Archiv für das Monat: Februar, 2020

AirBnB und Wohnungsnot – was steckt wirklich dahinter?

Brittany ist eine sympathische junge Spitzensportlerin aus Australien. Schon als Kind träumt sie davon, einmal bei den olympischen Spielen mitkämpfen zu dürfen. Seit Jahren trainiert sie hart für ihren großen Traum. 2016 ist es dann endlich so weit: sie qualifiziert sich als Leichtathletin für die Olympischen Spiele in Rio de Janeiro. Zu ihrer Überraschung soll es zur Vorbereitung ein 2-monatiges Trainingslager in Köln geben. Dass die Kölner Sporthochschule eine der renommiertesten der Welt ist wusste Brittany noch nicht. Eine Unterkunft für diese Zeit muss sie sich allerdings selber suchen, da das Trainingscamp vom Sportverband als freiwillige Vorbereitung gesehen wird und die Kosten daher nicht übernommen werden. Zwei Monate in einem Hotel zu wohnen scheidet aus. Obwohl Brittany als Leichtathletin erfolgreich ist, geht sie einem „normalen“ Job nach und könnte sich ein Hotel für die Dauer nicht leisten. Sie ist froh, über das Internetportal AirBnB ein bezahlbares 1-Zimmer-Apartment zu finden, das für die 2 Monate ihr neues zu Hause werden wird; mit Bett, Kleiderschrank, Esstisch, kleiner Küchenzeile und sogar ein paar Büchern im Regal – in englischer Sprache. Sie kann immer noch nicht wirklich glauben, dass ihr Kindheitstraum nun endlich wahr werden soll.

Ida ist 24, zielstrebig und arbeitet hart für ihre Träume. Sie schliesst als eine der Jahrgangsbesten ihr Jura-Studium in Finnland, ihrem Heimatland, ab. Das jahrelange Büffeln, der Verzicht auf Parties an den Wochenenden und die viele Extrastunden, die sie in ihr Studium investierte, werden nun endlich belohnt. Sie ist eine von zwei Studentinnen, die ein Stipendium für ein 12-wöchiges Referendariat bei einer renommierten Kölner Kanzlei verliehen bekommt. Für die junge Ida etwas, auf das sie lange hingearbeitet hat. Die Kanzlei stellt ihr die Wohnung. Es ist das selbe gemütliche Apartment, in dem zuvor Brittany gewohnt hatte.

Beide Geschichten, die sich tatsächlich genauso zugetragen haben, werden sich in naher Zukunft so wohl nicht mehr wiederholen, denn leider gehen sie nicht mit der sogenannten Wohnraumschutz-Satzung der Stadt Köln konform.

Dass in nahezu sämtlichen deutschen Großstädten akuter Wohnraummangel herrscht, ist längst nichts Neues, neu könnte allerdings der Blick darauf sein, wie man mit dieses Problem betrachtet: Aktuell sind etwa 7.000 aller 581.000 Kölner Wohnungen auf AirBnB gelistet. Die Stadt möchte dies nun verbieten. Dass schätzungsweise nur 2-3 tausend dieser Inserate „professionell“ vermietet werden, sowie auch im Falle von Brittany und Ida, die anderen aber nur für wenige Wochen im Jahr, z. B. wenn der eigentliche Mieter im Urlaub oder auf einer Fortbildung ist, wird dabei schnell unter den Teppich gekehrt. Es findet keine differenzierte Betrachtung statt. Stattdessen ist AirBnB die Wurzel allen Übels, dabei beträgt die Anzahl an Wohnungen, die dem Markt nach Auffassung der Politik auf solch grausame Art und Weise entzogen wird, folglich gerade einmal 0,4-0,6%. Kein Mensch mit einer realistischen Weltanschauung würde daher annehmen, dass ein AirBnB-Verbot im Hinblick auf den Wohnraummangel des Rätsels Lösung sei. Welche Motive könnte die Politik also haben, AirBnB, den schwarzen Peter zuzuschieben?

Ich war mit 40 in der glücklichen Lage, finanziell halbwegs unabhängig zu sein, so dass ich meinen Job als Angestellter kündigte und mich mit meinem Bruder und einer Immobilienfirma selbständig machte. Wie auch Brittany und Ida hatten wir beide als Teenager große Träume, wollten „etwas erreichen“ im Leben, was uns glücklicherweise halbwegs gelang. Nun, mit 40, galt es etwas zurückzugeben. Mit Immobilien glaubten wir, unsere Passion gefunden zu haben: Architektur, Design, zugegebenermaßen auch Geld – Dinge, die uns gefielen. Aber auch das Problem des Wohnraummangels wollten wir bekämpfen. Nach einem recht sinn-losen Job in der Vergangenheit, so hofften wir, könnten wir nun etwas sinn-volles tun. Allerdings hatten wir unsere Pläne ohne das Bauamt gemacht.

