März 2020 - Schneider Immobilien Gruppe

Ist es egoistisch, reich sein zu wollen? – Ein Plädoyer

Die Debatte darum, ob es gut oder schlecht ist, viel Geld zu besitzen, ist seit Jahren Grundbestandteil unserer Gesellschaft. So ist es nicht nur verpönt, zu sagen, dass man Geld hat, es wird von vielen Menschen geradezu als etwas schlechtes angesehen; so als müsste man ein schlechtes Gewissen dafür haben, dass man mehr besitzt als andere. Schnell wird man als egoistischer Kapitalist abgestempelt, der skrupellose Geschäfte macht, um anderen das Geld aus der Tasche zu ziehen. Sätze wie „Durch ehrliche Arbeit wird man nicht reich“ oder „Geld verdirbt den Charakter“ prägen unser Denken von kleinauf, denn so wird es uns bereits im Kindesalter gelehrt. Es gibt sogar Menschen, die verheimlichen, dass sie viel Geld besitzen aus Angst, in irgendeiner Form negativ angesehen zu werden. Wie verrückt ist das denn bitte?!

Dabei heißt es doch, es gäbe nur eine Gruppe von Menschen, die noch mehr über Geld nachdenkt als die Reichen – nämlich die Armen! Deren Leben ist es schließlich, dass häufig von finanziellen Sorgen dominiert wird und wo finanzielle Fragen den Alltag bestimmen. Insofern ist es nicht nur sachlich falsch zu behaupten, dass Geld nicht in irgendeiner Weise auch wichtig sei, sondern geradezu naiv.

Wenn Milliardäre wie Bill Gates Millionenbeträge für gute Zwecke spenden, dann wird geurteilt, dass sie dies nur täten, um Steuern zu sparen. Nicht nur, dass diese Aussage, jedweder Realität entbehrt, da man eine Spende lediglich als steuermindernde Ausgabe absetzen kann, bei der man den Steueranteil – also z. B. 42% erstattet bekommt – die anderen 58% aber trotzdem weg sind, sondern sie birgt auch wieder diesen gesellschaftlich getragenen Unterton in sich, dass Menschen, die viel Geld haben, einfach keine guten Menschen seien. Man sucht in jeder „guten Tat“ ein externes Motiv wie Selbstprofilierung, Abmildern eines schlechten Gewissens oder eben Steuerersparnis. Dass auch ein Milliardär ein guter Mensch sein kann, der das Bedürfnis hat, zu helfen, wo es nötig ist, die Welt ein Stückchen besser zu machen oder für andere da zu sein, wird überhaupt nicht in Betracht gezogen.

Ich will gar nicht sagen, dass es nicht auch egoistische reiche Menschen gibt, aber es ist falsch, alle über einen Kamm zu scheren.

Ich kenne viele vermögende Menschen, die wirklich großzügig sind, die viel gutes vollbringen und andere unterstützen, und zwar ohne irgendeinen Hintergedanken. Ertappst Du Dich jetzt auch dabei, wie Du denkst „Für die ist es ja leicht zu helfen, sie haben ja eh so viel“? Tu das nicht! Keiner MUSS helfen. Ob arm oder reich, es ist etwas gutes zu helfen, etwas freiwilliges und etwas, das Respekt verdient.

Wirtschaftlich betrachtet, könnte man sogar sagen, dass es egoistisch ist, weniger zu verdienen, da man dann anderen oder der Gesellschaft nicht so viel zurückgeben kann, eventuell sogar zur Last fällt. Nicht nur monetär, sondern auch, weil man vielleicht weniger Zeit oder weniger den Kopf dafür frei hat. Das würde man aber nicht sagen! Jeder soll geben, was er kann; ob Geld, physische Unterstützung, durch seinen Beruf oder einfach nur durch eine Schulter zum Anlehnen – jeder hat einen Bereich, in dem er gut ist. Dies gilt es herauszufinden und zu nutzen.

Insofern komme ich zu der Schlussfolgerung, dass die Überschrift „Ist es egoistisch, reich sein zu wollen?“ so definitiv nicht bejaht werden kann; Denn nur, wer ausreichend Geld besitzt, kann auch in monetärer Hinsicht helfen. Vielmehr sollte jeder im Hinblick auf ein erfülltes und Sinn-stiftendes Leben für sich überlegen, wie er andere unterstützen und der Gesellschaft oder Menschheit etwas zurückgeben kann. Derjenige, der sich diese Frage gar nicht erst stellt, der allerdings kann zu recht als egoistisch bezeichnet werden, ist es doch das Ziel im Leben eines jeden reflektierten Menschen, seinem Leben noch eine Bedeutung, die über das einfache „Dahinleben“ hinausgeht, zu verschaffen. Ohne Menschen, die das tun, sähe unsere Welt, so wie wir sie kennen, heute ein ganzes Stückchen schlechter aus.

Wie Du mit einem Börsen-Crash ein Vermögen verdienst

Das chinesische Schriftzeichen für Krise besteht aus zwei Teilen: der eine Teil symbolisiert Gefahr oder Risiko, der andere Chance. Dies soll zeigen, dass man eine Krise also auch immer als etwas positives, als eine Chance sehen kann.

