Die zwei größten Fehler einer Immobilienfinanzierung“. Es ist wirklich wichtig, dass Du diese Dinge verstanden hast bevor Du eine Finanzierung anfragst.

So jetzt hast Du die Basics gelernt und weißt wo Du gute Objekte findest und wie Du in Sekundenschnelle deren Rentabilität überprüfst. Zudem weißt Du, dass man keine große Angst vor Mängeln haben musst, insbesondere nicht bei Eigentumswohnungen. Und zu guter letzt weißt Du, wie Du eine gute Finanzierung bekommst und diese so anfragst, dass Du auch mit einer Zusage rechnen kannst. 

Ich wünsche Dir viel Erfolg auf dem Weg zu Deiner ersten Immobilie.

Lieber leerstehende oder vermietete Wohnung als Kapitalanlage kaufen?

Wenn ich mal wieder diverse Online-Portale wie Immoscout24 oder Immowelt nach interessanten Anlage-Objekten durchforste, dann werden mir oft vermietete, häufig aber auch leerstehende Wohnungen zum Kauf angeboten. Aber was von beidem ist denn eigentlich besser? Nachfolgend möchte ich einmal die Vor- und Nachteile der beiden Varianten erläutern:

Der meiner Meinung nach größte Nachteil vermieteter Immobilien ist der, dass in der Mehrheit der Fälle der vorherige Besitzer und Verkäufer der Immobilie es – insbesondere bei Objekten, die schon lange an ein und dieselbe Person vermietet sind – versäumt hat, die Miete auf einem attraktiven Niveau zu halten. Oft läuft es so ab, dass man eine Wohnung neu vermieten möchte, ist froh einen netten Mieter gefunden zu haben, vereinbart einen monatlichen Mietzins und unterschreibt den Vertrag. Und 20 Jahre später ist die Miete dann immer noch nahezu unverändert. Das, was für diesen Mieter natürlich ein absoluter Glücksgriff ist, macht die Wohnung aber total unattraktiv. Obwohl die aktuelle Miethöhe natürlich auch den Wert der Wohnung bestimmt, muss ich als Käufer für das Objekt bei den heutigen Preisen eine beachtliche Summe zahlen, aber monatlich kommt kaum etwas herein. Natürlich könnte man jetzt hingehen und als neuer Eigentümer die Miete erhöhen, aber will man das? Ich möchte nicht der Ar… sein, der seinem Mieter nach dem Kauf des Objektes eine Mieterhöhung um 100€ schickt. Es ist moralisch grenzwertig, man beeinträchtigt das Verhältnis zu seinem Mieter auf eine negative Art und entsprich damit nur dem Image der sogenannten „Immobilienhaie“, die versuchen, überall den letzten Cent rauszupressen. 

Ich finde es hingegen viel fairer, wenn man mit seinen Mietern von vornherein eine sogenannte Staffel- oder Indexmiete vereinbart, die sich z. B. alle zwei Jahre um einem zuvor festgelegten Betrag von z. B. 5,00€ oder 1% erhöht. Auf diese Art und Weise wissen beide Parteien von vornherein, wo sie dran sind und können vor allem planen, da bei einer solchen Vereinbarung plötzliche und unerwartete Mieterhöhungen gesetzlich ausgeschlossen sind. Dies ist auch für den Mieter ein großer Vorteil, da er nicht ständig Angst haben muss, es könnte eine Mieterhöhung in unbekannter Höhe geben.

Jedenfalls sind bei vermieteten Wohnungen, die zum Kauf angeboten werden meistens die Mieten viel zu niedrig und es ist schwierig und moralisch bedenklich, diese auf ein gutes Niveau anzuheben.

Ein weiterer Punkt ist der, dass man häufig nach dem Kauf eines Objektes etwas sanieren möchte. Zum einen macht dies oft Sinn, um die Wohnung attraktiv zu machen – wer will schon gerne eine Wohnung mieten, wo das Bad schon 30 Jahre alt ist, oder bei den Heizkörpern schon der Lack abblättert – vor allem aber hat es den Vorteil, dass man die Sanierungskosten direkt mit in die Finanzierung packen kann. Saniert man hingegen erst einige Jahre später, so müsste man die Sanierung von seinem eigenen Geld bezahlen oder einen neuen Kredit anfragen. Im Rahmen des Immobilienkaufes ist dies meist viel einfacher und die Konditionen sind viel besser. Der Vollständigkeit halber muss ich an dieser Stelle auf das Thema „Anschaffungsnaher Aufwand“ und die „3-Gewerke-Regel“ hinweisen. Das erkläre ich aber in dem entsprechenden Artikel.