Wir erwarben ein marodes, aber sehr schönes Haus aus dem Jahre 1905 in Erftstadt bei Köln. Es war seit fast 60 Jahren in Familienbesitz gewesen. Nach dem Tod der Eltern verkauften die Erben das fast unbrauchbare Stück. Es gab keine Heizung, das Dach drohte zusammen zu brechen, die Elektrik funktionierte nur in Teilen. Unser Plan war er nun, das bot die Gebäudestruktur an, es zu sanieren und in sieben Wohnungen umzubauen. Da in Erftstadt demnächst eine neue Uni entsteht, so dachten wir, könnten wir doch sieben Studentenapartments bauen oder Wohnungen für Rentner oder noch besser: Rentner und Studenten in einem generationen-übergreifenden Haus. Aber einfach so neuen Wohnraum schaffen? Die Hürden lagen höher als wir ahnten:

So besagt das Baurecht beispielsweise, dass für jede der Wohnungen ein PKW-Stellplatz auf dem Grundstück errichtet werden muss. Da aus Platzgründen auf dem Grundstück maximal 5 Stellplätze realisierbar sind, folgt hieraus per Gesetz, dass auch nur 5 Wohnungen entstehen dürfen. Eine sogenannte Stellplatzablöse, ein Hintertörchen im Baurecht, bei der ein Geldbetrag an die Stadt gezahlt wird, um einen fiktiven Stellplatz zu erhalten, wurde abgelehnt. Ob dort später ein Student mit Fahrrad einzieht oder eine autolose Rentnerin, spielt dabei gar keine Rolle. Die Idee, den kleinen Anbau, den die Familie in den 70er Jahren einfach ohne Bauantrag selbst gebaut hatte, auch noch um eine Etage und somit eine Wohnung zu erweitern, verwarfen wir demnach schnell wieder. Zudem würde – so teilte man uns beim Bauamt mit – die Aufstockung sowieso nicht genehmigt. Unserem Einwand, dass doch bald 2000 Studenten in Erftstadt eine Bleibe brauchten, entgegnete man mit dem Argument, dass eine Aufstockung an dieser Stelle nicht dem „städtebaulichen Plan“ entspreche. Man wolle dort einfach keine 2-geschossigen Häuser. Eine Begründung blieb aus.

Ich rief unseren Architekten an, um meinem Unmut über diese unglaublichen Gesetze Luft zu machen. Tröstend erzählte dieser mir, dass sein letztes Bauvorhaben, bei dem ein im Krieg demoliertes Haus auf der Bonner Straße in Köln um zwei Etagen mit insgesamt 4 Wohnungen wieder aufgestockt werden sollte, abgelehnt worden war, weil man aus Platzgründen keinen Kinderspielplatz auf dem Grundstück unterbringen konnte. Tatsächlich ist auch dies gesetzlich verankert. Kein Kinderspielplatz bedeutet kein Wohnungsbau und kein PKW-Stellplatz bedeutet ebenfalls kein Wohnungsbau. Und dies sind nur zwei Beispiele. Kein Wunder also, dass die Politik doch dankbar dafür zu sein scheint, mit AirBnB den geeigneten schwarzen Peter gefunden zu haben, um von den eigenen Interessen abzulenken. Die Träume von Brittany und Ida und die 2000 wohnungssuchenden Studenten? Der Politik doch egal.

Schneider Immobilien Gruppe

Wie lange braucht man, um mit Immobilien Millionär zu werden?

Viele Menschen haben den Traum, Millionär zu werden. Ob man dadurch nun seine Träume verwirklichen, anderen etwas Gutes tun oder einfach nicht mehr arbeiten möchte, die Motive sind vielfältig. Aber ist es heute in Zeiten niedriger Zinsen und Renditen überhaupt noch möglich, aus eigener Kraft und durch cleveres Investieren in Immobilien Millionär zu werden? Die wenigen Fälle, in denen jemand die eine Geschäftsidee hat, die ihn reich macht oder über Nacht zum Superstar wird, wollen wir hier außen vor lassen, da sie auch nicht zu planen sind. Wir aber wollen planbar, kalkulierbar und in vorher bestimmten Schritten Millionär werden. Und die gute Nachricht vorneweg, es ist auch heute noch möglich.

Was bedeutet überhaupt Millionär?

Bevor wir nun aber darüber sprechen, wie lange man braucht, um Millionär zu werden, ist es wichtig, erst einmal ein paar Begrifflichkeiten und Annahmen zu definieren.

Zunächst gibt es ganz verschiedene Arten von Millionären: Einkommensmillionäre, die pro Jahr eine Million verdienen, Vermögensmillionäre, die insgesamt Vermögensgegenstände von einer Million oder mehr besitzen oder Netto Vermögensmillionäre, deren Netto Vermögen, also alle Vermögensgegenstände abzüglich aller Schulden, mindestens eine Million beträgt. Und dann spielt natürlich noch die Währung eine Rolle. Eine Million Euro, Dollar oder Dirham können einen großen Unterschied machen.

Im Folgenden wollen wir uns auf Netto Vermögensmillionäre in Euro beschränken, also auf die Frage: Wie lange dauert es, ein Netto Vermögen von mindestens einer Million Euro aufzubauen?

Warum Immobilien als Strategie?