Heute möchte ich Dir zeigen, welche immensen Chancen in Crashs stecken, dabei spielt es keine Rolle, ob wir von einem Börsen-, Immobilien- oder sonstigen Crash reden; jeder Crash ist unterschiedlich, aber jeder Crash birgt auch Chancen.

Langfristig bewegen sich die Preise von Geldanlagen, sogenannten Assets, immer nach oben. Ob es nun Firmenanteile sind, Immobilienpreise oder Kunstgemälde, Gegenstände von Wert werden mit der Zeit immer teurer. Warum ist das so?

Im Wesentlichen gibt es zwei Dinge, die sich auf die Preise auswirken: zum einen ist da – wie man es in der Volkswirtschaftslehre lernt – die Relation von Angebot und Nachfrage. Ist die Nachfrage hoch, aber das Angebot niedrig, geht der Preis hoch und vice versa. Diese Relation zwischen Angebot und Nachfrage aber ist unbeständig, kann sich mit der Zeit ändern und ist daher nicht immer prognostizierbar. Zudem ist sie in der langfristigen Betrachtung von untergeordneter Bedeutung.

Der zweite Aspekt hingegen wirkt langfristig und stetig: Inflation.

Tatsache ist, dass die Menge an Geld, die insgesamt im globalen Finanzsystem verfügbar ist, mit der Zeit immer weiter ansteigt. Um das zu verstehen, muss man sich einmal kurz verdeutlichen, wie neues Geld ins System hineinkommt. Die meisten Menschen beantworten diese Frage mit dem Verweis auf die Zentralbanken, die immer neues Geld drucken. Tatsächlich aber beträgt der Anteil an Bargeld im EU-Raum nur ca. 18%. Der deutlich größere Teil (82%), das sogenannte Giralgeld, besteht aus dem Geld, das nur virtuell vorhanden ist. Sobald ich von meiner Bank einen Kredit, z. B. zur Finanzierung einer Immobilie, bewilligt bekomme, drückt dort jemand auf einen Knopf, überweist mir den Betrag und hat auf diese Weise Geld geschaffen. Der Geldbetrag, den die Bank mir überweist, war vorher gar nicht vorhanden. Nur einen kleinen Teil dieses Kreditbetrages muss die Bank als Sicherheit bereithalten. Auf diese Art und Weise gelangen weltweit täglich Millionen von Euro, Dollar und sonstigen Währungen ins Geldsystem und sorgen dafür, dass die Geldmenge insgesamt immer größer wird. Dies wiederum sorgt dafür, dass Inflation entsteht und wie wir alle wissen bedeutet Inflation wiederum steigende Preise. Nach dem zweiten Weltkrieg ließ die Deutsche Regierung so viel Geld drucken, um die Schulden des Krieges zu begleichen, dass es zu einer sogenannten Hyperinflation zu kam. Die Preise haben sich dabei täglich vervielfacht.

Insgesamt ist der Effekt, den Inflation auf die Asset-Preise ausübt, so stark, dass es langfristig immer zu steigenden Preisen kommen wird. Wichtig ist zu erkennen, dass es sich hierbei um einen system-immanenten Mechanismus handelt und sich dieser Effekt der Inflation daher langfristig gar nicht ändern kann. Zumindest so lange wir an unserem bisherigen Geldsystem festhalten.

Was aber hat das jetzt mit Chancen in der Krise zu tun? Nehmen wir einmal an, es kommt zu einem Crash, also einem drastischen Kursrückgang innerhalb weniger Tage oder Wochen, dann ist es für sehr viele Anleger nur sehr schwer vorstellbar, dass die Kurse wieder steigen werden. Häufig ist die Angst plötzlich so groß, dass Anleger, ihre jahrelang gehaltenen Aktien nun plötzlich am absoluten Tiefpunkt verkaufen und dadurch große Verluste realisieren. Sie können sich einfach nicht vorstellen, dass es wieder zu einer Wende kommt oder haben Angst, noch mehr zu verlieren, so dass sie häufig irrationale Entscheidungen treffen, die sie viel Geld kosten.

Wenn man aber die oben beschriebenen Mechanismen unseres Geldsystems kennt und verstanden hat, dann hat man die notwendige Ruhe und Zuversicht, die nötig sind, um auch in Krisenzeiten gelassen zu bleiben, Geduld zu bewahren und einfach abzuwarten, bis die Kurse wieder steigen und sogar neue Hochpunkte erreichen. Und genau hier finden sich auch die besten Chancen. Wenn man auf diese Mechanismen vertraut, dann wird man die Krise nicht nur durchstehen, sondern man wird sie sogar dazu nutzen, um seine Positionen auszubauen, um also Aktien nachzukaufen – jetzt, wo sie so günstig sind, wie nie zuvor. Und hier möchte ich nochmal auf eine ganz wichtige Besonderheit eingehen: Stellen wir uns mal vor, die Aktienkurse seien um 50% gefallen. Wenn man dann Aktien kauft und diese später wieder ihr ursprüngliches Ausgangsniveau erreichen, wie hoch ist dann der Gewinn? Intuitiv sagen viele Leser ebenfalls 50%, tatsächlich sind es aber sogar 100%. Hier ein Beispiel: Eine Aktie sinkt von 100€ auf 50€; wenn ich diese nun zum Preis von 50€ einkaufe und die Aktie dann später wieder auf 100€ ansteigt, dann habe ich eine Verdopplung meines Kapitals – also 100% Rendite – erreicht. Bei einem Kauf von Aktien nach einem Kursrutsch von 40% entspräche ein Erreichen des Ausgangsniveaus immer noch 66% Rendite. Zudem sind die Risiken, die mit Aktienkäufen zu Krisenzeiten einhergehen, viel geringer, da das Kurs-Rutsch-Potenzial jetzt viel kleiner ist. Bei einer Aktie, die bereits 50% an Wert verloren hat, ist es viel unwahrscheinlicher, dass diese nochmals drastisch an Wert verliert als bei einer Aktie, die gerade ihren Höchststand markiert. Vorausgesetzt natürlich, es handelt sich um eine Wirtschaftskrise und nicht um den Kursrutsch einer einzelnen Aktie aufgrund eines unternehmensinternen Faktors.