Eine entsprechend gewünschte Sanierung ist bei einer vermieteten Wohnung natürlich mit Praxisproblemen verbunden. Man müsste den Mieter umquartieren, eine Ersatzwohnung oder ein Hotel stellen, was wieder mit erhebliche Kosten verbunden ist.

Der dritte Aspekt ist der, dass man einen Mieter „übernimmt“, den man sich nicht selbst ausgesucht hat. Dies kann gut gehen, ist aber dann von Nachteil, wenn man mit diesem nicht „auf einer Wellenlänge“ schwimmt oder es sich um einen problematischen Mieter handelt.

Es gibt aber auch Vorteile:

Ein Risiko, was es im Bereich Vermietung gibt, ist das, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, was einen selbst in Zahlungsschwierigkeiten hinsichtlich seiner Finanzierungsraten bringen kann. Bei einer vermieteten Wohnung kann ich mir vor dem Kauf vom Verkäufer die Kontoauszüge zeigen lassen, so dass ich ganz genau die Zahlungsmoral des Mieters einschätzen kann. Ich sehe sofort, ob dieser seit Jahren pünktlich seine Miete zahlt oder ob es regelmäßig zu Verspätungen kommt bzw. ob sogar Rückstände bestehen. Auf diese Art und Weise kann man das Risiko, was damit verbunden ist, sofort ziemlich präzise einschätzen.

Zudem kann man bei der Wohnungsbesichtigung noch vor dem Kauf den Mieter nach bestehenden Mängeln fragen und erhält so ein umfassenderes Bild der Immobilie. Man schränkt somit auch das Risiko ein, dass irgend ein Mangel an der Wohnung besteht, der einem ansonsten verborgen bleiben könnte wie z. B. ein undichtes Fenster, eine defekte Heizung oder auch ein ruhestörender Nachbar. Diese Dinge wird der Verkäufer oder Makler einem nämlich meistens nicht erzählen, wenn er sie überhaupt kennt. 

Der dritte Punkt ist der, dass bei einem Mieter, der schon länger in der Wohnung wohnt, nicht davon auszugehen ist, dass dieser sich nach dem Einzug über irgendwas beklagen könnte. Ich hatte kürzlich den Fall, dass ein Mieterpärchen, was in einer Wohnung neu einzog, plötzlich ein „Geruchsproblem“ im Bad feststellte. Es dauerte ewig bis die Ursache, nämlich ein undichter Wannensiphon, der aufgrund austretenden Wassers Gerüche unter der Badewanne verursachte, gefunden wurde. 

Ein anderer Mieter, der neu in eine Wohnung einzog, beschwerte sich darüber, dass seine Nachbarin regelmäßig nachts sehr laut sei.

Bei einer vermieteten Wohnung hingegen ist mit solchen plötzlichen Problemen nicht zu rechnen, zumindest aber wird der Mieter einem schon zuvor davon berichten, so dass man nicht böse überrascht wird.

Ein letzter Vorteil ist der, dass das ganze Thema der Mietersuche natürlich entfällt, d. h. ich muss keine Exposés verfassen, Besichtigungstermine wahrnehmen, Bonitätsprüfungen machen etc., wenngleich man diese Dinge natürlich auch an einen Makler abgeben kann. Allerdings zahlt man dafür ja in der Regel auch zwei Monatsmieten an Provision.

Zusammenfassend kann man sagen, dass sich Vor- und Nachteile in etwa ausgleichen. Man muss also im Einzelfall prüfen, ob die betreffende Wohnung für einen interessant ist. Dabei werden sich die einzelne Punkte auch gegenseitig beeinflussen. Bei einer sehr schönen, mängelfreien Wohnung mit einem tollen Mieter wird man als Anleger wohl eine etwas geringere Miete akzeptieren. Ist die Wohnung eher „schwierig“, so kann eine hohe Miete diesen Nachteil aber auch ausgleichen. Ich persönlich kaufe lieber leer stehende Wohnungen, die ich dann zunächst umfassend saniere. So weiß ich, dass die Wohnung in einem top Zustand ist, ich in den nächsten Jahren mit keinen baulichen Mängeln oder Problemen rechnen muss und kann von Anfang an eine gute aber faire Index- bzw. Staffelmiete vereinbaren. Dennoch sind vermietete Wohnungen für mich kein Ausschlusskriterium, wenn das Gesamtpaket stimmt. 