In unserem Beispiel wollen wir dies mit Immobilien erreichen, da dies meiner Meinung nach am einfachsten ist, vor allem aber ist es planbar, vorhersagbar und die Risiken sind sehr überschaubar. Bei Aktieninvestments wissen wir zu Beginn eines Jahres nicht, was unser Depot am Jahresende wert sein wird, bei Immobilien hingegen können wir sehr genau kalkulieren und planen, und das ist es, was wir wollen.

Im Wesentlichen besteht der Plan aus drei Stufen: Aufbau einer hervorragenden Bonität und Ansparen des Startkapitals, Aufbau einer Cashflow Maschine, Hochskalieren und Ausbauen.

Phase 1: Bonität aufbauen und Startkapital ansparen

Der erste Schritt besteht also darin, erst einmal eine hervorragende Bonität aufzubauen sowie ein gewisses Startkapital anzusparen.

Da wir davon ausgehen, dass wir von Null starten, nehmen wir uns für diese erste Phase des Plans zwei Jahre Zeit. Zwei Jahre deshalb, weil bei der ersten Finanzierungsanfrage in der Regel die letzten beiden Jahre betrachtet werden. Zudem gibt uns dies ausreichend Zeit, das erste Eigenkapital anzusparen.

Warum Bonität der entscheidende Hebel ist

Warum aber betone ich den Aufbau einer hervorragenden Bonität so besonders? Zum einen ist für unseren Plan enorm wichtig, gute Konditionen bei späteren Finanzierungen zu bekommen. Die Bonität beeinflusst immer auch die Konditionen des Kredites. Schlechtere Konditionen verlangsamen das Wachstum und dies kann uns später einige Jahre zurückwerfen.

Zum anderen wollen wir aber unser erspartes Startkapital beziehungsweise Eigenkapital möglichst gut hebeln. Das heißt, dass wir neben unserem Eigenkapital möglichst viel Fremdkapital in Form von Darlehen aufnehmen, um mehr zu investieren als wir eigentlich besitzen. Dies setzt eine besonders gute Bonität voraus, da die Banken hier ansonsten nicht mitspielen. Auch dies würde das Wachstum wieder unnötig verlangsamen.

Vielleicht fragst Du Dich jetzt, warum Banken da nicht mitspielen sollten, schließlich sind Immobilienfinanzierungen etwas ganz normales. Das stimmt, wir aber wollen nur die besten Finanzierungen, um möglichst schnell unser Ziel zu erreichen. Und da macht es einen großen Unterschied, ob Du bei jeder Finanzierung 20 Prozent Eigenkapital einbringen musst oder zum Beispiel nur 10 Prozent. Dein Wachstum ist fast doppelt so schnell und bringt Dich somit deutlich schneller an Dein Ziel.

Was im Einzelnen alles getan werden kann, um die Bonität zu verbessern, besprechen wir an anderer Stelle. Wichtig ist aber, dass Du dies als aktiven Bestandteil des Plans siehst und nicht nur als eine nervige Nebensächlichkeit. Als Investor auf dem Weg zur ersten Million ist Bonität für uns das, was für einen Handwerker sein Werkzeug ist. Eine herausragende Bonität ist elementar.

Das erste Ziel: 10.000 Euro Eigenkapital

Ziel der ersten beiden Jahre ist es zudem, mindestens 10.000 Euro anzusparen. Von Null ausgehend beträgt die monatliche Sparrate für diese beiden Jahre demnach ca. 417 Euro. Das mag im ersten Moment nach viel klingen, ist aber durchaus möglich.

Ich behaupte, wer es nicht schafft, 417 Euro pro Monat oder insgesamt 10.000 Euro in zwei Jahren zu sparen, dem ist der Wunsch, Millionär zu werden, nicht wichtig genug. Hier soll auch nicht näher auf das Sparen eingegangen werden, dafür gibt es ausreichend gute Bücher, Blogs etc. Aber ohne 10.000 Euro Eigenkapital bekommen wir nie einen sinnvollen Start hin. Sieh dies daher bitte als gegeben.

Der erste Immobilienkauf

Ist dieses erste Etappenziel erreicht und Du hast 10.000 Euro angespart und eine gute Bonität aufgebaut, geht es endlich los mit dem ersten Immobilienkauf. Viele Menschen wissen gar nicht, dass man bereits mit 10.000 Euro Immobilien erwerben kann. Generell hat meine Erfahrung gezeigt, dass die meisten Leute glauben, man könne nur in Immobilien investieren, wenn man bereits viel Geld habe. Das ist aber nicht der Fall.

Tatsächlich ist der Anfang viel einfacher als die meisten Menschen glauben. Ich habe meine erste Wohnung mit 12.000 Euro Eigenkapital gekauft und hatte auch sonst nicht viel. Man kann klein anfangen und seine Investments dann sukzessive vergrößern.

Warum B Lagen oft die goldene Mitte sind

Ich empfehle als erstes Investment den Kauf einer Eigentumswohnung in der Größenordnung von ca. 80.000 Euro in einer sogenannten B Lage. Falls Du Dich jetzt fragst, warum nicht A Lage, schließlich heißt es doch immer, die Lage sei das Allerwichtigste, sei Folgendes gesagt. Wohnungen in A Lagen werfen in der Regel sehr schlechte Renditen von nur 3 Prozent oder weniger ab. Zudem sind die Preissteigerungsraten der Immobilien kleiner, da es aufgrund der hohen Preise immer weniger Menschen gibt, die eine solche Wohnung später noch kaufen wollen oder können.