Diese Zahlen verdeutlichen die immensen Potenziale, die sich während einer Krise ergeben können.

Um solche Investments aber auch emotional durchzuhalten und nicht – wie viele Anleger – doch bei sinkenden Kursen aus Angst vor noch größeren Verlusten alles zu verkaufen, braucht man Vertrauen in sich selbst und in das Verständnis des Marktes. Daher ist es so wichtig, diese Zusammenhänge zu kennen und zu verstehen.

Hat man diese Erkenntnis aber erlangt und weiß, wie man eine solche Krise positiv nutzen kann, dann ergeben sich hier – gerade auch für kleine Anleger – einzigartige Chancen und die Aussicht auf überproportionale Renditen!

Ich hoffe, Du konntest bei diesem Beitrag etwas lernen und wünsche Dir viel Erfolg bei Investieren – auch in Krisenzeiten!

Eigenheim vs. Kapitalanlage – was ist wirklich besser?

Bevor wir in diese so wichtige Frage einsteigen, die mir so oft gestellt wird, wie wohl keine zweite, muss ich zunächst kurz erklären, worauf meine Antwort abzielt: in diesem Artikel geht es um die Frage, was unter finanziellen Gesichtspunkten besser oder schlechter ist und welche finanziellen Unterschiede es macht, ob man eine Immobilie als Eigenheim oder aber als Kapitalanlage erwirbt.

Für viele Menschen hat es hingegen einen hohen emotionalen Wert, in der eigenen Immobilie zu leben. Man ist sein eigener Herr, kann tun und lassen, was man will und hat das Gefühl, dass man – sofern man ins Haus investiert – das Geld für sich und nicht für andere ausgibt. Diese emotionalen Aspekte finde ich vollkommen legitim und nachvollziehbar, werde sie im Folgenden allerdings bei Seite lassen, da es hier lediglich um eine wirtschaftliche Betrachtung gehen soll.

Ich nehme aber vorweg, dass auch ich den emotionalen Aspekten, in der eigene Immobilie zu leben, durchaus eine hohe Bedeutung beimesse. Daher möchte ich ich hier noch eine Alternative zum klassischen Eigenheim-Kauf aufzeigen. Dazu aber später mehr.

Die großen finanziellen Unterschiede sind schnell erklärt. Im Wesentlichen sind es die folgenden drei Punkte:

Bei einer Kapitalanlage kann ich sämtliche Zinsen steuerlich absetzen während ich beim Eigenheim auch die Zinsen aus meinem bereits versteuerten Netto-Gehalt zahlen muss. Dasselbe gilt für die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie entstehen wie zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten.
Auch sonstige im Zusammenhang mit der Vermietung entstehende Kosten wie Verwaltungsgebühren, Hausgelder, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und Reparaturen usw. kann ich bei der Kapitalanlage absetzen. Beim Eigenheim ist dies bis auf absolute Kleinigkeiten nicht möglich.
Bei einer vermieteten Wohnung kann ich zudem die sogenannte Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuermindernd ansetzen. Auch dies geht bei selbstgenutzten Immobilien nicht.

Mit anderen Worten: bei zwei völlig identischen Häusern, muss ich im Falle des Eigenheims mehr Geld ausgeben, um es zu besitzen als bei einem vermieteten Objekt.

Wie aber kann man diesem Dilemma nun entgehen und doch noch guten Gewissens eine eigene Immobilie beziehen, ohne dass Gefühl zu haben, eine wirtschaftlich schlechte Entscheidung getroffen zu haben? Die Antwort möchte ich am Beispiel einer ehemaligen Kollegin verraten. Wir nennen sie einfach mal Sarah.

Sarah erzählte mir eines Tages auf der Arbeit, dass sie tatsächlich €300.000 geerbt habe, die sie nun in Immobilien anlegen wolle. Da sie ohnehin umziehen wollte, beschäftigte sie nun der Gedanke, sich eine Wohnung in Köln zu kaufen, um sie selbst zu beziehen. Sie hatte auch schon etwas in der engeren Auswahl, was in etwa €300.000 kostete. Es schien alles zu passen. Der große Vorteil lag ja auf der Hand: sie könnte die Wohnung quasi sofort bezahlen und müsste nie wieder Miete bezahlen. Wer wird da schon „nein“ sagen?