Eigenheim

Warum die Wertsteigerung beim Eigenheim nichts nützt

Immobilien bieten eine sehr gute, planbare und teilweise sogar recht einfache Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Dabei sind die Risiken sehr überschaubar. Aber trifft dies auch auf alle Immobilien zu? 

Wenn ich mit Leuten über Immobilien spreche, kommt früher oder später die Frage auf, ob man zum Vermögensaufbau besser vermietete Objekte kauft oder ob auch das Eigenheim hierzu eine gute Möglichkeit darstellt. Die Antwort ist dann häufig: „ist doch egal, Hauptsache Immobilien.“ Ganz so einfach ist die Sache meiner Meinung nach jedoch nicht, und zwar aus folgendem Grund:

Dass man bei selbstgenutzten Immobilien kaum die Möglichkeit hat, irgendwelche Kosten oder Abschreibungen geltend zu machen und dadurch steuerlich stark benachteiligt ist, ist den meisten Menschen klar. Eine bewährte Strategie, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen besteht aber unter anderem darin, Objekte, die teilweise abbezahlt wurden oder sogar im Wert gestiegen sind, nach einer gewissen Zeit zu veräußern, um die erzielten Gewinne dann wieder gewinnbringend zu re-investieren. 

Hier ein Beispiel: ich kaufe eine Eigentumswohnung für 200.000€ und zahle die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklergebühr in Höhe von insgesamt 20.000€ aus meinem Eigenkapital (EK). Den Kaufpreis finanziere ich zu 1,5% Zinsen vollständig über eine Bank. Der Mieter zahlt eine Miete von 800€ kalt, wovon ich sämtliche Kosten der Wohnung, insbesondere aber die Finanzierungsrate von monatlich 600€ zahle, so dass ich kein weiteres eigenes Geld investiere.

Nach 10 Jahren verkaufe ich die Wohnung steuerfrei. Die Restschuld bei der Bank beträgt dann noch 155.000€. 

Selbst, wenn der Wert der Wohnung nicht gestiegen sein sollte, ich diese also nach 10 Jahren wieder zum Preis von 200.000€ verkaufe und die Restschuld bei der Bank begleiche, bleibt – abzüglich meines Investments von 20.000€ Eigenkapital – ein steuerfreier Gewinn in Höhe von 25.000€ (200.000€ – 155.000€ Restschuld – 20.000€ EK = 25.000€). Dieser Gewinn ist dadurch entstanden, dass der Mieter für mich einen Teil des Darlehens bei der Bank getilgt hat. Es ist ein bißchen so als würde ein anderer für mich monatlich Geld ansparen.

Hätte ich auf anderem Wege innerhalb von 10 Jahren 25.000€ ansparen wollen, so hätte ich monatlich – selbst bei einer Verzinsung von 2% – 188€ bei Seite legen müssen. Und auf die Zinserträge wären noch Steuern fällig geworden, weil es außer Immobilien keine steuerfreien Anlagen mehr gibt.  

In dem Beispiel habe ich nach 10 Jahren nun 45.000€ freies Kapital (20.000€ EK + 25.000€ Gewinn). Für 5.000€ gönne ich mir einen schönen Urlaub und mit den verbleibenden 40.000€ wiederhole ich das Spiel; diesmal aber mit zwei Wohnungen nach dem vorherigen Modell. Nach weiteren 10 Jahren erhalte ich ceteris paribus nun schon einen Gewinn von 50.000€, wohl bemerkt ebenfalls steuerfrei. 

Insgesamt habe ich in 20 Jahren nun 75.000€ Gewinn eingestrichen, ohne monatlich auch nur einen Cent selbst zu sparen. Hätte ich dieses Ziel alleine erreichen wollen, so hätte ich 20 Jahre lang monatlich 312€ sparen müssen.  

Ich denke, dieses Beispiel verdeutlicht, wie leicht sich mit Immobilien Geld verdienen lässt, ohne dass man selber etwas ansparen muss. Die Mieter „übernehmen“ quasi die Sparrate für einen selbst.