Schlechte C Lagen solltest Du allerdings auch meiden. Hier ist das Risiko groß, dass die Immobilie oft leer steht oder sie Dir später keiner mehr abkaufen will. Auch steigen die Preise dieser Immobilien häufig kaum. B Lagen sind aber oft die goldene Mitte. Sie werfen gute Renditen von bis zu 6 Prozent ab und haben noch Preissteigerungspotenzial, da sie nicht überteuert sind.

Der Hebeleffekt erklärt

Nur um Dir mal eine Idee zu geben, für 80.000 Euro bekommst Du beispielsweise eine solide 45 qm Wohnung in Dortmund. Was man sonst noch alles bei der Wohnungssuche und Auswahl beachten sollte, ist ein separates Thema. Aber 80.000 Euro ist eine gute Größenordnung, um zu starten.

Die sogenannten Erwerbsnebenkosten in Höhe von ca. 10.000 Euro für Grunderwerbsteuer, Notar und Gerichtskosten sowie Maklerprovision zahlst Du aus dem angesparten Eigenkapital. Das heißt, dass wir den kompletten Kaufpreis der Wohnung über eine Bank finanzieren. Da der Kaufpreis komplett von der Bank gezahlt wird, spricht man von einer sogenannten 100 Prozent Finanzierung. Hier siehst Du nun, wie wir vom sogenannten Hebeleffekt profitieren. Wir besitzen nur 10.000 Euro, kaufen aber eine Immobilie im Wert von 80.000 Euro, der Hebel beträgt also 1 zu 8.

Phase 2: Aufbau einer Cashflow Maschine

Nun folgt der zweite Schritt, der Aufbau einer Cashflow Maschine. Was ist damit gemeint? Wir wollen nun nach einem bestimmten Muster der Reihe nach Wohnungen kaufen, die jeweils einen positiven Cashflow aufweisen. Die also mehr Geld durch die Miete einbringen als insgesamt für Finanzierungsrate, Nebenkosten, Rücklagen und Steuern wieder rausgehen. Es soll also Geld aus der Vermietung übrig bleiben.

Die größten Fehler passieren bei der Finanzierung

Meiner Meinung nach machen die meisten Menschen die größten Fehler in Bezug auf Immobilien bei der Finanzierung. Alle fragen immer nach der Lage, der Substanz, der Vermietbarkeit etc. Alles Dinge, die zweifelsfrei enorm wichtig sind. Die größten Fehler aber werden bei der Finanzierung gemacht. Für Details verweise ich auf meinen entsprechenden Artikel hierzu.

Absolut oberstes Gebot ist es also, dass wir nur Finanzierungen abschließen, die einen positiven Cashflow erwirtschaften. Dies gelingt zum einen, da wir aufgrund einer hervorragenden Bonität entsprechend gute Konditionen erhalten. Zum anderen aber, indem wir die Finanzierung bewusst in die Länge ziehen. An der Stelle sei nochmal betont, dass es bei dieser Strategie nicht darum geht, Zinsen zu sparen oder günstig ein Eigenheim zu erwerben, sondern dass diese Strategie Wachstum und Vermögensaufbau zum Ziel hat. Das ist ein bedeutender Unterschied.

Wachstum durch Cashflow und Bonität

Als groben Richtwert sollte ein gutes Immobilieninvestment einen Cashflow nach Steuern von ca. 2 Prozent des Kaufpreises erwirtschaften. In unserem Falle sollte die Wohnung also 1.600 Euro pro Jahr beziehungsweise 133 Euro pro Monat an Überschuss erwirtschaften.

Warum ist dies so wichtig? Nun, einerseits ermöglicht uns dies, weiterhin Geld beiseite zu legen, um das Eigenkapital für weitere Investments anzusparen. Andererseits, und dies ist genauso wichtig, verbessert dies weiterhin unsere Bonität. Ein nachhaltiges Einkommen aus Vermietung und Verpachtung wertet eine Bank, zwar mit gewissen Abstrichen, ähnlich wie ein Gehalt. Wir haben somit nun ein höheres Einkommen als vorher, quasi eine Gehaltserhöhung. Ich liebe es, weitere Immobilien zu kaufen, weil ich dadurch mehrmals im Jahr eine Gehaltserhöhung bekomme. Wer kann das schon behaupten?

Ziel von Phase zwei ist es nun, so schnell wie möglich weitere Immobilien nach dem selben Muster zu kaufen und somit den monatlichen Cashflow stetig zu erhöhen.

Der Kauf Rhythmus beschleunigt sich

Solltest Du weiterhin pro Monat 417 Euro ansparen, benötigst Du aufgrund der zusätzlichen 133 Euro aus der Vermietung, die Du ebenfalls beiseite legst, jetzt nur noch 18 Monate, um wieder 10.000 Euro anzusparen. Nach der zweiten Wohnung dann nur noch 15 Monate. Der Rhythmus, in dem Du neue Immobilienkäufe tätigen kannst, wird somit immer schneller.

