Archiv für das Monat: Januar, 2021

Wie riskant sind Immobilien wirklich? Ein Worst-Case-Szenario

Jedes Investment birgt gewisse Risiken, dies ist bei Immobilien-Investments nicht anders. Im Folgenden werden drei verschiedene Szenarien betrachtet, um zu beurteilen, wie risikoreich Immobilien wirklich sind.

Dabei gehen wir auf die folgenden drei Aspekte ein:

Der Wert der Immobilie sinkt
Es entstehen unvorhergesehene Kosten
Mietausfall

Die modellhafte Ausgangssituation sieht so aus, dass eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für 100.000€ gekauft und diese zu 100% über eine Bank finanziert wird. Lediglich die Erwerbsnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten i. H. v. insgesamt 10.000€ werden aus Eigenkapital gezahlt.

Die Kaltmiete beträgt 400€ monatlich, was einer Brutto-Mietrendite von 4,8% entspricht, also ein vollkommen realistischer Wert.

Die monatliche Finanzierungsrate beträgt 275€ (Zins: 1,3%, anfängliche Tilgung: 2%, Zinsbindung: 15 Jahre) und die nicht umlagefähigen Nebenkosten inkl. Instandhaltung betragen 50€.

Nach Abzug aller Ausgaben erwirtschaftet diese Immobilie somit einen monatlichen Überschuss von 75€.

Risiko 1: Der Wert der Immobilie sinkt

Von einer Wertminderung der Immobilie, z. B. aufgrund eines Immobilien-Crashs, sind weder die Mieteinnahme, noch die Finanzierungsrate oder die sonstigen Kosten betroffen. Die Wohnung mag vielleicht auf dem Papier jetzt weniger Wert sein, aber in der Realität ändert sich erst einmal nichts. Die monatliche Miete deckt nach wie vor die Finanzierungsrate und die sonstigen Kosten, so dass auch nach einem Preisverfall der Wohnung immer noch 75€ monatlich übrig bleiben. Dieser sehr triviale Aspekt ist wichtig zu verstehen, da es viele Menschen gibt, die der Auffassung sind, ein Rückgang der Immobilienpreise würde sie unmittelbar betreffen. Dies ist aber nicht der Fall.

Allerdings haben Banken dann, wenn der Wert einer Immobilie drastisch sinkt, das Recht, zusätzliche Sicherheiten vom Eigentümer zu verlangen. Würde die Wohnung zum Beispiel 10% an Wert verlieren, so könnte die Bank 10.000€ an neuen Sicherheiten verlangen. Aber schauen wir noch etwas genauer hin: Pro Jahr werden durch den Mieter 2.000€ getilgt, d. h. nach 5 Jahren beträgt die Restschuld bei der Bank nur noch 89.673€, so dass wir hier bereits aus dem Risiko sind. Das Risiko einer zusätzlichen Sicherheitenforderung durch die Bank besteht somit nur für die Anfangsjahre und wird von Jahr zu Jahr in Höhe der Tilgung reduziert. Man sollte daher insgesamt darauf achten, dass die Beleihungsquote von Immobilien möglichst unter 80% beträgt, denn dann ist das Risiko eines Preisverfalls weitestgehend eliminiert. Selbst bei einem Preisverfall von 20% würde die Bank dann keine neuen Sicherheiten einfordern, da die Immobilie immer noch wertvoller ist als die Höhe der Restschuld. Ein Wertminderungsrisiko von mehr als 20% halte ich für sehr unwahrscheinlich, da die Mietrendite bei konstanter Miethöhe dann um ebenfalls 20% steigen würde und das würde die betreffende Immobilie wieder sehr atttrativ machen.

Dennoch zahlen mache Anleger aus diesem Grund bereits beim Kauf 20% des Kaufpreises aus Eigenkapital. Auch in diesem Fall ist das Risiko einer Nachforderung durch die Bank weitestgehend eliminiert, allerdings verhält sich dieses Vorgehen absolut konträr zum möglichst sinnvollen Ausnutzen des Hebeleffektes, was wiederum für eine Vollfinanzierung der Immobilie spricht. Hier muss jeder Anleger für sich selbst abwägen, welches Risiko er bereit ist einzugehen.