Ich schlug ihr einen anderen Weg vor: Meine Idee bestand darin, die €300.000 in vier gleiche „Teile“ von jeweils €75.000 zu splitten. Mit den ersten drei Teilen, schlug ich ihr vor, solle sie drei Eigentumswohnungen als Kapitalanlage kaufen und vermieten. Die Finanzierung solle sie so gestalten, dass die Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Rücklagen, Verwaltungskosten etc. um €200 übersteigt. Wohl bemerkt pro Wohnung. Sie hätte zum Beispiel drei Wohnungen für je €150.000 (inkl. Kaufnebenkosten) kaufen können, die sie zu 50% angezahlt hätte. Die Miete hätte €550 pro Wohnung betragen, wovon man €215 für die Finanzierungsrate sowie €135 als Bewirtschaftungskosten und Rücklage, also insgesamt €350 hätte abziehen müssen. Das macht einen Überschuss von €200 pro Wohnung. Da es um drei Wohnungen ging, hätte sie somit €600 monatlich an freien Mieteinnahmen erhalten. Und ihre eigene Wohnung? Die solle sie mit den letzten €75.000 anzahlen und dann so finanzieren, dass die monatliche Rate genau €600 betragen hätte.

Sie hätte also – wie auch in Szenario 1 – ab sofort keine Miete mehr zahlen müssen und würde in ihrer eigenen schönen Wohnung leben. Der große Unterschied aber ist: sie hätte drei weitere Wohnungen „gratis“ dazu bekommen. Wenn diese und ihre eigene Wohnung abbezahlt wären, wäre das ein tolles Zusatzeinkommen gewesen, für das sie nichts hätte weiter tun müssen.

Sarah hat meinen Vorschlag nach reiflicher Überlegung abgelehnt, da es ihr zum einen zu aufwändig erschien und zum anderen empfand sie es emotional als zu stressig, mehrere Wohnungen zu vermieten. Ich respektiere das voll, will aber zeigen, dass man durch eine kluge strategische Entscheidung hier finanziell weiter kommen kann, ohne einen einzigen Cent in die Hand zu nehmen. Finanziert hätten alle Wohnungen schließlich die Mieter.

Sofern man also den Wunsch hegt, auch ein Eigenheim zu beziehen, so ist es mein gut gemeinter Rat, zunächst einmal mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben und aus diesen Überschüssen, dann die eigene Immobilie zu finanzieren. Dies hat auch noch einen zweiten Vorteil: Als Käufer eines Eigenheims ist man natürlich gut beraten, das Darlehen für die Immobilie so schnell wie möglich zu tilgen, da eine längere Laufzeit nur mehr Zinsen bedeuten und man diese nicht einmal absetzen kann. In der Praxis führt dies oft dazu, dass Käufer mit den monatlichen Raten ihren finanziellen Spielraum vollständig ausreizen. Wenn sie durch die hohen Raten nicht finanziell in Engpässe geraten, so leben sie zumindest häufig eingeschränkt, weil sie unter dem dauerhaften Druck stehen, die Immobilie schnell tilgen zu wollen. Kommt einmal unerwartet Geld herein, zum Beispiel ein Gehalts-Bonus, dann wird auch dieses als Sondertilgung in die Immobilie gesteckt. Ich frage mich: will man so leben? Und das über Jahrzehnte hinweg?

Ich persönlich würde die Raten für mein Eigenheim niedriger ansetzten und einfach finanziellen Spielraum genießen. Dass ich über die Laufzeit hinweg dadurch mehr Zinsen zahle, ist mir schlicht egal. Schließlich zahle nicht ich die Zinsen, sondern die Mieter der Kapitalanlagen. Dafür habe ich ein wesentlich entspannteres Leben und mehr finanziellen Spielraum. Ich hoffe, ich konnte Dir hiermit eine neue Sichtweise auf das Thema „Eigenheim“ vermitteln. Viel Erfolg beim Investieren!

Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite

Immer wieder im Leben erlebe ich Situationen, in denen ich etwas lese oder höre und plötzlich denke „Ich wünschte, das hätte ich eher gewusst!“. Meistens sind es Dinge, die gar nicht schwer zu verstehen sind, aber Dinge, über die man einfach noch nicht nachgedacht hat. Manchmal ist es auch einfach ein geänderter Blickwinkel auf eine Sache, der mir ein „Aha-Erlebnis“ beschert.

Dieser Artikel spiegelt eine solche Situation wider:

Ich habe nie in Erwägung gezogen, dass Inflation etwas „Gutes“ haben könnte. Normalerweise denkt man bei Inflation eher daran, dass diese das angesparte Vermögen schwinden lässt und überlegt, was man tun kann, um dem entgegen zu wirken. Hier aber nun eine neue Perspektive:

Immobilienfinanzierungen mittels Annuitätendarlehen sind dadurch gekennzeichnet, dass man einen Kredit zum Kauf einer Immobilie aufnimmt und diesen in gleichbleibenden monatlichen Raten über mehrere Jahre zurückzahlt. Wo aber kann Inflation da hilfreich sein?