Ich habe 6 Monate nach meiner ersten Eigentumswohnung eine weitere gekauft, aber bereits drei Jahre später habe ich 6 Wohnungen in einem Jahr gekauft, nochmals 2 Jahre später zwei Mehrfamilienhäuser. Und das ist auch der Grund, warum man mit Immobilien so viel, aber auch so schnell Geld verdienen kann. Durch jede weitere Immobilie erhöht sich Dein Einkommen und somit Deine Sparrate und letztlich auch Deine Bonität.

Um hier genau zu bleiben, gibt es im Hinblick auf die Bonität noch einiges, das es zu beachten gilt, wie zum Beispiel sogenannte Stress Tests, Beleihungsquoten etc. Das sind aber alles Dinge, die man regeln kann.

Wie lange dauert Phase 2 wirklich?

Hinsichtlich der Dauer dieser zweiten Phase kommt es natürlich sehr darauf an, wie viel Geld Du nun selber noch parallel sparen möchtest und wie schnell Du gute Objekte finden und kaufen kannst.

Rechnerisch dauert es ca. 12 Jahre, um auf 20 Wohnungen und einen monatlichen Cashflow von nur 2.660 Euro zu kommen. Aber lass Dich davon nicht entmutigen. In Wirklichkeit geht es viel schneller, da es hunderte von Optimierungsmaßnahmen gibt, um diesen Prozess zu beschleunigen, auf die ich gerne an anderer Stelle noch eingehe. Du solltest aber ca. 5 bis 7 Jahre einplanen. Ich besaß nach sechs Jahren insgesamt 37 Wohnungen und einen monatlichen Cashflow nach Steuern von 4.200 Euro.

Phase 3: Skalierung und Wachstum

Am Ende von Phase zwei solltest Du also ein gern gesehener Kunde bei Deinen Banken sein und einen ordentlichen positiven Cashflow aus der Vermietung haben. Du hast Deinen Banken nun über 5 bis 7 Jahre gezeigt, dass Du Dein Geschäft verstehst, pünktlich Deine Raten zahlst und in der Lage bist, renditestarke Objekte ausfindig zu machen. Man spricht hier davon, dass Du einen positiven Track Record vorweisen kannst. So kannst Du nun zu Phase drei übergehen, nämlich Dein Konzept hoch zu skalieren. Jetzt geht es darum, groß zu werden.

Die Zielrendite von 25 Prozent verstehen

Gehen wir davon aus, dass Du nach Phase zwei, also nach insgesamt 7 bis 9 Jahren, ein Netto Vermögen von 250.000 Euro besitzt, wahrscheinlich wird es in Wirklichkeit mehr sein, dann braucht es rechnerisch bei einer Rendite von 25 Prozent noch gute sechs weitere Jahre, um Millionär zu werden.

Wie sich Rendite bei Immobilien zusammensetzt

Nun fragst Du Dich, wie man denn 25 Prozent Rendite erwirtschaften soll. Nun, Du tust es ja bereits. Lass uns anhand der ersten Wohnung zum Kaufpreis von 80.000 Euro einmal die Eigenkapitalrendite Deiner Investments berechnen. Diese gibt nämlich an, wie viel Rendite Du für jeden investierten Euro pro Jahr zurückbekommst.

Die Rendite besteht im Falle von Immobilien aus mehreren Komponenten. Die erste Komponente Deiner Rendite ist die Tilgung. Zwar musst Du die Tilgung an die Bank leisten, aber da diese Dein Restdarlehen verringert, baust Du hierdurch Vermögen auf. Es ist quasi so, als würde Dein Mieter jeden Monat Geld für Dich in einen Sparvertrag einzahlen. Du kommst zwar zunächst nicht dran, aber irgendwann, zum Beispiel wenn Du die Wohnung später verkaufst, bekommst Du das Geld ausgezahlt.

Die Tilgung für die 80.000 Euro sollte anfänglich etwa 1.600 Euro pro Jahr betragen, also 2 Prozent.

Die zweite Komponente Deiner Rendite ist der Cashflow, da auch dieser ein Return aus Deinem Investment ist. Wie bereits erwähnt sollte der Cashflow nach Steuern ebenfalls ca. 2 Prozent betragen.

Nun zu den Zinsen. Zinsen kannst Du zwar steuerlich absetzen, aber sie zählen nicht zur Rendite, da sie Dein Vermögen nicht erhöhen. Es sind einfach Kosten, die bezahlt werden müssen.

Deine Wohnung erwirtschaftet also 4 Prozent Rendite für Dich. Von den 6 Prozent Rendite, die gute Wohnungen erwirtschaften sollen, gehen die restlichen 2 Prozent für Zinsen und Nebenkosten drauf.

Die Magie des Hebeleffekts

Und jetzt kommt die Magie des Hebeleffekts zum Vorschein. Zwar hat die Wohnung für Dich nur 4 Prozent Rendite erwirtschaftet. Dies bezieht sich aber auf den gesamten Kaufpreis der Wohnung, nämlich 4 Prozent von 80.000 Euro, also 3.200 Euro. In Bezug auf das von Dir eingebrachte Eigenkapital von 10.000 Euro sind 3.200 Euro aber sage und schreibe 32 Prozent. Dies macht auch Sinn, da wir ja einen Hebel von 8 benutzt haben. Die Rendite der Wohnung verachtfacht sich also.