Was aber, wenn die Immobilie nach der Zinsbindungsfrist verkauft werden muss? In unserem Beispiel beträgt die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch 66.895€, d. h. selbst wenn die Immobilie für 20% unter dem ursprünglichen Kaufpreis, also für 80.000€ verkauft werden muss, z. B. weil eine Anschlussfinanzierung nicht zu realisieren ist, kann bequem die Restschuld bei der Bank beglichen werden und es bleiben noch mehr als 13.000€ übrig. Zudem hat man 15 Jahre lang monatlich 75€, insgesamt also 13.500€ als Überschuss aus der Vermietung erhalten. Selbst dann, wenn während der Haltedauer die ein oder andere Reparatur angefallen sein sollte, so kommt man immer noch mit einem deutlichen Plus aus diesem „Horror-Szenario“ heraus. Die Eigenkapitalrendite betrüge immer noch 6,7% p. a. und das trotz des Wertverlustes der Wohnung von 20%.

Detaillierter gehe ich darauf in dem Beitrag „Sinkende Preise? – Die Risiken von Immobilien-Investments“ ein.

Risiko 2: Es entstehen unvorhergesehene Kosten

Bei einer Eigentumswohnung ist der Eigentümer wirtschaftlich für alles verantwortlich, was sich im sogenannten Sondereigentum befindet. Dies bedeutet nichts anderes als für alles, was sich innerhalb der Wohnung befindet, also auch Wasserleitungen, Heizkörper, Gas-Thermen, Elektrik etc.

Nicht zum Sondereigentum gehören i. d. R. sogenannte Strangleitungen, das sind die senkrechten Wasserleitungen im Gebäude, die von Etage zu Etage verlaufen und der Rohbau, also das Mauerwerk, sowie eine Zentralheizung, sofern es diese gibt, das Dach und i. d. R. auch nicht die Fenster, wo bei es hier manchmal Ausnahmen gibt. Für diese Dinge – und das sind meist auch die teuren Reparaturen – kommt bei einem Schaden die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auf. Wichtig ist, dass man bereits beim Kauf einer Wohnung darauf achtet, dass die WEG eine entsprechende Instandhaltungsrücklage gebildet hat, die regelmäßig bespart wird, so dass solche gemeinschaftlichen Reparaturen auch durch die WEG beglichen werden können. Zwar kann es theoretisch passieren, dass Eigentümer im Falle von Reparaturen, die aufgrund ihrer Höhe nicht durch die Rücklage gedeckt sind, zu einer sogenannten Sonderumlage aufgefordert werden, dies kommt aber eher selten vor und wenn doch, sind die Beträge meist auch überschaubar, da die Kosten ja durch alle Eigentümer geteilt werden. Dennoch sollte man wissen, dass dieses Risiko besteht. Ich hatte den Fall persönlich bislang zwei mal. Einmal betrug die Sonderumlage 1.000€ und ein anderes mal 250€.

Somit bleibt natürlich das Risiko, dass Dinge innerhalb der Wohnung repariert werden müssen, beispielsweise ein defekter Durchlauferhitzer, eine Gas-Therme, eine undichte WC-Spülung, eine oder eine defekte Sicherung. Aber all dies sind keine kostspieligen Angelegenheiten. Man überlege einmal selbst, was in der eigenen Wohnung kaputt gehen könnte, das man seinem Vermieter in Rechnung stellen würde oder wie oft man dies schon getan hat. Diese Dinge kommen nicht allzu häufig vor und wenn doch, dann sind es meist überschaubare Beträge. Meiner Auffassung nach stellt das Worst-Case-Szenario eine nicht reparable Gas-Therme dar. Der Neu-Einbau kostet ca. 2.500 bis 3.500€, das ist etwa das schlimmste, was einem passieren kann und trifft natürlich nur auf Wohnungen zu, die eine Gas-Therme besitzen. Bei Zentralheizungen geht dieses Risiko auf die WEG über.