Und wir haben noch völlig außer acht gelassen, dass Immobilien im Wert steigen können, was die Ergebnisse erheblich verbessern würde. Hier mal die Zahlen: selbst eine Wertsteigerungsrate der Immobilie von nur einem einzigen Prozent jährlich, würde aus den 75.000€ Gewinn sage und schreibe 200.000€ machen, bei 2% jährlich wären es sogar über 330.000€. Man sieht, dass die Sprünge drastisch sind, was natürlich damit zu tun hat, dass es sich um exponentielles Wachstum handelt. Ein Gewinn von 330.000€ entspräche einer monatlichen Sparrate von 1.300€ über 20 Jahre hinweg. Wie soll man das auf konventionelle Weise erreichen? 

Und auch, wenn ich zugeben muss, dass Wertsteigerungen von Immobilien „unsichere“ Gewinne sind, weil man keine Garantie dafür hat, dass diese eintreten, so sind diese höheren Ergebnisse auf lange Sicht doch wahrscheinlicher.

Aber was hat das jetzt mit dem Titel zu tun? 

Ganz einfach: bei Eigenheimen funktioniert dieses Spiel nicht! Der Gewinn liegt eben darin, seine Mieter die eigene Sparrate „übernehmen“ zu lassen und Gewinne zu re-investieren. Ich werde aber in der Regel nicht alle 10 Jahre umziehen und mein Haus verkaufen, um genau dies zu tun. Daher nehme ich mir beim Eigenheim die Möglichkeit, durch intelligente Investments Vermögen aufzubauen, ohne selbst sparen zu müssen. Natürlich stellt auch das Eigenheim, dass man ja über die Jahre hinweg abbezahlt, einen Vermögenswert dar, aber ich habe nichts davon, da ich die Gewinne nicht frei bekomme. Erst dann, wenn ich das Haus verkaufe, profitiere ich von dem bereits getilgten Betrag. Ansonsten habe ich einfach ein abbezahltes Haus, aber kein Geld auf dem Konto.

Um jetzt ganz genau zu bleiben, könnte ich mein Eigenheim nach einer gewissen Tilgungszeit noch nachbeleihen, um mir über diesen Umweg Kapital zu beschaffen, welches ich dann statt meiner Gewinne investieren kann. Ich nehme also quasi ein neues Darlehen auf mein eigenes Haus auf. Dies funktioniert aber oft nur in der Theorie, da eine Nachbeleihung nur möglich ist, wenn bereits ein bestimmter Prozentsatz getilgt ist und dann auch nur bei derjenigen Bank, bei der das ursprüngliche Darlehen läuft, man ist also abhängig von dieser. 

Dadurch, dass ich auf diesem Wege auch das Eigenkapital aus dem obigen Beispiel durch finanziertes Geld ersetze, steigt meine Finanzierungsrate in die Höhe, was die Ergebnisse der Kapitalanlage verschlechtert. Oftmals reicht die Miete, die man erhält dann nicht mehr aus, um die Rate in voller Höhe zu beglichen, da man neben der Finanzierung des Anlageobjektes ja auch noch das Darlehen zurückzahlen muss, was man als EK-Ersatz aufgenommen hat. Dies führt dann dazu, dass man auf die Finanzierung noch draufzahlen würde, weil man mehr Rate als Mieteinnahme hat; ein absolutes No-Go. 

In der Praxis ist dieses Vorgehen daher mit vielen Nachteilen verbunden. 

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Wunsch nach einem selbst bewohnten Eigenheim aus emotionalen Gesichtspunkten vollkommen nachvollziehbar ist, aus Rendite-Aspekten gewinnt aber immer die vermietete Kapitalanlage.

Immobilien – wo soll man noch kaufen?

Über die Frage, wo man am besten Immobilien kauft, streiten die Gemüter seit eh und je. Dabei werden ein paar wichtige Voraussetzungen allzu häufig übersehen: zunächst sollte man nämlich klären, unter welchen Gesichtspunkten man diese Frage stellt bzw. welche „Immobilien-Strategie“ dahinter steckt.

Die Antwort „Lage, Lage, Lage“ ist häufig nicht nur undifferenziert, sondern gleichzeitig auch oft mit Unwissenheit gepaart, wissen doch die wenigsten, was mit den „drei Lagen“ überhaupt gemeint ist. Die Wiederholung soll nämlich nicht ausschließlich betonen, wie wichtig die Lage ist, sondern vielmehr darauf hinweisen, dass man verschiedene Lagen – namentlich die Makro-, die Meta- und die Mikrolage beachten soll.