Um hier mathematisch genau zu bleiben, muss man beachten, dass es sich hierbei zum Teil um eine lineare Wachstumsfunktion handelt, da sich die Tilgung nicht exponentiell erhöht. Auf der anderen Seite können aber noch Mietsteigerungen dazukommen, die anfängliche Tilgung von 2 Prozent wird bei Annuitätendarlehen aufgrund sinkender Zinsen auf die Restfälligkeit sukzessive erhöht und der erwirtschaftete Cashflow wird reinvestiert. Verglichen mit einer exponentiellen Wachstumsfunktion liegt die Eigenkapitalrendite daher bei ca. 16 bis 20 Prozent.

Preissteigerungen als dritte Rendite Komponente

Und dann gibt es noch eine dritte Komponente, die ebenfalls Deine Rendite erhöht, die Preissteigerung der Wohnung. Auch hier greift natürlich wieder der Hebeleffekt. Erhöht sich der Preis der Wohnung aufgrund von Inflation, Nachfrage oder anderen Gründen zum Beispiel um nur 1 Prozent pro Jahr, steigt Deine Eigenkapitalrendite um weitere 8 Prozent pro Jahr. Bei 3 Prozent Preissteigerung wären es sogar zusätzliche 24 Prozent Eigenkapitalrendite.

Da diese dritte Komponente allerdings nicht planbar oder vorhersehbar ist, lassen wir sie einfach außer Betracht. Wir wissen aber, dass wir auch ohne Preissteigerungen der Immobilie bereits eine anfängliche Eigenkapitalrendite von 32 Prozent erwirtschaften. Ich will an dieser Stelle nochmal betonen, dass dies absolut realistische Zahlen sind. Ich selber habe Objekte, die anfängliche Eigenkapitalrenditen von 60 Prozent erwirtschafteten. Wichtig ist nur, dass man die Finanzierung richtig aufstellt und somit vom Hebeleffekt profitieren kann.

Risiken richtig verstehen

Missgünstige Leute halten mir manchmal entgegen, dass solche Finanzierungen sehr riskant wären, dass die Investments nicht mit genügend Eigenkapital unterlegt seien und dass, wenn die Immobilienpreise einmal sinken würden, alles zusammenbrechen werde. Diese Menschen haben aber die Hintergründe und Zusammenhänge nicht verstanden.

Zum einen ist die Eigenkapitalunterlegung hier nicht das relevante Merkmal, solange die Finanzierung gesichert ist. Und diese ist umso sicherer, je geringer meine Rate ist. Leute, die sich für höhere Raten entscheiden, um ihr Objekt schneller abzubezahlen und somit vermeintlich mehr Sicherheit ins Portfolio zu bringen, haben doch ein viel größeres Risiko, ihre Raten zum Beispiel bei Leerstand nicht mehr bedienen zu können.

Zum anderen ist es mir offen gesagt ziemlich egal, wenn die Immobilienpreise sinken, da ich davon nicht betroffen werde, solange ich die Objekte behalte und dies ist ja mein Ziel. Erst wenn die Mieten sinken würden, würde es für mich einen spürbaren Unterschied machen. Aber Mieten steigen eher als dass sie sinken. Und selbst wenn dies doch irgendwann einmal passieren sollte, so habe ich durch den positiven Cashflow so viel Puffer in jeder Finanzierung, dass ich diese trotzdem bedienen kann.

Bei 2 Prozent Cashflow und einer Kaltmiete von 6 Prozent des Kaufpreises müsste sich die erzielbare Miete um mehr als 33 Prozent verringern, damit ich in Zahlungsschwierigkeiten komme. Das halte ich für äußerst unwahrscheinlich. Ich führe dies deshalb so weit aus, weil ich aufzeigen möchte, dass diese Art des Vermögensaufbaus eine sehr gut kalkulierbare und sichere Angelegenheit ist und um Dir, falls nötig, die Angst vor solchen Investments zu nehmen.

Fazit: 13 bis 15 Jahre bis zur ersten Million

Insgesamt ist es sehr wahrscheinlich, dass man von Null ausgehend in ca. 13 bis 15 Jahren Vermögensmillionär wird. Was mir besonders gut gefällt, ist, dass dieser Weg sehr kalkulier und planbar ist. Du kannst genau berechnen, dass wenn Du dies und jenes tust, Du in so und so vielen Jahren Millionär sein wirst. Anders als bei Aktien, wo Du anfangs nicht wissen kannst, was hinten rauskommt.

Bitte beachte, dass diese Kalkulation den gesamten Weg darstellt. Solltest Du zum Beispiel schon 10.000 Euro und eine gute Bonität besitzen, dann verkürzt sich Dein Weg natürlich um die Ansparphase von 2 Jahren.