Eine Faustformel besagt daher, dass man immer 5% des Immobilienwertes an Rücklage besitzen sollte, im vorliegenden Fall also 5.000€. Dies ist meiner Meinung nach auch ausreichend. Es werden i. d. R. keine unvorhergesehenen Reparaturen entstehen, die diesen Betrag übersteigen, außer es sind Versicherungsfälle, wie z. B. ein Rohrbruch, und eben diese Fälle sind natürlich durch die Gebäudeversicherung abgesichert.

Bei ganzen Häusern sind die Risiken entsprechend größer, vor allem, weil es viele Menschen versäumen, entsprechende Rücklagen zu bilden. In einer WEG wird darauf schon eher geachtet. Wenn dann das Dach erneuert werden muss, kann das schnell 50.000€ kosten. Allerdings mindert eine vorausschauende Planung sowie eine regelmäßige Wartung und Kontrolle die Risiken. So kann man die Erbneuerung eines Daches oder einer Zentralheizung in der Regel schon 2-3 Jahre im Vorfeld planen und sich dann finanziell entsprechend darauf einstellen. Kosten in solcher Höhe entstehen nicht über Nacht.

Fazit: Man sollte eine Rücklage in Höhe von etwa 5% des Immobilienwertes als Sicherheit bereithalten und wird zu 99% kein finanzielles Risiko aufgrund unvorhersehbarer Kosten erleiden.

Risiko 3: Mietausfall

Das Szenario eines Mietnomadens ist wahrscheinlich das weitverbreiteste Horror-Szenario für einen jeden Anleger und vermutlich dasjenige, was die meisten Menschen davon abhält, sich eine Eigentumswohnung anzuschaffen.

Man nimmt an, dass es in Deutschland (je nach Quelle) zwischen 15.000 und 100.000 Mietnomaden gibt. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich irgendwo in der Mitte, aber gehen wir vom Worst Case aus: Selbst 100.000 Mietnomaden stehen in Deutschland ca. 42 Millionen Haushalte gegenüber (Quelle: Statista 2021). Statistisch gesehen liegt die Chance, dass man als Mieter einen Mietnomaden vorfindet, demnach bei 0,0024%.

Häufiger sind jedoch die Fälle, in denen Mieter ihr Miete verspätet zahlen. Auch aus diesem Grund sollte man immer ein kleines Puffer auf seinem Mieteingangskonto haben. Je mehr Mühe man sich bei der Mieterwahl gibt, desto weniger wahrscheinlich wird man im Nachhinein mit solchen Problemen konfrontiert. Sollte man dennoch Sorge haben, zu den Betroffenen zu gehören, so kann man aber auch das Risiko des Mietausfalls versichern. Die Höhe der Prämie richtet sich natürlich nach der Höhe der Miete. Die Versicherung einer Kaltmiete von z. B. monatlich 500€ liegt bei etwa 170€ im Jahr. Wichtig ist hier das Kleingedruckte in den Policen, da die Versicherer sonst schnell Gründe finden, warum der Versicherungsschutz nicht greift. So ist das Einholen einer Schufa-Auskunft z. B. verbindlich vorgeschrieben. Die Versicherung deckt in aller Regel den Mietausfall von bis zu einem Jahr sowie die anfallenden Prozesskosten ab.

Fazit:

Die finanziellen Risiken sind in der Summe sehr überschaubar. Selbst ein Worst-Case-Szenario kann einem nichts anhaben, wenn man vorausschauend plant. Wichtig ist eine finanzielle Rücklage i. H. v. 5% des Objektwertes, um anfallende Reparaturen oder Sonderumlagen immer begleichen zu können.

Wertminderungen sind nicht so schlimm, wie sie auf den ersten Blick wirken, da sie sich nicht auf die Zahlungsfähigkeit auswirken und man trotzdem noch eine gute Rendite erwirtschaften kann. Das Risiko, plötzlich zusätzliche Sicherheiten einbringen zu müssen, kann man verringern, indem man bereits einen Teil des Kaufpreises aus Eigenkapital zahlt.