In der Wirtschaft unterscheidet man zwischen dem nominalen Wert einer Sache auf der einen Seite und dem realen Wert auf der anderen. Der nominale Wert ist leicht erklärt: kostet etwas €100, dann hat es einen nominalen Wert von €100. Der reale Wert hingegen misst den nominalen Wert im Zeitverlauf. €100 heute haben einen anderen Wert als vor einhundert Jahren (abgesehen davon, dass es da noch keinen Euro gab, aber Du weißt, was ich sagen will). Aufgrund von Inflation sinkt der reale Wert gegenüber dem nominalem Wert im Zeitverlauf.

Während man einerseits Angst hat, dass Inflation das eigene Geld weniger werden lässt, weil ein Vermögen von zum Beispiel €100.000, das man sich aufgebaut hat, in 30 Jahren gar nicht mehr €100.000 „wert“ ist, so kann man sich diesen Effekt bei der Finanzierung von Immobilien zu nutze machen. Wer jetzt meint, der Effekt sei verschwindend gering, was sollen 1-2% Inflation, wie wir sie in Deutschland derzeit haben, schon ausmachen, der täuscht sich.

Hätte man zum Beispiel Immobilien im Wert von €100.000 über eine Bank finanziert, so würde eine Inflationsrate von nur 1,5% aus diesen Schulden nach 30 Jahren „reale“ €63.546 werden lassen, ohne dass man auch nur einen Cent getilgt hätte. Klingt zunächst noch sehr theoretisch, aber nun schauen wir uns mal an, wie man das auch in der Praxis nutzen kann:

Man könnte zum einen seine Finanzierungen absichtlich in die Länge ziehen, um einen Teil des Darlehens von der Inflation „abzahlen“ zu lassen. Es kommt aber noch etwas anderes hinzu: Während die Finanzierungsrate über die komplette Laufzeit konstant bleibt (bei €100.000, finanziert mit 1,5% Zinsen über 40 Jahre beträgt sie beispielsweise €306 monatlich), steigt die Miete über die Jahre hinweg an. Vereinbart man zum Beispiel eine sogenannte Indexmiete, bei der die Miethöhe an die Inflationsrate gekoppelt wird, sich also per Vertrag im gleichen Umfang wie die Inflationsrate erhöht, dann beträgt eine anfängliche Miete von beispielsweise €500 bei 1,5% Steigerung p. a. nach 20 Jahren schon €673 und nach 30 Jahren sogar €782. Während die Miete anfänglich vielleicht gerade dazu ausgereicht hat, um sämtliche Ausgaben der Wohnung zu decken, so hätte man nun einen Überschuss von €282 pro Monat; und das obwohl die Wohnung immernoch abbezahlt wird!

Insbesondere heutzutage, wo die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, macht es Sinn, sich diesen Effekt aktiv zu nutze zu machen. Ziehe also die Finanzierung bewusst in die Länge, und profitiere von

dem immer größer werdenden Gap zwischen Mieteinnahme und Finanzierungsrate und
der Inflation, die die Reallast Deiner Restschuld schmelzen lässt.

Insbesondere der erste Aspekt dürfte die Wirksamkeit dieses Effektes in der Praxis verdeutlichen. Bei einer einzelnen Wohnung mag der Effekt noch nicht allzu groß sein, aber stelle Dir vor, Du hast eines Tages ein Immobilien-Portfolio von 20 Wohnungen, dann hast Du nach einigen Jahren gestiegener Mieten bei gleichbleibenden Finanzierungsraten einen ganz schönen Überschuss.

Abgesehen vom angenehmen Effekt des positiven Cashflows aber wirkt sich die Inflation auch positiv auf Dein Vermögen und somit auf Deinen Verschuldungsgrad aus. Stelle Dir einmal vor, Du hättest Immobilien im Wert von einer Million Euro, die Du voll finanziert hättest, so dass Du auf der anderen Seite eine Million Euro Schulden bei der Bank hättest. Dein Netto-Vermögen, definiert als Vermögen abzüglich Schulden, wäre somit Null. Selbst, wenn Du jetzt 30 Jahre lang gar nicht tilgen würdest, hättest Du danach immer noch Schulden in Höhe von einer Million Euro, aber Dein Vermögen, also der Wert Deiner Immobilien, wäre bei einer Inflationsrate von 1,5% auf sage und schreibe €1.563.080 gestiegen. Die Inflation alleine hätte Dich somit um mehr als eine halbe Million Euro reicher gemacht. Und obwohl Du gar nicht getilgt hast, wäre Dein Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Schulden zu Vermögen, nur durch die Inflation von 100% auf 64% gesunken.

Ich möchte hier nochmal betonen, dass es sich bei diesem Aspekt nicht um Wertsteigerungen von Immobilien im herkömmlichen Sinne, die durch eine gestiegene Nachfrage oder durch demographische Veränderungen, also unvorhersehbare Faktoren, entstehen, sondern um Preissteigerungen aufgrund der Inflation. Diese sind im Gegensatz zu den unvorhersehbaren Faktoren als sehr wahrscheinlich anzusehen; es handelt sich hierbei also nicht um Spekulation auf steigende Immobilienpreise, sondern vielmehr um reale Effekte unseres weltweiten Finanzsystems, deren Auswirkungen auch in der Zukunft gelten werden.