Auch wenn es auf den ersten Blick schwierig erscheinen mag, auf Dauer solche Renditen zu erwirtschaften, so lass Dir gesagt sein, dass es möglich, ja sogar sehr wahrscheinlich ist. Ich habe dieses Ziel, wenn auch mit viel Schweiß und harter Arbeit, in nur 6 Jahren erreicht. Natürlich wurden jetzt noch nicht alle Aspekte wie Stress Test, Beleihungsquoten etc. beleuchtet und es gibt noch jede Menge zu lernen. Aber jeder kann in maximal 15 Jahren Vermögensmillionär werden.

Die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung

Die folgende Anekdote soll die zwei größten Fehler einer Immobilien-Finanzierung verdeutlichen. Sie ist erfunden und modellhaft, alle Zahlen sind jedoch berechnet und entsprechen der Realität.

Stefan ist ein 39jähriger Angestellter mit 2.500€ Nettolohn im Monat und will eine Eigentumswohnung für 200.000€ plus 20.000€ Nebenkosten als Kapitalanlage kaufen. Er vereinbart einen Termin bei seiner Hausbank zur Besprechung der Finanzierung.

Als der Banker ihn fragt, wie viel Eigenkapital (EK) er einbringen möchte, verkündet Stefan stolz, dass er bereits 40.000€ angespart habe. Schließlich solle man ja immer 20% des Kaufpreises selber mitbringen; zudem natürlich die Nebenkosten. Insgesamt will Stefan also 60.000€ an EK in die Finanzierung einbringen.

Es folgt die Frage des Bankers danach, wann Stefan die Wohnung abbezahlt haben möchte. Stefan, der sich natürlich im Vorfeld schlau gemacht hat, sagt, dass er natürlich so schnell wie möglich fertig werden will, denn: je kürzer die Laufzeit, desto weniger Zinsen muss er ja insgesamt zahlen. Da die monatliche Netto-Kaltmiete der Wohnung 700€ beträgt, schlägt Stefan vor, monatlich 700€ an die Bank zurückzuzahlen, somit wäre die Wohnung nach ca. 21 Jahren, also im Alter von 60 Jahren, abbezahlt.

Da der Banker Stefans Lohnabrechnungen kennt, schlägt er ihm vor, da er ja Gut-Verdiener ist, zusätzlich noch 100€ aus seinem Gehalt zur Rückführung des Darlehens zu verwenden, also insgesamt 800€ pro Monat. Aufgrund der höheren Tilgung könne er Stefan so einen noch besseren Zinssatz anbieten und außerdem wäre die Wohnung dann bereits nach 18 Jahren abbezahlt. Insgesamt würde er somit satte 4.155€ an Zinsen sparen. Stefan ist begeistert und willigt sofort ein.

Der Banker kalkuliert etwas herum und wird selber ganz euphorisch als er herausfindet, dass er aufgrund der gesunkenen Beleihungsgrenze den Zins nochmal um 0,1 Prozentpunkte senken könne, wenn Stefan noch weitere 10.000€ Eigenkapital in die Finanzierung mit einbringt; das wäre nochmal eine Zinsersparnis von 3.120€ auf die gesamte Laufzeit. Stefan hat neben dem geplanten Wohnungskauf zwar nur noch 12.000€ als Reserve auf seinem Girokonto zurückbehalten, aber der Gedanke nochmal 3.120€ an Zinsen zu sparen, ist einfach zu verlockend. Er willigt sofort ein. Außerdem sinkt ja der Darlehensbetrag jetzt auf 150.000€, was dazu führt, dass die Wohnung schon nach 16,5 Jahren abbezahlt ist. Stefan ist rundum zufrieden und fühlt sich bestens beraten. Alleine dieses Bankgespräch hat ihm 7.275€ an Zinsen gespart. Zu Weihnachten schickt er seinem Banker als Dankeschön eine Flasche teuren Rotwein.

5 Jahre später trifft Stefan seine alte Schulkameradin Lisa. Sie hatte von seinem Wohnungskauf erfahren und fragt ihn, wie es so läuft. Eigentlich hatte Stefan vorgehabt, noch weitere Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen, um sich evtl. schon vor dem offiziellen Renteneintritt zur Ruhe setzen zu können. Seine Mieteinnahmen sollten dann sein Einkommen ersetzen – so der Plan. Leider kam es bislang aber zu keinem weiteren Wohnungskauf. Nachdem Stefan die damalige Finanzierung abgeschlossen hatte, merkte er plötzlich, dass es immer schwieriger wurde, Geld zur Seite zu legen. Ohne wirklich darüber nachzudenken, hatte er sich durch die Finanzierung eine „Gehaltssenkung“ zugefügt. Zudem hatte er ja 10.000€ mehr als ursprünglich geplant an EK in die Finanzierung eingebracht, so dass er mit dem Sparen quasi wieder bei Null anfangen musste. Aufgrund der Gehaltssenkung gelang es ihm aber nicht, nennenswerte Beträge bei Seite zu legen. Als er einige Zeit später nochmal mit seinem Banker über eine neue Finanzierung sprechen wollte, wies dieser ihn darauf hin, dass Stefan jetzt ja rechnerisch nur noch 2.400€ (2.500€ Gehalt – 100€ Rate) pro Monat verdiene und sich dadurch die Bonität verschlechtert habe. Als Stefan seine Wohnung im Alter von 55 Jahren abbezahlt hat, will ihn kaum noch eine Bank bei einem neuen Kauf finanzieren, weil seine gesetzliche Rente und die Einnahmen aus einer Wohnung nicht ausreichen würden, um im Falle eines Mietausfalls die Lebenshaltungskosten und die Finanzierungsrate zu begleichen.