Die Gefahr von Mietausfällen sollte nicht überbewertet werden. Wer dennoch Sorge hat, kann dies für kleines Geld versichern.

Diesen Risiken stehen die hohen Rendite-Chancen gegenüber.

Ich wünsche viel Erfolg beim Investieren!

Geht es nicht noch besser? Fix n Flip 2.0

Fix n Flip ist unter Immobilien-Investoren gerade in aller Munde. Darunter versteht man das kurzfristige Kaufen, Aufwerten und Verkaufen von Immobilien, so wie viele es aus Fernsehsendungen wie „Fixer Upper“ oder „Flip or Flop“ schon kennen.

Die Idee ist einfach: man kauft eine sanierungsbedürftige Immobilie, macht alles wieder schön und verkauft sie anschließend mit Gewinn. Heute möchte ich einmal aufzeigen, wie man dieses Geschäftsmodell, das durchaus sehr lukrativ ist, noch optimieren kann.

Wenn ich die Immobilie verkaufe, muss ich den Gewinn natürlich versteuern. Das ist grundsätzlich nicht schlimm, denn, wenn ich anderswo arbeiten gehe, muss ich meinen „Gewinn“, also meinen Lohn, auch versteuern, aber vielleicht kann man ja noch etwas verbessern. Außerdem ist es doch schade, wenn ich eine Immobilie gerade richtig schön saniert und aufgewertet habe, dass ich diese dann wieder hergeben muss. Aus diesen zwei Nachteilen ist folgendes Konstrukt entstanden, das ich genau so auch schon umgesetzt habe:

Statt die Immobilie zu verkaufen, lasse ich Sie von einer Bank nach der Sanierung neu bewerten. Da die Immobilie durch die Sanierungsmaßnahmen deutlich im Wert gestiegen ist, verkaufe ich Sie nicht, sondern refinanziere sie, d. h. dass ich sie zum ursprünglich geplanten Verkaufspreis nachbeleihe.

Hier ein Beispiel:

Ich kaufe eine Eigentumswohnung für 70.000€ zuzüglich 7.000€ Erwerbsnebenkosten und 23.000€ Sanierungskosten. Insgesamt habe ich also 100.000€ ausgegeben. Diese Wohnung könnte ich nun für z. B. 120.000€ verkaufen. Den Gewinn von 20.000€ müsste ich versteuern. Stattdessen kann ich die Wohnung aber auch bis zu 120.000€ beleihen lassen und behalte sie einfach. Auf diese Art und Weise erhalte ich ebenfalls 20.000€ auf mein Konto überwiesen, habe also etwas mit der Wohnung verdient und kann diese nun vermieten. Der Mieter zahlt die Wohnung ab, so dass ich damit weiteres Geld verdiene. Da ich meinen „Gewinn“ nun aber nicht durch den Verkauf, sondern über das Darlehen bezogen habe, ist dieser nicht zu versteuern, da mir die Bank das Geld nur geliehen hat; ich habe steuerlich also gar keinen Gewinn erwirtschaftet obwohl ich die 20.000€ auf dem Konto habe. Zudem muss ich den Kredit nicht an die Bank zurückzahlen, da das der Mieter für mich übernimmt. Eventuell habe ich durch die Vermietung, je nach Miete und Finanzierung, sogar noch einen positiven Cashflow, so dass ich noch zusätzliches Geld erwirtschafte. Im anderen Fall wäre die Wohnung einfach weg gewesen.

Ich gebe zu, dass man sich in dieses Konstrukt erst etwas „reindenken“ muss und es auch an gewisse Bedingungen wie Beleihungsgrenzen, entsprechende Bonität etc. geknüpft ist, aber es funktioniert. Ganz wichtig ist auch zu wissen, dass man dies nie in der „privaten Sphäre“ machen darf, da man dann die Zinsen für das Darlehen als Privatperson nicht mehr absetzen darf. Das ganze geht nur innerhalb einer Firma bzw. Gesellschaft. Man darf als Privatperson, die Zinsen für ein Immobiliardarlehen, nur dann absetzen, wenn das Darlehen kausal für den Erwerb der Immobilie war. Habe ich aber bereits die Immobilie und nehme dann ein Darlehen auf, so darf ich die Zinsen nicht mehr absetzen. Bei Firmen gilt diese Regel nicht. Ich erwähne das hier so explizit, weil ich schon namhafte Steuerberater gesprochen habe, die das nicht wussten.