Diese zwei Beispiele verdeutlichen also, dass Inflation auch für einen arbeiten kann, wenn man weiß, wie man die Effekte positiv nutzt. Berücksichtige dies bei Deinen zukünftigen Finanzierungen.

Warum Immobilien jede andere Anlageklasse schlagen

In diesem Artikel möchte ich nochmal zusammenfassen, was Immobilien-Investments so besonders macht, was sie von anderen Investments unterscheidet und warum sie alle anderen Anlageklassen schlagen.

Wenn es darum geht, Vermögen aufzubauen, dann denken die meisten Menschen intuitiv an monatliche Sparraten, die man mehr oder minder besser anlegen kann. Der einzige Unterschied, den diese Sparer auszeichnet, ist der, ob man sein Geld nun in Aktien, ETFs, offene oder geschlossene Immobilienfonds, in REITs oder sogar in Schiffscontainer oder Bitcoin investiert. Man grübelt, recherchiert, spricht mit Kollegen und Freunden, um die vermeintlich beste Anlageklasse ausfindig zu machen, nämlich die, die z. B. statt 7% ganze 9% verspricht. Welche Verbesserung! Dabei wird schnell vergessen, dass es – egal wie viel Mühe man in seine Analyse steckt und egal, wie gut man sich auskennt – eine „Entscheidung unter Unsicherheit“ bleibt. Zwar kann man auf statistische Analyseverfahren zurückgreifen, Back-Tests machen usw., eine Garantie, dass seine Prognose eintritt hat man aber nicht. An der Stelle sei nur mal kurz erwähnt, dass über 90% aller weltweit aktiv gemanagten Fonds, ihre jeweiligen Vergleichsindizes nicht schlagen, d. h. sogar die „Profis“, die dafür im übrigen viel Geld kassieren, schaffen es nicht, dauerhaft eine Outperformance zu erzielen.

Jetzt nehmen wir aber mal an, es läuft alles rund, man erwirtschaftet überdurchschnittliche Renditen, hat einfach ein goldenes Händchen usw. Wie viel Vermögen lässt sich auf diese Art und Weise denn als normalsterblicher Mensch aufbauen? Einem Durchschnittsverdiener gelingt es vielleicht monatlich €250 in regelmäßigen Sparraten anzulegen. Selbst bei einer guten Rendite, von dauerhaft 10% – und in der Realität wird es auch mal schlechte Jahre geben – macht das nach 20 Jahren gerade einmal €181.132. Nach weiteren 10 Jahren wären es €520.212. Und da sind Steuern noch gar nicht berücksichtigt. So richtig vermögend wird man auf diese Art und Weise jedenfalls nicht. Es ist schlicht unmöglich. Und viel mehr pro Monat bei Seite zu legen ist für die meisten Menschen ebenfalls unmöglich, wobei es auch nur eine moderate Verbesserung des Ergebnises bringen würde. Und selbst wenn es möglich wäre, dann bedeutet dies, dass man sich für 20 oder 30 Jahre einschränken muss, weil man das Geld ja nicht mehr selber ausgeben kann. Wer will so leben?

Damit ich hier nicht falsch verstanden werde, auch ich investiere in Aktien und Fonds, auch ich versuche, diejenigen Assetklassen „herauszupicken“, von denen ich glaube, dass sie dieses Jahr besser performen, aber ich investiere nur einen kleinen Teil meines Geldes auf diese Art und das zur Diversifizierung meines Portfolios; den Großteil investiere ich in Immobilien. Und jetzt erfährst Du, warum:

Nehmen wir als Beispiel eine kleine vermietete Eigentumswohnung für €100.000, die ich als Kapitalanlage erwerbe, deren Kaufpreis ich vollständig über eine Bank finanziere, wobei ich lediglich die Erwerbsnebenkosten in Höhe von – ja nach Bundesland – ca. €12.000 selber bezahle. Die Finanzierung wird so gestaltet, dass die Mieteinnahmen sämtliche Kosten der Wohnung decken, zudem die Finanzierungsrate zahlen und außerdem noch €50 monatlich übrig bleiben.

Was passiert nun: die Mieteinnahmen zahlen für mich die Wohnung ab, dabei ist gerade egal, ob es 20, 30 oder 40 Jahre dauert. Um aber bei dem obigen Beispiel zu bleiben: nehmen wir an, die monatliche Tilgungsrate beträgt €250, und das ist ein realistischer Wert – , dann zahlt ab sofort jemand anderes in meinen Vermögensaufbau ein. Ich muss die €250 plötzlich nicht mehr selbst aufbringen. Stattdessen bleiben monatlich noch €50 übrig, die ich entweder zusätzlich anlegen kann oder aber nutze, um mir das nötige Eigenkapital für die nächste Wohnung anzusparen.

Irgendwann ist die Wohnung abbezahlt. Dann kann ich sie sogar steuerfrei verkaufen und das ganze Geld gehört mir. Was aber habe ich dafür geleistet? Lediglich €12.000!