Wichtiger ist meiner Meinung nach aber die Frage nach der dahinter stehenden Strategie. Nicht alle Immobilienkäufer verfolgen mit ihrem Kauf dasselbe Interesse. Demnach werden auch nicht alle dieselbe Lage befürworten. 

Ich persönlich habe erst sehr spät den Unterschied zwischen einem Kapitalanleger und einem Investor verstanden. Während ersterer nach Wegen sucht, sein Kapital primär sicher und mit akzeptabler Rendite anzulegen, versucht der Investor, seine Eigenkapitalrendite zu maximieren. Tendenziell wird er daher nach höheren Renditen Ausschau halten, was ihn in den seltensten Fällen dazu bringen dürfte, in sogenannten A-Lagen zu investieren. Vielmehr sucht der Investor nach Cashflow-starken Objekten, um Überschüsse zu generieren und dieses kurzfristig zu re-investieren. Dieses Vorgehen führt durch den Zinses-Zins-Effekt der Re-Investments zu ungleich höheren Renditen als die, mit denen sich der Kapitalanleger begnügt. Für diese höheren Renditen ist der Investor bereit, höhere Risiken einzugehen, während der Kapitalanleger wohl eher darauf aus, mit seinem Objekt möglichst wenig Arbeit zu haben. 

Es gibt aber noch eine dritte Käufergruppe: die Eigenheimkäufer. Deren Motive sind neben der oftmals falschen Ansicht, mit einem Eigenheimkauf ein lukratives Investment zu machen, emotionaler Natur. Gedanken wie „sein eigenes Haus zu besitzen“, „unabhängig von Vermietern zu sein“ oder „tun und lassen zu können, was man möchte“ sind eher der Vater des Gedankens. Zudem fallen Faktoren, wie Arbeitsweg, Schulen und Supermärkte in der Nähe, gegebenenfalls Freizeitangebote usw. ganz anders ins Gewicht.

Wenn man sich nun der Frage widmet, wo man am besten Immobilien kauft, so sollte man zunächst klären, um welche Käufergruppe es sich handelt, um dann eine geeignete Antwort zu finden.

Ich bin Investor! Demnach werde ich im Folgenden diesen Blickwinkel einnehmen, um die Frage zu beantworten: 

Wie schon angedeutet, sind uns Investoren hohe Renditen, vor allem aber ein starker Cashflow wichtig. D.h. wir versuchen Objekte zu finden, deren Einnahmen – also die Mieten – sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Hausgeld und Rücklagen möglichst weit übersteigen. Kurz: es geht um das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettomiete. Man spricht hier auch vom sogenannten Kaufpreisfaktor. Bringt eine Wohnung z. B. 12.000€ Miete im Jahr und der Kaufpreis beträgt 240.000€, so beträgt der Kaufpreisfaktor 20 (240.000€ / 12.000€ = 20). Rechnerisch bedeutet dies, dass man in 20 Jahren sein investiertes Geld wieder reinbekommen hat. Je geringer der Faktor, desto rentabler ist das Objekt also. Ich persönlich schaue nach Immobilien mit einem Faktor von ca. 16. 

Was aber bestimmt nun den Faktor? Generell kann man sagen: je besser die Lage, je solider das Haus und je besser die Mieterklientel, desto höher ist der Faktor, in anderen Worten, desto teurer ist das Objekt. Dies macht auch Sinn. Für eine tolle Wohnung in der Innenstadt von München wird man mehr Geld bezahlen als für eine renovierungsbedürftige Bude in ländlichen Kreisen Brandenburgs. Für diese tollen Aspekte und das geringe Risiko zahlt man aber auch in Form der geringere Rendite. Auf der anderen Seite kann man sagen, dass je höher die Rendite, desto größer wird auch das Risiko, dass entweder an dem Objekt etwas gemacht werden muss oder man bei einem Auszug langen Leerstand zu verzeichnen hat, weil man das Objekt nicht so schnell wieder vermietet bekommt. Wieviel Risiko man nun eingehen möchte, ist natürlich jedem selbst überlassen. 

Prinzipiell lassen sich nun drei wesentliche Lagen unterscheiden: Innenstadtlagen bilden i. d. R. die sogenannten A-Lagen. Objekte in A-Lagen sind sehr leicht zu vermieten, da sie begehrt sind und die Nachfrage entsprechend groß ist. 