Lisa hat es anders gemacht: sie wollte eine vergleichbare Wohnung zum selben Preis kaufen. Als ihr Banker sie ebenfalls fragte, wie viel EK sie denn in die Finanzierung mit einbringen wolle, konterte sie mit einer Gegenfrage: „Wie viel EK muss ich einbringen, damit die Bank der Finanzierung noch gerade so zustimmt?“ Der Banker war etwas irritiert, stimmte aber einer Vollfinanzierung zu, bei der der gesamte Kaufpreis finanziert wird. Lisa sollte demnach nur die Nebenkosten von 20.000€ bezahlen. „Die Konditionen werden dadurch aber deutlich schlechter!“ mahnte der Banker.

Hinsichtlich der Darlehensrate fragte Lisa, deren Mieteinnahme ebenfalls 700€ betrug, ob die Bank einverstanden wäre, wenn sie monatlich 500€ zurückzahlen würde, so könne sie jeden Monat 200€ aus den Mieteinnahmen bei Seite legen. Der Banker erschrak als er kalkulierte, dass die Wohnung bei einer solch geringen Rate erst in 41 Jahren abbezahlt wäre, willigte aber trotzdem ein, da aus Sicht der Bank kein großes Risiko bestand. Da sich Lisas Einkommen durch den Wohnungskauf um 200€ erhöhte, hatte sich ihre Bonität ja sogar noch verbessert.

Was aber war mit den Konditionen? Lisa zahlte einen höheren Zinssatz auf ein höheres Darlehen und das für eine deutlich längere Laufzeit! Insgesamt zahlte sie genau 37.540€ mehr Zinsen als Stefan, aber es schien ihr völlig egal zu sein. Wie konnte das sein? Schließlich war gerade sie in Mathe doch immer so gut gewesen!

Lisa hatte durch den Wohnungskauf ihr Einkommen um 200€ erhöht und konnte, da sie zuvor auch ohne dieses Geld zurechtkam, den kompletten Betrag monatlich bei Seite legen. Da sie auch noch 50.000€ an Eigenkapital übrig hatte (sie hatte im Gegensatz zu Stefan statt 70.000€ nur 20.000€ in die Finanzierung mit eingebracht), kaufte sie nach dem gleichen Modell noch im selben Jahr zwei weitere Eigentumswohnungen. Alleine aus ihren Mieteinnahmen konnte sie nun monatlich 600€ sparen. Alle zweieinhalb Jahre hatte Sie wieder genügend Eigenkapital für die nächste Wohnung angespart und konnte so ihren Bestand stetig ausbauen, so dass sie nach 16 Jahren, wenn auch Stefan seine Wohnung abbezahlt hat, Immobilien im Gesamtwert von sage und schreibe 2 Millionen Euro besaß. Ihre Bonität hatte sich aufgrund des gestiegenen Einkommens verbessert und sie war gern gesehener Kunde bei ihrer Bank. Zu Weihnachten schenkte ihr Banker ihr eine Flasche teueren Rotwein.

Der Unterschied dieser beiden Vorgehensweisen ist der, dass Stefans Methode auf das Sparen von Zinsen ausgerichtet ist, was aber häufig zur Folge hat, dass ein weiteres Wachstum nicht mehr möglich ist. Lisas Methode zielt hingegen auf Wachstum ab. Dass dabei erheblich mehr Zinsen gezahlt werden, wird bewusst in Kauf genommen, da dies langfristig dennoch zum deutlich besseren Ergebnis führt. Lisa ist Millionärin während Stefan den typischen Duchschnittsdeutschen mit einer Eigentumswohnung verkörpert. Wir wachsen damit auf, immer sparen zu wollen, so dass wir nicht einmal bemerken, wenn wir uns dadurch selber schaden. Der Großteil der Immobilienfinanzierungen in Deutschland läuft nach dem oben beschriebenen Muster von Stefan ab, was dazu führt, dass die meisten Menschen selbst mit Immobilien nie richtig reich werden. Wenn Du diesen Unterschied – der sich zugegebenermaßen anfangs seltsam anfühlt – aber verinnerlichst, dann sind Deinem Wachstum keine Grenzen mehr gesetzt. Der Weg zum Millionär ist nur noch eine Frage der Zeit, aber Du wirst ihn auf jeden Fall erreichen.

Vermeide also die zwei größten Fehler einer Immobilienfinanzierung:

Zu viel Eigenkapital
Eine zu hohe Finanzierungsrate bzw. zu kurze Finanzierungslaufzeit

Natürlich gibt es beim Vermögensaufbau durch Immobilien noch eine Reihe weiterer Aspekte, die es zu beachten gilt, wie Beleihungsquoten, Stress-Tests, Zins-Niveaus etc., diese modellhafte Anekdote soll aber dazu dienen, den Grundgedanken klar zu machen und der lautet: Liquidität geht vor Zins-Ersparnis!