Ich will gar nicht verschleiern, dass auch dieser Weg mit Mühen verbunden ist, so muss man z. B. ja auch erstmal €12.000 angespart haben, um überhaupt die erste Wohnung zu kaufen und sie muss auch verwaltet werden, aber die Mühen und die anfängliche Geduld zahlen sich später mehr als aus. In einigen Jahren kann man auf diese Art und Weise eine ganze Menge Wohnungen oder vielleicht später auch Mehrfamilienhäuser kaufen. Die Summe meiner monatlichen Bankraten zum Beispiel, die aus Mieteinnahmen gezahlt werden, beträgt inzwischen etwa €6.700. Das ist die Rate, mit der ich aktuell Vermögensaufbau betreibe. Macht €804.000 in zehn Jahren ohne dass ich auch nur einen Cent selber sparen muss. Wie in aller Welt sollte ich das mit einem normalen Einkommen schaffen? Es ist schlicht unmöglich. Und da ist noch nicht berücksichtigt, dass die Immobilien im Wert steigen könnten. Ich sage bewusst „könnten“, weil auch das nicht vorhersehbar ist. Daher plane ich nicht damit, aber es ist „nice to have“, wenn es so kommt. Alles andere aber, die Mieteinnahmen, die Bankraten etc. sind vollkommen planbar, so dass ich schon zu Beginn eines Investments weiß, was ich nach 20 oder 30 Jahren mindestens herausbekomme. Anders als bei Aktien etc., wo ich eben nicht weiß, wo ich in einigen Jahren stehe.

Jetzt gibt es noch ganz viele andere Faktoren wie

Steuervergünstigungen bei Immobilien
die Inflation, die sich positiv auf den „Schuldenabbau“ auswirkt (s. auch: Wie Inflation Dich reich macht – Die Tricks der Elite)
die Steigerung der Mieteinnahmen über die Jahre, wodurch der monatliche Überschuss bei gleichbleibender Finanzierungsrate ja immer größer wird
der steigende monatliche Cashflow, der einen das Leben auch jetzt schon genießen lässt etc.

Auf diese Dinge gehe ich aber an anderer Stelle ein. Hier wollte ich lediglich kurz aufzeigen, dass Immobilien einem Möglichkeiten bieten, die es bei anderen Anlageklassen einfach nicht gibt, nämlich, dass jemand anderes die eigene „Sparrate“ übernimmt. Ich werde im gewöhnlichen Leben keinen Menschen finden, der monatlich €250 für mich in einen ETF-Sparplan einzahlt. Bei Immobilien ist sowas möglich. Und das ist der große Unterschied!

Immobilienverkauf durch Makler – der beste Trick

Kürzlich wollte ich eine schöne Eigentumswohnung in Dortmund verkaufen. Aus verschiedenen Gründen hatte ich mich dafür entschieden, die Wohnung über einen Makler zu verkaufen und nicht direkt selbst anzubieten.

Was viele nicht wissen: in 90% der Fälle nehmen Makler beim Verkauf neben der Käuferprovision auch eine Provision vom Verkäufer – man nennt das Innenprovision. Der Makler wird also von beiden Seiten bezahlt. Wenn er gute Arbeit leistet, ist das nur fair, das Problem ist aber das folgende: Nehmen wir einmal an, die Wohnung soll 250.000€ kosten und der Makler erhält 3% Innenprovision von mir, wenn er die Wohnung verkauft; dann sind das 7.500€. Immobilienmakler verdienen aber in der Regel dann gut, wenn sie möglichst viele Immobilien in kurzer Zeit an den Mann bringen. Sie sind also interessiert daran, den Verkauf schnell zum Abschluss zu bringen. Kein Makler macht gerne unzählige Besichtigungstermine, um wirklich den besten Verkaufspreis für den Verkäufer zu erzielen. In der Praxis führt dies oft dazu, dass die Makler dem Verkäufer „raten“ ein niedrigeres Gebot anzunehmen und – nur um das Objekt schnell zu verkaufen – behaupten, ein höherer Preis sei nicht erzielbar. Zwar bist Du zu keiner Annahme eines niedrigeren Gebotes verpflichtet, aber oft gelingt es den Maklern, den Käufer doch zu dem niedrigeren Preis zu überreden. Verkauft man die Wohnung nun für beispielsweise 20.000€ weniger, dann erhält der Makler bei 3% Provision 600€ weniger, bei einem Grenzsteuersatz von 40% sind das für ihn dann netto 360€ weniger, also kaum ein Verlust. Ich als Verkäufer aber habe 20.000€ weniger erzielt! Was also kann ich tun, damit ich Gewissheit bekomme, dass der Makler wirklich in meinem Interesse handelt, dass er wirklich für mich und den aller besten Preis kämpft?

Ich habe es folgendermaßen gemacht: Ich hatte mir vorgenommen, für die Wohnung wenigstens 242.500€ zu bekommen, nämlich 250.000€ abzüglich der 7.500€ Provision, die ich normalerweise hätte zahlen müssen. Um das beschriebene Problem aber zu umgehen, habe ich dem Makler folgenden Deal vorgeschlagen: wenn er die Wohnung zu genau 242.500€ verkauft, bekommt er von mir überhaupt keine Provision, aber von jedem Euro, den er mehr erzielt, bekommt er sage und schreibe die Hälfte. Auf diese Weise würde jeder zusätzliche Euro zwischen uns geteilt und wir hätten beide etwas davon.