Dann gibt es sehr ländliche Regionen und Dörfer. Diese bilden meist die C-Lagen. Selten ziehen neue Menschen dort hin, die Bevölkerung besteht im Wesentlichen aus denjenigen, die dort geboren wurden. Oftmals ziehen diese Menschen für die Ausbildung oder den Beruf aber später weg, weswegen diese Orte oftmals auch durch ein negatives Bevölkerungswachstum gekennzeichnet sind. Vereinzelt kann es dann passieren, dass irgendwann in der Zukunft Geschäfte schließen und Schulen umgesiedelt oder zusammengelegt werden, was eine Ortschaft zum Erliegen bringen kann. Eine Immobilie kann hierdurch später stark an Wert verlieren oder sogar nahezu unverkäuflich werden. Zugegeben, dies ist ein Extremfall, ich möchte hier aber auch die Risiken beleuchten. 

Und dann gibt es die B-Lagen, die genau dazwischen liegen. Hierbei handelt es sich meist um kleinere Städte, die aber in der Nähe von Großstädten oder Ballungszentren liegen. Da die demographische Entwicklung in Deutschland (übrigens auch weltweit) sich dahingehend wandelt, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen, ist davon auszugehen, dass diese B-Lagen auch zukünftig stark nachgefragt werden, da in den Städten selber der Wohnraum knapp ist. Menschen ziehen daher in die Nähe. Vereinzelt werden kleine Ortschaften auch später eingemeindet und werden dann Teil der Stadt. 

Diese B-Lagen bieten meiner Meinung nach ein gesundes Mittelmaß zwischen den anderen beiden Extremen. Zwar sind sie nicht ganz so gefragt wie die A-Lagen, dafür sind sie aber bedeutend günstiger im Einkauf und bieten dadurch sehr gute Renditechancen, ohne die Risiken der C-Lagen zu besitzen. Zudem sind die Wachstumspotenziale der Immobilienpreise in solchen Regionen höher, da sie noch nicht als so überteuert gelten wie die A-Lagen.

Für mich persönlich liegt beim Faktor 16 ein gutes Mittelmaß zwischen Rendite, aber auch Substanz und Lage einer Immobilie.

Und diese Faktor 16-Objekte findet man häufig genau in den B-Lagen, nämlich in der Peripherie von mittleren und großen Städten, wo Pendler eine solide Wohnung suchen, aber nicht gewillt sind, die überhöhten Mieten aus den Innenstädten zu zahlen. Beispiele in NRW sind z. B. Brühl und Erftstad bei Köln, Troidorf bei Bonn oder Monheim zwischen Köln und Düsseldorf. Manchmal findet man auch noch gute Objekte im Zentrum kleinerer Städte wie z. B. Neuss, Krefeld oder Dortmund.

Insbesondere empfehle ich B-Lagen in und um Studentenstädte herum, und zwar deshalb, weil im Gegensatz zu großen Unternehmen, die für einen Standort wichtig sind, aber auch pleite gehen können, die Wahrscheinlichkeit, dass eine Universität zugemacht wird, doch äußerst gering ist. Diese wird also auch zukünftig für Wohnraumnachfrage in der Region sorgen. 

Das Interessante ist, dass obwohl die Kaufpreise in B-Lagen deutlich geringer sind als diejenigen in den entsprechenden Großstädten, die Mieten aufgrund der guten Anbindung und einer vertretbaren „Reisezeit“ für die Pendler nur geringfügig nach unten abweichen. Während der QM-Preis in Erftstadt etwa die Hälfte desjenigen von Köln beträgt, ist die Miete dort nur 20% geringer. Genau diese Tatsache ist es, die für einen besseren Kaufpreisfaktor sorgt. Und danach gilt es zu suchen. 

Wer hingegen toll sanierte Altbauten oder sogar Neubauten in Innenstädten kauft, der wird evtl. Neider im Bekanntenkreis bekommen und sicherlich keine „Sorgen“ mit dem Objekt oder einer möglichen Wiedervermietung haben; Geld verdienen wird er aber nicht. 

Zusammenfassend kann ich also gute B-Lagen empfehlen. Die Substanz des Gebäudes sollte solide sein. Das Verhältnis zwischen Mieteinnahme und Kaufpreis bestimmt am Ende die Rendite.

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