Sofern Du also einmal vor hast, durch Fix n Flip nebenbei oder auch hauptberuflich Geld zu verdienen, ziehe diese Möglichkeit doch einmal in Betracht. Du sparst Dir die Steuer auf den Verkaufsgewinn und profitierst zusätzlich von dem Erhalt der schönen Immobilie in Deinem Portfolio.

Die Wunder der Mathematik oder warum die Finanzierung entscheidet

Erst kürzlich habe ich eine Wohnung gekauft und fragte den Verkäufer beim obligatorischen Small-Talk kurz vor dem Notar-Termin, ob er denn zufrieden mit der Rendite sei, die er mit der Wohnung gemacht hatte. Er offenbarte mir, dass er gerade aus der 10-jährigen Haltefrist heraus sei und unter’m Strich aber nicht wirklich viel mit der Wohnung verdient hätte. Und er hatte die Wohnung von 2011-2021 gehalten, also zur Hochzeit des Immobilien-Booms. Ich fragte mich, wie es sein kann, dass manche Menschen mit ihren Immobilien sehr reich werden und andere wiederum nach 10 Jahren ohne nennenswerte Gewinne verkaufen. Da diese Wohnung in einer super Lage war, war auch klar, dass die Lage hier nicht der Grund sein konnte. Ich grübelte nach und nachdem wir uns weiter unterhalten hatten fiel mir wieder einmal auf, dass der Schlüssel zum Erfolg in der richtigen Finanzierung liegt und damit meine ich nicht die Höhe des Zinssatzes. Natürlich ist es schön, wenn man einen günstigen Zins bekommt, aber dieser beeinflusst das Ergebnis nur marginal. Vielmehr geht es um das Konstrukt als ganzes. Um dies zu verdeutlichen möchte ich einmal zwei Extreme betrachten, und zwar einerseits den Kauf einer Immobilie ausschließlich mit eigenem Geld, also ohne jegliche Finanzierung, und andererseits eine sogenannte 100%-Finanzierung, bei der der gesamte Kaufpreis durch eine Bank und lediglich die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) aus eigenem Geld finanziert werden. Als Kaufpreis nehmen wir einfach mal 100.000€, als Kaufnebenkosten 10.000€ an.

Das Kriterium, welches am Ende über den Erfolg oder Misserfolg des Investments entscheidet, also unser Vergleichswert, ist die sogenannte Eigenkapitalrendite (EK-Rendite), die aussagt, wie viel Geld man auf sein eingesetztes Kapital zurückerhält. Eine EK-Rendite von beispielsweise 10% bedeutet, dass man pro Jahr 10% seines investierten Geldes zurückerhält. Aktien machen im langfristigen Durchschnitt eine EK-Rendite von etwa 7%, Fonds von etwa 5% und Festgeldkonten von 0,5%. Schauen wir doch mal, was Immobilien machen, wenn man richtig finanziert. Betrachtet wird die Entwicklung über 10 Jahre, da man dann steuerfrei verkaufen kann (sog. Spekulationsfrist).

Szenario 1: Kauf einer Immobilie ohne Finanzierung:

Investiert werden 110.000€ (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), die Miete beträgt nach Abzug aller Kosten 300€ pro Monat, also 3.600€ pro Jahr. Um die EK-Rendite zu berechnen, teilen wir einfach den Ertrag durch das eingesetzte Kapital:

3.600€ / 110.000€ = 3,27%

Der Anleger erhält also nach Abzug aller Kosten jährlich 3,27% Rendite. Nach 10 Jahren hat er also 32,7%, sprich rund ein Drittel dazu verdient.