Er erzählte mir, dass er ein solches Angebot noch nie erhalten habe und daher zuerst einmal drüber nachdenken wolle. Am nächsten Tag willigte er ein. Und was ist passiert? Anstatt für 250.000€ hat er die Wohnung für 262.500€ verkauft. Die Aussicht auf die hohe Provision hat ihn wirklich motiviert und er hat in den Verkaufsverhandlungen nicht klein bei gegeben, wie es sonst vielleicht der Fall gewesen wäre. Er bekam von den 20.000€, die er über Ziel lagt, genau die Hälfte, also 10.000€ und somit €2.500 mehr als er normalerweise bekommen hätte, und ich hatte nach Abzug der Provision einen Preis von 252.500€, also auch mehr als ich ursprünglich haben wollte.

Diese wahre Geschichte soll Dir zeigen, wie man durch kreative, manchmal auch innovative Ideen wie diesem Deal bezüglich der Provision, viel Geld verdienen kann. Bei einer „normalen“ Provision hätte der Makler wahrscheinlich nicht die Geduld, Mühe und Energie in die Verkaufsverhandlungen gesteckt, die nötig waren, um den bestmöglichen Kaufpreis durchzusetzen.

Wenn Du sichergehen willst, dass auch Dein Makler den besten Preis für Dich herausholt, dann versuche eine preisabhängige Provision zu vereinbaren; so motivierst Du ihn zusätzlich und das kommt letztlich auch Dir zu gute.

Angst vor sinkenden Immobilienpreisen?

Ich werde oft gefragt, ob ich keine Angst habe, dass die Immobilienpreise demnächst sinken und ich dadurch Verluste erleiden würde. „Schließlich könnten die Preise ja nicht immer weiter steigen“ heißt es ja bekanntlich. Im folgenden erkläre ich, warum diese Angst völlig unbegründet ist und auf welche Risiken man dennoch achten sollte.

Ich betrachte Immobilien als Kapitalanlage, d. h. ich kaufe z. B. eine Eigentumswohnung, um diese dann langfristig zu vermieten. Von der Miete zahle ich die Finanzierungsrate, das Hausgeld und etwas in die Instandhaltungsrücklage ein. Etwas Geld bleibt dann noch übrig, denn das ist oberstes Gebot bei jeder Finanzierung; sonst wird das betreffende Objekt gar nicht erst gekauft.

Jetzt stelle ich mir vor, die Immobilienpreise würden sinken; schauen wir mal, was passiert: Meine Miete ist davon nicht betroffen. Nur, weil sich der Preis des Gebäudes ändert, sinkt ja nicht die Miete, die per Mietvertrag vereinbart wurde. Im Gegenteil: vielleicht enthält der Vertrag sogar eine Staffelung, wo nach die Miete über die Jahre hinweg moderat steigt. Ebenso wenig ändert sich meine Finanzierungsrate, das Hausgeld oder der Rücklagenanteil. Mein monatlicher Überschuss aus der Vermietung wird also auch nicht kleiner. Grund also nervös zu werden? Ganz und gar nicht, weil ich es eigentlich überhaupt nicht mitbekomme. Erst dann, wenn ich vorhabe, ein Objekt zu veräußern, betrifft mich ein gesunkener Immobilienpreis überhaupt. Da ich meine Immobilien aber langfristig behalten möchte, ist mir es – mit Verlaub – ziemlich egal, wenn die Preise sinken würden. Eher würde ich dies nutzen, um neue Objekte einzukaufen. Die Angst vieler Leute vor sinkenden Preisen ist wirklich übertrieben, weil es erst im Verkaufsfall relevant wird. Manche meinen noch, dass eine Anschlussfinanzierung unter Umständen schwierig sein könnte, wenn zwischen Kauf und Anschlussfinanzierung der Objektwert deutlich sinkt. Dazu sei gesagt, dass nach 10 Jahren, wenn in der Regel in Deutschland die kürzesten Zinsfestschreibungen auslaufen, bereits so viel vom Darlehen getilgt ist, dass auch ein gesunkener Objektwert eine Anschlussfinanzierung sichern wird. Zudem ist für die Bank die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit, also die rechnerische Fähigkeit, aus den Mieteinnahmen sämtliche Ausgaben wie Finanzierungsrate, Nebenkosten und Rücklagen zahlen zu können, wichtiger als die Beleihungsgrenze und diese wird sich inzwischen sogar verbessert haben, da die Miete innerhalb der 10 Jahre gestiegen sein dürfte. Der monatliche Überschuss aus der Vermietung dürfte sich also erhöht haben.

Fazit: Als langfristig orientierter Investor bzw. Kapitalanleger ist es völlig egal, wenn die Immobilienpreise temporär sinken, da dies nicht die Zahlungsfähigkeit beeinflusst. Viel wichtiger sind stabile Mieten. Sinkende Mieten hätten einen direkten Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit und somit die Sicherheit der Finanzierung. Aber ehrlich gesagt, halte ich sinkende Mieten für Wohnimmobilien in B-Lagen und aufwärts, und das sind die Gegenden wo man investieren sollte, für nahezu ausgeschlossen. Gute Finanzierungen stehen demnach auch bei sinkenden Immobilienpreisen auf sehr sicheren Füßen.