Szenario 2: Kauf einer Immobilie mittels 100%-Finanzierung:

Investiert werden nur 10.000€ für die Kaufnebenkosten, da der Kaufpreis von der Bank finanziert wird. Dafür steigen natürlich die Kosten, da man jetzt zusätzlich auch Zinsen an die Bank zahlen muss. Wir nehmen hier einen realistischen Zinssatz von 1,2% an, also 1.200€ pro Jahr.

Aufgrund der Zinsen erhält der Anleger jetzt nicht mehr 3.600€ Miete pro Jahr, sondern nur noch 2.400€ (3.600€ Miete – 1.200€ Zinsen). Hat er also ein schlechteres Geschäft gemacht? Achtung, jetzt kommt die Magie der Mathematik! Schauen wir uns doch mal in diesem Fall die EK-Rendite an, also wieder Ertrag durch eingesetztes Kapital:

2.400€ / 10.000€ = 24%

Der Anleger erhält in diesem Fall also 24% auf das eingesetzte Kapital, in 10 Jahren besitzt er das 2,4-fache seines Geldes.

Ich fasse nochmal zusammen: Anleger 1 hat in 10 Jahren rund ein Drittel dazuverdient, während Anleger 2 sein Geld mehr als verdoppelt hat, und das obwohl er auch noch Zinsen zahlen musste.

Es liegt halt in der Natur der Sache, bzw. der Mathematik, dass es Sinn macht, eine Immobilie zu finanzieren. Ich will nicht verschleiern, dass mit jeder Finanzierung auch Risiken verbunden sind und sofern Anleger 2 seine restlichen 100.000€ (er hat ja nur 10.000€ statt 110.000€ ausgegeben) nicht weiterhin anlegt, hat er auch nur 24.000€ statt 36.000€ verdient. Aber Anleger 2 könnte das Spiel ganze elf mal spielen, sprich er könnte elf Wohnungen nach dem selben Muster kaufen. Nach 10 Jahren hätte er dann statt 136.000€ ganze 240.000€. Das ist die Magie von Immobilien, wenn man sie richtig finanziert. Und genau deshalb sind bei Immobilien auch heute noch Renditen von 20% und mehr möglich. Man muss nur wissen, wie es geht. Wenn auch Du Angst vor den Risiken, die mit finanzierten Immobilien-Investments verbunden sind, hast, so empfehle ich Dir den folgenden Artikel, der genau diese Risiken einmal beleuchtet: Die Risiken von Immobilien-Investments.

Jetzt kommt aber auch noch ein weiter Aspekt hinzu: im obigen Beispiel haben wir nämlich eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie gänzlich außer Acht gelassen. Grundsätzlich finde ich das auch richtig, da Wertsteigerungen immer spekulativ sind und ich gerne konservativ und sicher kalkuliere. Dennoch möchte ich einmal den Effekt aufzeigen, den Wertsteigerungen auf diese beiden Arten der Finanzierung haben, und ich kann eins vorweg nehmen: Du wirst überrascht sein!

Sollte die Immobilie pro Jahr um jeweils 2% im Wert steigen (das entspricht in etwa der Inflation in Deutschland), dann verbessert sich die Rendite von Anleger 1 pro Jahr von 3,27% auf 5,27%, da er nun zu den 3.600€ Mieteinnahmen auch noch 2.000€ in Form der Wertsteigerung dazu erhält. Nach 10 Jahren hat er statt 32,7% also 52,7% erwirtschaftet (Zinses-Zins außen vorgelassen).

Aber Anleger 2 macht nun statt 24% ganze 44% pro Jahr. Seine Rendite steigt statt um 2% um ganze 20%, so dass er sein Geld nach 10 Jahren sogar mehr als vervierfacht hat, während Anleger 1 gerade mal die Hälfte dazuverdient hat. Der Effekt kommt hier also 10 mal mehr zum Tragen.

Fazit: Die Lage einer Wohnung ist wichtig, ebenso der technische Zustand des Gebäudes. Entscheidend über den wirtschaftlichen Erfolg aber ist zum größten Teil die Art der Finanzierung und hier machen die meisten Menschen die größten Fehler, die letztlich dazu führen, dass sie mit Ihren Immobilien kein oder nur wenig Geld verdienen.